臺灣臺中地方法院95年度簡上字第146號

臺灣臺中地方法院民事判決　95年度簡上字第146號

上訴人

丁○○

被上訴人

如村不動產經紀業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國95年4 月

7日本院臺中簡易庭95年度中簡字第305號第一審判決提起上訴，

本院於民國95年10月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。

㈡廢棄部分被上訴人第一審之訴駁回。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠民國94年7月26日上訴人（即被告）因中意被上訴人（即原告）仲介之房屋，而前往被上訴人之營業處所，表明願以新臺幣（下同）598萬元之價格購買訴外人江瀛生所有坐落臺中縣太平市○○路535巷10弄13號房屋及其坐落土地應有部分，被上訴人員工林坤茂遂提出不動產買賣意願書，惟未詳細說明契約內容，亦未予上訴人詳細審閱條文，僅表示上訴人應開立20萬元面額之現金支票乙紙作為斡旋金，供其說服屋主仲介成功後需給付買賣價格2%服務報酬云云，上訴人根本不知該意願書內竟有「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款2%為服務報酬」之特約約定，僅在林坤茂表示服務報酬為買賣價格2% 時，與林坤茂口頭議價結果，林坤茂同意僅收取買賣價金1%服務報酬，並在該部分略作修改後，上訴人隨即簽名捺印，簽立日期為94年7月26日，亦可證上訴人確無所謂「攜回本意願書審閱3日以上」之情事。本件不動產買賣意願書係被上訴人事先訂立，屬「定型化契約」，且所載之上開特約條款，並未分別委託人是否為惡意之情形，且範圍及於受託人之配偶及二親等內之親屬，亦未約定若受託人違約時應負之損害賠償責任；又本件被上訴人為專業之仲介業者，為經濟上強者，上訴人至多僅能就服務報酬之成數有議價空間，至該特約約定，上訴人則完全無刪除或變更之可能，且依該條款所載，無論上訴人或其配偶、二親等內之親屬為善意或惡意，均應給付「服務報酬」，顯然不當加重上訴人之責任，而有民法第247條之1第2款「顯失公平」之情形，該特約約定應屬無效，被上訴人據此請求上訴人給付服務報酬，自無理由。

㈡原審判決認上開特約條款「用語雖記載『服務報酬』，但性質上仍為損害賠償額之預定，而屬違約金之性質」，即該「服務報酬」之給付以上訴人違約及被上訴人已為出售房地付出勞力而有損害為要件，然查：上訴人委交被上訴人斡旋後，即耐心等候消息，絕未私下委請其他仲介業者或自行與屋主議價，至94年7月31日委託期間屆滿，被上訴人員工林坤茂表示訴外人江瀛生堅持賣價為640萬元，惟事實上，被上訴人接受上訴人之委託後，根本未向訴外人江瀛生表示有人願意承買上開房地，遑論與其議價，以致買賣未能成功，此經訴外人江瀛生於另案臺灣臺中地方法院檢察署95年他字第2215號95年4月21日到庭證述甚詳。嗣上訴人於94年8月3日將現金支票領回，後再委請力霸房屋仲介適合房地，適訴外人江瀛生亦委託力霸房屋出售上開房地，經力霸房屋人員從中斡旋後，雙方始以620萬元成交，於94年9月29日辦理所有權移轉登記，上訴人並另給付力霸房屋仲介費用60,000元，即不動產買賣價格1%。設上訴人惡意規避給付服務報酬，豈有事後仍委由仲介業者即力霸房屋仲介，並給付相同金額仲介費用之可能；設上訴人確詳閱不動產買賣意願書內容，亦明知有上開特約約定存在，又豈會在距該意願書所載94年7月31日委託期間屆滿2個月內，僅差2日而已，立即辦理不動產所有權移轉登記之理。從而，上訴人既未惡意違約，被上訴人亦未就上訴人委託事項付出任何心力，自不得向上訴人請求損害賠償之給付。至94年7月31日委託期間屆滿後，上訴人於94年8月3日將現金支票領回，依上開不動產買賣意願書第3條第1項約定「若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後3日內立即由受託人無息退還買方」，本意願書亦已自動失效，被上訴人即無從依上開特約約定向上訴人請求，故被上訴人第一審之請求，顯無理由。

