臺灣臺中地方法院95年度訴字第2171號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第2171號

原告

丙○○

訴訟代理人

高進棖律師

被告

辛○○

被告

宗諭不動產經紀有限公司

法定代理人

林麗香

上列二人共同訴訟代理人

鐘為盛律師

複代理人

庚○○ 住台中市

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國96年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：

一、原告主張：原告於民國（下同）95年3月1日與被告宗諭不動產經紀有限公司（以下稱宗諭公司）簽定附停止條件定金委託書及確認書，由宗諭公司受僱員工己○○仲介購買受被告辛○○委託出售之坐落台中市○區○○○段141-5、141-27、172-42、172-173、172-174、172-175、172-176等7筆土地及其上建物即門牌號碼台中市○區○○路9巷6號房屋，面積108.80平方公尺（以下合稱系爭不動產），欲拆屋新建，約定被告宗諭公司之服務費為新臺幣（下同）7萬元。嗣原告與被告辛○○於95年3月21日簽訂不動產買賣契約，總價為485萬元，由原告付款85萬元，其餘400萬元用以清償被告辛○○之銀行貸款。惟原告於95年4月10日辦理移轉登記後，欲拆屋重建之際，始發現系爭土地尚包括12坪道路用地，系爭房屋實際坐落面積僅30坪，與原告實際購買之初之本意不符。此等重要意思表示內容，被告等人於簽約時，隱匿出賣土地包括道路用地，且佯稱全為建地。於簽約前後，己○○亦未提供相關地籍資料予原告確認，系爭買賣契約亦未記載地目，且於簽約前或同時未提供物況及產權說明書予原告。原告即於95年4月17日發函要求被告處理，亦曾向台中市政府及消保官申請調解，均認被告宗諭公司未提供產權說明書及物況說明書予原告簽認。原告係受被告等人之故意隱瞞部分事實而陷於錯誤，原告以受被告等人詐欺為由，於95年6月20日委託律師發函撤銷系爭仲介契約及不動產買賣契約之意思表示。為此，爰依不當得利之規定，請求被告等人返還已給付之仲介服務費7萬元及買賣價金85萬元。並聲明：⑴被告游誼德應給付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達被告游誼德之翌日（即95年9月3日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；⑵被告宗諭公司應給付原告7萬元，及自起訴狀繕本送達被告宗諭公司之翌日（即95年8月22日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；⑶願以現金或同額臺灣銀行發行之無記名可轉讓之定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

(一)系爭不動產買賣事宜，原告最遲於95年3月1日簽訂「附停止條件定金委託書」及「確認書」時已取得系爭不動產之所有謄本，而謄本中就該地號之「地目」類別欄中即可看出該筆土地屬於「建」或「道」，且亦均有明示該筆土地之面積，另原告亦於同年月27日取得系爭土地及建物之所有權狀，故被告等人如何刻意欺瞞。

(二)原告主張受被告宗諭公司詐欺而簽訂附停止條件定金委託書及確認書，其以律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付之仲介服務費7萬元，為無理由：

⒈被告宗諭公司於仲介系爭不動產買賣時，並無以任何方式使原告之代理人丁○○誤認系爭出售之7筆土地均為建地且相連，何有詐欺之理。

⒉附停止條件定金委託書已詳列系爭土地之地號，且從該地號可知系爭土地並非相連接，原告絕無可能誤認系爭土地為均相連在一起之建地可言。更何況被告宗諭公司之職員邱珮甄帶同丁○○至系爭不動產所在地，所指示之建物並無與事實不符，且四周除道路之外，均與其他住家相連，原告之代理人亦無可能誤認將來縱使重建其面積有大於原來面積之處。此外，原告購買系爭不動產之動機為何，縱有提及有重建之可能，惟其究竟最後要修繕或重建，並非被告宗諭公司所能置喙，且原告亦不可能單獨只欲購買建地，而無須道路通行之理。

⒊被告交付予原告之系爭房地，與原告簽訂之「附停止條件定金委託書」及「不動產買賣契約書」所記載之位置、面積均相符，何有瑕疵可言。原告指稱其於購買之初即表明須建地40餘坪之土地，但原告並未舉證證明其於購買系爭房地之前有告知之事實，僅片面指述，並無證據可憑，豈可因買賣契約簽訂後所發生之原告個人事由，而主張系爭房地有瑕疵。

