臺灣臺中地方法院97年度消字第1號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　 97年度消字第1號

原告

丁○○

原告

戊○○

共同訴訟代理人

劉進堂律師

共同訴訟代理人

乙○○

被告

精匠建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

林坤賢律師

訴訟代理人

邱華南律師

複代理人

甲○○

上列當事人間返還價金等事件，本院於民國九十七年十月六日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

（一）緣原告丁○○係一重症患者（身患嚴重之乾燥症及重度憂鬱症），終日全身疼痛不已，現住無電梯之公寓三樓。每每欲就醫或外出上下樓梯時，因上下樓梯之動作會導致全身疼痛加劇，故均需靠子即原告戊○○背上背下，極為辛苦和不便。原告之所以會選購預售屋式的透天厝，係因在未動工前，房間格局可申請變更設計，亦即可在一樓改設「孝親房」，並將之加大，一方面可免去上下樓梯之苦，另一方面原告戊○○可睡在原告丁○○身旁，就近照顧重病之原告丁○○。以上所述，係原告購買該屋之契約目的，且原告與被告洽談購屋事宜時，均已告知被告。原告於民國（下同）九十五年八月十三日與被告簽訂座落臺中縣太平市○○段三四二－一四地號「美麗新世界」房屋編號Ａ１房屋壹戶，並簽訂「房屋預定買賣合約書」及「土地預定買賣合約書」（下稱系爭合約，若單稱各分別契約，則以系爭房屋合約、系爭土地合約稱之），雙方約定以系爭房屋合約第二十九頁附件五之房屋平面配置圖為買賣標的，買方即原告負交付價金之義務，賣方即被告負將房屋依系爭房屋合約所示之規格、合法地將房屋所有權移轉予原告之義務。系爭房地於九十六年十一月全部建好並取得使用執照，被告即通知原告前往繳交第十期房屋款跟辦貸款，惟於建好的房地上獨缺一樓的衛浴室，經向建商查詢，才告知一樓衛浴室是屬於「二次施工」，也就是沒有使用執照的「違建」，唯在買賣洽談的過程中，被告從未向原告說明該衛浴室係違建、該衛浴室係二次施工等情，原告實覺愕然。

（二）經查：

1.兩造間所訂立者係一房屋買賣契約，所交易者，應係一棟符合廣告內容及契約約定之結構及擁有完整產權的房子。今原告在被告廣告內容之吸引下，與被告簽定系爭合約，依消費者保護法第二十二條之規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，而依照被告所散發之廣告單之內容中，明確標示原告所購買之Ａ１戶之衛浴室之位置。依一般人之觀念，即會認為購買該Ａ１戶，即係購買廣告單上所示建物及其合法之產權。而在系爭房屋合約附件五中之房屋全區平面配置圖之內容，亦與廣告之內容相符，致使原告信其為真實。豈料，在被告取得使用執照後、通知原告前往繳納第十期房屋款及辦理相關貸款時，卻發現該Ａ１戶的廁所尚未興建，亦即該廁所並不在使用執照之範圍內，而係一「違建」，被告實有欺瞞原告之情形。

2.依最高法院五十年度台上字第一二三六號判例意旨及相關實務上見解，違章建物為地政機關所不許登記，其所有權由建造人「原始取得」，該衛浴室既屬違建，意即該衛浴室之所有權人即屬本件建案之起造人所有而不得變更，申言之，原告若購買該Ａ１戶，並不能取得該衛浴室之所有權，其產權顯有瑕疵。而查違章建物如遭檢舉即會遭到拆除。該衛浴室既屬違章建物，則任何人皆可向台中縣政府檢舉，屆時，該衛浴室將只有面臨被拆除的命運！原告曾在九十六年十二月十八日與被告調解時要求被告設法將該衛浴室就地合法化，被告卻表示該衛浴室不可能合法，但是如果被拆除，被告願意再蓋一間給原告等語，實令原告為之氣結！試問：有誰會買一間廁所隨時有可能被拆的房子？

