臺灣臺中地方法院95年度訴字第2548號

臺灣臺中地方法院民事判決　95年度訴字第2548號

原告

傑冠不動產經紀有限公司

法定代理人

丁○○

原告

丙○○

共同訴訟代理人

莊惠萍律師

被告

乙○○

被告

甲○○

共同訴訟代理人

周黛婕律師

上開當事人間請求給付違約金費事件，本院於民國96年1月31日

言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款及第2項分別定有明文。本件原告原起訴請求被告乙○○、甲○○應分別給付原告傑冠不動產經紀有限公司（下稱傑冠不動產公司）、丙○○新台幣（下同）88萬元、10萬元，及各自起訴狀送達之日起按年息5%計算之利息，嗣於訴訟進行中更正為被告乙○○應給付原告傑冠不動產公司484,000元，應給付原告丙○○55,000元；被告甲○○應給付原告傑冠不動產公司396,000元，應給付原告丙○○45,000元；及各自起訴狀送達之日起按年息5%計算之利息，核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告主張：被告乙○○及甲○○於95年1月23日與原告傑冠不動產公司簽訂「委託銷售契約書」，委託原告傑冠不動產公司居間銷售渠等所共有坐落台中縣大雅鄉○○段第1868地號之土地（下稱系爭土地），土地權利範圍被告乙○○為55/100、被告甲○○為45/100，委託銷售價格為每坪29,000元，嗣於95年6月8日另簽訂「契約內容變更合意書」將委託銷售價額調低為2,200萬元，委託期間至95年6月16日止。簽約後原告傑冠不動產公司本善良管理人之注意義務積極為被告2人尋找買方，於95年6月8日原告丙○○與原告傑冠不動產公司簽立「不動產買賣斡旋/承諾契約書」（下稱幹旋契約），願以價金2,108萬元承購上開土地並給付斡旋金10萬元，於95年6月16日上午原告丙○○並委由其夫黃茂森簽訂「契約內容變更合意書」將承購總價調高為2,200萬元，原告傑冠不動產隨即將此事告知被告2人，且由原告傑冠不動產公司約定買賣雙方於95年6月16日晚上簽訂買賣契約，因原告丙○○臨時有事，改訂95年6月19日上午10時簽約。詎被告2人卻簽約時間前之95年6月19日上午8時50分來電取消簽約，並表示已將上開土地賣與他人。而依被告2人及原告丙○○與原告傑冠不動產公司，分別簽訂之上開委託銷售契約及斡旋契約之約定，原告丙○○就付款方式亦已達被告委託條件，應視為買賣契約已成立，為仲介成交，且原給付之斡旋金依約充為本件買賣之定金，則被告於仲介成交後反悔不賣及於委託原告傑冠不動產公司銷售期間內，另委託他人代尋買方，原告傑冠不動產公司爰依上開「委託銷售契約書」第10條「違約罰則」第2項及第1項約定及民法第250條第1項規定，請求被告給付按已完成仲介義務之服務酬金即成交總價款4%計算之違約金；原告丙○○亦依委託銷售契約書及斡旋契約書之約定，請求被告加倍返還定金。又原告傑冠不動產公司係請求被告違約之損害賠償額預定之違約金，非請求完成仲介義務之服務報酬，故不因服務報酬事後約定變更約定為零而受影響，且原告傑冠不動產公司於兩造買賣契約視為成立，依約得全權代理原告丙○○將斡旋金充為定金交付被告等，因簽約日之展延，原告傑冠不動產公司以電話徵得被告同意代為保管收受之定金，應認定金已交付被告，則因可歸責於被告事由致無法完成簽約，被告即應加倍返還定金予原告丙○○。爰依委託銷售契約、斡旋契約及民法第250條第1項之規定，請求被告給付違約金及返還定定金，並聲請⑴被告乙○○應分別給付原告傑冠不動產公司、原告丙○○484,000元、55,000元，及均自起訴狀送達之日起按年息5%計算之利息。⑵被告甲○○應分別給付原告傑冠不動產公司、原告丙○○396,000元、45,000元及均自起訴狀送達之日起按年息5%計算之利息。⑶原告2人均願以現金或可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：雖不爭執上開被告所簽「委託銷售契約書」、「契約內容變更合意書」、系爭不動產登記簿謄本及於95年6月19日上午8時50分與丁○○之通聯紀錄之真正。