臺灣臺中地方法院97年度重訴字第554號

臺灣臺中地方法院民事判決　97年度重訴字第554號

原告

諾貝爾生化有限公司

法定代理人

辛○○

訴訟代理人

沈朝江律師

訴訟代理人

陳明發律師

上一人複代理人

乙○○

被告

丙○○

被告

己○○

被告

號

上一人訴訟代理人

劉建成律師

複代理人

庚○○

　　　　　　甲○○

上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國98年5月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2、4、7款及第2項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。又所謂「因情事變更而以他項聲明代最初之聲明」，係指因客觀情事有所變更，無法達原來訴訟之目的，而有變更最初聲明之必要而言。本件原告起訴，原本於土地法第104條第1項規定之基地承租人優先購買權，聲明求為：「㈠確認原告就坐落臺中縣烏日鄉○○○段20之4地號田地面積1,535平方公尺及同地段20之11地號田地面積891平方公尺被告丙○○所有之應有部分應為2,426分之2,029，有優先購買權存在；㈡被告丙○○應與原告就前項土地應有部分訂立物權書面契約，並於原告給付價金共新台幣（下同）1,336萬元之同時，將該應有部分移轉登記與原告」之判決，嗣於訴狀送達被告後，因前開土地經本院執行處拍定，並於民國97年12月25日核發不動產權利移轉證書予被告己○○，於98年1月10日登記完畢，原告於98年1月14日具狀，仍本於土地法第104條第1項規定之基地承租人優先購買權，聲明求為：「㈠確認原告就坐落臺中縣烏日鄉○○○段20之4地號田地面積1,535平方公尺及同地段20之11地號田地面積891平方公尺，被告丙○○應有部分各為2,426分之2,029有優先購買權存在；㈡前項2筆土地被告丙○○應有部分各為2,426分之2,029，均於97年12月25日以拍賣為原因並均於98年1月10日分別所為所有權移轉予被告己○○之登記應予以塗銷；㈢被告丙○○應與原告就前項2筆土地應有部分訂立物權書面契約，並於原告給付價金共1,336萬元之同時，將該應有部分分別移轉登記與原告」，追加上開聲明第2項塗銷所有權移轉登記部分，於本件同為請求，並據原告提出系爭土地之土地登記謄本及有本院不動產權利移轉證書附於本院97年度執字第26484號拍賣抵押物執行卷宗可稽，核其追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴並得加以利用；又系爭土地因已移轉登記予被告己○○，與起訴時尚登記在被告丙○○名下有所不同，亦屬情事變更，而有必要追加上開聲明第2項；且所追加之訴無害於被告程序權之保障，並符訴訟經濟，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告己○○並於該訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，亦視為同意追加，原告此訴之追加與民事訴訟法第255條第1項第1、2、4、7款及第2項之規定相符，應予准許。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更，民事訴訟法第256條亦有明文。本件原告於98年2月24日具狀更正訴之聲明第3項為：「被告丙○○應與原告就前項2筆土地之應有部分訂立書面契約，並於原告給付價金共1,336萬元予被告己○○之同時，將該應有部分分別移轉登記予原告」，復於98年5月19日言詞辯論期日當庭更正為：「被告丙○○應與原告就前項2筆土地之應有部分訂立書面契約，並於原告給付價金共1,336萬元之同時，將該應有部分分別移轉登記予原告」，核為更正事實上之陳述，與民事訴訟法第256條之規定相符，亦應准許，合先敘明。