3.查被告並未說明該衛浴室係二次施工而屬違建，原告亦非專業之工程人員，只知道簽約時之附件五第一張「房屋全區平面配置圖」之圖樣與廣告相符，即認為沒問題。依系爭房屋合約第二十條之二之約定：主管機關核准圖說如附圖一。其所謂之附圖一係指系爭房屋合約第二十九頁之附圖，但第二十九頁有三張附圖，唯該三張圖上並無加註何張屬「送審核准圖」，被告亦從未加以說明，依一般慣例，原告即認為第一張應係附圖一而屬系爭房屋合約第二十條之二所指之「送審核准圖」，那裡知道被告竟會以夾圖的方式欺騙原告，並企圖以違章建物為交付，被告行徑實在惡劣！買房子對大部分的人來說，都是人生大事，系爭房屋總價近新臺幣（下同）六百萬元，對於身患重大疾病的原告而言，亦係一筆鉅款，若被告有說明該衛浴室係違建而隨時可能被拆，原告絕對不會購買該房屋，況該合約第一條就乙方即原告有說明部分之簽認處，係屬空白，亦可佐證被告並不曾就衛浴室部分係違建而為說明，被告此舉顯係惡意欺騙。

4.查被告僅能將買賣標的物中衛浴室交付占有（但隨時可能被拆），卻「無法」使被告取得所有權，本件衛浴室部分應屬給付不能。原告丁○○患有重大疾病（乾燥症終日會全身疼痛，需要靠嗎啡來止痛），行動不便、需人照料，因而需要較為寬敞之孝親房，且衛浴室需緊鄰孝親房，早在訂約時即已向被告表明。且衛浴室係屬於一般民宅相當重要的部分，加上原告丁○○行動不便，若除去此給付不能之衛浴室部分，顯對債權人即原告無利益，亦無法達到原告之契約目的，故原告於九十七年一月十二日及九十七年一月十四日以存證信函通知被告於文到後七日內提出就衛浴室就地合法之解決辦法。被告於九十七年一月十五日接獲存證信函，至遲應於九十七年一月二十二日提出解決辦法，唯被告逾期仍未提出，原告於九十七年一月二十三日起解除契約。而依系爭房屋合約第十三條之約定及民法第三百四十八條、第三百五十三條、第二百二十六條、第二百五十九條第二款、第二百六十條之規定，本件衛浴室之產權不清，無法移轉給原告，被告需將已收款項返還原告，並賠償等額之違約金。原告迄今共繳納一百二十九萬元，被告並需賠償等額之違約金一百二十九萬元，並自解除契約之日即九十七年一月二十三日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。綜上，爰提起本件訴訟，並聲明：求為判決被告應給付原告二百五十八萬元，及自九十七年一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

（四）對被告答辯之補充陳述：

1.原告戊○○的工作地點仍在太平，並非被告所說因工作地點從太平換到中科才要解約，被告所言，並非真實。

2.被告又謂一般人一眼便可知悉系爭房屋合約第二十九頁所附三張圖中標有具體尺寸及各空間所在圖說，當然就是被告起造所申請的設計圖說云云。唯該三張圖皆有具體尺寸及各空間所在圖說，原告又非專業的工程人員，那裡知道什麼樣的尺寸及圖說才是申請核准所需的樣式？那一張是起造所申請的設計圖說？被告所言，實是強人所難。又依誠信原則，原告當然會認為三張圖都是一樣的，那裡知道被告夾藏不同之設計圖說！又討論變更設計將和室加大為孝親房、變更原本一樓廚房位置及一樓樓梯等設計圖變更時，僅在討論設計圖變更的問題，並未提及二次施工等情。

3.被告又謂系爭房屋合約第二十條第二項載有「甲方（即原告）確已知悉」本建案會在法定空地上以外推工程及隔間變更成室內空間使用云云。惟：

⑴本於誠信原則，被告並未說明解釋該條文所示係指被告將要蓋違建，原告將要買到「違建」，原告實不知情。

⑵系爭房屋合約先在第二十條第二項第一款載有：「法定空地上以外推工程及隔間變更成室內空間使用。」卻又在同條項第二款謂：「且各該法定空地僅供停車、綠化庭園等用途，不得移作其他用途。」第一款說要將法定空地變更成室內使用之「違法使用方式」，第二款卻說法定空地僅供停車，綠化庭園之用途的「合法使用方式」，兩款條文顯係互相矛盾，原告僅係一平民，被告又未依據系爭房屋合約第一條加以說明，原告實在無法理解系爭房屋合約的兩面文字遊戲。

