臺灣臺中地方法院97年度重訴字第417號

臺灣臺中地方法院民事判決　97年度重訴字第417號

原告

丁○○

訴訟代理人

陳恩民 律師

被告

丙○○

被告

惠友建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

共同訴訟代理人

廖健智 律師

複代理人

洪明立 律師

複代理人

甲○○

上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國98年2月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造訴之聲明：

一、原告方面：

㈠被告丙○○應給付原告新台幣（下同）4,617,112元（原告起訴狀及準備書狀均誤算及誤載為4,517,112元），及其中100,000元部分自民國95年9月19日起，980,000元部分自同年月29日起，均至清償日止，按日利率0.05%計算之利息。及其他部分，自（更正後）起訴狀繕本送達被告翌日起（即97年11月27日）至清償日止，按年利率5%計算之利息。

㈡被告惠友建設股份有限公司（下稱被告公司）應給付原告1,863,414元及自起訴狀繕本送達被告公司翌日起（即97年10月1日）至清償日止，按年利率5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告方面：

㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

貳、事實摘要（以兩造不爭執事項代之）：

一、原告於95年9月18日與被告丙○○簽訂土地預定買賣合約書（下稱系爭土地買賣契約）買受坐落新竹縣竹東鎮○○段第748、749、750地號土地其中92.9平方公尺，每平方公尺單價為84,715元。與被告公司簽訂房屋預定買賣契約書，買受坐落上開土地上之『惠友品德Ⅱ』建案編號Ａ10房屋1戶，房屋總面積241.5平方公尺，每平方公尺單價為12,133元。前者總價金為7,870,000元，後者2,930,000元。原告於簽約後已交付土地價款1,080,000元予被告（其中100,000元於95年9月18日，另980,000元於同年月27日給付）。

二、被告未於契約約定之95年9月30日前開工。被告丙○○並將系爭土地轉售予訴外人許瓊茹，被告公司則將建造執照轉賣予訴外人皇茂建設有限公司（下稱皇茂公司）。

三、嗣訴外人皇茂公司在同上土地上推出「松荷逸境」建案，土地每平方公尺價金111,164元，房屋每平方公尺19,849元。

參、本件關鍵爭點及關於爭點兩造之主張：

一、原告對被告丙○○請求之違約金及返還已付價金各1,080,000元（及其遲延利息）是否有據？違約金是否過高應予酌減？

㈠原告主張：是。依系爭土地買賣契約第14條第1款及民法第259條回復原狀請求權。不應酌減。

㈡被告主張：否。被告將系爭土地轉售他人，是先通知原告解約後，才轉售的，並非違反契約第13條第1款規定，是以原告依據系爭土地買賣契約第14條第1款請求給付違約金尚屬無據。應予酌減。

二、原告對被告丙○○請求損害賠償2,457,112元，是否有據？

㈠原告主張：是。依民法第216條、226條規定，先後建案出售土地差價即本件原告得請求之損害賠償。

㈡被告主張：原告並無預期利益受損害。且如已請求違約金1,080,000元即不得再請求損害賠償。且土地漲價是社會繁榮促成，並非原告可得之預期利益。是依民法第216條請求上開損害賠償金額，尚非有據。

三、原告對被告公司請求損害賠償1,863,414元部分，是否有據？

㈠原告主張：是。依民法第216條、226條規定，先後建案出售建物差價即本件原告得請求之損害賠償。

㈡被告主張：原告並無轉售房地計畫，不能依民法第216條規定請求預期利益之損害賠償。且建物漲價是社會繁榮促成，並非原告可得之預期利益。

肆、本院得心證之理由：

一、關於上開爭點一：

㈠被告丙○○對於將系爭土地出售他人一節，並無爭執，雖另辯稱已先通知原告解約，故並非違約云云。惟查，似此情形，無論依契約第十四條第一款之約定或法律（民法第249條第1項第3款參照）之規定，被告均無解除契約之權利。是其所辯，自非足取。從而，原告依據兩造間系爭土地買賣契約第十四條第一款後段（買方已繳價款未達土地總價款百分之二十）約定，請求被告丙○○返還已繳之土地價款償及同額之違約金，自屬有據，應予准許。

㈡次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。本件原告請求依與另當事人（被告公司）間房屋買賣契約第十八條第一款約定，按日息萬分之五計算利息，自屬無據（爭點一係關於系爭土地買賣之違約金請求權及已繳價款返還請求權有無及範圍之認定，自無適用房屋買賣契約約定之理）。是關於已繳價款（1,080,000元）之返還，原告請求其中100,000元部分，自95年9月19日（付款翌日）起，其中980,000元，自95年9月28日（付款翌日），均至清償日止，按年利率5%（系爭土地買賣契約並未就遲延利息之利率有特別約定）計算之利息，應屬有據，超過上開請求部分，尚屬乏據，應予駁回。至於與已繳價金同額之違約金請求，原告請求自更正訴之聲明中利息起算日之準備書狀送達被告翌日（即97年11月27日）起，至清償日止，按年利率5%計算之利息，則屬有據，應予淮許。

二、關於上開爭點二：原告雖主張以被告轉售土地後建商在同一地點之建案出售之定價與本件原告購買土地之差價2,457,112元為損害賠償金額。並謂此為原告所失利益。惟按不同建商之定價策略有所不同，且涉及市場之景氣、建案之品質與格調、出售之時間，給付價金之方式、比例（現金或抵押貸款或分期付款），自難一概而論此差價即原告所失利益（或所受損害）。且原告亦未向被告公司後手之建商買入原先預定向被告購買之房、地，自難以可能增加之購屋成本，或減少之轉售利益即屬民法第216條規定之「所受損失」或「所失利益」。況原告因被告丙○○違約，已獲上述違約金1,080,000元之賠償，在未能證明原告另因被告丙○○之違約出售土地予第三人行為，致原告有超過此金額之所受損害或所失利益前，自難准許其損害賠償請求。

三、關於上開爭點三：原告雖主張被告公司將系爭建案之建築執照轉手予訴外人皇茂公司，惟建築執照易手，並不生影響於存在原告與被告公司間之房屋買賣契約效力，其理至明，毋庸贅論。至於原告主張後手建案房屋售價與本件房屋售價間差價為其所失利益，尚乏依據，理由同前項所述。是原告此部分請求，亦應予駁回。

四、綜上所述，原告請求在上述範圍內（見「關於爭點一」段所述），應予准許，超過上開請求範圍，應予駁回。

伍、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許而應併予駁回之。

陸、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。