二、原告主張：坐落臺中縣烏日鄉○○○段20之4地號田地面積1,535平方公尺及同地段20之11地號田地面積891平方公尺，原登記為訴外人丁○○所有，丁○○於94年2月1日以買賣為原因將系爭土地應有部分2,426分之397出賣予訴外人簡滿杏。丁○○另於95年6月10日與原告簽訂未定期限之「土地租賃契約書」，將系爭土地其中約300坪部分以每月租金5,000元出租予原告，並同意原告於其上興建房屋，原告並因而建有未辦保存登記之鐵造廠房建物，其門牌號碼為臺中縣烏日鄉○○路○段協心巷21號。簡滿杏則於95年9月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分2,426分之397登記予其夫即被告己○○所有。丁○○並於96年5月29日將其應有部分2,426分之2,029出售予被告丙○○，並登記為被告丙○○所有。系爭土地嗣經被告己○○行使受讓自合作金庫商業銀行之抵押權，聲請查封拍賣系爭土地各為2,426分之2,029之應有部分，經鈞院以97年度執字第26484號執行事件受理，而於97年12月25日發給被告己○○不動產權利移轉證書，並於98年1月10日將系爭土地所有權移轉登記完畢。而按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力，被告己○○係依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，而原告則依土地法第104條第1項規定，基地出買時，承租人有依同樣條件優先購買之權，具有物權效力，應較被告己○○僅具債權效力之優先購買權為優先。並聲明：㈠確認原告就坐落臺中縣烏日鄉○○○段20之4地號田地面積1,535平方公尺及同地段20之11地號田地面積891平方公尺，被告丙○○應有部分各為2,426分之2,029有優先購買權存在；㈡前項2筆土地被告丙○○應有部分各為2,426分之2,029，均於97年12月25日以拍賣為原因並均於98年1月10日分別所為所有權移轉予被告己○○之登記應予以塗銷；㈢被告丙○○應與原告就前項2筆土地應有部分訂立物權書面契約，並於原告給付價金共1,336萬元之同時，將該應有部分分別移轉登記與原告。

三、被告部分：

(一)被告丙○○未於言詞辯期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

(二)被告己○○抗辯：系爭建物係訴外人戊○○於94年6月間所興建，原告未曾使用過系爭建物，且系爭建物若係95年6月10日以後建造，原告為何遲至96年12月始申請房屋稅籍登記，且其實際外觀破舊，應非新建廠房，又原告並未提出出資興建房屋之證明，難謂原告為系爭房屋之所有權人，且系爭建物面積為1234.92平方公尺、234.24平方公尺，合計1469.16平方公尺，換算後為444.42坪（計算式：1469.16*0.3025＝444.42），而系爭土地租賃契約書僅記載承租土地為系爭土第2筆其中約300坪，顯有不合，且其租金僅為每月5,000元，亦與常情不符，參以原告公司之法定代理人辛○○即為丁○○之妻，其所提出之租賃契約顯係事後通謀訂定。原告縱與丁○○有簽訂系爭租賃契約，原共有人即丁○○未得其他共有人即簡滿杏及被告己○○之同意，對於簡滿杏及被告己○○即不生效力，原告自不得對被告己○○主張優先購買權。並聲明：駁回原告之訴。

四、兩造不爭執之事實：

(一)坐落臺中縣烏日鄉○○○段20-4地號土地原登記為訴外人丁○○所有，丁○○於94年2月1日以買賣為原因分別將系爭土地應有部分2,426分之397出賣予訴外人簡滿杏，並經登記為其所有，嗣上開20-4地號又分割出20-11地號。

(二)簡滿杏於95年9月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分2,426分之397登記予其夫己○○所有。

(三)丁○○則於96年5月29日將其應有部分2,426分之2,029出售予被告丙○○，並登記為其所有。

(四)系爭土地嗣經被告己○○行使受讓自合作金庫商業銀行之抵押權，聲請查封拍賣，經本院以97年度執字第26484號執行事件受理，而於97年12月25日拍定暨發給被告己○○不動產權利移轉證書，並於98年1月10日將系爭土地所有權移轉登記完畢。