⑶該條文中隻字未提及廁所或衛浴設備等文字，很明顯是故意隱瞞衛浴設備之位置，顯然是在詐欺。

4.被告又謂其未為交付房屋，不負瑕疵擔保責任。然依民法第三百五十四條之規定及民法第三百五十五條第一項規定之反面解釋，於契約成立時，買受人不知瑕疵時，出賣人應負擔保之責。本件契約已成立，為兩造所不爭執。此項瑕疵於買賣契約成立即已存在，買受人並不知情，但於履行契約時已交付部分價金。而此項瑕疵係無法治癒之瑕疵，縱使日後為房地之交付，該項瑕疵仍然存在，無法除去，即危險移轉於買受人時必定會滅失或減少其價值，依前揭法條之規定，自應負瑕疵擔保責任，被告所言未交付而不負瑕疵擔保責任云云，顯有誤會。況原告除依民法相關規定請求瑕疵擔保責任外，亦依本於系爭房屋合約有所請求，被告顯已違約，自不待言。

5.被告以合約第二十條第二項第一款說明系爭衛浴室之合法性。唯條文中，未明示包含衛浴室。況且衛浴室在所有建物中（既使再昂貴的高級別墅或店面）均屬必須之設施，且應是合法的「主建物」。試問：有人願意買沒有洗手間的房舍嗎？何況原告丁○○係一重症者，為免原住無電梯公寓三樓，步行，上下樓梯之痛苦，才買本預售屋！

6.被告以合約變更事項，認定被告已向原告充分溝通。唯變更事項中，並無涉及一樓廁所、衛浴室與廣告單上廁所、衛浴室之位置有所異動。

7.原告丁○○當初發現「美麗新世界」之興建地點位於山腳下，空氣新鮮，環境優美，且在太平市「古農莊文物館」旁，文化氣息高，房屋整體設計高雅大方，加上預售屋可變更格局，增設「孝親房」，才簽下合約。豈料於九十六年十一月主建物全部建好並取得使用執照後，才被告知Ａ１之一樓的衛浴室是屬二次施工，為無合法之使用執照的違建！這對於身患重度憂鬱症之原告丁○○，實是晴天霹靂！開始陷入兩難：若繼續持有系爭Ａ１建物，爾後一樓衛浴室隨時可能遭受檢舉而被拆除之命運；若解除合約，需面對物價不斷高漲（尤其是鋼鐵），以同樣之價款甚難再買到同品質之房屋。迄今歷經三個多月，身心受到煎熬，狂瘦十公斤，如今骨瘦如柴，其間曾一度想不開，在家中燒炭自殺，以求自我解脫，幸命不該絕，方法不對，而未釀成嚴重後果！最後接受親友之建議，原告在不捨、無奈的心情下，決定放棄Ａ１房屋！

8.原告丁○○委請代理人乙○○（原告戊○○之乾爹）向被告公司丙○○總經理（董事長兼）洽商解除合約乙事，乙○○曾於十一月十二日電話中提起原告丁○○患有重度憂鬱症，若想不開，跑到「美麗新世界」，做出傻事，釀出命案，則恐影響被告房屋之銷售，造成雙方兩敗俱傷，馮總經理卻說：「你別恐嚇我，既使房屋十間都賣不出去，也無所謂！」馮總經理恃建設公司財大勢大，一味吃定原告弱民！後經向台中縣消費爭議調解委員會提出調解，要求解除合約，被告仍拒絕，以致調解不成立。

二、被告答辯略以：

（一）本件原告起訴所主張之訴求無非是基於被告所交付之房屋在系爭建物一樓旁有加蓋供廁所衛浴使用之違建而做為解約並請求加倍返還價金。然查，原告會提本件訴訟之真正原因係因原告戊○○於買受系爭房地後，於中部科學園區附近找到新的工作，工作地點從太平更改到中部科學園區附近。為此，原告曾詢問被告是否在中部科學區附近有建案或成屋可以更換，但因被告於中科附近並無建案，故無法配合原告之要求。詎料，原告為達解約之訴求，便藉系爭建物一樓之廁所為違建，而請求返還價金及違約金，這樣的做法是有欠公道。其次，系爭房屋標在從事各項變更細節中，原告曾詳細研究系爭房屋之各項之格局及水電配置，在此變更設計之過程中，原告不可能不知悉原核准設計圖說，否則如何配置水電？如何精準的要求重新變更室內各項空間配置？尤甚者，原告一再宣稱無法容忍及接受本件一樓房屋衛浴部份為違建，然查原告在變更設計過程中，指示被告必須就頂樓前院陽台部分預留衛浴管路及電視、電源線、插座（靠左邊位置），此預留管線之做法就是原告擬在頂樓做二次工程之外推，關此預留管線擬為二次工程之條款，原告亦要求加註在兩造所簽買賣契約書中特別事項，由此亦足證，原告並不會因系爭房屋涉及違建而無法接受系爭房屋，蓋原告亦準備於頂樓部份加作違建，其理甚明。

