臺灣臺中地方法院94年度訴字第2243號

臺灣臺中地方法院民事判決　94年度訴字第2243號

原告

如春房屋仲介有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

吳光陸 律師

訴訟代理人

曾琬鈴 律師

被告

甲○○

訴訟代理人

王叔榮 律師

　　　　　　　魏其村　律師

上當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國九十五年一月

十七日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：被告所有坐落台中市○○區○○段一二四號土地（土地應有部分十萬分之二○一○三），及其上建物第

三一六、三一五、三一八、三一九建號即門牌號碼台中市○○○街二九八號、三○○號、三○○號二樓之一、二樓之二房屋（下稱系爭房地），委託原告居間出售（下稱系爭居間契約），嗣原告居間於民國九十四年一月廿八日由被告與訴外人英屬維京群島商比利安股份有限公司（下稱英屬維京群島商比利安公司）訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價金新臺幣（下同）一億四千五百萬元，雙方於九十四年七月十五日業已辦妥所有權移轉登記，兩造約定應給付居間報酬三百五十萬元，被告並於九十四年二月一日與原告簽立服務費確認單在案，詎被告迄未給付約定之報酬，復抗辯其非本件居間契約當事人，然系爭買賣契約經原告居間以被告為出賣人訂定，而系爭居間契約由被告之夫乙○○與原告成立，亦係代理被告在服務費確認單上簽名，並允諾給付居間報酬，當不因系爭買賣契約之履約糾紛影響本件之請求，為此，爰依系爭居間契約之法律關係，提起本訴，請求被告給付居間報酬及法定遲延利息，並聲明：㈠被告應給付原告三百五十萬元及自九十四年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：關於居間仲介至買賣成立之前，被告並未參與，非系爭居間契約當事人，就系爭房地被告只是登記名義人，實際上都由乙○○主導，資金由乙○○與被告共同出資，又乙○○未經被告授權，且並未於服務費確認單上簽署「代理人」字樣，非被告之代理人，故乙○○與原告間之法律關係，與被告無涉。系爭買賣價金已付清，因原告未盡善良管理人之注意義務，致訴外人英屬維京群島商比利安公司遲延給付尾款，乙○○曾與原告協商，在與訴外人英屬維京群島商比利安公司理清違約賠償前，乙○○僅同意先給付二百萬元，待事情解決再給付一百五十萬元，是原告主張顯無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事項：

㈠坐落台中市○○區○○段一二四號土地（土地應有部分十萬分之二○一○三），及其上建物第三一六、三一五、三一八、三一九建號即門牌號碼台中市○○○街二九八號、三○○號、三○○號二樓之一、二樓之二房屋為被告所有，由原告居間出售。

㈡原告居間於九十四年一月廿八日與訴外人英屬維京群島商比利安公司訂立系爭買賣契約，總價一億四千五百萬元，雙方於九十四年七月十五日已辦妥所有權移轉登記。

㈢訴外人乙○○於九十四年二月一日與原告簽立服務費確認單，約定應給付居間報酬三百五十萬元。

肆、得心證之理由：

一、原告主張之事實，業據其提出建物登記謄本四件、服務費確認單、最高法院八十二年台上字第六七二號民事判決、英屬維京群島商比利安公司台灣分公司九十四年五月六日 (94)英屬安字第愛九四○五○六之○○一號函及法院郵局第○二九一八號存證信函等影本各一份為證，並聲請訊問證人李珮宇，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，復提出戶籍謄本影本一份，及聲請訊問證人黃鴻劍。是本件兩造所爭執之處，應在於：被告究否為系爭居間契約之當事人？訴外人乙○○究否係代理被告為居間，並允諾給付居間報酬？又本件是否得成立隱名代理？原告依居間之法律關係所為之本件請求（如訴之聲明）是否有理由？

