臺灣臺中地方法院96年度重訴字第440號

臺灣臺中地方法院民事判決　96年度重訴字第440號

原告

益佃五金行有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

洪永叡律師

被告

乙○○

訴訟代理人

蔡志忠律師

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國97年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

⒈先位聲明部分

⑴緣原告於民國96年8月29日向被告購買坐落台中市○區○○段221-51地號土地，面積217平方公尺所有權全部，及同區段221-226地號土地，面積106平方公尺所有權全部，及其地上建物，建號6408，建物門牌：台中市○區○○路250號所有權全部（下稱系爭房地），買賣成交價金為新臺幣（下同）4639萬元，原告並交付定金10 0萬元當日支票（票據明細：發票人：益佃五金行有限公司，負責人：甲○○，付款人：中國國際商業銀行太平分行，發票日：96年8月29日，支票號碼：TPA0000000，票面金額：100萬元）予被告簽收。嗣被告要求原告再增加買賣訂金900萬元，合計訂金共1000萬元，方願簽訂系爭房地買賣契約書，原告乃於96年8月30日快中午時，再交付900萬元訂金支票（票據明細：發票人：益佃五金行有限公司，負責人：甲○○，付款人：中國國際商業銀行太平分行，發票日：96年9月15日，支票號碼：TPA0000000，票面金額：900萬元）予被告簽收。被告與原告已約定於96年8月30日下午2時30分至徐國隆土地代書事務所，由其女兒丙○○代書承辦補訂系爭房地買賣契約書及辦理買賣移轉登記手續。詎被告悔約拒絕前往辦理補訂買賣契約書，表示不願出售系爭房地，並欲將上述訂金支票2紙退還予原告，原告當場對被告違約不履行買賣行為表示反對，而拒絕接受。

⑵本件系爭房地之買賣價金及買賣標的均已明確，且被告已收受買賣定金1000萬元，依民法第345條第2項及第248條，買賣契約已成立，被告自應依約定與原告補訂系爭房地買賣契約書，並依民法第348條第1項規定履行出賣人之義務，將系爭房地所有權移轉登記予原告，並將系爭房地騰空交付原告。

⒉備位聲明部分本件若被告仍拒不履行先位訴之聲明所示之出賣人之義務，因此項不履行之事由係可歸責於受定金當事人即被告之悔約行為，原告自得依民法第249條第3項規定請求被告加倍返還訂金共2000萬元及法定遲延利息。

⒊又本件原告公司起訴主張系爭買賣關係存在於二造，即原告公司為買受人，被告為出賣人，則原告公司以原告公司為原告名義起訴，依最高法院93年台上字第382號民事判決要旨即屬當事人適格。被告及其訴訟代理人抗辯原告起訴當事人不適格，並無可採。

⒋原告公司之股東及董事為甲○○及吳楊春蘭夫婦2人，董事長為甲○○，依原告公司章程第9條規定，原告公司董事長甲○○自得代表原告公司為一切行為。又原告公司所營事業固為「機械五金，切割工具之製造加工與買賣」，惟原告公司董事長為原告公司購置業務場所等不動產以利執行公司業務之行為，自屬執行業務相關之行為。本件原告公司目前公司所在地與執行營業所在地即台中市○區○○路252號1樓，係原告公司向訴外人陳裕堂所承租，租期至民國96年12月31日，原告公司因租期即將屆至，乃就近向被告購買系爭房地以利執行公司營業，故原告公司董事長甲○○代表原告公司向被告購買系爭房地自屬執行原告公司業務之行為。況原告公司股東及董事僅甲○○及配偶吳楊春蘭，吳楊春蘭平時即授權由甲○○代表原告公司全權處理原告公司一切事務，甲○○代表原告公司向被告購買系爭房地，吳楊春蘭事前即知悉且完全同意由甲○○全權處理，故甲○○代表原告公司向被告購買系爭房地之行為係完全合法有效，從而被告抗辯原告公司法定代理人代表公司以公司名義所為買賣系爭不動產之行為非屬為公司之行為及未經全體股東同意不生效力云云，均無理由。