(三)原告主張受被告游誼德、被告宗諭公司之職員邱珮甄詐欺而簽訂不動產買賣契約書，其以律師函撤銷受詐欺之意思表示，而請求返還已給付之買賣價金85萬元，為無理由：

⒈被告游誼德（或其代理人乙○○）依雙方之合意簽訂買賣契約書，並如期交付相關文件；而被告宗諭公司並無任何詐欺之行為如前所述，故二者對於原告並無任何詐欺之行為甚明。更何況，原告係於95年3月21日始與被告即出賣人辛○○簽訂「不動產買賣契約書」，中間事隔20天，如原告確實需要建地40餘坪始有購買之意願，此種重要之買賣條件，依一般經驗法則，原告不可能取得謄本或權狀之後未注意，而仍於20天之後與被告辛○○簽訂系爭不動產買賣契約，並於取得權狀後之20日（即4月10日）辦理所有權移轉登記。

⒉依民法第88條第1項但書規定，「以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」又依民法第103條第1項之規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」原告縱然否認被告宗諭公司曾交付系爭房地之謄本，惟就交付權狀之後，原告仍可自權狀之記載得知系爭房地之地目及面積等資料。至於原告稱代理人甲○○代書取得權狀乙後，並未交付或告知記載情形，此顯屬其內部之問題，自不得以此而歸責被告。因此，原告以受詐欺隱瞞，而主張撤銷買賣契約之行為，顯屬無據。

(四)綜上所述，原告於購買系爭不動產之前即已取得系爭不動產之相關文件，自其中不動產之謄本觀之，絕無可能不知悉系爭不動產中建物之面積有多少，屬於道路之面積有多少。原告因事後反悔，即片面指稱被告等人有所隱瞞，顯與事實不符，原告請求被告返還價金及服務報酬，為無理由。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：

一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）

(一)原告（由其妹丁○○為代理人）與被告宗諭公司於95年3月1日簽訂「附停止條件定金委託書」，約定原告為購買下述之不動產，委託被告宗諭公司居間、代理向賣方傳達購屋意願（前言）。其第壹條、不動產標示：建物門牌：台中市○區○○街9巷6號；基地座落：台中市南區○○○○段141-42、141-5、141-27、141-173、141-174、141-175、141-176。另約定承購總價為485萬元，委託期限至95年3月10日，其餘內容詳如「附停止條件定金委託書」所載。於同日另簽訂「確認書」，其第二點記載：「本份文件（含內政部版要約書、附停止條件定金委託書）簽訂前已經買方攜回審閱3日。（契約審閱期間至少三日）」第十一點約定本案件服務費新台幣柒萬元整計算。

(二)原告與被告游誼德於95年3月21日簽訂不動產買賣契約書，雙方約定由被告游誼德將上開不動產出賣予原告，總價金485萬元，原告於簽約當日給付簽約款5萬元及用印款80萬元，其餘尾款400萬元，由原告代償被告游誼德之銀行貸款400萬元以為支付。雙方於簽約當日均未到場，原告委任訴外人甲○○為代理人，被告游誼德委任訴外人乙○○為代理人，不動產買賣契約書並記載仲介人為邱珮甄（即被告宗諭公司之銷售人員）。被告游誼德另於95年3月27日交付系爭不動產之所有權狀，於95年4月10日將系爭不動產移轉登記與原告。而原告迄今尚未清償被告游誼德之銀行貸款。

(三)系爭不動產之建物部分（即台中市南區○○○○段429建號），其坐落基地為同段141-42地號土地，地目建、面積105平方公尺、權利範圍全部，其餘141-5地號土地（面積617平方公尺）、141-27地號土地（面積105平方公尺）、141-173地號土地（面積158平方公尺）、141-174地號土地（面積107平方公尺）、141-175地號土地（面積242平方公尺）及141-176地號土地（面積106平方公尺），其地目均為道，權利範圍均為1335分之37。而該6筆地目道之土地，除141-173地號土地與建物基地141-42地號土地相鄰外，其餘均未與建物基地相鄰。

