臺灣臺中地方法院96年度簡字第3號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　 96年度簡字第3號

原告

豐田國際房屋仲介有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

鍾為盛律師

被告

丁○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付服務報酬事件 (96年度訴字第222號)，本院改依簡易訴訟程序審理，於民國96年5月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：原告提起本件訴訟後，先撤回對於乙○○之訴訟，嗣請求被告給付之金額又減縮為新臺幣（下同）21萬元，是本件關於財產權之訴訟，其訴訟標的金額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定，應適用簡易訴訟程序，經本院向當事人闡明後，兩造於民國96年2月13日言詞辯論期日亦表示同意適用簡易訴訟程序等語，有該言詞辯論筆錄在卷足憑，本件爰改依簡易訴訟程序審理，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：原告於95年8月25日與乙○○訂立委託銷售契約(原告事後已與乙○○和解，並撤回對乙○○之訴訟)，由乙○○將所有臺中市西屯區市○○○路322號11樓之3號房屋及其座落基地 (下稱本件房地)以1180萬元委託原告銷售，委託銷售期間自95年8月25日起至同年11月25日止，嗣原告於95年9月11日仲介被告前往參看本件房地，雙方並於同日簽署附停止條件定金委託書及確認書各一件，由被告以999萬9900元委託原告媒介居間購買本件房地，媒介居間期間自95年9月11日起至同年月16日止，並於確認書第11條約定，於賣方簽認出售時，買賣契約成立，被告即應以現金一次支付相當於成交總價2%之服務報酬予原告。不料被告事後竟基於規避給付服務報酬之意圖，先於95年9月15日藉故撤回前開附停止條件定金委託書 (但並未撤回確認書之約定)後，再私下於同年月21日以1050萬元向乙○○購買本件房地，並於同年10月14日完成本件房地之所有權移轉登記（登記為被告之妻子林季妍所有）。依前所述，被告在95年9月15日僅撤回附停止條件定金委託書而未撤回確認書之相關約定，則被告事後向乙○○購入原告所媒介居間之本件房地時，自仍應依上開確認書第11條之約定，給付原告服務報酬21萬元（計算式：10,500,000元×2%=210,000元），爰依據該確認書之約定請求被告給付服務報酬。又即便認為被告在95年9月15日撤回上開附停止條件定金委託書時，已一併撤回確認書之相關約定條款，但因被告之所以撤回委託，無非意圖規避其依據系爭契約所應負之給付服務報酬義務，顯然違反誠信原則，參酌最高法院58年度台上字第2929號判例：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」之意旨，原告仍有按確認書第11條所約定之服務報酬即21萬元給付原告之義務。其間雖經原告多次催討，但被告均置之不理，爰提起本件訴訟等語。並聲明：

㈠被告應給付原告21萬元（原告本請求23萬6千元，嗣於96年5月8日在本院減縮聲明請求21萬元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告辯稱：被告於95年9月11日以999萬9900元委託原告媒介居間購買本件房地後，其經原告公司人員居間斡旋期間，被告願意承購本件房地之價金，雖從999萬9900元陸續提高至1030萬，但原告公司銷售人員表示賣方仍堅持最低只願1100萬元出售本件房地，雙方始終無法達成共識，被告乃於95年9月11日依附停止條件訂金委託書第2條第4項之約定，撤回本件媒介居間契約。又被告於95年9月11日所簽署之附停止條件定金委託書、確認書，均為本件媒介居間契約之一部分，而非分屬不同且各自獨立之契約，被告既於95年9月15日在附停止條件定金委託書撤回欄內簽名而撤回本件媒介居間契約，上開確認書既為本件媒介居間契約之一部分，自因被告前揭撤回而隨同向後失其效力，原告事後再主張依已經失效之確認書約定請求被告給付服務報酬，應無理由。另被告雖然撤回本件媒介居間契約，但被告對本件房地所坐落之環境頗為鍾情，因而事後又於同年月18日再度前往本件房地所屬大樓參觀，巧遇本件房地所屬大樓之管理員「滕先生」居中搓合，乙○○始同意以1050萬元之價額出賣本件房地，被告在95年9月15日撤回本件媒介居間契約之初，並非基於規避給付服務報酬之意圖，事後再購入本件房地亦純屬機緣巧合，被告之撤回系爭契約以及再購入本件房地等，均無違反誠信原則，應屬合法，原告援引最高法院58年度台上字第2929號判例意旨，認為被告仍應給付服務報酬，容有誤會等語。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請，㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、下列事項為兩造所不爭執，本院採為判決之基礎（本院96年2月13日言詞辯論筆錄參照）：

