臺灣臺中地方法院96年度訴字第1705號

臺灣臺中地方法院民事判決　96年度訴字第1705號

原告

乙○○

訴訟代理人

吳紹貴律師

被告

連逸實業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

甘龍強律師

當事人間返還房屋事件，本院於96年10月29日言詞辯論終結判決

如下：

主文

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：

一、原告主張略以：被告承租原告所有如聲明所示房屋，租賃期間自民國95年1月1日起至95年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）60,000元，按月給付，依契約第6條應於租期屆滿時即遷讓房屋，如不即時遷讓交還，原告每月得向被告請求按租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。原告於95年10月27日以郵局存證信函通知被告：屆期遷讓房屋，不再續租，被告則回函表示願於95年12月31日租期屆滿時遷讓交還。兩造間就系爭房屋之租賃關係，已因租期屆滿而消滅，惟被告迄未交還房屋，依法原告自得請求被告交還系爭房屋，又被告逾期不遷，無權佔用房屋，應依約按月賠償原告每月租金額5倍300,000元之違約金等語。並聲明：㈠被告應自坐落台中市○○區○○路二段161-38號房屋遷出，返還該房屋予原告。㈡被告應自96年1月1日起至96年9月1日止，按月於每月1日給付原告300,000元，及其中90,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘自應給付之日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：原告為國鄉物產企業有限公司、國慶食品實業有限公司、國億食品企業有限公司之負責人，被告與該3家公司訂有貨品經銷運送契約，且因該項營業有使用大倉庫之必要，原告與被告負責人甲○○之父孫晉瑞為數10年老友，因此將倉庫出租予被告使用，本件係因原告所經營之3家公司藉詞被告虛報經銷金額而拒絕給付經銷運送費，雙方因生嫌隙原告因此驟然通知租約期滿不續租。惟兩造當初簽約時經口頭約定如不續租應於1年前通知，因此被告須經原告通知1年後仍未遷讓始為違約，原告請求違約金自屬無理由。又被告曾寄發6萬元支票支付96年1月份租金，原告並未退還，96年2月以後因被告負責人父親中風住院始未及時寄交租金予原告，後來原告查封被告之銀行債權、大貨車等物，被告遂不再寄交租金。若鈞院認被告應自系爭土地搬遷，因被告所營事業性質，所需倉庫除面積要大，還要大卡車進出方便，現有倉庫符合需求者難以覓見，請請酌定適當之履行期間；另本件違約金顯屬過高，請予酌減為約定租金金額每月6０,000 元以資衡平等語。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決被告願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、本件兩造爭執及不爭執事項如下：

（一）不爭執事項：

⒈兩造訂立原證一之租賃契約。

⒉原告曾寄發原證二存證信函向被告表明不再續租，並經被告收受，被告則回覆存證信函表明願交還。

⒊被告曾寄發面額六萬元之支票予原告。

（二）主要爭點：

⒈兩造就本件租約，有無「如不續租，應於一年前通知之約定？

⒉本件約定之違約金是否過高？

肆、得心證之理由：

一、兩造有無「如不續租，應於一年前通知」之約定？查卷附兩造不爭執之租賃契約書第2條明定「系爭房屋租賃期限洽定為1年即自95年1月1日起至95年12月31日止」，第6條明定「乙方（被告）於租期屆滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外應即遷讓房屋，如不即時遷讓交還，甲方每月得向乙方請求按租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」等語，此外並無關於如不續租應於一年前通知之記載。雖被告之法定代理人甲○○經本件依民事訴訟法第367條之1第1項、第5項規定訊問，陳述略以：當初合作之初，兩造有談妥如果原告不續租，希望可以給被告一年緩衝，原告拍胸脯說沒問題。因我父親任職國防部福利總處並且是在議價單位，原告經營公司，因為要向公家投標才認識，原告與我談到得標後是否委託我作，我記得是90年7月，當時業務很繁忙，我已有倉庫，而且已付租金，原告要我租他的倉庫，所以我提議如果不承租要給我一年的緩衝等語。惟其身為被告公司負責人而有直接利害關係，其陳述內容已難遽信，且兩造租賃期限自95年1月1日起至95年12月31日止，為期僅1年，當不致約定有與租賃期間相當之「1年緩衝期」，再依被告之法定代理人甲○○陳述內容，則兩造茍提及關於「1年緩衝期」事項，亦屬雙方在90年7月間合作之初所磋商事項，復與本件租約所明定之租賃期限不符，自不能據以認定雙方就本件租約有何「如不續租，應於一年前通知」之約定。故本院無從以被告之法定代理人甲○○之前開陳述，即為被告有利之認定。原告主張系爭租約租賃期限已於95年12月31日屆至，自屬有據。而按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。且所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條亦定有明文。兩造之系爭租賃契約既已於95年12月31日租賃期限屆至消滅，被告自96年1月1日起仍未交還房屋，即屬無權占有。原告依據上開規定，請求被告交還房屋，於法有據。