二、首就被告究否為系爭居間契約之當事人？訴外人乙○○究否係代理被告為居間，並允諾給付居間報酬？之爭點以論：原告係主張系爭房地由原告居間出售，由被告之夫乙○○與原告成立居間關係，為被告知悉，亦由乙○○代理被告在服務費確認單上簽名，並允諾給付居間報酬，故兩造間有居間關係，又縱認系爭居間契約由乙○○與原告訂立，亦係隱名代理被告在服務費確認單上簽名，並允諾給付居間報酬，被告簽約時在場，已知悉相關事宜，其代理效力直接歸屬被告本人等語，被告就此則抗辯稱：關於居間仲介至買賣成立之前，被告並未參與，非系爭居間契約當事人，被告係在乙○○與原告談好買賣條件後，始知系爭買賣契約，並未參與原告與乙○○間簽訂服務費確認單之過程，故乙○○與原告間之法律關係，與被告無涉。乙○○未經被告授權，且並未於服務費確認單上簽署「代理人」字樣，非被告之代理人，故乙○○與原告間之法律關係，與被告無涉等語。按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文，依同法第五百六十八條第一項規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，是買賣契約因居間成立，出賣人及買受人即應給付居間報酬。經查系爭房地為被告所有，由原告居間出售，嗣原告居間於九十四年一月廿八日與訴外人英屬維京群島商比利安公司訂立系爭買賣契約，總價一億四千五百萬元，雙方於九十四年七月十五日業已辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭，而原告所舉證人李珮宇於九十四年十二月二十三日本院言詞辯論期日到庭證稱：「系爭買賣從銷售到買賣過戶流程都是由被告夫妻二人共同出面處理，在委託我們銷售時被告夫妻二人有共同出面，因為是在他們中港路的辦公室裡談的，我們知道有這個案子，才到他們辦公室拜訪，而受託銷售」等語甚詳，至同日被告所舉證人黃鴻劍亦到庭證稱：「被告在簽約時有出面，也有看到原告仲介人員李珮宇在場，還有其他原告公司人員，也是在辦公室裡簽，她知道是由原告仲介賣出系爭房子」等語明確。嗣原告所舉證人乙○○於九十五年一月十七日本院言詞辯論期日亦到庭證稱：「簽約時我太太有在場，仲介人李珮宇有在場，我太太是到簽約時才知道系爭不動產已被仲介賣出，當天她有同意簽字」等語明確，即被告於同日亦自承：「我先生（即乙○○）在簽約前二三天告訴我說有買家出現了，我有告訴他這個價錢，我還不想賣，但是我先生沒有告訴我價錢，直到簽約當天他告訴我到公司當面要議價，簽約當天是臨時打電話給我叫我到公司說等一下價錢談妥就簽約，如果價錢不合我們意，就不簽，我到現場時雙方還在談，我沒有參與，後來我先生已經和對方談好價錢，我才出面簽約，談價錢時我在另外一間，不在他們房間，因為我先生已經談好了，我只好同意。簽約時我有看到李珮宇在場，我知道她是仲介人員，我當場知道本件是經原告仲介賣出，我有跟李珮宇說怎麼賣這麼便宜」等語甚詳，是綜觀上開證人之證詞及被告之陳述，可知系爭買賣契約確係因居間人即原告之報告或媒介始得以成立，於被告於簽定系爭買賣契約之際，即已知系爭買賣契約係因原告之居間而訂立者，被告同意居間之買賣條件，進而與買受人簽訂買賣契約，則本件至遲於系爭買賣契約簽訂之際，兩造應已達成「系爭買賣契約乃由原告之居間而訂立者」之合意，從而原告依上開法文規定自得請求被告給付居間報酬。

三、至被告雖以卷附「服務費確認單」其未簽名，係伊夫乙○○與原告簽訂上開確認單，本件居間事宜伊未參與，否認伊與原告間有居間關係云云為辯，即證人乙○○亦證稱本件係其與原告接洽銷售事宜，有仲介事情都是原告跟其談的等語，惟查本件至遲於系爭買賣契約簽訂之際，兩造應已達成「系爭買賣契約乃由原告之居間而訂立者」之合意，有如前述，至卷附「服務費確認單」，其性質僅係服務費用之確認，與居間契約本身核屬二事，則被告以卷附「服務費確認單」其未簽名，而否認兩造間存有居間關係云云，即無可採。復按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」，民法第一百零三條第一項定有明文，至代理人為法律行為應如何以本人名義，法律並無規定其方式，是凡代理本人為法律行為，其本人為何人為相對人所可得確定者，代理人即屬以本人名義為法律行為，而參諸卷附證人乙○○於九十五年一月十七日本院言詞辯論期日所為之上開證詞，及被告當日之陳述，可知本件出售之房地係被告所有，經原告居間成立之系爭買賣契約亦係經證人乙○○電告被告到場，而以被告為出賣人訂定，乙○○所為應有為本人即被告為意思表示之意思，而被告既自承由其夫乙○○談妥買賣條件，伊認可後簽約，足見其已授權乙○○處理相關事宜，乙○○嗣復依隱名代理之方式於服務費確認單上簽名，是依乙○○及被告所為，當可得確定乙○○係代理被告為居間，並允諾給付居間報酬，其代理行為之效力依法即應直接歸屬於被告本人，是原告依約亦得向被告請求本件居間報酬。

四、至被告復抗辯稱：被告之夫因認系爭房地買賣之履約過程中，原告未盡善良管理人之注意義務，致被告遲延得獲尾款給付，乃要求在被告與買方理清遲延違約賠償之前，『暫緩』給付部份仲介報酬云云，是依被告所辯，可見其不願給付居間報酬之主因，係因其與買方間生有履約糾紛所致。惟按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，民法第五百六十八條第一項定有明文，經查被告與買方間之買賣契約既已因原告之居間行為而成立，業如前述，原告依法即得請求約定報酬，至被告與買方間之履約糾紛核與本件居間報酬之給付並無關涉，則被告猶執前詞為辯，亦不可採。

五、綜上，被告前揭抗辯，均無可採，本件仍應以原告之主張，較可採信為真實。被告既為系爭居間契約之當事人，並由訴外人乙○○代理被告與原告洽商居間事宜，並允諾給付居間報酬，業如前述，則原告主張依居間之法律關係請求被告給付居間報酬及法定遲延利息，即屬有據。從而，原告憑以訴請被告應給付原告三百五十萬元，及自九十四年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法無逐一論述之必要，附此敘明。

伍、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。