㈠被告於95年9月11日經由原告帶往本件房地看屋，兩造並於同日簽訂如支付命令聲請狀所附附件二之附停止條件定金委託書、確認書 (該文件均為真正)。

㈡被告在95年9月15日於上開附停止條件定金委託書撤回欄內簽名表示撤回委託。

㈢被告事後於95年9月21日向乙○○購買本件房地，並於95年10月14日要求乙○○將該房地登記為被告之配偶林季妍所有。

四、法院得心證之理由：本件兩造爭執要點在於：其一，被告在95年9月15日於附停止條件定金委託書撤回欄內簽名表示撤回時，有關確認書之約定是否隨同向後失效？原告可否再依據確認書第11條之約定請求被告給付服務報酬？其二，被告於95年9月15日在附停止條件定金委託書撤回欄內簽名而撤回委託約定後，另於95年9月21日向乙○○購買系爭房地，是否基於規避給付原告服務報酬之意圖而違反誠信原則？原告得否以被告違反誠信原則而要求仍應按確認書第11條之約定給付服務報酬21萬元？茲逐一說明本院判斷結果如下：

㈠法院關於上述爭執事項一之判斷理由：

⒈上述附停止條件定金委託書、確認書，其右上角所標示之契約編號均為「R0000000」等情，有原告提出之上開附停止條件定金委託書、確認書各一件為證，該等文件如非屬於同一份契約之部分，衡情其契約編號應不致於相同。再觀看該確認書之頁首，開宗明義以粗體字記載「※注意：購屋人得就『內政部版要約書』或中信房屋製作之『附停止條件定金委託書』任選一種。（為保障購屋人您的權益，並防日後滋生糾紛，中信房屋體系依據行政院公平交易委員會決議，確實提供『內政部版要約書』及『附停止條件定金委託書』二種文件及方式供您參考，購屋人您可自由選擇簽署其一）※除本契約書（包括附停止條件定金委託書或內政部版要約書）及其附件外，任何口頭約定均不生效力。」等語，此要係被告委託原告媒介居間購買本件房地，其相關之承購金額、附停止條件定金之金額、支付方式、委託期間等具體事項，當事人間究竟要採用何種版本 (原告所提供之附停止條件定金委託書或內政部版要約書)作為契約條款之約定，事理至明。其經被告審閱後，被告捨棄內政部版要約書而選擇附停止條件定金委託書，進而於確認書第1條勾選確認採用附停止條件定金委託書作為本件契約內容之一部分，足見，附停止條件定金委託書與確認書，均為被告委託原告仲介購買本件房地契約之一部分，並非分屬不同且各自獨立之契約，即便上開2份文件末尾各有兩造完整之簽名，亦無礙於前開之認定結果。

⒉況按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。本件原告於95年9月11日仲介被告前往參看本件房地後，被告因以999萬9900元委託原告媒介居間購買本件房地，並由被告於本件房地買賣成立時，給付原告按成交總價2%之服務報酬，媒介居間期間自95年9月11日起至同年月16日止，兩造因而於當天同時簽署附停止條件定金委託書以及確認書等情，為兩造所不爭執 (本院96年5月8日言詞辯論筆錄參照），由此可見，兩造所訂立之契約性質應為民法第565條其中之「媒介居間」，媒介居間人受當事人之委託，不但報告訂約之機會，更斡旋於當事人雙方之間，使之訂立契約，委託之當事人則於成立所欲訂立之契約後，給付媒介居間人服務報酬，故「一方為他方訂約媒介」以及「他方給付報酬」，均為本件契約必要之點。而本件兩造所訂立之契約，其關於原告應為媒介居間購買特定房屋之條件，均記載於上開附停止條件定金委託書內，其關於被告應給付服務報酬之義務，則在確認書中作約定，必須綜合附停止條件定金委託書以及確認書2份文件，始為本件媒介居間契約完整之內容，益見該二份文件應同屬本件媒介居間契約權利義務之規範，而不得分割解釋為兩個各自獨立之契約。

