臺灣臺中地方法院 - 95年度重訴字第454號（履行契約） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 95年度重訴字第454號原　　　告　戊○○ 訴訟代理人　吳光陸律師複代理人　　廖瑞鍠律師被　　　告　中信第一資產管理股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　陳盈壽律師送達代收人　乙○○ 上列當事人間履行契約事件，本院於96年3月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第2、3款定有明文。本件原告起訴時請求「被告應對如附表所示之不動產行使抵押權，聲請鈞院拍賣」，嗣於民國（下同）96年3月16日更改其聲明為「被告應對坐落如附表所示之不動產行使抵押權，聲請鈞院拍賣，並就原告拍定價款超過新臺幣（下同）27,000,000元以上者，應全數退還原告」。查原告請求基礎均本於同一之契約關係，且屬擴張應受判決事項之聲明，其於96年3月16日擴張之聲明自屬合法，核先敘明。乙、實體方面：一、原告起訴主張略以：（一）訴外人漢陞建設開發股份有限公司以其所有坐落如附表所示之不動產設定本金最高限額抵押權53,000,000元給中國信託商業銀行，嗣該行將該抵押權與抵押債權讓與被告中信第一資產管理股份有限公司（下稱被告公司），辦妥登記在案。兩造於94年8月3日約定，被告公司願以 27,000,000元出售上開不動產給原告，即由被告公司行使抵押權聲請法院拍賣，屆時由原告以27,000,000元投標應買，如因競標關係，原告出價高於27,000,000元，超過部分全數退回原告，原告簽發1,000,000元保證支票乙紙給被告公司。被告公司依約聲請法院強制執行（即本院94年執九字第40756號），在強制執行程序中，原告本欲投標，但開標前之95年2月13日，被告公司提議將售價提高為 30,000,000元，原告雖同意變更為30,000,000元，但對將來原告投標拍定價格超過30,000,000元退回原告者，不同意被告公司片面改以仲介費為由，故兩造協議變更約定，改由被告公司以30,000,000元出售該抵押權及抵押債權，被告公司並於95年3月15日撤回執行，嗣因被告公司以兩造就抵押權及抵押債權之讓與未達成協議，通知原告領回上開保證金1,000,000元。按兩造既已先就如附表所示之不動產達成購買之契約，嗣變更標的為被告公司就該不動產之抵押權及抵押債權，又因被告公司否認後者協議成立，則兩造間之約定仍為最初者，並因原本約定之價金為 27,000,000元，原告投標拍定超過27,000,000元者，被告公司應予退還（按：被告公司片面變更價金為30,000,000元者，依被告公司主張該協議不成立，故仍應以原協議之27,000,000元為準）。（二）雖被告公司以出售不動產未經公司同意，無書面協議，縱認有之，亦經兩造同意終止，否認原告之請求。但查：㈠買賣不動產為債權行為、負擔行為，不以有所有權為必要，被告主張用對系爭不動產無所有權，不可能達成買賣協議，應有誤會。㈡兩造就出售不動產如未達成協議，何以被告公司收受保證金1,000,000元支票，並予兌現入帳？依鈞院94年度執字第40756號執行卷，被告公司係持鈞院91年度促字第74654號支付命令、確定證明書、他項權利證明書、抵押權設定契約書、他項權利移轉契約書，聲請強制執行如附表所示不動產，第一次拍賣未拍定，經除去租賃權後，執行法院定於95年3月16日為第二次拍賣，底價合計為32,400,000 元，同年3月15日被告公司撤回執行，請求核發債權憑證，核與原告主張相符，並為被告公司所承認，足見原告主張事實為真正。㈢被告公司在強制執行程序中，另為商議原告標買金額須提高為30,000,000元，但承認因退費會計科目問題，未能達成協議，則兩造間仍以原協議為準。