臺灣臺中地方法院九十四年度訴字第二一三號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十四年度訴字第二一三號

原告

乙○○

被告

浩瀚開發建設股份有限公司

法定代理人

丁○○

被告

甲○○

共同訴訟代理人

丙○○

右當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國九十四年五月六日言詞辯論終結，判

決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國九十三年十月二十六日以新台幣（下同）九百三十萬元之價格，向被告浩瀚開發建設股份有限公司（下稱浩瀚公司）訂購「大官山透天別墅」預售屋Ｄ戶，被告浩瀚公司分別以公司及被告甲○○名義與原告訂立房屋、土地買賣契約書，原告並當場交付頭期款八十萬元予被告收執。嗣後原告接到被告之工程變更通知書，請人為室內規劃時，始發現該戶餐廳根本無法如被告廣告型錄所揭示擺放八人餐桌椅，及實現宣傳文字所謂「國宴級大餐廳」之預期。按系爭房屋買賣契約書第一條已約定「本房屋之廣告宣傳品：：視同契約之一部分」，系爭預售屋之餐廳既不具有廣告宣傳品之條件，被告就此部分應為給付不能，且屬瑕疵，原告自得依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第二百五十六條、第三百五十九條規定解除系爭買賣契約。原告已於九十三年十一月二十三日、九十三年十二月二十七日二度以存證信函通知被告解約，爰依民法第二百五十九條規定，請求被告返還原告已支付之買賣價金等語。並聲明：被告應給付原告八十萬元。

二、被告則共同以：⑴本件為房屋預售買賣，於買賣標的物交付前，原告不得主張物之瑕疵而解除契約。⑵針對原告所購買之Ｄ戶餐廳，被告在廣告型錄之文字敘述為「溫馨大餐廳」，廣告型錄所稱「國宴級大餐廳」乃專指承購特２至特及特至特等戶而言，且所謂「國宴級大餐廳」，乃指用餐環境、品質等，非必如原告所言須可擺設十人以上圓桌始得稱之「國宴級大餐廳」。⑶針對原告所購買之Ｄ戶餐廳，被告在廣告示意圖係繪製八人圓桌，且原告與銷售業務員吳濱州洽談時，亦僅詢問餐廳是否可容納八人圓桌，而未提及十人圓桌之事，是原告所主張該戶餐廳須具備可擺放十人以上圓桌之條件此點，並不在兩造合意範圍內。⑷被告所陳列之樣品屋面寬為五點五米，該餐廳擺設六人圓桌後空間仍非常寬鬆，而原告所購買之Ｄ戶面寬為六點五米，依照正常規格擺設八人圓桌絕無問題，故本件並無與廣告內容不合之情形，原告主張解約為無理由等語資為抗辯。並均聲明：原告之訴駁回。

三、兩造依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理及協議簡化爭點如下：

㈠兩造不爭執之事實：

⒈原告於九十三年十月二十六日向被告購買坐落彰化縣彰化市○○段六三八、六三八之二六、六四二至六四六、四二九之一九、四二九之六三地號之土地上，由被告所興建之「大官山透天別墅」編號Ｄ戶之房屋及土地，約定房屋為四百六十五萬元、土地為四百六十五萬元，總價共九百三十萬元，原告並已交付八十萬元予被告。

⒉依被告所提供之行銷資料顯示，原告所購買之系爭房屋內有「溫馨大餐廳：第五代豪墅餐廳不再是空間配角，或單純用膳、飽餐的場所，而是可以款待貴賓的國宴場所」；而該戶空間配置圖顯示之餐桌為八人圓桌。

⒊原告於九十三年十一月二十三日、九十三年十二月二十七日分別以被告所出售系爭房屋之餐廳無法擺設八人大圓桌或無法實現所謂「國宴級大餐廳」為理由，以存證信函通知被告解除系爭買賣契約。

㈡本件爭點：

⒈系爭買賣標的物交付前，原告得否主張物之瑕疵而解除契約？

⒉系爭買賣標的物之餐廳是否合於契約之約定？

⑴該餐廳是否可以稱之所謂「國宴級」之餐廳？

⑵該餐廳是否可以擺設八人或十人圓桌？

⒊系爭買賣標的物之餐廳若與契約之約定不符，被告能否修補該瑕疵？被告若無法修補，原告是否得以該瑕疵主張解除契約？原告解除契約是否顯失公平？

⒋原告解除契約若不合法，兩造是否合意終止契約？原告請求被告返還八十萬元，於法是否有據？

四、以下就兩造之爭點，敘述本院得心證之理由

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條定有明文。是以有關出賣人瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後始有其適用，惟出賣人負有給付無瑕疵之物予買受人之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，依法律之規範目的，倘物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為於危險移轉前買受人即得行使擔保請求權（最高法院八十四年台上字第一七六○號、八十六年台上字第二三九八號判決意旨參照）。本件買賣雙方所爭執者為系爭房屋餐廳是否有如原告主張與廣告內容不符之給付不能或瑕疵情形，被告既均認系爭房屋並無瑕疵，足見系爭房屋縱有原告所指瑕疵存在，被告亦無修補之意願，且系爭房屋之空間，又屬確定而無法修補事項，參諸上開說明，原告自得於系爭房屋交付前即主張物之瑕疵擔保（此係指原告得提出物之瑕疵擔保之主張，與其主張是否有理由乃屬二事），被告抗辯原告於買賣標的物交付前不得主張物之瑕疵擔保，於法尚有未合。