⒊復按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦定有明文。本件附停止條件定金委託書及確認書既同屬兩造間所訂立之媒介居間契約之一部分，並分別規範原告媒介居間購買特定房屋之條件、被告應給付服務報酬之義務等事項，已詳如前述，則被告於附停止條件定金委託書撤回欄內簽署所為撤回之意思表示，按諸常情，其所欲撤回者，應為兩造間所訂立之媒介居間契約，尚不得拘泥於被告只在附停止條件定金委託書撤回欄內簽名，遽而推論被告意只在撤回該附停止條件定金委託書之約定，而仍保留確認書之約定條款。況且，兩造間簽定之附停止條件定金委託書及確認書，既屬於同一媒介居間契約之一部分，並分別規範原告媒介居間購買特定房屋之條件以及被告給付服務報酬義務等契約之權利義務必要事項，則附停止條件定金委託書所規範原告負媒介居間被告購買特定房地之義務，既因被告撤回而失效，確認書關於被告所負給付服務報酬之約定，即無從單獨存在，參酌民法第111條法律行為一部無效全部無效之規定，有關確認書所約定事項亦應隨同向後失其效力。故原告事後再依已經失效之確認書約定請求被告給付服務報酬，殊屬無據。

㈡法院關於上述爭執事項二之判斷理由：

⒈本件被告於95年9月15日撤回媒介居間契約後，雖不久即於95年9月21日以1050萬元向乙○○購買本件房地，其撤回媒介居間契約與購買本件房地之時間點固然相近，但被告撤回媒介居間契約之動機或原委可能性甚多，其與被告是否意圖規避報酬而有違誠實信用原則之間，並無邏輯上之必然關係。況且，被告於95年9月11日簽訂系爭契約之初，原係以999萬9900元委託原告媒介居間購買本件房地，嗣為配合原告要求而逐步提高願意承購之價格至1030萬元，但原告仍表示賣方始終堅持最低只願以1100萬元出售本件房地，此有前開附停止條件定金委託書在卷可證，復為兩造所不爭執（本院96年5月8日言詞辯論筆錄），堪信為真實，據此，被告於媒介居間期間陸續提升所願購買系爭房地之價格，顯見其確有購買本件房地之意願，而被告於撤回媒介居間契約後另向乙○○購買本件房地之價格為1050萬元，明顯低於原告於媒介居間期間所轉達賣方願意出售之最低底價1100萬元，自難只因被告撤回媒介居間契約與其事後向乙○○購買本件房地之時間點相近，遽而推論被告撤回之意圖在於規避報酬而有違誠實信用原則。再者，被告與原告所訂立之系爭媒介居間契約，其委託期間為95年9月11日至同年月16日，而被告事後向乙○○購買本件房地之時間則為95年9月21日，斯時系爭媒介居間契約早已因所附終期屆至而失其效力，其自被告事後向乙○○購買本件房地時，系爭媒介居間契約原先約定之期限亦已屆至等情以觀，自更難謂被告之撤回有何規避所負給付服務報酬之意圖可言。

⒉至於原告所提出其與乙○○在96年2月10日所訂立之和解書，其內固記載「…因乙方 (指乙○○)與甲方 (指原告)所仲介之買方丁○○先生，私下買賣成交…」等語，但所謂「私下買賣成交」等語，依其文義解釋，只是乙○○承認其事後未透過原告即私下將本件房地出售予被告而已，其不足以證明被告撤回媒介居間契約確實有規避報酬之意圖或有違誠實信用原則可言，事理至明。

⒊又經本院闡明關於本項爭點有無傳喚乙○○或「縢先生」作證之必要時，原告表示捨棄傳喚上述證人等語（本院96年5月8日言詞辯論筆錄第3頁參照）。此外，原告即未再舉何證據證明被告撤回媒介居間契約時，確實有規避給付服務報酬之意圖而有違誠實信用，其此部分主張自不足採。準此，本件被告撤回媒介居間契約，尚與最高法院58年度台上字第2929號判例所指：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」之意旨有所不同。原告主張被告違反誠實信用原則並援引上開判例意旨請求被告給付服務報酬，亦不足採。

㈢從而，原告請求被告給付服務報酬21萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又本件原告之訴既無理由而應予駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。