㈣買賣契約之成立，非以書面為必要，屬諾成契約，故不能以無書面契約即否認有上開協議，而被告公司之受僱人與原告協議，均應獲被告公司授權，尤其甲○○為經理，依公司法第8條第2項為公司負責人，則渠等與原告間之協議，對被告公司自有效力。㈤兩造間之協議成立，業據證人丁○○證述明確，並有原告之買方意願書及被告公司之簽辦單、簽呈在卷可稽，參照證人乙○○證述及意願書，原告係經由丁○○與伊洽談買受系爭不動產，伊簽請臺北金控主管同意以27,000,000元以上價格，以拍賣方式讓原告取得所有權，原告在意願書簽名後並交1,000,000元，後來即送請法院拍賣。再依證人甲○○證述「‧‧‧後來談的結果，價格部分就由原告出具意向書，我以該意向書作為簽呈的附件，請證人乙○○簽報到臺北的中信第一資產，‧‧‧，後來我們就依照意向書的要求先去跑流程，也就是先去送請拍賣，送拍完之後。‧‧‧，後來臺北就製作了原證五的協議書，以文字來表明雙方的意向，協議書製作出來之後，因為我們協議書上退費的方式是載明為仲介費，因為仲介費是課稅標的，所以原告不同意，所以雙方就這協議書就沒有達成一致的意思表示，所以原告就不願意簽署，所以到二拍要拍的前一天，我有告訴原告說我們照原告意向書來做，我為了保護原告起見，我就建議原告說先停拍，因為這協議書還沒有簽訂，而且沒有辦法保證將來是否可以以原告想要的方式來退費，所以後來就停拍了。」，核如上述，被告公司確已聲請強制執行，大致相符，足見先前之買賣協議應已成立，並非未成立，否則，何以被告公司依意願書送請拍賣？按此意願書既為被告公司以拍賣方式，由原告參與應買以取得所有權，此一意願書可謂為要約，不僅獲得同意，且依民法第161條第1項「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。」，亦認有承諾，否則何以既收取原告1,000,000元，又依意願書履行送請拍賣，至於被告公司事後變更內容之協議書，原告未簽名係被告公司片面變更約定內容，但不影響先前成立之協議，證人甲○○稱協議不成立，應非可信。又被告公司主張兩造同意終止協議，原告否認，不僅被告公司就此未能舉證，且若同意終止，何以被告公司遲至3月15日撤回執行後之95年7月10 日始片面退回上開1,000,000元。（三）綜上所述，爰依兩造上揭契約約定內容，求為判決：被告公司應對坐落如附表所示之不動產行使抵押權，聲請鈞院拍賣，並就原告拍定價款超過27,000,000元以上者，應全數退還原告。二、被告答辯略以：（一）兩造間並未就系爭標的物之抵押權及抵押債權達成讓與協議：㈠被告公司並非系爭不動產之所有權人，故不可能與原告達成任何買賣系爭不動產之協議，先予敘明。㈡原告為購買系爭不動產，曾交付被告公司買方意願書，約定被告公司行使抵押權拍賣系爭不動產，原告願以27,000,000元投標應買，如因競標關係，原告出價高於27,000,000元，超過部分被告公司應全數退回原告，兩造並約定於簽立被證一協議書前原告先交付1,000,000元履約保證金，並於排除租賃權後第一次拍賣期日前，再支付保證金 4,000,000元，原告並先簽發1,000,000元支票予被告公司表示誠意，同時要求被告公司先聲請執行，嗣經被告公司同意，簽立正式簽約後，再給付後續4,000,000元履約保證金，被告公司乃先聲請執行。執行中被告公司再與原告商議，原告需將投標金額提高為30,000,000元，超出部分因公司作帳需要乃以仲介費方式退還，並要求原告簽署正式書面契約，但原告卻無法接受退款會計科目以仲介費方式退還，因而遲不願簽署書面契約。嗣為解決上開問題，且避免不動產在執行過程遭他人拍定，兩造乃協議被告公司先將執行程序撤回，被告公司乃於95年3月15日具狀將執行程序撤回，同時退還上開1,000,000元保證金，雙方另行協議以債權買賣方式進行交易，被告公司同意先由原告指派之代書依一般交易習慣審閱相關文件，藉以評估不動產標的價值及債權之完整性後，再就債權買賣之價格、付款條件等其他事項進行商議，是在兩造未就債權買賣相關條件進行磋商，並訂有書面契約情形下，實無法認定兩造間存有債權讓與之協議。