⒌被告另抗辯原告公司購買系爭不動產違反公司法第13條第1項第1款規定，依法無效云云，惟原告公司購買系爭不動產係為公司本身營業需要，並非要成為其他公司之無限責任股東或合夥事業之合夥人或其他公司之有限責任股東，根本與公司法第13條規定毫無關聯，故被告此項抗辯亦無理由。

⒍被告本身對買賣系爭標的物、價金、買賣過戶應準備之證件即已約定時間、地點補訂系爭買賣契約書等買賣過程均有參與，此除有被告本人親自簽名之2紙訂金收據可稽外，復有證人即承辦系爭不動產買賣手續之代書丙○○在鈞院具結證述亦可為證，此外被告之配偶丁○○亦出庭供述「我太太有與代書通過電話」，足證被告本身對系爭買賣過程確有參與。被告雖抗辯證人徐代書作証內容前後不一云云，惟查證人徐代書所述「被告沒有說什麼話」，係針對伊稱被告為洪太太此事，洪太太沒有對此稱呼表示意見，沒有說什麼話，並非表示被告未詢問證人徐代書本件買賣過戶要準備什麼資料，故被告此項抗辯，並無可採。

⒎被告抗辯伊對於系爭房地及價金之範圍均未參與意見，伊簽收訂金支票係在不知情之情形下，照著原告之指示寫下簽收單，惟查被告抗辯均非事實，此係被告虛構杜撰卸責之詞，且與上述客觀物證訂金收據及證人徐代書所依法具結之證言內容不符，不能相信。

⒏證人丁○○係被告之配偶，且作証又無須具結，故其有利被告之證言內容，自屬偏袒被告之詞，蓋被告若不願出賣系爭房地，何以先後簽收2張訂金收據？若簽收第1張100萬元訂金收據後反悔不願賣，甚至要和證人丁○○離婚，則被告根本不可能再簽收第2張900萬元訂金收據。惟被告實際上仍再簽收900萬元之訂金收據，足證被告與證人所述均不實在，不能採信。

⒐支票做為買賣不動產之訂金，依台灣不動產交易市場普遍之習慣，支票得做為買賣不動產之訂金，至將來支票不兌現，乃另一問題，不影響定金之效力，此為實務上向來之見解，且支票發票人有支付票款之義務，若支票經執票人提示不獲兌現，執票人得向發票人請求給付票款。故支票係流通性很強之金錢替代物，得做為訂金，被告抗辯支票不能充作定金，並無可採。又依大法官孫森焱所著新版民法債編總論下冊所載認為，依民法第248條觀之，訂約當事人間苟有定金之交付，即推定以確保契約之履行為目的，因而有受確保之系爭買賣契約存在。況被告主張其自原告公司收受之定金係立約定金，自應負舉證責任，若未能舉證證明，自應認系爭定金為民法第248條規定之成約定金。退而言之，縱認系爭定金為立約定金，依上述債編總論見解，立約定金亦名猶豫定金，即在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立。如付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約，則應加倍返還定金。本件係受定金當事人即被告拒不成立系爭房地買賣契約，依上述見解，被告自應加倍返還定金共新台幣2000萬元。至於被告收受系爭1000萬元定金支票後不予提示兌現，係被告自己的考量，不影響被告之權利。因原告為系爭定金支票之發票人，被告仍得隨時提示上述支票兌現票款，故原告仍得請求被告加倍返還定金共2000萬元。且原告用以支付系爭2張定金畫線支票票款之甲存支票帳戶，於系爭第1張100萬元定金支票到期日96年8月29日確有160萬餘元可供被告兌領，於系爭第2張900萬元定金支票到期日96年9月15日之支票交換日96年9月17日確有1007萬餘元可供被告兌領，被告自得隨時向銀行提示系爭2張支票，兌現1000萬元之定金票款，雖被告自己暫時不行使上開票據之權利，然原告仍必須於上述支票甲存帳戶內備齊票款供被告隨時兌領，以履行支票發票付款人之付款義務並維持票據信用，故支票得作為買賣不動產之定金，洵無疑義。