（二）原告請求返還價金及一倍違約金並無理由，其由如下：1.原告業已知悉系爭廁所為二次施作工程：

⑴被告於簽約當時系爭房屋合約已檢附房屋全區平面置圖及一樓之原始起造圖，而由此二圖一樓部分之比對明顯可知系爭建物一樓之廁所有變更，被告並無隱匿未告知之情事。雖然原告聲稱在系爭房屋合約附有三張圖而並未說明送審核准圖。然查，一般人從三張圖示中一眼觀之便可知悉標有具體尺寸及各空間所在之圖說，當然就是被告起造所申請之設計圖說，如果被告有意隱瞞違建之事實，有何必在買賣合約上附上業經主管機關核准之圖說？尤其三張圖說室內位區隔完全不同，也會足以引起承購戶之注意，因此原告聲稱並無法從所附圖說之中知悉那一張為核准建照圖，是說不過去的。尤其，依合約第二十條之二之約定已敘明主管機關核准圖說如附圖一，而所謂附圖一係指系爭房屋合約第二十九頁之附圖，因此二十九頁所附之附圖中一定可以找到主管機關核准圖說是無庸疑慮的，而且事實上也檢附在雙方所簽署之合約書上，做為契約文件之一部。因此，原告仍指稱被告是以詐欺之方法為之，實在是牽強。

⑵原告所檢附之宣傳廣告單平面僅係被告建議之平面圖，並非實際平面圖，於圖上亦標明為平面配置參考圖。且如上述，實際平面圖已於兩造簽約之當時附於系爭房屋合約上。而如同原告所稱：「……原告等之所以會選購預售式的透天厝，係在未動工前，房間格局可申請變更設計，亦即可在一樓改設『孝親房』，並將之加大，一方面可剛去上下樓梯之苦，……」，原告於購買系爭房屋時即要求將一樓原本參考配置圖之和室加大為孝親房，且變更原本一樓廚房位置及一樓樓梯，而原告與被告即就系爭原始設計圖討論變更事宜，原告此時業已知悉系爭一樓衛浴為二次施工，非原告起訴所述為事後才由被告告知，而有隱瞞原告之情形。

⑶系爭房屋合約第二十條第二項約定條款業已指出本建案會在法定空地上以外推工程及隔間變更成室間內空間使用，此即原告所指稱之違建部份。換言之，一樓衛浴室即是以由法定空地變更成室內空間使用，被告除了檢附上述主管機關核准圖說供消費者確認之外，並於系爭合約條款中說明本戶會存有於取得使用建照之後做二次工程之部份，在合約上業已說明於法定空地上外推工程，並同時檢附主管機關核准圖說如附圖一供承購者即原告來比對，原告怎能推諉不知建物一樓有衛浴二次施作工程？因此，原告稱被告未告知違建之情形，顯然與事證不符。

（三）查原告依系爭合約繳交期款至第九期後即拒絕按期付價款，並於九十七年一月十一日及同年一月十四日以存證信函通知被告以買賣標的物之產權有瑕疵而解除系爭合約。惟如同前述，系爭建物尚未交付於原告前，而原告僅繳交至第九期期款，尚有取使用執照之第十期期款、交屋款等未給付，是以系爭房地在未交付前不生瑕疵擔保責任，則原告之解約應無理由。再者，因原告未按期繳款，並經被告於九十七年一月四日以台中大全街郵局證信函第一六號為催告繳費，文到十日未繳納，則為解約之意思表示。然原告於九十七年一月七日收受而逾期未為置理，是以自九十七年一月十八日即以解除系爭合約。如鈞院認上述解約不合法，則被告以原告收受本訴狀為解約之意思表示。且依系爭房屋合約第十二條約定，被告得沒收原告已繳納之價金，職是，原告之請求自無理由。