惟否認原告丙○○所簽「不動產買賣斡旋/承諾契約書」、吳森茂所簽「契約內容變更合意書」之真正及兩造有約定於95年6月19 日上午10時簽約之事實與同意由原告傑冠不動產於95年6月19日交付定金之事實。本件被告委託原告傑冠不動產公司銷售上開不動產期間係自95年元月13日至95年4月30日止，因原告未於委託期間內完成仲介簽約，又急需出售變現，乃於上開期限到期後自行委託他人代為尋覓買方，嗣95年6月8日原告傑冠不動產公司突然表示已尋得買方要求被告與其簽訂仲介契約，為增加出售機會，仍告知原告傑冠不動產公司上情並表示為避免因原告遲誤完成仲介而阻斷其他交易機會，僅願約定短期委託期間，經原告同意，於同日簽訂「契約內容變更合意書」，約定委託銷售期間至95年6月16日止、「本銷售總價2,200萬元正，不支付仲介費用」，如實際成交價格超過委託銷售價格，由該差價作為服務報酬，被告不另支付仲介費用。原告傑冠不動產於95年6月16日並曾2次請求被告降低出售價格並安排於當日與買方當面進行議價，惟被告於該日枯等良久後，原告突來電取消約會，顯見原告丙○○於95年6月16日之出價顯未達被告之底價。嗣因上開委託期限屆滿，有廣福公司李錫勳表示已尋得買主，被告因原告傑冠不動產公司已逾委託期限仍未完成仲介簽約，買方即原告丙○○復於委託期限之最末日藉故爽約，被告恐其猶豫不決或無購買誠意，為免錯失締約良機，遂於上開委託期間到期後以同一之委託銷售條件另委託廣福公司仲介買賣，並於95年6月19日上午去電原告傑冠不動產公司告知已決定另行委託他人，遲至斯時原告傑冠不動產仍未曾表示原告丙○○願以2,200萬元購買之意思，被告遂於95年6月20日與廣福公司仲介買方李炳森洽談議定買賣價金為2,254萬元並簽訂買賣契約。如原告丙○○確曾於95年6月16日同意以2,200萬元購買之事實，自得於同日即原約定之6月16日與被告會面當面議價合致後立即簽約，惟原告丙○○於是日爽約，益見原告丙○○仍猶豫不決或無購買誠意，則原告提出之吳森茂所簽「契約內容變更合意書」謂業已仲介成交，顯屬臨訟杜撰。又購買不動產非民法第1003條規定之日常家務，原告丙○○之夫吳森茂即無代理原告丙○○變更原契約合意之權限，難認原告所提上開合意書已符合賣方委託承購總價之條件，縱認業已仲介成交，依被告所簽合意書，委託銷售2,200萬元以上之差價為服務報酬，不支付仲介費用之約定，則原告丙○○同意之買價為2,200萬元，並無差價存在，服務報酬為零，則被告既無給付任何服務報酬即仲介費用之義務。且依不動產經紀業管理條例第19條規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其立法目的，在促使不動產經紀業者誠信報告締約過程，如有違反，不僅不得向買方收取原約定之差價報酬，且如已收取差價報酬者，依法更須加計利息加倍返還買方，則上開規定既不得向買方請求或應退還差價報酬時，自仍不得向買方請求若干合法報酬。又依民法第248條規定及學者曾隆興民法債編總論89年3月再版第440至442頁，所謂定金契約為要物契約，其成立以交付定金為必要，依「委託銷售契約書」第6條第2項規定，被告無授權原告代為收受買方定金，亦未同意簽約定金為10萬元（金額過低），且原告傑冠不動產公司亦未依同條第3項規定於收受買方定金後24小時內送交被告，復無任何因被告等之事由致無法送達情形存在，自不能認為原告傑冠不動產公司已有權代理被告向原告丙○○收受定金，從而被告即無依同條第5項規定加倍返還定金予買方之義務。況被告係於委託銷售期間到期後，始另行委託其他人仲介買賣，非於委託欺間另行委託他人，自無違約等語資為抗辯。並聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張被告二人於95年1月13日與原告傑冠不動產公司簽訂「委託銷售契約書」，委託期間自95年1月13日起至95年4月30日止，將被告共有之系爭土地以每坪29,000萬元委託原告傑冠不動產公司進行銷售，期限屆滿未達成銷售任務，復於95年6月8日再度與原告傑冠不動產公司簽訂「契約內容變更合意書」，委託銷售價格降低為2200萬元，委託期間至95年6月16日止等情，有原告提出之委託銷售契約書、土地謄本及被告契約內容變更同意書等為證，且為被告所是認，自堪信為真正。