⒑原告公司因原營業地址租賃期間至96年12月31日屆滿，且為擴大營業店面乃有意購買台中市○○○路前黃昏市場200坪土地興建店鋪，並已與地主劉先生磋商買賣價金至快成交之階段，嗣因確定向被告購買本件房地，且被告已收訖訂金1000萬元支票，準備簽約，原告公司乃向劉先生取消購買上述前黃昏市場土地，現被告違約不賣，原告公司為請求被告履行買賣支付買賣價金，原先備齊之買賣資金亦無法轉向劉先生購買該土地，受有損失。此外，原告公司原有意參加大陸上游廠商貴陽市天利工具廠之擴大建廠之美金20萬元投資（若係他人投資須至少美金30萬元，才能投資），嗣為購買本件房地，須將現金移作本件支付買賣價金4639萬元，乃於給付訂金予被告後向天利工具廠表示放棄優先以20萬美金投資之權利。現被告違約不賣，原告公司也無法再投資天利工具廠，喪失此項重大投資利益，受有重大損害。另原告公司原委託廠商印製日曆2200本，載有原告公司原營業地址，因已下訂購買本件房地，為方便考量乃迅速將日曆上之地址更改為本件房地地址，現被告違約不賣，造成2200本日曆無法使用，受有損失。

⒒被告違約不賣後不但未向原告表示任何歉意及賠償外，並將系爭房地中1樓及地下室出租予統一超商股份有限公司，租期自96年10月31日至104年10月30日止共8年，每月租金為11萬元，押金30萬元，故被告無視違約只想獲利之心態十分清楚等語。並聲明：

⒈先位聲明

⑴被告應與原告補訂坐落台中市○區○○段221-51地號土地，面積217平方公尺所有權全部，及同區段221-226地號土地，面積106平方公尺所有權全部，及其地上建物，建號6408，建物門牌：台中市○區○○路250號所有權全部，買賣價金4639萬元之不動產買賣書面契約。

⑵被告應將前項不動產所有權全部移轉登記予原告，並將不動產騰空交付原告。

⒉備位聲明

⑴被告應給付原告2000萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以下列情詞置辯：

⒈依法人「權利能力外無行為能力理論」，本件原告公司法定代理人對外所為之法律行為，違反公司法108條第4款準用57條反面解釋，依民法第71條規定，依法為無效之法律行為。蓋依公司法108條第4款規定有限公司準用57條規定，代表公司之股東，關於公司營業上一切事務，有辦理之權，故有限公司董事長代表公司以公司名義所為營業事務之行為，即為公司之行為；反面解釋，如董事長代表公司以公司名義所為非營業事務之行為，即非屬為公司之行為。而本件原告公司依經濟部商工登記資料公示查詢系統資料，所營事業資料僅包括機械五金、切削工具之製造加工與買賣，及前項有關產品進出口貿易業務。故買賣不動產非屬該公司營業事務之行為，本件原告公司法定代理人甲○○代表公司以公司名義所為買賣不動產之行為，依法而言即非屬為公司之行為，法律行為應歸屬於個人行為，本件以公司為原告起訴自屬原告當事人不適格，被告依法拒絕辯論。