（四）據上，原告解約並請求違約罰之主張並無理由，且本件因可歸責於原告之事由，經被告在催繳期款而原告一再拒絕給付之下，業經被告解除系爭合約。因此，或許被告依約本得沒收原告已給付之全部價金，惟被告也考慮到原告丁○○本身為身心障礙者，有精神方面之問題，也不願意以沒收之方式處理違約問題。無奈的是，原告貪求違約金，而不具有解決問題之誠意，被告一向本持「買賣不成仁義在」之觀念處理客戶問題，原告丁○○為身心障礙者，被告更願從寬處理，因此只要原告願意支付被告業已給付之相關仲介費用及將系爭房屋回復原有格局之費用，被告是願意將原告所業已繳納之款項如數退還。

（五）被告否認原告於九十七年三月十八日所陳報錄音帶之內容足以證被告未告知二次施工之情事。查在九十六年十一月二十一日下午三時之錄音是原告等人有意所做之策劃，在錄音協商之前及錄音當時，原告丁○○及其友人乙○○即一再以原告丁○○犯有重度憂鬱症，想自殺，希望被告等在協商過程不要刺激原告丁○○，此從錄音帶譯文第十頁中所載當時負責銷售之人員羅國賢經理稱：「我，其實不要去辯解，因為有疏失……」緊接著黃說：「有疏失，是你沒有講嘛，對不對！沒有告知嘛！」馮說：「我公司也是要定要講的……」從這段譯文中可以足證，銷售人員羅國賢一開始就放棄辯解，而承諾疏失，其目就是不要引起衝突而造成原告以自殘的方法來做威脅，焉知原告以此錄音的方法來做為訴求解約及賠償之做法，核原告所為並不足取。被告自始至終並無不接受原告退屋之訴求，只是要求因就被告業已支付之介紹費及回復原狀所需之費用商討如何合理分擔始為公允，原告為此錄音顯然自始有心欲藉訴訟來做進一步之需索，這種心態不足取。

（六）綜上所述，原告之訴並無理由。並聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免假執行。

三、兩造經本院整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下：

（一）兩造不爭執之事項：

1.兩造於九十五年八月十三日簽訂系爭合約，由原告購買編號Ａ１房屋及其坐落基地。

2.原證二為被告所散發與客戶之廣告單。

3.編號Ａ１房屋一樓設置之衛浴室不在臺中縣政府建管單位核准使用執照之範圍內，屬「二次施工」，有遭建管單位拆除之可能。

4.原告已繳納之買賣價金為一百二十九萬元。

5.原告於九十七年一月十一日及同年月十四日分別以存證信函限期七日通知被告就一樓衛浴室提出解決方法，逾期未辦理即為解除契約之意思表示，被告已於九十七年一月十四日及九十七年一月十五日分別收受上開二存證信函。

6.兩造系爭買賣合約第十三條約定，被告違約除已收受款項金額退還外，並賠償同額之違約金與原告，同時解除合約。

7.被告於九十七年一月四日以存證信函通知原告文到十日內繳納契約款否則解除契約，原告已於九十七年一月七日收受該催告函。

8.原證一至原證六形式上為真正。

9.被證一、三、四形式上為真正，九十七年三月五日被告民事陳報狀被證一、二形式真正不爭執。10原告丁○○患有重大傷病，持有身心障礙手冊，其需於一樓有孝親房，且衛浴室需緊孝親房，此等情事於訂約之際即經原告告知被告。

（二）本件之爭點：

1.原告需於一樓有孝親房，且衛浴室需緊孝親房乙事，是否屬契約之重要部分，除去該部份，被告之給付對原告即無利益，且無法達契約目的。

2.被告是否曾告知原告有關上揭一樓衛浴室屬「二次施工」之情形。

3.兩造是否曾就一樓在法定空地以外推工程及間隔間變更成室內空間使用達成一致之意思合致？

4.本件買賣契約瑕疵擔保責任是否發生？

5.衛浴室根據房屋買賣契約第二條第二項之約定，不是附屬建物，而是主建物。

6.廣告單上Ａ１及Ａ戶一樓跟契約簽約附圖（附件五第一張的一樓圖面）是否相符？

7.原告解除契約的意思表示是根據何種法律關係？

8.原告上開解除契約之事實根據為何？

9.被告主張解約的法律依據及事實根據？

四、法院之判斷：

（一）關於原告主張依系爭房屋合約第十三條約定解除契約部分：

1.本件被告出售之系爭房屋一樓，於被告為該社區銷售事宜所製作之銷售廣告上確係於主建築之旁設有一衛浴室，該廣告內容依系爭房屋合約第十一條約定，視同契約之一部分；再兩造於系爭房屋合約之附圖第一張（參本院卷第二十五頁）之一樓同一位置亦繪有衛浴室（僅大小略有不同，詳下述3），足見兩造於簽定系爭合約時確曾就系爭房屋一樓須設有衛浴室之意思表示達成合致。

