臺灣臺中地方法院96年度訴字第1534號

臺灣臺中地方法院民事判決　96年度訴字第1534號

原告

鑫園建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

朱逸群 律師

被告

陽光普照管理委員會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　丁○○

上列當事人間請求確認會議決議無效事件，本院於民國96年10月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告陽光普照管理委員會之法定代理人於訴訟繫屬中已變更為丙○○，此有被告提出之會議記錄可稽，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。

二、本件原告起訴主張：其為坐落台中市○區○○○段9369（註：即門牌號碼：台中市○○路○段439號2 樓）、7053（註：門牌號碼：台中市○○路○段439號3樓）及7044建號房屋（註：即門牌號碼：台中市南區○○○○○路210 號）之所有權人，而上開房屋均屬陽光普照社區之一部分，原告自取得上開房屋之所有權後，即依該社區規約約定繳交管理費迄今，從未積欠。詎料，被告為免去維修公共設施之責任，竟以同段7215、7216建號之電梯及避難逃生梯僅為原告及其他少數店舖使用之理由，而於民國（下同）96年5月6日所召開之陽光普照社區96年第9屆第1次區分所有權人大會中，提案將登記為共同使用部分且為連通數個專有部分之梯間（即同段7215、7216建號），改為由店舖住戶專用之約定專用部分，並由大會通過「前開登記為公共設施之建物（即坐落台中市○區○○○段7215、7216建號）等共用部分約定為復興路1 段439號2樓、3樓（即原告），復興路一段439號（即訴外人丁維傑）等專用，該約定專用部分之修繕、維修及費用支出並由專用所有權人負擔」之決議。惟核同段7215、7216建號之電梯及樓梯為連通數個專有部分之樓梯，況其中7215建號之電梯得連通地下室1 樓，性質上已為全體住戶均可使用之設施，是被告所通過之上述決議內容，顯已違反公寓大廈管理條例第7條第2款及第23條第2項第2款之規定，依民法第56條第2 項之規定，其決議內容應屬無效。本件原告因被告之上開決議內容，致法律上之地位受有不安，爰依民事訴訟法第247條第1項之規定，提起本件訴訟。訴之聲明：確認被告96年5月6日所召開陽光普照社區96年度第9屆第1次區分所有權人大會所為「前開登記為公共設施之建物（即坐落台中市○區○○○段7215、7216建號）等共用部分約定為復興路1 段439號2樓、3樓（鑫園建設股份有限公司），復興路1 段439號（丁維傑）等專用，該約定專用部分之修繕、維修及費用支付並由專用所有權人負擔」之決議不成立。

三、被告則以，按連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄不得為約定專用部分，固為公寓大廈管理條例第7條第2款所明定。惟所謂連通數個專有部分之走廊或樓梯，因屬供全體區分所有權人所通行或彼此連通之故，故不宜約定特定區分所有權人專用。反之，如該走廊或樓梯設計上已專屬於特定區分所有權人所使用者，則仍得約定為專用。經查，上開台中市○區○○○段7215、7216建號建物自88年3月15日辦理第1次所有權登記時固然登記為公共設施，惟身為起造人之原告從未將其移轉被告管理，且上開7215建號之建物設計上僅供原告所有位於台中市○○路○段439號2、3樓，及訴外人丁維傑所有位於台中市○○路○段439號1 樓所使用之電梯（並非樓梯），其餘區分所有權人均無法利用該電梯；另7216建號之建物設計上僅供原告所有位於台中市○○○○○路210號1、2 樓所使用之避難逃生梯，其餘區分所有權人均無法利用該避難逃生梯。因此，基於使用者付費原則，若將該部分之管理或維修費用由全體區分所有權人分擔，實有違公平原則，故被告始於上開區分所有權人會議做成上開決議。是以，被告並無違反公寓大廈管理條例第7條第2款之規定。再者，公寓大廈管理條例第23條第2 項之規定乃針對住戶規約之應記載事項範圍，及規約是否有效之規定，與區分所有權人會議決議之效力尚無關聯等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。

四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項，定有明文。又確認之法律關係，不分性質與種類均得為確認，例如，債權關係、物權關係、親子關係、夫妻關係均可。即使確認之法律關係不存於原告與被告之間，而存於當事人與第三人之間，如有即受確認判決之法律上之利益者，亦得提起。而民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨參照）。查本件被告於96年5月6日所召開之陽光普照社區96年第九屆第一次區分所有權人大會中，通過同段7215、7216建號建物約定為復興路一段439號2樓、3樓（即原告），復興路一段439號（即訴外人丁維傑）等專用，該約定專用部分之修繕、維修及費用支出並由專用所有權人負擔之決議，並有該會議記錄在卷可稽。是原告應否自行負擔該部分之修繕、維修費用即有不明確，其私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之甚明。是以原告對被告提起本件確認之訴，尚符民事訴訟法第247條第1項之規定，先予敘明。