⒉復按本件原告公司法定代理人對外所為之法律行為，未經全體股東同意，違反公司法13條第1項第1款強制規定，依民法第71條規定，依法亦屬無效之法律行為。蓋其立法意旨在求健全公司資本結構，以防止因過度投資，動搖公司之基礎，而危及股東與債權人權益，而原告法定代理人甲○○所為對外買賣不動產之法律行為，系爭房地價額高達新台幣4639萬元以上，客觀上原告公司資本總額卻僅有新台幣1600萬元，如認係屬以公司名義所為營業事務之行為，依公司法規定此屬轉投資之行為，則此一法律行為應得有限公司全體股東同意。如未得全體股東同意，對公司而言自屬無效之法律行為。況本件原告公司依經濟部商工登記資料公示查詢系統資料股東包括甲○○及吳楊春蘭2人，復依卷上原告公司委任律師所發之存證信函，甚至於律師事務所協商、起訴書等相關證據資料，由其文義均可詳見法律行為之意思表示均係甲○○個人之意思，故甲○○居於原告公司法定代理人之地位，於96年8月30日雙方斡旋時，當場對被告表示違約不履行契約之行為表示反對，就本件法律行為根本未依公司法規定召開股東會議，顯然並無會議記錄足以證明經全體股東同意之事實，依法對公司不生效力，法律行為自屬無效。

⒊本件契約當事人究係存在被告與益佃五金行？或係存在於訴外人丁○○（即被告之夫）與益佃五金行？容有疑義，蓋96年8月27日當日，係原告主動找被告之夫即訴外人丁○○要約購買系爭建物，訴外人丁○○在未經所有權人即被告之授權或取得代理情形下，私自與原告接觸，系爭房地之所有權人即被告對於標的物及價金之範圍均未參與意見。且原告於隔日下午又到被告家中，詢問訴外人丁○○：「太太知道了嗎？同意賣嗎？」被告因不知兩人先前的對談，當場又無法問訴外人丁○○，所以始終未答話。當日被告簽收到期日96年8月29日之支票係在不知情之情形，在原告及訴外人丁○○之催促下，照著原告之指示寫下簽收單上文義，該書據上雖有「買賣成交價」、「訂金」之字句，惟原被告間對於標的物及價金之範圍始終並未有對話或非對話之意思表示，依民法第98條與最高法院19年上字第28號觀之，兩人間應無契約或任何約定關係。雖訴外人丁○○為被告之夫，夫妻間對於日常家務依法雖互為代理，買賣不動產並非日常家務，訴外人丁○○又未取得事先授權或事後承認代理行為，反面解釋亦無代理之適用，故被告否認為契約當事人。

⒋縱鈞院如認本件契約關係存在於原被告之間，惟契約本有預約與本約之分，依最高法院67年度台上字第581號裁判，立約定金僅係保證訂立契約，尚不能據以謂契約已成立。又定金契約為要物契約，支票雖係有價證券，惟其本身係不代替物，不能充作定金，故當事人之一方交付遠期支票予他方，充作定金，需雙方均有代物清償之意思或支票兌現後，契約始視為成立，本件原告及訴外人丁○○之間對於買賣標的物細節、價格、付款方式等等均未達成共識，充其量僅處於預約商議階段；且被告已明示並認定定金契約為要物契約，並不同意原告以遠期支票充作定金。

⒌民法規定收受「訂金」契約視為成立，係基於契約自由原則及保障雙方交易安全而設之制度，惟基於衡平原則，契約視為成立之前提需該訂金契約為要物契約，如當事人之一方交付遠期支票予他方作為訂金，其契約是否成立？有不同之意見，實務上針對此法律問題，司法院研究意見認為支票雖係有價證惟其本身係不代替物，原不能充作訂金，故當事人之一方交付遠期支票予他方，充作訂金，雙方必均有代物清償之意思，契約始視為成立，被告親筆簽收之100萬元支票，縱發票日期為簽發當日，其本身均係不代替物，被告簽收支票後需向銀行提示付款契約始能成立，而被告根本未向付款銀行提示，雙方亦均無另外約定同意代物清償之意思表示，故系爭支票自不能充作訂金，至於900萬元均屬遠期支票，其本身均係不代替物，被告簽收支票後均未向付款銀行提示，而雙方亦均無另外約定同意代物清償之意思表示，系爭支票亦不能充作訂金。其次，原告稱簽收訂金、約定價格及標的物範圍，均係與被告互為意思表示，惟對於上揭所陳述之事實，謹空言陳述，均未提出任何證據資料，且證人即代書丙○○對於與被告通話之時間除與證人丁○○之說法不同外，徐代書之證詞亦前後不一，互相矛盾，原告所舉之證人既無法證明與被告間法律關係發生所須具備之特別要件負舉證之責任，自與民事訴訟法舉證責任分配原則有違，自應受不利之判決。