2.查系爭一樓衛浴室所設置之位置非屬原臺中縣政府核發之建造執照範圍內，為兩造所不爭執，且有房屋預定買賣合約書附圖第二、三張之經核准建築平面圖可憑（參本院卷第二十六、二十七頁），該一樓增設之衛浴室，依建築法規並無法取得合法使用執照，此亦為被告所不爭執；故該一樓衛浴室嗣後若經主管機關查知，確有依建築法第九十七條之二，暨違章建築處理辦法等相關違章建築拆除規定，由主管機關予以拆除之危險。

3.查兩造系爭房屋合約第六條第一項、第二十條第二項均約明有「二次施工」及「無償增建或改建」之文字（參本院卷第十二頁、第十六頁背面），足見原告並非不知系爭建物有「二次施工」或「增建」、「改建」之情事。且查，系爭房屋合約部分之附件㈡加註部分（參本院卷第二十一頁背面），契約亦經兩造加註「肆‧... 壹樓廁所長度增加同孝親房牆齊」、「伍‧露台預留衛浴管路... 」等文字，再系爭房屋合約契約附圖之衛浴長度明顯長於廣告圖面（銷售廣告上繪製之衛浴室，僅容設置馬桶及洗臉盆，參本院卷第三十六頁；系爭房屋合約附圖第一張繪製之衛浴室，則尚增設淋浴及另一似小便斗之設備，面積顯有擴大）；另依被告所提出之兩造簽約過程中協談變更設計之書面資料，原告對於一樓設置之衛浴室長度亦確實要求被告應加長（參本院卷第一二二至一二七頁），足見原告對於系爭房屋之建造亦對被告有增加建築法規所不許之違章建築之要求。據此，亦堪推認原告對於系爭房屋內存有違章建築，並無全然排斥或不容許之情形。由上，本件原告於簽約過程中即已知悉並要求被告對系爭房屋一樓衛浴室加長，且於系爭房屋露台部分預留管線，以利他日於露台增設衛浴室，足見房屋存有違章建築，並非原告於簽約之過程所不同意或所不知。至原告所提出之兩造對話錄音譯文，乃兩造於契約糾紛發生後，雙方協商解決方案時之對話，此際雙方買賣、人情關係等均尚未崩裂，依吾國國情，雙方於此時之言詞自多有修飾、保留，自與事實不盡相符，要不得作為認定事實之主要依據。從而，原告以之作為其簽約時全然不知系爭房屋有增建之證明，為本院所不採。

4.查原告主張上開一樓衛浴室設置不合建築法規，即屬系爭房屋合約第十三條所約定「產權」不明之情形，而得主張依該約定解除契約。然查，系爭房屋合約第十三條全文為：「乙方（按即被告）應保證本約房屋之產權清楚，如有設定抵押或其它糾紛應於交屋前理清，絕無一屋數賣之情事。否則雙方同意將乙方已兌現款項、全額全數退還外，並賠償同額之違約金予甲方，同時解除本合約。」據此，此一約定條款即類同於民法第三百四十九條、第三百五十條權利瑕疵擔保之法律規定條文，即出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。故而，系爭房屋合約第十三條約定應認係被告應擔保系爭房屋之所有權經合法登記，即被告應擔保就系爭建築物全部之權利存在，且無他人出而主張法定權利者而言，此觀之同條約定稱「如有設定抵押或其它糾紛應於交屋前理清，絕無一屋數賣之情事」等詞句文字亦明。查系爭房屋一樓衛浴室之設置緊接主建物而屬一樓空間之一部分，再衛浴室並無供人獨立居住使用之功能，應屬系爭房屋之構成部分，並非獨立之物。該部分雖有遭政府建管單位拆除之可能，惟其究僅係房屋之構成成分，難獨立合法存在，故系爭房屋一樓衛浴室之設置雖不合於建築法規規定，然因房屋主體建築仍屬合法存在，即使拆除該部分衛浴設備，房屋使用功能稍有減損，然房屋整體之所有權亦未因而全部滅失或失其存在，故本院認此項瑕疵存在，核與系爭房屋合約第十三條約定之房屋「產權」不明要件，尚難謂合。