四、原告主張依委託銷售契約書，原告傑冠不動產公司於委託期限之末日即95年6月16日，以被告委託銷售之價格即2200萬元，覓得買主即原告丙○○願以上開價格購買系爭土地，惟被告竟拒絕訂約出售，遂請求被告給付違約金及加倍返還定金，惟被告否認於委託銷售期間原告傑冠不動產公司已覓得願以2200萬元購買系爭土地之買主，並以上情置辯，則本件爭執要點厥為：

㈠兩造於95年6月16日是否達成買賣的意思表示合致? 黃森茂所簽之契約內容變更合意書效力如何？系爭土地之買賣價金，買賣雙方之價格是否合致？㈡買賣契約如果合致，被告是否有反悔不不訂約及於銷售期間另委託他人銷售之違約事由？㈢被告如有違約之情形，在約定不支付仲介費之情況下，原告傑冠不動產可否請求被告支付違約金？㈣被告如有違約之情形，買方所簽發之十萬元支票是否已交付賣方？原告丙○○可請求被告返還之定金為若干？經查：

(一)兩造於95年6月16日是否達成買賣的意思表示合致?

１、本件原告傑冠不動產公司雖主張於95年1月11日以每坪2萬9千元，與被告簽訂委託銷售契約，並於95年6月8日另簽立契約內容變更同意書，將委託銷售價格調低為2200萬元，委託期限至95年6月16日止，並提出委託銷售契約書及契約內容變更同意書等為證，然依上開委託銷售契約書之書立日期為95 年1月11日，且委託銷售期限為95年1月13日起至95年4月30 日止，至於契約內容變更同意書之書立日期為95年6月8日，在前開託銷售期限屆滿之後，顯見被告與原告傑冠不動產公司自前次委託銷售期間屆滿後即95年4月30日起，至95年6月8日簽立契約內容變更同意書期間，兩造間並無任何委託銷售契約存在，再參酌原告提出與丙○○於95年6月8日訂立之不動產買賣斡旋＼承諾契約書，可證本件原告傑冠不動產公司於95年1月11日與被告簽訂委託銷售契約，因未覓得適當之出價人而於95年4月30日屆滿終止，復於95年6月8日因原告丙○○有意購買，且與原告傑冠不動產公司簽訂不動產買賣斡旋契約書，委託原告傑冠不動產公司以總價2108萬元斡旋購買系爭土地後，原告傑冠不動產公司方於95年6 月8日再度以契約內容變更合意書與被告簽訂委託銷售契約，以總價2200萬元，不支付仲介費用為條件，自95年6月8日起至95年6月16日止，委託原告傑冠不動產公司銷售系爭土地，合先說明。

２、本件原告主張業已覓得買主同意以被告委託銷售之2200 萬元價格購買系爭土地，並提出黃森茂契約內容變更合意書一紙為證，既為被告所否認，則原告是否已覓得適格之買主，首應審究者，為⑴黃森茂所簽署之契約內容變更合意書效力如何？⑵系爭土地之買賣價金，買賣雙方之價格是否業已合致？查：

⑴、黃森茂所簽署之契約內容變更合意書效力如何？

①原告傑冠不動產公司主張於95年6月8日與原告丙○○簽訂不動產買賣斡旋/承諾契約書，受丙○○之託居間仲介系爭土地買賣一事，有原告提出之被告不爭執其真正之不動產買賣斡旋／承諾契約書一紙在卷可按，依該契約書之買方載明為「丙○○」，且亦由丙○○一人簽署，並書立個人出生日期、身分證字號及地址電話等背景資料，本件人斡旋契約之當事人應為原告傑冠不動產公司與原告丙○○，原告雖曾主張斡旋契約之買方應為丙○○及其配偶黃森茂二人，然與卷附契約書上之當事人資料顯有不符，實難採信，嗣後既承認該斡旋契約之買方應為丙○○一人，核與前開資料所示相符，且為被告所不爭，應係屬實。是以，本件委託原告傑冠不動產公司仲介購買系爭土地者，為原告丙○○，先予敘明。

