臺灣臺中地方法院94年度訴字第744號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決　94年度訴字第744號原　　　告　億和汽車股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　丁○○ 被　　　告　繼謙股份有限公司巷三九弄法定代理人　戊○○ 巷三九弄訴訟代理人　張繼準　　律師複代理人　　江文玉　　律師複代理人　　馮鉦喻　　律師複代理人　　黃琪雅　　律師複代理人　　張瓊文　　律師當事人間返還押租金事件，本院於95年4月12日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾陸萬元及自民國九十四年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告方面：㈠原告於民國（下同）90年1月1日起向被告承租坐落台中市○區○○路18-2地號土地（以下簡稱系爭土地），及系爭土地上由原告以被告為起造人名義興建之建物（以下簡稱系爭建物），並定有不動產租賃契約書（以下簡稱系爭租賃契約），約定租賃期間自90年1月1日起至104年12月31日止，原告並交付押租金新台幣（下同）1,260,000元。嗣於90年10月間因福特汽車經銷權調整，原告之經銷權轉移予訴外人上立汽車股份有限公司（以下簡稱上立公司），連同經銷據點一併移轉，系爭土地及其上建物，遂由原告轉租予訴外人上立公司，租期自90年11月1日起至91年4月30日止。因兩造負責人有多年交情，原告承租系爭土地亦已超過10年以上，基於情誼，原告負責人交待終止租賃契約及返還押租金之事均以口頭通知被告，原告之福特汽車經銷業務結束、轉移予上立公司及將系爭土地、建物轉租予上立公司之事，原告均以口頭方式通知被告，同時以口頭通知被告自91年5月1日起終止兩造租約，經兩造多次協商，獲得被告同意而合意終止契約，被告同意於系爭土地建物再出租後即返還押租金予原告。期間原告並曾介紹台中德美汽車甲○○先生、裕唐汽車江副總經理與被告接洽，協助被告將系爭土地、建物再次出租，雖因承租條件未談妥而未能承租，惟嗣被告已將系爭土地、建物出租予他人，然有關本件押租金之返還卻一延再延，迄未返還予原告。爰依法訴請被告返還押租金並聲明求為判決：被告應給付原告 1,260,000元及自91年5月1日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡對被告抗辯之陳述： ⒈兩造所訂系爭租賃契約雖約定原告應於6個月前以書面通知被告終止契約，惟自90年底、91年初兩造多次洽談協商，被告已同意期前自91年5月1日起終止契約，即兩造所訂系爭租賃契約已因合意而終止。原告於兩造合意終止契約後即行遷出，將系爭土地、建物交還被告，被告公司人員要求原告勿拆除地上物及裝潢，俾便利被告出租他人，原告亦予配合，嗣被告亦順利於91年8月29日前出租予三商行股份有限公司精武門市部（以下簡稱三商行），依該公司之營業登記資料，該公司設立時間為91年8月29日，故被告出租日應在設立日之前），被告豈能事後再行否認合意終止契約。嗣因被告要求原告出具書面，原告乃再於92年1月14日以存證信函向被告表示終止租約，惟不影響兩造前業已合意終止契約。 ⒉兩造終止契約後，被告並且同意返還押租金，有被告公司乙○○經理與原告訴訟代理人之通紀錄可憑。按押租金為租金及租賃標的物損害賠償之擔保，兩造既已合意自91年5月1日起終止契約，原告無須再支付租金，被告既然同意返還押租金，即表示原告並無積欠租金及租賃標的之損害賠償，此由原告自91年4月30日後即未再給租金，被告自91年5月1日起至本件訴訟提出答辯狀主張以租金抵銷前，皆未曾向原告請求給付租金或就押租金主張抵銷，亦未就押租金開立發票予原告即可得證。