（二）原告向被告公司提議以標買方式購買系爭不動產之意願，未經被告公司同意，亦未簽訂任何書面協議，是原告請求被告公司應就系爭不動產行使抵押權，聲請法院拍賣自屬無據。退步言，若鈞院認兩造間存有標買系爭不動產之協議，惟該協議亦經兩造同意終止，被告公司並據以撤回執行，被告公司更於執行翌日通知原告領回保證金 1,000,000元，則原告請求被告公司就系爭不動產行使抵押權，亦屬無據。（三）原告出具意願書，並交付1,000,000元之斡旋金後，承辦人員即以原告所提意願於94年8月9日簽呈予被告公司，被告公司同意以標買方式進行，且可先送拍賣，但就標買價金指示需在27,000,000元以上及各該細節授權承辦人員與原告商議後，再由被告公司依商議後條件製作協議書與原告簽約，此之所以兩造就標買價金提高至30,000,000元及以仲介費退款之緣由，是簽呈僅為被告公司內部各單位意見，在尚未就各具體事項簽訂任何書面協議前，實不足以認定兩造就標買之價金及具體內容意思表示業已合致。（四）依原告所提之意願書第一條後段所示，於排除租賃權後之第一次拍賣期日前，再支付4,000,000元整，惟在被告公司排除租賃權後，原告亦認兩造尚未達成協議，故至今仍未曾給付，而被告公司亦因未達成協議，而未要求給付，是由此觀之，原告也清楚知悉兩造並未就以27,000,000 元標買方式，達成合意。（五）原告所先行交付之1,000,000元，實為斡旋金之性質，即取得與被告公司優先議約權，此由證人乙○○、甲○○之證詞及被告公司之簽呈內容、被告公司作業流程，亦可得到應證，是並非原告所謂履約保證金，也非定金。（六）原告於96年3月16日辯論狀訴之聲明追加「並就原告拍定價款超過27,000,000元以上者，應全數退還原告」部分，被告並不同意，且此有礙被告之防禦及訴訟之終結，依法亦不得追加。（七）綜上所述，原告所請，洵屬無據，並聲明求為判決駁回原告之訴。三、兩造經本院整理不爭執事項，並簡化爭點如下，本院並以不爭執之事實為本判決之基礎：（一）兩造不爭執之事實：㈠對原告所提出之原證一至五（土地及建物登記簿謄本、支票、存證信函及協議書等）形式真正不爭執。㈡原告曾經因本案交付被告1,000,000元支票，被告事後退還原告1,000,000元。（二）本件之爭點：㈠兩造有無約定被告公司行使抵押權時，原告願以 27,000,000元投標，如因競標關係，原告出價高於 27,000,000元，超過部分被告應全數退回原告。㈡原告所交付予被告之1,000,000元，性質為何？㈢兩造間是否就系爭標的物之抵押權及抵押債權達成讓與協議？㈣兩造間上開先後二協議如均已達成，二協議性質分別為何？又前一協議與後一協議之關係為何？四、法院之判斷：（一）關於系爭抵押權兩造是否已合意訂定契約，約定被告公司應行使抵押權時，原告願以27,000,000元投標，如因競標關係，原告出價高於27,000,000元，超過部分被告應全數退回原告，而原告因此所交付予被告之1,000,000元，性質為何部分。查：㈠被告公司所提出之買方意願書為原告所簽立乙節，為兩造所不爭執（參本院95年12月20日及96年1月24日言詞辯論筆錄）。而查原告於與被告公司委託之人員商議後，出具上開意願書，並依意願書所載之條件交付面額1,000,000 元之支票與被告公司（參乙○○於本院證述內容，本院96年1月24日言詞辯論筆錄），而乙○○則簽請主管同意在案（參被告96年3月5日答辯㈡狀附被告公司94年8月間內部簽呈影本），嗣被告公司亦依意願書所載內容實行系爭抵押權，即聲請本院拍賣抵押物（參本院調閱之94年度執字第40756號執行卷）。據此，足認兩造已就系爭意願書所載之條件而各自為契約約定之履行行為。㈡被告公司雖抗辯稱，系爭1,000,000元支票乃斡旋金而非訂金，故契約尚未成立云云。