⒍本件系爭標的物之價金高達4639萬之數，不僅外牆可以出租收益，甚至被告夫妻2人上居住在樓上，有數量眾多之家具，買賣之範圍是否包括在內，原告均無法自圓其說？如包括在內，如何計算價值等等，依一般社會合理之經驗法則及論理法則，亦非一朝一夕可以決定，普通人買賣400、500萬之房屋，都會猶豫數日至數星期之期間，則被告對於出賣4639萬之房地豈有可能在1、2天內決定？足見兩造間應認尚在洽商階段始合乎情理之常。

⒎如鈞院基於100萬元簽收單之表面證據，認被告簽收之100萬元簽收單為訂金，懇請鈞院衡量在2天之內一般人實均無法對如此重大之交易做出決定，因訴外人丁○○之輕率，致造成被告需賠償原告，請求鈞院依職權將違約金酌減為10萬元應為適當。並聲明：

⒈原告先位及備位訴之聲明均駁回。

⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免假執行。

參、兩造不爭執之事實

㈠本件涉及之系爭房地坐落於台中市○區○○段221-51地號土地，面積217平方公尺所有權全部，及同區段221-226地號土地，面積106平方公尺所有權全部，及其地上建物，建號6408，建物門牌：台中市○區○○路250號所有權全部，而系爭房地登記於被告名下，且被告除系爭房地外名下並無其他不動產。

㈡原告於96年8月29日及同年月30日分別交付如原證三之支票2張（下稱系爭支票），面額分別為100萬元及900萬元於被告，且被告皆有親自簽收如原證二之簽收單，又其中第1張簽收單上記載買賣成交總價4639萬元。

㈢訴外人丁○○於同年月30日下午在系爭房屋內欲將系爭支票退還於原告，惟原告不同意解約並當場拒絕收受系爭支票，嗣被告並未提示兌現系爭支票而將其提存於法院。

㈣本件系爭房地上目前供出租給統一超商使用。

肆、得心證之理由

一、原告主張之事實，業據原告提出益佃五金行有限公司領款簽收單影本2張、訂金支票影本2張公司登記資料、不動產登記謄本、原告登記事項卡、原告公司章程、租賃契約、同意證明書、存款資料明細表及租賃契約書等影本各一份為證，被告則以前揭情時置辯，復據其提出原告公司登記基本資料及司法院第一期司法業務研究會資料等影本各1份附卷為憑。則本件主要爭點厥為：㈠本件訴訟原告當事人是否適格？㈡原告法定代理人甲○○代表原告簽立系爭買賣契約效力是否合法有效？即系爭買賣契約雙方當事人是否為原告與被告？

㈢訴外人丁○○是否未得被告同意或授權即出賣系爭房地？

㈣系爭買賣契約是否成立？㈤原證二之簽收單其中1張上打字書寫記載96/8/29買屋訂金（振興路250號）是否為原告嗣後方製作與書寫其上？本件買賣標的物與價金範圍被告是否不知情？㈥本件被告所簽收之兩張支票均未提示，是否可作為訂金？