(四)原告已經給付被告宗諭公司本件不動產仲介服務費7萬元。

(五)被告宗諭公司於94年12月20受被告辛○○委託銷售系爭不動產（被告辛○○簽立之房地產標的現況說明參照），於95年1月19日申請系爭不動產之登記謄本（地籍圖及建物平面圖係於94年11月28日申請）。而原告與被告宗諭公司於95年3月1日簽訂附停止條件定金委託書及確認書前，被告宗諭公司職員邱珮甄與原告之妹丁○○曾經二或三次至系爭不動產現場察看房屋情形，丁○○並於95年3月1日簽約前向邱珮甄表示系爭建物要拆除重建。

(六)95 年3月21日簽訂不動產買賣契約書時，原告之代理人甲○○曾向邱珮甄詢問本件買賣之土地為何有7筆之多，邱珮甄向甲○○表示土地的事情已經向丁○○說過了。

(七)原告委任高進棖律師於95年6月20日寄發律師函，以「購買時表示需要四十餘坪土地重建，今經查建地僅約三十坪，與當初購買之認知不符，顯然表意有誤」（即意思表示錯誤）、「原告會購買應係受到仲介及地主故意隱瞞部分事實致陷於錯誤」（即意思表示受詐欺）為由，分別撤銷與被告游誼德簽訂之不動產買賣契約及與被告宗諭公司簽訂之附停止條件定金委託書及確認書，而被告游誼德、宗諭公司有收受該律師函。

二、爭執之事項：

(一)兩造於95年3月1日簽訂附停止條件定金委託書及確認書時，被告宗諭公司是否有交付不動產說明書予原告之代理人丁○○閱覽（即丁○○當時是否已知悉系爭7筆土地其中有6筆是道路用地）？

(二)原告主張受被告宗諭公司詐欺而簽訂附停止條件定金委託書及確認書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付之仲介服務費7萬元，有無理由？

(三)原告主張受被告游誼德（包含其代理人乙○○）、被告宗諭公司之職員己○○詐欺而簽訂不動產買賣契約書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付之買賣價金85萬元，有無理由？

參、得心證之理由：

一、兩造於95年3月1日簽訂附停止條件定金委託書及確認書時，被告宗諭公司是否有交付不動產說明書予原告之代理人丁○○閱覽（即丁○○當時是否已知悉系爭7筆土地其中有6筆是道路用地）？說明如下：

(一)被告之訴訟代理人於95年11月13日言詞辯論期日當庭提出本件「不動產說明書」1份（有影本附卷足參），依其目錄記載，該不動產說明書內有【產權調查結果表】1張、【建物條件與環境】1張、【不動產說明書應記載事項】3張、【位置圖】1張、【建物謄本】1張、【土地謄本】7張、【地籍圖】1張、【土地使用分區證明書】1張、【建物測量成果圖】1張、【委託價及重要事項】1張、【房地產標的現況說明書】1張。而其中【產權調查結果表】、【建物條件與環境】及【不動產說明書應記載事項】均為95年3月9日製作，由此可見，該份「不動產說明書」至遲應於95年3月9日之後始能製作完成（即裝訂成一本）。故兩造於95年3月1日簽訂附停止條件定金委託書及確認書時，被告宗諭公司並未交付已裝訂成一本之「不動產說明書」予原告之代理人丁○○閱覽，誠屬明確。準此，則證人己○○證述給丁○○看不動產說明書時已經裝訂成一本云云（參見95年11月13日言詞辯論筆錄），即非實在。

(二)被告宗諭公司於95年3月1日雖未交付裝訂完成之「不動產說明書」予丁○○閱覽，但該「不動產說明書」內之建物及土地登記謄本是於95年1月19日申請，地籍圖及建物平面圖則於94年11月28日申請（不爭執事項㈤併為參照），亦即該等資料於95年3月1日兩造簽訂附停止條件定金委託書及確認書時即已存在。至於被告宗諭公司之職員於該日是否有將前開建物登記謄本、土地登記謄本及地籍圖謄本交給丁○○閱覽，雙方則各執一詞（參見95年11月13日言詞辯論期日丁○○、己○○、戊○○、壬○○之證述）。茲查，己○○、戊○○、壬○○等人所述95年3月1日有交付整本不動產說明書予丁○○閱覽乙節，業經本院認為與事實不符，則在被告宗諭公司未能確切舉證有於該日將建物登記謄本、土地登記謄本及地籍圖謄本交給丁○○閱覽之情形下，自應認為被告宗諭公司並未交付該等資料給丁○○閱覽，較屬合理。準此而論，丁○○既然未能閱覽系爭不動產之相關資料，且該附停止條件定金委託書又未記載系爭土地之地目，則自難認為丁○○當時已經知悉系爭7筆土地其中有6筆是道路用地。