惟查所謂「斡旋金」者，未見諸法律載有明文，屬於非典型契約，但核其社會一般意義，乃屬房屋仲介業者於買方有意購買仲介業者所提供之物件時，仲介業者為把握成交機會，防止買方改變心意，而遊說買方為表示購屋意願與誠意，並確保購屋權利，而向買方收受之金錢，以代向賣方議價之行為，此乃仲介業者逐漸形成之交易特色。而查，1.本件原告所簽寫之意願書乃交付與代理被告公司出面協商之代理人，與仲介業不同。2.該票據經被告公司委任之代理人乙○○簽寫「兌現後為保證金中信銀代：乙○○」等文字於其上，文字記載明顯非為幹旋金。3.被告公司嗣已聲請本院強制執行，且執行程序已進入第二次拍賣，於第二次拍賣期日前始撤回執行聲請（參本院上開執行卷），足見被告公司已為履行契約義務之行為。據此，系爭1,000,000元之支票應非單純斡旋金性質，而係兩造間爭執之系爭契約之定金。㈢證人甲○○雖證稱，意願書係原告單方表示，原證五之協議書始為被告公司同意之條件云云（參本院96年1月24 日言詞辯論筆錄）；然查，被告公司之主管已於乙○○之簽呈中表示同意以27,000,000元之條件進行拍賣，有如前揭，而原證五之協議書則係於第一次拍賣程序後，始由被告公司擬定亦為甲○○所證述明確在卷。嗣因兩造關於該協議內容條款之退費名義無法達成協議，故始終未共同簽署該協議書（參證人甲○○證述及被告公司96年3月5日答辯㈡狀陳95年3月10日法務部意見單影本），此亦為兩造所不爭執。是證人甲○○證稱，意願書係原告單方表示，原證五之協議書始為被告公司同意之條件云云，與事實明顯不符，自不足採。㈣由上，本件應認兩造間就被告公司應實行抵押權，由原告參與法院拍賣程序之競標行為之約定已成立生效。（二）關於兩造間是否就系爭標的物之抵押權及抵押債權達成讓與協議？兩造間上開先後二協議如均已達成，二協議性質分別為何？又前一協議與後一協議之關係為何等部分。經查：㈠兩造於系爭抵押權實行過程中（即本院上揭強制執行程序進行中），曾協議由被告公司撤回抵押物拍賣執行聲請，雙方再洽商由原告買受債權之事宜，其後兩造迄未達成協議（參證人甲○○證述內容），而證人丁○○亦證稱，兩造因營業稅、退費等問題，改成要談買賣債權，按照原來的意願書做修正，被告公司也還在補送資料，但是一直都沒有正式的書面（參本院96年1月24日及96年3月5日言詞辯論筆錄）。而原告起訴時之先位聲明原請求被告公司應將系爭抵押權移轉登記與原告等，即主張兩造曾達成買賣抵押權之協議，惟因被告公司否認兩造已達成買賣債權協議，嗣原告於96年3月16日撤回此先位請求；據此，應堪認兩造對其等未曾就買賣抵押債權達成合意之事實均已不爭執。是本件應審認者，乃兩造就被告公司應先行撤回抵押物拍賣聲請，再洽談原告提高標買金額及嗣後之買受債權等初步協商成果，與首揭兩造間就被告公司應實行抵押權由原告出面參與拍賣程序之競標行為之約定之關連性為何，即前契約是否因此而終止。㈡按契約之終止為有法定終止及約定終止二類，而法定終止則於各種典型契約中個別承認其存在，並未如解除權設有一般性的規定，本件兩造前開契約非屬民法債編規定之典型契約，自無相關法定終止規定之適用，而其契約類型特性亦與典型之繼續性契約不完全相同，亦難以類推適用各該法定終止權之民法相關條文。據之，本件即難認有何法定終止條款適用或類推適用之情形；從而，本件所應審酌者乃兩造是否合意終止。㈢依本件兩造洽談過程觀之，兩造初達成被告公司聲請拍賣抵押物，原告則以27,000,000元出價競標之合意。而後被告公司94年9月12日具狀聲請本院民事執行處強制執行以實行其抵押權，95年2月9日第一次拍賣程序未能拍定，本院民事執行處續定第二次拍賣，被告公司於95年2月15 日具狀聲請除去租賃權，本院民事執行處於95年2月22日處分除去租賃權，並定期於95年3月16日進行第二次拍賣，被告公司則於95年3月15日到院撤回執行聲請（以上執行程序參本院94年度執字第40756號卷）；另上開被告公司法務部意見則係於95年3月10日撰擬（參被告公司提出之公司內部簽呈等影本）。