五、按區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。是區分所有係就一建築物而發生，由專有部分及共用部分（公寓大廈管理條例第 3條）構成之。上開公寓大廈管理條例之用語（公用部分），異於民法（共同部分），但意義則無二致。共用部分（共同部分）包括⑴專有部分以外之其他部分，如電梯、走廊、屋頂、地下室。⑵不屬於專有之附屬建築物，此又為可為二種。即①建築物之附屬物。②建築物之附屬設備。而依公寓大廈管理條例第7 條所規範者為不得供做專有部分使用，亦不得為約定專用部分的共用部分，此即為當然共用部分（「法定共用部分」）。然依上開條例第3條第6款規定觀之，公寓大廈的專有部分得約定供共同使用，是為「約定共有部分」。所謂「約定」，指依規約或區分所有權人會議之決議，故此項約定共有部分又稱之為「規約共有部分」，例如將應屬專有部分的建築物部分作為傳達室、會客室、交誼廳等。另區分所有建築物之共用部分，又可分為全體共用部分（俗稱大公）如共用大門、配電室等，與一部共用部分（俗稱小公）如某層的電梯間、走廊等。而依公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定，共用部分亦得約定為供特定區分所有權人使用，是為「約定專用部分」，使區分所有權人取得共用部分之專用權，如使用樓頂平台、外牆懸掛招牌、地下室停車位等。此而「約定專用部分」成立之方式有三，即⑴共有人之同意（民法第819條第2項、土地法第34條之1第1項）：於公寓大廈則為區分所有權人。⑵規約（公寓大廈管理條例第23條）。⑶讓售契約：即區分建築物之原始出賣人（通常為建商），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對於庭院或屋頂共用部分有專有權。而上開「約定專用部分」之客體，而除上開公寓大廈管理條例第7 條所指之「法定共用部分」之限制外，共用部分原則上皆得約定為專用部分，如建築物本身所占地面以外之空地、法定停車空間、建築物的頂樓或外牆等。本件依（一）（二）兩造所陳述，可知兩造所爭執者，厥為台中市○區○○○段7215、7216建號之電梯及避難逃生梯之共用部分是否為公寓大廈管理條例第7 條所規範之「法定共用部分」，而不得由區分所有權人約定使之成為「約定專用部分」？

六、經查，台中市○區○○○段7215建號之共用部分現為「電梯」使用，臨台中市○○路（註：陽光普照社區為一住商合一之建物，臨台中市○○路部分有店舖，陽光普照社區住家部分出入之共用大門，臨台中市南區○○○○○路），而該「電梯」設計上僅能達台中市○○路○段439號3樓至地下室1樓（註：現供陽光普照社區停車使用），陽光普照社區之住戶若非經過地下室無從直接由「電梯」對外至復興路，而台中市○○路○段439號3樓、2 樓之所有權人為原告，其中復興路1段439號3樓，現由原告租與內政部入出國移民署使用，另復興路1段1樓，則現有其他店舖營業使用等情，業據兩造所不爭執，且有上開建號共用部分之登記簿謄本可稽，亦經本院至現場履勘，製有勘驗無訛。固然，陽光普照社區之住戶可由地下室1樓停車場，搭電梯至台中市○○路○段439號1樓，然不如由台中市南區○○○○○路之大門，直接轉彎至復興路便利，而被告社區之住戶於停車後，欲回住家，亦無從由上開7215建號之共用部分「電梯」到達，故此設計上對於被告社區之住戶，係無實益之設計，且因復興路1段439號3樓、2樓、1樓均為商業店舖、公司之設計使用，若上開7215 建號共用部分之電梯可直接通至地下室，反而造成陽光普照社區安全上之顧慮（即任何人均可由該電梯進入陽光普照社區）。是以，上開7215建號共用部分之電梯設計上係專供台中市○○路○段439號3樓、2樓、1 樓之所有權人使用甚明。此由7215建號之登記簿謄本，載明主建物為「樹子腳段9369、7053、7043建號」亦明。故而，現行7215建號共用部分之電梯，因實際上之安全顧慮，雖使之僅能由復興路1段439號1 樓至3樓使用，而將通至地下室1樓部分封閉，然此仍無礙於上開7215建號共用部分之電梯，係專供台中市○○路○段439號3樓、2樓、1 樓所有權人使用之設計及實際使用之事實（不論不能通至地下室1 樓，係由被告控制，抑由原告控制）。是以，原告主張上開7215建號之共用部分「電梯」係屬公寓大廈管理條例第7條第2款所指「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。」之「法定共用部分」，尚有不符。是依上開（四）之說明，上開7215建號之共用部分「電梯」仍為「約定專用部分」之客體。故而，陽光普照社區經由區分所有權人會議，決議將上開7215建號之共用部分「電梯」約定為「約定專用部分」，尚無違反上開公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，原告此部分之主張自無理由。

七、次查，台中市○區○○○段7216建號之共用部分現為「樓梯」使用（註：為逃生梯），臨台中市南區○○○○○路（即陽光普照社區大門旁），現僅能通至一樓，不能通至地下室，僅能由內至外使用，目前由原告台中市○區○○○段7044建號房屋專用乙情，業據兩造所不爭執，且有上開建號共用部分之登記簿謄本可稽，亦經本院至現場履勘，製有勘驗無訛。且由7216建號之登記簿謄本，載明主建物為「樹子腳段7053、7044建號」亦明。故而，上開7216建號之共用部分「樓梯」，亦非公寓大廈管理條例第7條第2款所指「法定共用部分」之客體亦明。是以，陽光普照社區經由區分所有權人會議，決議將上開7216建號之共用部分「樓梯」約定為「約定專用部分」，亦無違反上開公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，原告此部分之主張亦無理由。

八、綜上所述，上開台中市○區○○○段7215、7216建號之共用部分「電梯」、「樓梯」既均非不得「約定專用部分」之客體。則陽光普照社區於96年5月6日、96年第9屆第1次區分所有權人大會，決議「前開登記為公共設施之建物（即坐落台中市○區○○○段7215、7216建號）等共用部分約定為復興路1段439號2樓、3樓（即原告），復興路一段439 號（即訴外人丁維傑）等專用，該約定專用部分之修繕、維修及費用支出並由專用所有權人負擔」之內容，即無違反公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，是原告本之主張即無理由，自應予以駁回。另公寓大廈管理條例第23條第2 項規定，與本件要屬無涉，併予敘明。

九、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。