臺灣臺中地方法院97年度簡上字第129號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 97年度簡上字第129號

上訴人

裕益不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林軍男律師

被上訴人

乙○○

當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國97年3月31日

本院台中簡易庭96年度中簡字第7152號第一審判決提起上訴，本

院於民國97年9月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、上訴人起訴主張：

㈠上訴人為「永慶不動產臺中市南區加盟店」，係以不動產仲介為業，民國（下同）96年7月19日被上訴人以其名義與上訴人訂立專任委託銷售契約書，將被上訴人所有坐落台中市西屯區○○○段1616之9地號、1616之5地號土地，及其上建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路二段英林巷102號房屋一棟（下稱系爭房地），委託上訴人仲介銷售，委託銷售總價為新臺幣（下同）832萬元，委託期限自96年7月19日起至96年10月19日止。另約定被上訴人應給付上訴人之委託服務報酬為成交價額之4%。依雙方簽訂之上開委託銷售契約書第8條第3項第1款之約定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（上訴人）已完成居間仲介之義務，除第2款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（被上訴人）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…。1.委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。」等語。查本件被上訴人於兩造專任委託銷售期間內，無故違約，在96年8月6日將系爭房地，自行出售予訴外人劉順福、鄔翠如共有，並已完成所有權移轉登記完畢，即被上訴人應再無履行契約之意，是被上訴人所為，顯然符合前開約定，上訴人自得依約請求被上訴人給付本件委託之仲介報酬即委託成交價額4%即33萬2800元，迭經上訴人催討，被上訴人均置之不理，爰提起本件訴訟。

㈡另於上訴審補稱：

⑴按「定型化契約中之條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，推定其顯失公平；又定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第12條第1項、第2項第2款固有明文規定。現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，惟以消費者拋棄委託銷售期間內之自行出售權為對價。兩造為系爭約定，一方面可避免仲介公司投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者權益之處…。」，此有臺灣高等法院花蓮分院94年上易字第37號民事判決意旨參照。故上訴人於原審主張之系爭約定，並無不公平或不當限制消費者權益之處，更無原審判決理由所云「該條款顯有悖於居間法律規範，就當事人間權利義務之分配，且不當限制被告財產處分權之行使；違反民法第765條所有人於法令限制之範圍內，得自由處分其所有物之規定，並與上述消費者保護法之規定不符，應認該條款為無效。」，原一審之判決即非適法，應予廢棄。

二、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、本件原審對上訴人之請求，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並聲明：如主文第1項、第2項所示。

四、本院得心證之理由：

㈠上訴人主張：被上訴人於96年7月19日與上訴人訂立專任委託銷售契約書，將其所有系爭房地委託上訴人仲介銷售，委託銷售總價為832萬元，委託期限自96年7月19日起至96年10月19日止，並約定被上訴人應給付上訴人之委託服務報酬為成交價額之百分之四，且委託期間內，被上訴人如自行將系爭房地出售或另行委託第三人居間仲介者視為上訴人已完成居間仲介之義務，除應給付委託價額百分之二之服務報酬外，被上訴人仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予上訴人，嗣被上訴人於兩造專任委託銷售期間內，無故違約，在96年8月6日將系爭房地，自行出售予訴外人劉順福、鄔翠如共有，並已完成所有權移轉登記完畢等情，業有上訴人所提專任委託銷售契約書影本1份、土地登記謄本及建物登記謄本在卷足憑，而被上訴人於原審及本院均未到庭陳述，亦未提出書狀作何聲明或陳述，故上訴人前揭主張，應堪採信。

㈡按兩造前揭委託銷售契約書第8條第3項第1款之約定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成居間仲介之義務，除第2款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…。1.委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。」，此有前揭契約書影本附卷可稽，本件被上訴人於委託上訴人銷售期間，自行出售系爭房地，依前揭契約約定，被上訴人自仍應給付服務報酬，故上訴人請求被上訴人給付委託上訴人銷售價格832萬元之4%即332,800元即有理由。

㈢次按民事訴訟採取辯論主義，當事人未主張之事實，除非符合民事訴訟法第278條之情事，法院即不得採為裁判之基礎。本件被上訴人於原審並未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述，且本院審之原審卷證資料，兩造並未提出有關系爭契約第8條第3項第1款是否有違反消費者保護法哪一規定之事實主張，基於前揭說明，原審判決自行審酌當事人所未提出之事實，進而自行認定兩造系爭系爭第8條第3項第1款因違反消費者保護法而無效，即有不當。

㈣綜上所述，本件上訴人請求被上訴人給付332,800元及自起訴狀繕本送達之翌日即96年11月25日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。

丙、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。