兩相比較下，兩造確係於本院所訂之第二次拍賣期日前即再就原告應標買金額及被告公司應退費之名義進行協商，而依證人乙○○、甲○○、丁○○等人於本院所為證述內容，兩造自被告公司撤回強制執行聲請後，即未再達成任何協議。㈣查兩造對於被告公司於撤回執行聲請後，曾將原告所交付之1,000,000元退還乙節，並不爭執，而該1,000,000元之性質非屬斡旋金，應認屬定金，均已如前述。茲被告公司退還原告交付之訂金，因雙方未以書面表明真意，且參諸證人所述，其後雙方確有洽談新約之情事，則該退還定金之客觀行為，所代表之兩造真意，自應斟酌客觀情形及參諸民法有關定金相關規定意旨以為判斷。㈤按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：1.契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。2.契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。3.契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。4.契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第249條定有明文。查本件因兩造於履行原契約過程中，對於原定之標買金額已有不同意見，而關於溢價退費名義亦未能達成協議，致以新條件達成繼續實行抵押權之協議未達成，被告公司除撤回強制執行聲請外，並退回原告所交付之定金1,000,000元，其後雙方復就買賣債權之新契約重啟協商程序，然嗣亦未能達成任何協議，均有如前揭；據此，並參諸首開民法第249條第4款規定意旨，堪認兩造主觀上均一致認原契約已因雙方意見不一致而不再履行，始由被告公司停止履行契約（即撤回強制執行聲請）及退回定金，故本院審酌上開情事，認本件兩造前所訂定，由被告公司實行抵押權，原告則以27,000,000元之標買金額參與法院拍賣程序競標之契約應已經由兩造合意終止。（三）綜上，兩造間就系爭契約雖有效成立，惟嗣後兩造既已合意終止契約關係，並已由被告公司撤回執行聲請，及退還定金與原告，兩造間之契約關係應認已解消。則原告復依原契約請求被告公司履行經合意終止之前契約，即屬無據，自不應准許。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　4 　　月　　10　　日民事第二庭法官　王鏗普正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　96　　年　　4 　　月　　10　　日書記官附表 ┌──┬──────────────┬────────┬───────┐ │編號│坐落位置 │面積(平方公尺) │權利範圍 │ ├──┼──────────────┼────────┼───────┤ │1 │台中市○○區○○段1354地號 │1,986 │300/10000 │ ├──┼──────────────┼────────┼───────┤ │2 │同上段1368地號 │537 │300/10000 │ ├──┼──────────────┼────────┼───────┤ │3 │上開二筆土地上建號1585號即門│1,069.35 │全部 │ │ │牌台中市○○路○段447號21樓 │ │ │ ├──┼──────────────┼────────┼───────┤ │4 │上開二筆土地上建號1604號（共│7,538.66 │281/10000 │ │ │同使用部分） │ │ │ └──┴──────────────┴────────┴───────┘

臺灣臺中地方法院95年度重訴字第454號

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