②按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力，若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力，其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關係。最高法院22年上字第3212號著有判例可參。本件原告傑冠不動產公司主張與原告丙○○間之不動產買賣斡旋／承諾契約書，原受託仲介價格為2108萬元，雖未達被告同意出售之2200萬元價格，然於95年6月16日業經原告丙○○同意提高買受價格為2200萬元，並提出契約內容變更合約書，然依原告提出之契約內容變更合約書所載，簽署人部分一為原告傑冠不動產公司，一為訴外人黃森茂，並非本件斡旋契約書之買方即原告丙○○，原告雖表示黃森茂係丙○○之配偶，係有權代理原告丙○○簽署變更合意書等語，然本件原告於審理期間，先主張黃森茂同為本件斡旋契約書買受人之一，嗣後雖不爭執本件斡旋契約之買方僅丙○○一人，顯見黃森茂簽署契約內容變更合意書時，並無代理原告丙○○簽署之意，而係以其自已之名義與原告傑冠不動產公司簽立該變更合意書。黃森茂在該變更合意書上既非以本人即原告丙○○之名義，亦未表示代理之意思，而係以黃森茂自己之名義與原告簽署該變更合意書，依前開判例意旨，黃森茂所簽署之契約內容變更合意書，對原告丙○○自不生效力，則原告丙○○與原告傑冠不動產公司間就系爭斡旋契約書，亦不生於委託期間提高價格委託仲介之效力。

⑵、系爭土地之買賣價金，買賣雙方之價格是否業已合致？本件原告主張買方丙○○業已同意以2200萬元購買系爭土地，既為被告所否認，且原告提出之由訴外人黃森茂簽立之契約內容變更合意書，對原告傑冠不動產公司及原告丙○○間亦不生效力，已詳述如前，再參酌證人即本件原告丙○○委託傑冠不動產公司斡旋系爭土地之經紀營業員林倩如所述：「（問：仲介工作如何分開？）答：賣方是承辦專員接洽，買方是行銷的人員負責。」、「（問：如有委託賣的標的，又有行銷人員找到買方時要如何談？）答：我們行銷人員會針對買主的價格去詢問專員，是否在賣方的賣價範圍內，如果很接近就會約買賣雙方談，如差距很大專員會去找賣方將價金壓低，行銷人員就去找買方提高金額。」、「這個案件一開始沒有一致。」、「（問：當時買方怎麼說？）答：當時要約時好像買方是說一坪單價二萬三千元的價格，經過我努力後是說到一坪單價二萬三千五百元，我們是以這個價格跟賣方接洽。」、「（問：專員和賣方那邊怎麼說？）答：專員和賣方怎麼談我不清楚，後來是專員說要找雙方買賣簽約，好像最後是談一坪單價二萬三千五百元，賣方不支付仲介費，買方支付我百分之一的仲介費。」、「（問：買方最後契約變更的價格為何？）答：一坪單價是二萬三千五百元。」等語，本件負責斡旋仲介之原告傑冠不動產公司內之經紀人即證人林倩如既證稱系爭土地買方同意將價格提高為以每坪二萬三千五百元，然系爭土地之面積為3029平方公尺，有不動產謄本在卷可按，約916.2725坪 (3029×0.3025=916.2725)，則買方提高價格後，同意價買之金額為00000000.75元（23500×916.2725 =00000000.75)，與被告委託原告傑冠不動產公司銷售之2200萬元之價格，顯不相當，原告主張業已依約於委託期限內覓得願以相同價格即2200萬元購買系爭土地等情，實難採信為真正，從而，系爭土地之買賣價金，買賣雙方之價格顯未達成合致。

(二)按當事人互相表示意思一致者，無論其為一為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。惟不動產買賣契約以價金及標的為其要素，而自屬買賣契約必要之點，苟當事人於締結不動產買賣之債權契約時，對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。本件被告與原告丙○○間，就系爭土地之買賣價金即未達成一致，自難認原告冠傑不動產公司於委託期限內業已履行受託事務，尋得出價已達被告委託條件之買方，原告傑冠不動產公司既未仲介成交，被告即無任何反悔不賣或可歸責於被告之事由致無法完成買賣契約簽訂之情事可言，且原告丙○○之出價既未達被告之售價，被告自無收受原告交付冠傑不動產之動產斡旋金即面額10萬元支票之理，又上開支票迄今仍在丙○○之受託人即原告傑冠不動產持有中，亦為原告傑冠不動產所是認，原告丙○○與被告間之買賣契約因價金未達一致而未成立，被告自無加倍返還定金予原告丙○○之義務。則原告依委託銷售契約、斡旋契約及民法第250條法律關係，訴請被告給付違約金及加倍返還定金，即無理由，應予駁回。原告之訴既被駁回，其假執行之聲請，已無宣之依據，應併予駁回。

(三)本件就爭點㈠之判斷，已足認定原告之請求不應准許，則兩造有關爭點㈡、㈢、㈣之主張及所舉證據，縱經審酌，亦與判決之結果不生影響，自無再予論述之必要，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。