貳、被上訴人方面：

一、聲明：上訴駁回。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人在契約每個地方都有看過且有蓋手印。證人乙○○說是在如村房屋到期後，才跟原屋主江瀛生接觸，紅包部分也不實在，即使江瀛生確實包紅包3萬元，對江瀛生仍然有利益，因為依620萬元百分之6是24萬8千元，對上訴人也有利益，況且江瀛生說他沒有付錢出去。

參、兩造爭執事項：

一、本件契約關於「若立書人或其配偶、二、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之２為服務報酬」之約定有無違反審閱期間之規定？

二、如上開條款有效，上訴人有無違反該約定？且該約定之違約金是否過高？

肆、本院判斷：

一、被上訴人主張上訴人於94年7月26日與被上訴人訂立不動產買賣意願書，表示願經由被上訴人之居間，以598萬元買受被上訴人之委託客戶即出賣人江瀛生所有坐落臺中縣太平市○○路535巷10弄13號房屋及其坐落土地應有部分，惟買賣雙方並未達成買賣合意，嗣於委託期限屆滿後，上訴人於94年9月22日與江瀛生達成買賣之合意，並於同年月29日辦竣所有權移轉手續，然上訴人與被上訴人所簽訂之意願書內則載有「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款2%為服務報酬」之約定等情，業據被上訴人提出不動產買賣意願書、專任委託銷售契約書、土地及建物登記簿謄本為證，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。

二、按消費者保護法第11條之1規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容（第1項）。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容（第2項）。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間（第3項）。」又有關契約約定消費者同意拋棄合理審閱期間之效力一節，因審閱期間之規定，係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間，故如以個別商議條款之方式，約定拋棄審閱期間，核其性質，因非屬自由之拋棄或預先免除故意或重大過失責任，自無民法第17條第1項或第222條規定之適用，該約定尚難解為無效。但如以定型化契約條款為此約定，將使消費者完全失去審閱機會，則依消費者保護法第12條所揭櫫之誠實信用與平等互惠等原則，原則上應認該約定為無效。

三、查本件依上開不動產購買意願書第3條第3項載有：「買方簽訂本意願書前，已就『不動產說明書』詳細審閱，並已確實攜回本意願書審閱三日以上並充分瞭解本意願書之內容無誤（契約審閱期間至少為三日，但買方已充分瞭解本意願書內容，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限）」。上訴人雖有在該項處特別簽名及按捺指印，然該第3條第3項則係以定型化契約條款為此約定，其顯使上訴人完全喪失審閱機會，故本件該拋契審閱期間之約定，應認違反消費者保護法第12條之規定，應屬無效。況意願書第3條第3項所載文義係「契約審閱期間至少為三日‧‧‧自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限」，亦即，該約定文義可解釋為係上訴人僅自願放棄「三日以上」之審閱權利，至於「三日以內」之審閱期間，則未見上訴人表示拋棄之意，從而，依契約文義，被上訴人至少仍應給與上訴人三日之審閱期間，始得讓上訴人於契約上簽名表示同意，而本件依上訴人及證人即被上訴人之業務人員林坤茂於原審95年3月29日言詞辯論之陳述可知，林坤茂係當場將該意願書寫好後，指示上訴人在何處簽名，並將第三聯交給上訴人收執。足認本件就系爭意願書，上訴人係當場簽名，並無三日之審閱期間。則綜上說明，本件系爭買賣意願書中有關上訴人拋棄契約審閱期間之定型化條款既有違誠實信用原則，且被上訴人亦未依約定給與三日之審閱期間（因三日以內之審閱期間，上訴人並未拋棄），則該意願書第3條第3項之約定，自應認為無效。則依消費者保護法第11條之1第2項之規定，就系爭意願書內所附承諾書「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款2%為服務報酬」之特約約定，自不構成契約內容，而對於上訴人不生效力。

四、從而，本件因兩造所為「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款2%為服務報酬」之特約約定，對於上訴人而言，並不構成契約內容，故被上訴人依該約定，起訴請求上訴人給付119,600元，為無理由，應予駁回。原審就其中5萬元，認定被上訴人請求為有理由，其所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵無不合，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項及第三項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附予敘明。

伍、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。