二、首就本件訴訟原告當事人是否適格？原告法定代理人甲○○代表原告簽立系爭買賣契約效力是否合法有效？之爭點以論：被告就此雖抗辯稱本件原告起訴有當事人不適格及違反公司法第13條規定等情，然此為原告所否認。按「當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。」，最高法院93年台上字第382號民事判決要旨可資參照。經查本件原告公司起訴主張系爭買賣關係存在於二造，即原告公司為買受人，被告為出賣人，則原告公司以原告公司為原告名義起訴即屬當事人適格。則被告猶抗辯原告起訴當事人不適格云云，並無可採。次查原告公司之股東及董事為甲○○及吳楊春蘭夫婦二人，董事長為甲○○，此有原告公司登記事項卡附卷可稽，而依卷附原告公司章程第九條亦明載：「原告公司置董事長一人對外代表公司」等語，是原告公司董事長甲○○自得代表原告公司為一切行為。又原告公司所營事業固為「機械五金，切割工具之製造加工與買賣」，惟按公司為執行上述業務行為，必須有公司事務所或營業場所，否則如何執行業務？故倘為公司購置公司事務所或營業場所等不動產以利執行公司業務之行為，自屬執行業務相關之行為。查原告公司目前公司所在地與執行營業所在地即台中市○區○○路252號1樓，係原告公司向訴外人陳裕堂所承租，租期至96年12月31日，此有房屋租賃契約書存卷可稽，則原告公司主張其因租期即將屆至，乃就近向被告購買系爭房地，以利執行公司營業，揆諸前開說明，原告公司董事長甲○○代表原告公司向被告購買系爭房地自屬執行原告公司業務之行為。況原告公司主張其股東及董事僅二人即甲○○及配偶吳楊春蘭，吳楊春蘭平時即授權由甲○○代表原告公司全權處理原告公司一切事務，甲○○代表原告公司向被告購買系爭不動產乙事，吳楊春蘭事前即知悉且完全同意由甲○○全權處理等情，亦有吳楊春蘭出具之同意證明書在卷可稽，堪信屬實，則甲○○代表原告公司向被告購買系爭房地之行為應係完全合法有效。被告猶抗辯原告公司法定代理人代表公司以公司名義所為買賣系爭不動產之行為非屬為公司之行為及未經全體股東同意不生效力云云，均無足採。至被告雖另抗辯原告公司購買系爭不動產違反公司法第13條第1項第1款規定，依法無效云云，惟按原告公司購買系爭不動產係為公司本身營業需要，業如前述，可知其所為並非要成為其他公司之無限責任股東或合夥事業之合夥人或其他公司之有限責任股東，此舉即與公司法第13條規定無涉，故被告此項抗辯亦屬無據，核無足採。