五、得心證之理由：本件兩造厥有爭執者，為原告有否承租系爭土地，並在系爭土地上興建未經查封拍賣之建物？原告就系爭土地得否主張優先承買權？其效力為何？經查：

(一)本件被告丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

(二)按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院著有52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。查本院97年度執字第26484號執行事件，依被告己○○之聲請，拍賣系爭土地及其他不動產，於97年11月12日由被告己○○主張優先承買權買受，並以其債權主張抵銷價金而繳足全部價金1,800萬元，經本院執行處於同年12月25日發給被告己○○不動產權利移轉證書，被告己○○並已於98年1月10日辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有本院民事執行處通知、拍賣不動產筆錄、分配表、債權及抵押權讓與契約書、不動產權利移轉證書附於本院97年度執字第26484號拍賣抵押物卷內可佐，堪認為真實。原告於97年5月16日具狀主張依土地法第104條規定，原告就系爭土地有優先購買權，請求本院於拍賣公告中載明等事聲明異議，經本院執行處於97年10月15日在拍賣公告備註欄第五點載明：「本件拍賣土地上有第三人所有之未辦保存登記建物占用，且本件係拍賣債務人之應有部分，債務人未現實占有，拍定後均不點交，建物占用土地之法律關係應由拍定人自理，共有人有優先購買權。又附表編號3、4之土地上之建物所有人經查符合土地法第104條第1項之規定，就附表編號3、4之土地有優先承買權，惟建物所有權人之租約若未經其餘共有人之同意，不得對抗其餘之共有人，故該等共有人就該土地主張優先承買權時，則建物所有權人無優先承買權，而應由該等共有人優先承買，另對拍賣土地主張優先承買時，應連同本件拍賣建物一併承買；若對優先承買權有爭議時，應另循訴訟程序解決」等語，亦有前揭民事強制執行異議聲請狀、上開本院民事執行處通知附於前揭執行卷內可憑，亦堪認為真實。原告主張其就系爭土地有優先購買權，既為被告己○○所否認，而原告就系爭土地是否有優先購買權，攸關其是否能本於優先購買權人之地位優先購買被告己○○已主張優先承買權買受之系爭土地，亦即該優先購買權之存否不明，會使原告主張優先購買權購買系爭土地之私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以前揭規定所提起對於被告之確認判決除去。是縱該執行程序業已終結，被告己○○並已就系爭土地因移轉登記而取得所有權，原告仍有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。

(三)次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第277條前段、第357條前段亦分別定有明文。再請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，有舉證之責任；房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（本院40年台上字第126號判例參照），本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人，最高法院亦分別著有28年上字第1920號、70年台上字第3760號判例意旨可資參照。本件原告主張其承租系爭土地，並在系爭土地上興建未經查封拍賣之建物云云，固據原告提出土地異動索引資料、土地租賃契約書、照片、房屋稅籍證明書及土地登記謄本為證，且有建物測量成果圖附於本院97年度執字第22676號執行卷內可憑，並為兩造對：坐落臺中縣烏日鄉○○○段20-4地號土地原登記為訴外人丁○○所有，丁○○於94年2月1日以買賣為原因分別將系爭土地應有部分2,426分之397出賣予訴外人簡滿杏，並經登記為其所有，嗣上開20-4地號又分割出20-11地號；簡滿杏於95年9月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分2,426分之397登記予其夫己○○所有；丁○○則於96年5月29日將其應有部分2,426分之2,029出售予被告丙○○，並登記為其所有等情所不爭執。惟依原告提出之上開土地異動索引資料、照片、土地登記謄本及上開建物測量成果圖及兩造上開不爭執之事實，僅能知系爭土地移轉之情形及系爭建物確有存在，並未能遽認原告上開主張為真實。再原告提出之上開土地租賃契約書業經被告己○○否認其真正，依前開說明，即應由原告證明其真正，原告既未舉證以實其說，依上說明，已難認其主張有基地承租權云云為真實。再原告雖又提出上開房屋稅籍證明書，作為其為系爭建物所有權人之證明，惟依上說明，該房屋稅籍證明書僅能證明原告為系爭建物房屋稅之納稅義務人，並不足以證明其為所有權人，是原告就其為系爭建物之所有權人，既未再舉證以實其說，亦難認其主張其為系爭建物所有權人云云為真實。是更難認原告就系爭土地有基地承租權。且就原告所提出之土地租賃契約書觀之，出租人丁○○為原告公司法定代理人辛○○之配偶，有戶籍謄本附於本院97年度執字第26484號執行卷內可證，則其間是否因系爭土地確有租賃事實，或基於其他原因，始簽訂系爭契約書，即非無疑，自難僅憑該契約書，遽認原告有租賃系爭土地，並在該土地上建築系爭建物。又依上開建物測量成果圖所示，系爭建物現有總計1469.16平方公尺，約444坪，而依上開租賃契約書所示，僅載承租300坪，面積亦顯不相符，更難認原告上開主張為真實。再系爭土地於訴外人和車股份有限公司以訴外人傳奇生物科技股份有限公司、丙○○等人為債務人，聲請為假扣押執行，經本院於96年10月5日至現場查封時，臺中縣大里地政人員指界完畢，陳稱系爭土地上有第三人鐵皮屋3棟，從鐵門上所夾郵件招領上所載住址：臺中縣烏日鄉○○路○段協心巷17號”丁○○”收字樣，訴外人戊○○並於96年12月11日在該假扣押執行事件陳明其自訴外人丙○○處承租系爭土地，並提出土地租賃契約書為憑；系爭土地於訴外人曾月霞、張清順以訴外人傳奇生物科技股份有限公司、丙○○、丁○○等人為債務人，聲請為假扣押執行，經本院於97年4月22日至現場查封時，經在場之訴外人洪溢鴻即汰金工業有限公司之法定代理人陳稱：其向丁○○承租另一廠房作為其自營汰金工業有限公司之鐵工廠，此鐵皮屋為有保存建物，為丁○○之父親所建，與本院97年度執未字第22676號標的無關連，惟門牌號碼均為烏日鄉○○路○段協心巷21號，同意由其廠房進入20之4、20之11地號土地測量未保存鐵皮屋建物等語，並系爭土地上有2棟鐵皮屋，其中1棟鐵皮屋無大門，裡面無擺設物品，另1棟鐵皮屋有上鎖，訴外人曾月霞、張清順並於97年4月29日陳報系爭建物屬其標示之Ｂ建物是訴外人傳奇生物科技股份有限公司向訴外人丁○○租用，現已搬遷成空屋；另富達不動產估價師事務所就系爭土地、建物為估價時，載明其使用情形為：本案勘估2筆土地上部分坐落有一未辦保存建物，無門牌，現為閒置中等語，有被告提出之查封筆錄、估價單、土地租賃契約書為證，並有民事強制執行聲請狀、查封筆錄、陳報狀附於本院96年度執全字第3942號卷內、查封筆錄、陳報狀附於本院97年度執字第22676號卷內及鑑定報告附於本院97年度執字第26484號卷內可佐。是依上開查封及關係人陳報系爭土地使用之情形，顯知系爭建物於上開進行查封、鑑價程序時均閒置中，並無使用之現象，且前為訴外人傳奇生物科技股份有限公司使用中，並由訴外人戊○○搭建系爭建物，而由傳奇生物科技股份有限公司之法定代理人丙○○並就系爭土地出租予訴外人戊○○，均益徵原告並無承租系爭土地，且並無在系爭土地上建有系爭建物。原告主張租用系爭土地、建築系爭建物云云顯非實在，自無可採。