二、本件約定之違約金是否過高？

㈠然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。本院審酌系爭房屋價值為1,731,000元，有原告提出之估價報告書一份在卷可參，而原告自90年間每月租金60,000元起出租予被告使用，迄本件租期屆滿時約5年餘從未調整，業據兩造所陳明，可見前開租金數額當屬合理，並無過高或過低情事；又被告於租期屆滿後仍藉詞無權占用房屋，原告實際所受損害應為相當於每月租金60,000元數額之利益；本件約定違約金為租金5倍數額，若以實際拖延月數至少11月計算，違約金數額將達3,300,000元以上，約為系爭房屋價值2倍，是系爭違約金金額之約定自屬過高，應依首揭規定減至相當數額。

㈡次查民法上違約金有懲罰性質及賠償性質違約金，而本件租賃契約第6條：「租期屆滿時，如不即時遷讓交還，甲方每月得向乙方請求按租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」之違約金約定，衡酌其數額係逕按租金數額之一定倍數按月計算，而原告之房屋遭被告無權占用致喪失使用利益，每月即實際受有相當於租金數額60,000元之損害，已如前述，茲雙方既約定高達租金5倍之違約金，應認已寓有不得再另行請求相當於租金數額損害金之意，且除相當於租金數額之損害金外，仍得再按月請求租金數額4倍之金錢，而同時寓有依嚇阻及促使及早履行之懲罰用意，前開約定應解為同時屬賠償性質及懲罰性質之違約金。故本院依首揭說明酌減違約金時，係以相當於每月租金數額60,000元為最低額，並參酌被告遲延情節作為違約金審酌標準，以合乎兩造約定之本旨，再以兩造租約租賃期限於95年12月31日屆至，若令被告於96年1月1日即負違約責任，未免過度苛責，因認被告於96年1月1日僅須按原定租金數額60,000元給付違約金，再審酌被告自90年間起即向原告承租系爭房屋作為貨品經銷運送事業之倉庫使用，參以系爭房屋面臨台中市○○路○段，向北約500公尺可達80米台中外環道再銜接台74線與國道一號大雅交流道，所處地區位置長途運輸便利，有原告提出之前開估價報告可憑，故被告所稱因其營業性質，一時難以覓得符合需求之倉庫而立即搬遷，亦可採信，因認被告自96年2月1日起至96年9月1日止應給付原告之違約金以80,000元計算為適當，自96年10月1日起則應調升至100,000元，此一計算方式，依被告目前實際延宕月數11月計算結果，原告除可按月請求相當於每月租金數額60,000元之利益填補實際所受損害外，另額外獲得相當於4個月租金數額240,000元之利益，而被告若再不及早返還，每月尚須額外支付40,000元，應可達懲罰目的並收促被告自動履行之效，應認上開違約金數額為相當。而兩造並不爭執被告曾寄發面額60,000元之支票予原告，前開數額自應扣除；於扣除上開數額後，原告得請求被告給付之違約金數額為被告應自96年2月1日起至96年9月1日止，按月於每月1日給付原告80,000元，另自96年10月1日起至交還前開房屋之日止，按月於每月1日給付原告100,000元，原告請求超過部分之違約金，即屬無據。

三、綜上所述，原告依系爭租賃契約之租賃物返還請求權及所有物之物上請求權之法律關係，訴請被告應將坐落臺中市○○區○○路二段161-38號房屋遷出，返還該房屋予原告；並依違約金給付請求權之法律關係，訴請被告應自96年2月1日起至96年9月1日止，按月於每月1日給付原告80,000元，另自96年10月1日起至交還前開房屋之日止，按月於每月1日給付原告100,000元，及其中自96年2月1日起至96年4月1日應給付之240.000元部分，自起訴狀繕本送達翌日即96年4月14日起，其餘部分自應給付之翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均屬正當，應予准許，惟原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。被告另就遷讓房屋部分，請求本院依民事訴訟法第396條規定定履行期間，惟本院衡酌本件租賃期間屆滿迄今已11月，為兼顧兩造利益，爰不再定履行期間，併此敘明。

伍、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額均准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

陸、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防御方法及主張，經審酌後，均與結論無涉，爰不一一贅述，併此敘明。

丙、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。