三、次就系爭買賣契約雙方當事人是否為原告與被告？訴外人丁○○是否未得被告同意或授權即出賣系爭房地？之爭點以論：被告就此雖抗辯稱：訴外人丁○○在未經所有權人即被告之授權或取得代理情形下，私自與原告接觸，原被告間對於標的物及價金之範圍始終並未有對話或非對話之意思表示，依民法第98條與最高法院19年上字第28號觀之，兩人間應無契約或任何約定關係，雖訴外人丁○○為被告之夫，夫妻間對於日常家務依法雖互為代理，買賣不動產並非日常家務，訴外人丁○○又未取得事先授權或事後承認代理行為，反面解釋亦無代理之適用，故被告否認為契約當事人等語，然此為原告所否認，並主張被告本身對買賣系爭標的物、價金、買賣過戶應準備之證件即已約定時間、地點補訂系爭買賣契約書等買賣過程均有參與，系爭買賣契約雙方當事人應為原告與被告等語。經查本件係原告於96年8月29日欲向被告購買系爭房地，約定買賣價金為4639萬元，原告乃當場簽發交付定金100萬元即期支票（票據明細：發票人：益佃五金行有限公司，負責人：甲○○，付款人：中國國際商業銀行太平分行，發票日：96年8月29日，支票號碼：TPA0000000 ，票面金額：100萬元）一紙予被告本人簽收。嗣原告復於96年8月30日，再簽發交付900萬元訂金支票（票據明細：發票人：益佃五金行有限公司，負責人：甲○○，付款人：中國國際商業銀行太平分行，發票日：96年9月15日，支票號碼：TPA0000000，票面金額：900萬元）一紙予被告本人簽收，兩造並約定於　當日下午2時30分至徐國隆土地代書事務所由徐國隆代書之女兒丙○○代書承辦補訂系爭房地買賣契約書及辦理買賣移轉登記手續乙節，為原告所陳明在卷，凡此亦有被告親自簽名之領款簽收單二紙，系爭支票二張及不動產登記簿謄本等存卷可稽，復據證人即承辦系爭不動產買賣手續之代書丙○○於本院97年1月29日言詞辯論期日到庭結證稱「（法官問：本件買賣的土地房屋，你是否知情？）證人答：之前甲○○有到我們辦公室來說他要買土地房屋（振興路250號就是系爭房地），他有將門牌告訴我們，他已經有先跟對方談，他叫我先將房子、土地資料調閱出來，看產權是否清楚，我就依照他的指示去調閱土地跟房屋登記謄本，之後，我有跟甲○○說房子、土地的產權清楚，他說他要跟對方約時間到我那邊簽約，當天下午甲○○就打手機跟我說他已經先交壹佰萬訂金給對方，他現在人在對方那邊，問我看對方要準備哪些資料，我有跟甲○○說，對方就直接說要直接跟我講比較清楚，我聽到對方是一位女生，我稱呼他為洪太太，她就直接跟我說（我從謄本上看名字以為乙○○是洪先生，所以就稱呼對方為洪太太），她就直接問我要準備什麼資料，我就告訴她需要準備身分證、印章、印鑑證明、房屋稅單、權狀，她就說她知道，她就將手機還給甲○○，甲○○跟我說他跟對方約好時間，會再跟我說。隔天早上甲○○就打電話約我下午兩點半要訂約，所以要到我的事務所，他說他會帶對方一起過來，但他們後來並沒有依約前來，甲○○說對方後來有打電話來就跟他說不賣了，以後的事情我就不清楚。」等情甚詳，足證被告本身對系爭買賣過程確有參與，再參諸上開卷附8月29日訂金100萬元領款簽收單內已由被告本人親自具名書寫「買賣成交價：肆仟陸佰參拾玖萬元整、8/29訂金：壹佰萬元正、乙○○」等語明確，且該領款簽收單內亦載明「8/29買屋訂金（振興路250號）」等情，益見被告本身對買賣系爭標的物、價金、買賣過戶應準備之證件即已約定時間、地點補訂系爭買賣契約書等買賣過程均有參與，即確然無疑，則訴外人丁○○是否未得被告同意或授權即出賣系爭房地之爭點，即無庸再論述，是此部分仍應以原告主張系爭買賣契約雙方當事人應為原告與被告等語，較可採信為真實，被告猶執前詞抗辯，洵無足採。