(四)又按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第818條、第820條第1項亦分別定有明文。再民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，最高法院亦著有86年台上字第3020號裁判意旨足資參照。依上開原告提出之土地租賃契約書所示，原告與丁○○係於95年6月10日簽立上開契約書，當時系爭土地為丁○○與簡滿杏所共有。而丁○○將系爭土地出租予原告之行為，為被告己○○否認有經其他共有人之同意，而原告復未舉證證明原共有人簡滿杏同意該出租行為，已難認丁○○將系爭土地出租予原告之行為，有經其他共有人之同意，且觀之系爭土地租賃契約書之出租人僅載有丁○○1人，亦應認該出租行為未得全體共有人之同意。是以丁○○出租行為對為共有人之簡滿杏自不生效力，當然對因受簡滿杏贈與而取得系爭土地之共有人即被告己○○亦不生效力，原告自不得對被告己○○主張其對自丁○○取得系爭土地之被告丙○○在系爭土地之應有部分有基地承租之優先購買權存在。原告主張被告己○○係依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，而原告則依土地法第104條第1項規定，基地出買時，承租人有依同樣條件優先購買之權，具有物權效力，應較被告己○○僅具債權效力之優先購買權為優先云云，顯未能明訴外人丁○○未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予原告，對其他共有人不生效力之事實，自亦於法未合，並無理由。

(五)綜上所述，本件既未能認原告就系爭土地有基地承租權存在，且其基地承租權，亦對未經同意之其他共有人即訴外人簡滿杏及被告己○○不生效力，自未能對被告己○○為主張，原告於本件自無基地承租權之優先購買權存在。從而，原告依土地法第104條第1項之規定，求為㈠確認原告就坐落臺中縣烏日鄉○○○段20之4地號田地面積1,535平方公尺及同地段20之11地號田地面積891平方公尺，被告丙○○應有部分各為2,426分之2,029有優先購買權存在；㈡前項2筆土地被告丙○○應有部分各為2,426分之2,029，均於97年12月25日以拍賣為原因並均於98年1月10日分別所為所有權移轉予被告己○○之登記應予以塗銷；㈢被告丙○○應與原告就前項2筆土地應有部分訂立物權書面契約，並於原告給付價金共1,336萬元之同時，將該應有部分分別移轉登記與原告之判決，即均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊防禦方法及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，亦附敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。