㈡原告雖以今日資訊發達，新聞媒體有關國宴之報導早為國人所深知，而以國宴中十人以上大圓桌之氣派場景，更是一般五星級飯店所標榜為由，而主張系爭房屋之餐廳必須可容納十人以上圓桌，始符合廣告型錄所稱之「國宴級大餐廳」。惟所謂「國宴級」餐廳，乃一抽象不確定之概念，其意涵隨各人認知而有不同，且欲判斷是否屬於「國宴級」餐廳，所牽涉之要件可能甚廣，尚難僅以符合單一條件即認定屬於「國宴級」餐廳，或以欠缺該條件即認非屬「國宴級」餐廳。本件被告所製作用以宣傳系爭預售屋之廣告型錄第六十一頁就原告所購買之Ｄ戶，在右方標題係記載「地上一層＼官邸級大客廳‧國宴級大餐廳」，同頁下方有關餐廳之文字敘述則為「【溫馨大餐廳】第五代豪墅餐廳不再是空間配角，或單純用膳、飽餐的場所，而是可以款待貴賓的國宴場所」，依該等文字描述，並不足以使人當然產生系爭房屋之餐廳可容納十人以上圓桌之聯想。又依證人即系爭房屋之銷售業務員吳濱州到庭所證述：「關於餐廳部分原告有問可不可以擺下八人份的餐桌，我回答可以」、「當時原告有提及他的家人很多，放八人座的餐桌放得下嗎？我依據房屋的寬度、縱深回答他是可以的，Ｄ戶廣告的室內配置圖所放的餐桌就是八人座的」等語（見本院九十四年三月三十一日準備程序筆錄第三頁），足見被告於銷售時亦未保證系爭房屋之餐廳可擺設十人以上圓桌。另原告於九十三年十一月二十三日寄予被告之郵局存證信函記載「茲於最近接到貴公司工程變更通知書後，經由室內規劃後，始發現廚房及餐廳部分，根本無法合理實現廣告內容中之圖示配置，即在廚房工作台及八人座圓桌的擺設出現空間不足情形」，由原告於通知被告解約時猶主張系爭房屋之餐廳須可擺設八人座圓桌始符合廣告內容乙情，益徵兩造自始未就該餐廳須可擺放十人以上圓桌此點達成合意，是原告主張系爭房屋之餐廳必須可容納十人以上圓桌，始符合兩造買賣契約之約定云云，尚難憑採。

㈢又依被告所提原告未予爭執之樣品屋照片所示，該面寬五點五公尺之樣品屋餐廳於擺設六人圓桌及餐椅後，空間仍屬寬裕。而本件原告所購買之Ｄ戶面寬為六點五公尺，大於樣品屋之面寬，故系爭房屋之餐廳應可擺設八人圓桌及餐椅，原告主張：系爭房屋之餐廳擺不下八人圓桌云云，未據舉證以實其說，亦無足採。

㈣綜據上述，兩造並未約定系爭房屋之餐廳須可容納十人以上圓桌，且該餐廳既可擺設八人圓桌及餐椅，即與空間配置圖所示吻合。況系爭房屋之餐廳究竟可以擺設多大之餐桌，應係取決於該房屋空間之大小，而系爭房屋之空間於兩造訂約時係屬已確定之契約內容，今被告既非未依工程圖施工致原告所購入之系爭房屋空間變小，實尚難僅以原告主觀認知抽象廣告文字內涵即遽認系爭房屋有瑕疵存在。此外，原告並未主張及證明系爭房屋有其他不合於系爭買賣契約約定之情形，則其主張解除契約，自非有據。系爭房屋之餐廳既無原告所指瑕疵存在，則前開爭點⒊即被告能否修補該瑕疵？原告解除契約是否顯失公平等，即無審酌之必要。至原告雖另以縱使其解約不合法，但被告沒收八十萬元訂金也過高為由，主張被告仍應返還八十萬元，然按已成立生效之契約，在契約之一方行使法定解除權、終止權或雙方合意終止前，契約仍屬存在，契約當事人自應同受契約之拘束，而依債務之本旨履行其債務（最高法院八十五年台上字第一四一六號判決意旨參照）。本件原告解除契約既不合法，且兩造亦未合意終止契約，則在系爭買賣契約仍有效存在之情形下，原告請求返還買賣價金，顯屬無據，是原告此部分主張，亦不足採。

四、綜上所述，本件原告不論依系爭買賣契約之約定或依法律之規定，均未取得解除權。從而，原告主張解除系爭買賣契約，請求被告返還其已支付之買賣價金八十萬元，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法 官 洪碧雀~B 法 官 陳添喜~B 法　官　羅智文

~B　法院書記官