5.綜上，本院認系爭房屋一樓衛浴室之增建瑕疵，尚非屬系爭房屋合約第十三條約定之「產權清楚」之範疇。原告主張依系爭房屋合約第十三條約定解除系爭合約，並請求返還已給付之全部價金及賠償同額之違約金，容有未洽，不應准許。

（二）關於原告主張依民法第三百五十四條規定解除契約部分：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段定有明文；又民法第三百五十九條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約。查系爭合約約定之買賣標的物一樓樓層既須設有衛浴室，而該部分因非屬臺中縣政府建管單位核准使用執照之範圍內，屬「二次施工」，有遭建管單位拆除之可能等事實，為兩造所不爭執，且有原告提出之臺中縣政府九十七年九月四日府工程字第０九七０二三四０四三號函附卷可憑（參本院卷第一八四頁），據此堪認，系爭房屋確存有部分瑕疵。再依被告向行政院公平交易委員會所為之說明，系爭衛浴室所處之位置為預留之法定保留空地，並無法於事後予以申請補正變更使用執照等語（參該會公處字第０九七一三０四號處分書理由一，附於本院卷第一八一頁），足見該部分之瑕疵業已確定無法除去，縱被告尚未將買賣標的物之房屋現實交付或移轉登記與原告，原告仍得主張被告應負瑕疵擔保之責任。復查原告丁○○患有重大傷病，持有身心障礙手冊，其需於一樓有孝親房，且衛浴室需緊孝親房，此等情事於訂約之際即經原告告知被告之事實，為兩造所不爭執。且兩造就系爭一樓衛浴室、孝親房之設置復多方商討研究，始達成買賣契約之訂定（參被告所提兩造協商系爭房屋變更設計書面紀錄，本院卷第一二二至一二七頁），顯然原告需於一樓有孝親房，且衛浴室需緊孝親房乙事，自屬契約之重要目的，且屬契約預定效用範圍。茲一樓衛浴室無法合法取得主管機關核准之使用執照，參諸兩造簽訂之系爭合約全體契約目的，系爭房屋自具有契約預定效用無法達成之重大瑕疵，則原告據以主張該瑕疵足影響其對於房屋之使用及原定契約目的等節，堪以採信；而由系爭土地合約第十條及系爭房屋合約第二十三條之約定，亦知系爭土地與房屋合約間具有不可分離之連帶關係，是原告依民法第三百五十九條之規定，主張解除系爭合約全部，於法即無不合。末查，被告雖抗辯本件因可歸責於原告之事由，經被告在催繳期款而原告一再拒絕給付之下，業經被告解除系爭合約，應依約定沒入原告已繳納之買賣價金云云；惟查，兩造因系爭房屋有上開瑕疵曾於九十六年間就是否解除系爭合約之糾紛申請臺中政府調解未果（參本院卷第三十九頁所附，臺中縣政府九十六年十二月二十六日府法濟字第０九六０三六０六八一號函），故於被告未依約解決此一既存瑕疵前，原告拒絕給付其餘之買賣價金，於法即屬有據，被告抗辯其得據此解除契約並沒收已收價金，自有未洽，不應准許。

（三）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：1.由他方所受領之給付物，應返還之。2.受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第一、二款定有明文。本件兩造間買賣契約既經原告合法解除，被告依上開民法規定應返還已受領之物。本件被告已自原告處受領一百二十九萬元買賣價金之事實，為兩造所不爭執；從而，依上揭民法規定，原告請求被告返還一百二十九萬元及自解除契約之日即九十七年一月二十三日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，於法尚屬無據，應予駁回。

（四）查本件原告雖援引民法第二百二十六條規定為請求之依據，然依其訴之聲明及主張之事實，要均屬依民法買賣契約瑕疵擔保責任規定及系爭合約第十三條約定條款請求解除契約、返還價金、給付同額違約金範疇，其並未主張因被告不能給付致受有損害而請求賠償，且依本件調查證據所得，亦未見原告因此有何財產損害發生。故其援引該條文意旨，應在輔助買賣標的物之一部瑕疵得否為全部解約之說明。而查，本件依前揭所示，原告依民法第三百五十四條規定既已得解除全部契約，自無庸再論述本件是否有民法不能給付規定之適用，併此敘明。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第四庭法 官　王鏗普