二、原告主張受被告宗諭公司詐欺而簽訂附停止條件定金委託書及確認書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付之仲介服務費7萬元，有無理由？說明如下：

(一)按民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」而所謂詐欺，乃故意欺騙他人，使其陷於錯誤並進而為不利於自己，且本來不願意表示之意思。又詐欺在概念上必須有雙重故意，即有使人陷於錯誤之故意，並基於錯誤而為一定表示之故意。再詐欺行為，主要有兩種型態：為積極的虛構事實；為消極的隱匿事實，但消極隱匿事實構成詐欺，須以詐欺之人有告知義務為要件，合先說明。

(二)被告宗諭公司於95年3月1日雖未交付裝訂完成之「不動產說明書」予丁○○閱覽，且因該附停止條件定金委託書並未記載系爭土地之地目，因而認為丁○○當時無從確知系爭7筆土地其中有6筆是道路用地，已如前述。惟查：兩造簽訂之該附停止條件定金委託書，其上就建物坐落基地已載明共有7筆地號，此與一筆建物通常僅坐落在一至二筆基地之情形顯有不同；且丁○○於95年3月1日前，曾與邱珮甄至系爭不動產現場察看房屋二或三次（不爭執事項㈤參照），其對系爭建物坐落位置及格局應不致於使用多達7筆「建地」，自當有所認知。被告宗諭公司固然未於簽訂附停止條件定金委託書及確認書當時即提供系爭不動產之登記謄本供丁○○閱覽，但土地登記資料為公開之資訊，任何人皆可向地政機關查閱，被告宗諭公司既然已將系爭7筆土地之地號詳載於附停止條件定金委託書上，而土地登記謄本及地籍圖謄本又屬隨時可得查閱之公開資訊，則未記載土地「地目」乙事，於交易習慣上，自難評價為係故意隱匿事實之詐欺行為。從而原告主張受被告宗諭公司詐欺而簽訂附停止條件定金委託書及確認書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付之仲介服務費7萬元，即無理由。

三、原告主張受被告游誼德（包含其代理人乙○○）、被告宗諭公司之職員己○○詐欺而簽訂不動產買賣契約書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付之買賣價金85萬元，有無理由？說明如下：原告與被告游誼德於95年3月21日簽訂之不動產買賣契約書，其第一條「不動產標示及權利範圍」之土地標示部分，已詳列系爭7筆土地之地號、面積、權利範圍；建物標示部分，亦載明建物坐落基地僅台中市○區○○段141-42地號而已，此有該不動產買賣契約書在卷可稽。本件原告係委任專業代書甲○○為代理人而簽訂買賣契約書，甲○○於簽訂契約書當時，應已充分認知系爭建物之坐落基地僅有141-42地號土地（面積105平方公尺）。出賣人游誼德（包含其代理人乙○○及宗諭公司職員己○○）雖然未在買賣契約書上記載各筆土地之地目，及同時出示系爭不動產之登記謄本及地籍圖謄本，但此並不致於使甲○○誤認141-42地號土地以外之其餘6筆土地亦屬建物之坐落基地。從而原告主張受被告游誼德（包含其代理人乙○○）、被告宗諭公司之職員己○○詐欺而簽訂不動產買賣契約書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付之買賣價金85萬元，亦無理由。

四、綜上所述，原告主張撤銷其受被告等人詐欺所為之意思表示，並依不當得利之法律關係，請求被告游誼德返還85萬元，及自起訴狀繕本送達被告游誼德之翌日（即95年9月3日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息；請求被告宗諭公司返還7萬元，及自起訴狀繕本送達被告宗諭公司之翌日（即95年8月22日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。而原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因本訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。