被告不得再以原告積欠租金為由主張與本件原告請求返還之押租金為抵銷。 ⒊證人乙○○是被告之經理，有為公司為營業上所必要之一切行為之權限，並無須公司特別授權之必要，且證人乙○○為被告之代理人，兩造多次協商均由證人出面協商，縱證人乙○○未獲被告公司特別授權，惟被告既未表示反對之意思，仍應負授權人之責任，被告為規避返還押租金之義務，始稱證人乙○○無權同意終止租約及返還押租金。 ⒋證人乙○○證稱被告係同意於以原告法定代理人經營之其他公司向被告承租，或由被告找人以跟原告原先承租時之類似條件承租系爭標的，且承租人有給付被告押租金，被告就同意返還押租金，原告否認兩造有此條件之約定，依證人乙○○與原告訴訟代理人之通話紀錄顯示，被告早已同意返還押租金，僅因其財務狀況而無資金返還，並無證人乙○○所述之條件。且若有此條件才算終止租約，為何被告於兩造租約尚未合法終止前，即將系爭土地上之建物於91年8月29日前出租予訴外人，足證被告本來就已同意終止租約。二、被告方面：㈠按定期租賃之終止，除有法定事由而明定當事人一方以終止權外，尚不賦與雙方當事人以隨時終止權，僅本諸契約自由原則，如當事人特約雙方當事人之一方或任一方有隨時終止權者，則從其約定。是以定有期限之租賃契約，若當事人約定得期前終止，其終止之方式，除應依民法第450條第3項規定應先期通知外，應依契約自由原則，而依契約當事人所定方式為之。本件依兩造所訂租賃契約第3條第2款之約定，承租人即原告倘欲於期前終止租約，需於6個月前以書面通知被告，本件原告於92年1月14日始以存證信函表明終止租約。否認原告於寄發存證信函前曾以口頭方式向被告表示終止租約，按依兩造於90年12月4日所訂之協議書，其內容係就 90牛12月4日以後之租金為協議，倘原告已於91年11月間向被告表示終止租約，則兩造何以仍於同年12月4日就嗣後一年之租金為協議。縱原告曾向被告以口頭方式為終止租約之意思表示，惟既未符合兩造租賃契約所定終止權行使之方式，自不發生終止租約之效果，原告主張兩造租賃契約自91年5月1日起終止，誠屬無據。㈡原告主張系爭租賃標的於90年10月25日轉租予上立公司時，曾口頭通知被告，獲被告同意終止租約及返還押租金云云，與事實不符。被告未曾同意終止租約及返還押租金，原告轉租之事，亦未通知被告，且承租人將租賃物轉租，與出租人是否同意終止租約乃屬二事，自無從以租賃標的曾轉租即謂出租人同意終止租約。另有關福特經銷權可能調整之問題，原告於承租時即已明知，仍與被告簽訂長達15年之租賃契約，自無以未獲經銷權為由而終止本件租約之理。㈢系爭租約期限長達15年，依民法第534條第2款之規定，倘欲終止該租約，受任人自亦須獲得特別之授權，證人乙○○即被告公司經理於鈞院審理時明白證稱：「公司有授權我，在符合被告提出的條件下，可以返還押租金給原告，若不符合前述條件，我個人沒有權限同意返還押租金」等語。是本件被告經理縱曾同意終止租約，惟依其授權範圍，係須符合一定條件下，被告經理方有權同意終止，倘不符合該條件，被告經理自無權同意終止契約並返還押租金。退步言之，被告經理縱獲有公司同意終止租約之特別授權，且曾同意終止租約、返還押租金，惟該「同意」係附有條件，且條件未成就，依證人乙○○證稱：「同意只要原告能夠找到其他公司向被告承租，就同意提前終止租約」、「被告是同意在原告找到新承租人向被告承租系爭土地之前提下，才同意提前終止租約」、「我的意思是說返還押租金，必須以原告法定代理人丙○○經營的其他公司來向被告承租的前提之下」、「公司的立場，必須以原告法定代理人丙○○經營的其他公司來向被告承租的前提之下，並且承租人有交給我們押租金，我們才返還」等語，亦核與證人甲○○所證：「被告公司林經理口頭上同意可以終止租約，表明現在資金有問題，等土地再租出去，才有資金返還押租金」等語相符。