四、再就系爭買賣契約是否成立？被告所簽收之兩張支票均未提示，是否可作為訂金？之爭點以論：被告就此雖抗辯稱定金契約為要物契約，支票雖係有價證券，惟其本身係不代替物，不能充作定金，故當事人之一方交付遠期支票予他方，充作定金，需雙方均有代物清償之意思或支票兌現後，契約始視為成立，本件原告及訴外人丁○○之間對於買賣標的物細節、價格、付款方式等等均未達成共識，充其量僅處於預約商議階段；且被告親筆簽收之100萬元支票，縱發票日期為簽發當日，其本身均係不代替物，被告簽收支票後需向銀行提示付款契約始能成立，而被告根本未向付款銀行提示，雙方亦均無另外約定同意代物清償之意思表示，故系爭支票自不能充作訂金，至於900萬元均屬遠期支票，其本身均係不代替物，被告簽收支票後均未向付款銀行提示，而雙方亦均無另外約定同意代物清償之意思表示，系爭支票亦不能充作訂金等語，然此為原告所否認，並主張系爭房地之買賣價金及買賣標的均已明確，且被告已收受買賣定金1000萬元，依民法第345條第2項及第248條，買賣契約已成立等語。按「當事人就標的物及其價金相互同意時，買責契約即為成立」、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」、「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，民　法第345條第2項、第348條第1項及第248條訂有明文。次按支票係流通之有價證券，依吾國不動產交易市場普遍之習慣，以　支票做為買賣不動產之定金，亦屬常見。蓋支票發票人有支付票款之義務，若支票經執票人提示不獲兌現，執票人得向發票人請求給付票款。故支票係流通性很強之金錢替代物，尤其是即期支票，幾等同現金，應得做為定金。經查本件係原告於96年8月29日欲向被告購買系爭房地，約定買賣價金為4639萬元，原告乃當場簽發交付定金100萬元即期支票（票據明細：發票人：益佃五金行有限公司，負責人：甲○○，付款人：中國國際商業銀行太平分行，發票日：96年8月29日，支票號碼：TPA0000000，票面金額：100萬元）一紙予被告本人簽收，而觀諸卷附8月29日訂金100萬元領款簽收單內已由被告本人親自具名書寫「買賣成交價：肆仟陸佰參拾玖萬元整、8/29 訂金：壹佰萬元正、乙○○」等語明確，可知兩造顯已合意以上開100萬元即期支票充作系爭房地買賣之定金，即確然無疑。至將來支票有無兌現，乃另一問題，不影響定金之效力。況原告用以支付系爭二紙支票票款之甲存支票帳戶（中國國際商業銀行太平分行，現已合併為兆豐國際商業銀行太平分行00678-6帳號，帳戶：益佃五金行有限公司），於系爭第一張100萬元定金支票到期日96年8月29日確有160萬餘元可供被告兌領，於系爭第二張900萬元定金支票到期日96年9月15日（星期六）之支票交換日96年9月17日（星期一）確有1007萬餘元可供被告兌領，被告自得隨時向銀行提示系爭二紙支票，兌現1000萬元之定金票款等情，亦有原告提出兆豐國際商業銀行客戶存款資料明細表附卷可稽。雖被告迄無行使上開票據之權利，然原告仍必須於上述支票甲存帳戶內備齊票款供被告隨時兌領，以履行支票發票付款人之付款義務並維持票據信用，由上益見支票得作為買賣不動產之定金，洵無疑義。又依民法第248條規定：「訂約當事人之一方由他方受有定金時，推定其契約成立。」準此，訂約當事人間苟有定金之交付，即推定以確保契約之履行為目的，因而有受確保之主契約存在（於本件即系爭房地之買賣契約）。被告雖抗辯其自原告公司收受之定金係立約定金，然其就此並無舉證以實其說，其空言抗辯，自無足採，即應認系爭定金為民法第248條規定之成約定金。本件系爭不動產之買賣價金及買賣標的均已明確，業如前述，且被告已收受系爭不動產買賣定金1000萬元，揆諸首開法文意旨，系爭買賣契約業已成立，即堪確認，被告自應依約定與原告補訂系爭房地買賣契約書，並依民法第348條第1項規定履行出賣人之義務，將系爭房地所有權移轉登記予原告，並將系爭房地騰空交付原告。

五、綜上所述，被告抗辯均無可採，本件仍以原告之主張較可採信為真實，系爭房地買賣契約既已成立，有如前述，被告自應依約定與原告補訂系爭房地買賣契約書，並依民法第348條第1項規定履行出賣人之義務，將系爭房地所有權移轉登記予原告，並將系爭房地騰空交付原告。從而，原告憑以訴請判決被告應與原告補訂坐落台中市○區○○段221-51地號土地，面積217平方公尺所有權全部，及同區段221-226地號土地，面積106平方公尺所有權全部，及其地上建物，建號6408，建物門牌：台中市○區○○路250號所有權全部，買賣價金4639萬元之不動產買賣書面契約；被告應將前項不動產所有權全部移轉登記予原告，並將不動產騰空交付原告，即為有理由，均應予准許。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法經審酌於判決結果不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。