足證被告經理於原告告以終止租約之情時，確附有「由原告法定代理人所經營的其他公司來向被告承租，且有給付押租金」之條件，茲系爭土地原告既未能以其法定代理人所經營之其他公司向被告承租並給付押租金，則上開條件自屬尚未成就，原告欲終止租約，仍應依約以書面於6個月前向被告為之，方能認為合法。㈣承上所述，原告以口頭向被告為終止租約之意思表示，依約不發生終止租約之效果，而原告自91年5月起即未給付租金，原告於92年1月14日始寄發存證信函通知被告終止租約，則原告尚欠被告自91年5月起至92年6月15日止之租金，合計為6,412,395元，被告爰以此數額與原告請求返還之押租金主張抵銷。三、兩造不爭執之事實：㈠兩造所訂系爭租賃契約，租賃期間自90年1月1日至104年12 月31日止，並約定原告得隨時於6個月前以書面通知被告終止契約。㈡訂約時原告有給付押租金1,260,000元予被告，押租金被告迄未返還原告。㈢系爭租賃標的原告於90年10月25日簽約轉租給上立汽車股份有限公司，期間自90年11月1日起至91年4月30日止，為期6個月。㈣原告有介紹台中德美汽車股份有限公司董事長甲○○先生及裕唐汽車江副總經理與被告公司林經理接洽，並協助將該標的出租。德美汽車股份有限公司與原告公司之董事相同。㈤兩造於90年12月4日簽署調整租金之協議書。㈥原告92年1月14日曾寄存證信函通知被告終止租約。四、法院之判斷：本件兩造之主要爭執點應在於：系爭租賃契約是否已合法終止？如是，被告就押租金之返還是否約定附有條件？被告得否以原告積欠自91年5月1日起至92年6月15日止之租金與原告請求返還押租金為抵銷？㈠原告主張兩造所訂系爭租賃契約已合意終止之事實，為被告所否認，並以原告於寄發存證信函表示終止契約前，並未以口頭通知被告，縱原告曾以口頭通知被告終止租約，其終止權行使之方式不符合系爭租賃契約之約定，不生效力，訴外人乙○○未獲被告特別授權，無同意終止系爭契約之權限等語置辯。經查： ⒈按定期租賃契約之終止，除有法定事由而明定當事人一方以終止權外，為保障契約當事人之期限利益，並不賦與當事人任一方以隨時終止權，另本諸契約自由原則，如當事人特約雙方當事人任一方有隨時終止權者，自應從其約定。是以定有期限之租賃契約，若經當事人約定單方終止權者，其終止權行使之方式，除應依民法第450條第3項規定先期通知外，依契約自由原則，應依契約當事人約定之方式為之，如未依約定方式行使契約終止權，不生終止契約之效力，固屬當然之法理。惟前述係指定期契約之當事人單方行使終止權之情形而言，其終止契約自應依法通知及依當事人約定之方式為之始為有效，至於定期契約之當事人，如經合意終止契約，即契約當事人均同意拋棄其期限之利益而提前終止契約者，基於契約自由之原則，並無不許之理，於此情形，其契約既係由契約當事人雙方合意而終止，自無須適用民法第450條第3項及契約所特約之終止權行使之方式為之。 ⒉被告辯稱原告於92年1月14日寄發存證信函向被告表示終止契約前，未曾依系爭租賃契約第3條第2款之約定向被告表示終止契約，縱原告曾以口頭通知，該通知亦不生終止系爭租賃契約之效力云云。按系爭租賃契約第3條第2款：「租賃期間內，乙方（即原告）得隨時於6個月前以書面通知甲方（即被告）終止本約，…」之約定，係賦予原告以單方之契約終止權，並約定該單方終止權之行使方法，如原告欲單方終止兩造之系爭租賃契約，固須依系爭租賃契約第3條第2款之約定方式為之始生效力，然本件原告主張之事實乃以系爭租賃契約係經兩造合意終止，並非主張系爭租賃契約經原告行使單方終止權而終止。是以，本件有關系爭租賃契約已否終止之待證事實，應為兩造是否合意提前終止系爭租賃契約，而非原告是否依系爭租賃契約第3條第2款之約定方式行使單方終止權，故被告就原告於92年1月14日前，曾否依契約約定方式通知被告終止契約，及該終止契約之通知是否有效所為之抗辯，均與本件待證事實「兩造是否合意終止契約」無關，自無庸加以審究。 ⒊原告主張兩造經多次協商，已合意提前自91年5月1日起終止系爭租賃契約之事實，已據證人甲○○到庭結證陳稱：「我當時在原告億和汽車股份有限公司任職，任職到89年年底，租賃契約是我任職期間訂立由我負責，我離職後轉任德美公司，90年10月份發生經銷商經銷權移轉的事情，原告不要繼續承租，轉租給其他公司，請我出面與被告公司的林乙○○經理談押租金要如何返還的問題，被告公司林經理口頭上同意可以終止租約，表明現在資金有問題，等土地再租出去，才有資金返還押租金，時間我不記得，當時沒有簽立任何書面，是口頭談，兩造洽談過好幾次，兩造洽談我都有參與，每次洽談被告的經理都口頭表示同意終止及返還押租金。」、「因為當時洽談時被告經理已經口頭同意，故未依租約記載以書面通知對造終止契約。…當時跟被告談終止期間是以轉租給上立汽車公司期滿時候終止即91年4月30日以後終止。」、「原本是原告請我跟被告乙○○經理洽談返還押租金之事，乙○○同意終止及返還押租金，並請我幫他找人來承租土地，所以德美公司表示有意願要租，另外我有幫被告找其他公司來承租土地。」等語；另被告聲請傳訊之證人乙○○則證稱：「91年年初原告已經確定無法取得福特公司經銷權，原告有口頭跟我表示他們要換約（即原告不承租由原告其他相關公司承租），我有口頭同意原告不必按照契約約定的書面通知方式終止租約，也同意只要原告能夠找到其他公司向被告承租，就同意提前終止租約…」、「原本原告並未確認要終止契約的時間，到91年4月的時候，原告口頭告知我要從5月1日開始終止，5月1日之後億和公司就開始拆除在系爭土地上的設備，並且將系爭土地交還給被告，詳細時間我不記得，但在1個月內就將土地交還給被告…」等語，證人乙○○之證述內容固與證人甲○○非完全一致，惟就其曾表示同意提前終止契約及終止時間（自91年5月1日起）之證述，則與證人甲○○所證內容相符，是證人甲○○有關被告之經理乙○○同意終止契約及約止時間之證述，應可採信。⒋被告雖辯稱證人乙○○未經被告特別授權，並無同意終止契約之權限云云，按公司經理人有為公司為營業上所必要之一切行為之權限，其為公司為營業上所必要之和解，除其內容法律上設有特別限制外，並無經公司特別授權之必要，此為經理權與一般受任人權限之不同處，最高法院67年台上字第2732號判例可資參照。證人乙○○既為被告之經理，則證人乙○○為被告所為有關營業上所必要之一切行為，無須經被告之特別授權始得之，退步言之，縱認證人乙○○處理本件租賃契約應得被告之特別授權，依證人乙○○所證：「本件原告是向被告續租土地，有關續租事宜是由我負責處理。…」等語，亦足認證人乙○○已經被告特別授權處理本件系爭租賃契約之訂立及終止等事宜，是被告此部分所辯並無從為其有利之認定。 ⒌另依原告所提由原告訴訟代理人與證人乙○○於93年9月6日、94年3月5日之通話紀錄譯文所示，證人乙○○並不反對原告訴訟代人所為兩造已於91年間終止契約之陳述，且屢次表示願意返還押租金，僅以被告財務困難暫無法返還為由回覆原告訴訟代理人，證人乙○○亦當庭承認與原告訴訟代理人曾為上開內容之談話，則依其對話之內容，應足認證人乙○○認同被告有返還系爭押租金之義務；再參酌系爭租賃契約標的之系爭建物，業於91年6月19日由訴外人美部屋企業股份有限公司以該址為公司所在地並辦理設立登記，同年8月 29 日由訴外人三商行股份有限公司精武門市部以該址為營業人所在地辦理營業登記，有原告提出而被告不爭執之公司基本資料查詢及營業登記資料公示查詢單在卷為證，並經本院命訴外人三商行股份有限公司提出系爭建物之租賃契約，依訴外人三商行股份有限公司提出商場專櫃廠商設櫃協議書所示，系爭建物原由美部屋企業股份有限公司與三商行股份有限公司訂立租賃契約，嗣因賣場經營權移轉故由嬌豐化粧品股份有限公司與三商行股份有限公司續立租約，租期至96年6 月11日止，此有三商行股份有限公司94年12月1日陳報狀及所附商場專櫃廠商設櫃協議書影本在卷可稽，被告亦自認於原告交還租賃標的後，嗣將系爭租賃標的出租予美部屋股份有限公司。則綜合上情判斷，於91年6月間，訴外人美部屋股份有限公司，應已與被告訂有租賃契約或至少已與被告洽定承租事宜，故而以系爭建物登記為公司所在地辦理登記，如依被告所辯兩造租賃契約於92年6月15日前並未終止，則被告何以於原告交還租賃標的物後之短期間內，即另與他人洽定承租事宜，且租期至少至96年6月11日止，被告當時顯然有將系爭建物長期另行出租予他人之構想及行動，被告所為核與原告主張系爭租賃契約已於91年5月1日起終止之時程相符，綜合上述本院調查證據之結果，原告主張系爭租賃契約業經兩造合意自91年5月1日起終止之事實，應堪信為真正。㈡被告另以被告同意返還押租金部分，係附有以「由原告法定代理人所經營的其他公司來向被告承租，且有給付押租金」為條件，且條件迄未成就等語置辯，惟原告否認兩造有此條件之約定，被告雖舉證人乙○○為證，按證人乙○○為被告之經理，所為證述難免偏頗被告之虞，而依前述原告訴訟代理人與證人乙○○之談話內容中，均未見證人乙○○提出此條件之約定及條件尚未成就，原告不得請求返還押租金等意見，而係一再以被告之財務狀況為辯，另依證人甲○○之證詞亦指證人乙○○係「表明現在資金有問題，等土地再租出去，才有資金返還押租金」等語，並無被告所辯約定之條件，此外，被告復未能再舉證證明與原告就押租金之返還約定附有上開條件，其此部分所辯，自無足採信。㈢綜合上述，本件兩造所訂系爭租賃契約，既已合意終止，原告依系爭租賃契約第4條第2款之約定，請求被告返還押租金，即屬有據，應予准許。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2項、第3項定有明文。本件押租金之返還，未經兩造約定給付之確定期限，被告應於受催告而不給付，自受催告時負遲延責任，本件原告於94年3月8日始以存證信函催告被告返還押租金，並定有3日期限，被告於同年月9日收受存證信函，有原告提出之存證信函及回執可憑，是本件被告所負返還押租金之債務，應自催告期限屆滿即94年3月13日起負遲延責任。從而，原告依系爭租賃契約，請求被告返還押租金1,260,000元及自94年3月13日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告其餘請求，則屬無據，應予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　95　　年　　5　　月　　24　　日民事第三庭法官　陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　95　　年　　5　　月　　26　　日書記官　王美珍

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