臺灣臺中地方法院 - 98年度訴字第1743號（償還價金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　98年度訴字第1743號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　熊治璿律師複代理人　　林巧雲律師被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　駱威文律師當事人間償還價金事件，本院於99年7月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款及第2項分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第519號裁判參照）。本件原告主張兩造於民國98年6月2日經由建禾不動產經紀業有限公司仲介(即永慶不動產文心青海加盟店，下稱永慶不動產)向被告承買被告所有坐落台中市西屯區○○○段第18地號土地及其上建號第1116號即門牌號碼台中市西屯區○○○街16號建物(下稱系爭房屋)，雙方訂有不動產買賣契約，買賣總價金為新台幣(下同)345萬元。嗣原告發現系爭房屋存有如原證三所示之漏水瑕疵，被告身為出賣人應負告知義務，卻不告知，更以「標的物現況說明書」保證系爭房屋並無漏水情形，使原告陷於錯誤，誤以為系爭房屋並無漏水而為買受系爭房屋之意思表示，爰依民法第92條撤銷買受之意思表示，並以本書狀繕本之送達為撤銷買賣契約之意思表示，是兩造買賣契約因原告撤銷買賣契約之意思表示而失其效力，爰併追加民法第179條為訴訟標的，競合請求被告返還已付價金345萬元等語云云。本件原告起訴時之訴訟標的為民法第259條第1項第2款、系爭契約第12條第3款，嗣於訴訟後階段即第三次言詞辯論期日始追加民法第179條為訴訟標的，揆諸上開說明，追加之訴與原訴之主要爭點即系爭房屋是否有瑕疵？是否欠缺所保證之品質？固有其共同性，但就追加之訴之前提即被告是否施用詐術使原告陷於錯誤？被告受有345萬元利益，是否無法律上原因？於訴訟之前階段兩造並未以之為攻擊防禦之對象，未為證據調查，是法院需就該部分重新為調查，曉諭兩造為攻擊防禦，有礙被告之防禦及訴訟之終結，難認其請求權基礎事實同一，且有礙被告之防禦及訴訟之終結，被告復不為同意，是原告此部分追加之訴，難認有據，合先敘明。乙、實體方面壹、原告主張：一、緣原告於98年6月2日經由永慶不動產向被告承買被告所有坐落台中市西屯區○○○段第18地號土地及其上系爭房屋，雙方訂有不動產買賣契約，買賣總價金為345萬元。契約簽訂後，原告依約先後於同年6月3日支付簽約金25萬元、6月5日支付60萬元、6月19日支付第三期完稅款30萬元及第四期尾款250萬元，共計345萬元予被告。因原告極重視滲漏水問題，於簽約前一再確認系爭房屋是否有此問題，經仲介公司永慶房屋及被告再三保證無滲漏水問題，雙方並於系爭契約7 條第6款(原告誤書為第5項)項明定「乙方(即被告)買賣標的於點交前無存有物之重大瑕疵(例：傾斜、龜裂等影響結構安全嚴重漏水、氯離子含量過高併同結再安全之虞、輻射屋...等瑕疵)，如有前開情事除甲方(即原告)事先已知或本約另有約外，甲方得解除本約....。」原告始與被告簽約。詎料，雙方簽約後適逢連日大雨，系爭房屋立即出現嚴重之滲漏水現象，系爭房屋顯具有嚴重瑕疵，更缺少被告所保證之品質，原告深感受騙。又簽約前仲介永慶房屋之業務李惠美一再保證廚房之流理台及一樓地板係全新設備及新貼之地磚，經原告於98年6月2日簽約完成後始發非其所保證之全新品及新張貼之地磚，而僅係塑膠地板，是系爭房屋存有上述之重大瑕疵，亦經被告於存證信函承認有水痕現象，系爭不動產既具有嚴重瑕疵，並缺少被告所保證之品質，原告業於 98年7月8日以台中民權郵局第2272號存證信函解除系爭買賣契約，依民法第259條第1項第2款規定及系爭買賣契約第12 條第3款約定，請求被告返還已付之價金345萬元及法定利息，並請求95萬元之懲罰性違約金等語。二、對被告抗辯之陳述： (一)系爭房屋確有漏水之瑕疵且被告故意隱瞞之瑕疵：原告主張系爭房屋有高達6處嚴重漏水瑕疵，有原告所提原證三之20張漏水照片為證。且依本院於98年8月21日至系爭房屋施行勘驗結果：「、、、原證三照片所示瑕疵不存在，但在牆壁與柱子接縫處有明顯的油漆存留，、、、。在緊鄰窗戶、窗簾之承載牆位置仍有2、3處水痕，、、、。」再依鑑定人台灣省土木技師公會於99年5月24日至系爭房屋鑑定會勘所為之99省土技字第3480號鑑定報告書八、十、十一所載內容，足證系爭房屋確有漏水之瑕疵存在，且尚有排水不良阻塞之瑕疵。又依被告寄原告之台中何厝存證號碼第1058號存證信函：「、、、本人已將屋內水痕，請專業工程行予以做防水預防性之處理修復完善。」及被告於勘驗時自陳：「、、、我向前手買到系爭房屋後，有一點水痕，我就找人修補，、、、。」等，足認被告係自認系爭房屋具漏水之瑕疵，而委請訴外人邑誠工程行進行修補，並以諸多方式掩飾滲漏水處，如使用輕鋼架、油漆粉刷覆蓋，使原告無法於簽約前發現該瑕疵，足徵被告對系爭房屋之漏水瑕疵明知且具故意隱瞞未告知該瑕疵之惡意。至被告所提對系爭房屋施作預防性防水處理所為之保固書，僅係訴外人邑誠工程行對系爭房屋作防水檢修後所為自98年7月6日起至99年7月5日止一年期間之維修工程保固，並非得以此為系爭房屋於該保固廠商修復前無嚴重漏水瑕疵之據。 (二)系爭房屋尚有廚房流理台並非全新設備及一樓地板非新貼地磚之瑕疵，且被告為廚房流裡台、一樓地板係屬全新之保證：被告抗辯伊未為此部分之保證，惟查被告委託銷售之仲介公司永慶房屋業務李惠美於兩造當事人簽訂系爭房屋買賣契約前，一再保證廚房之流理台及一樓地板係全新設備及新貼之地磚，並於系爭契約第15條明定之。 (三)按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用，惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。（最高法院86年度台上字第3407號民事判決意旨參照）。查被告固抗辯原告不得於危險移轉前主張瑕疵擔保責任，或應定相當期間之補正催告後始得解除契約云云，惟被告於系爭買賣契約簽訂時再三保證系爭房屋並無滲漏水情形，並簽有標的物現況說明書在案，系爭房屋過戶後，原告發現系爭房屋竟有嚴重漏水現象，依上開說明，原告自得拒絕受領瑕疵之物，並依物之瑕疵擔保之規定及契約第7條第6項解除契約，是被告抗辯，實不足採。又被告固抗辯系爭房屋之瑕疵未達解除契約之程度云云，惟原告解除契約是否顯失公平應衡量被告因解除契約所生損害是否遠大於原告因不解除契約所生損害。惟系爭房屋總面積僅約28坪，卻高達七、八處漏水，且漏水情形為無法完全修補之瑕疵，被告雖事後有粉刷，亦僅暫時遮住水痕，仍欠缺其通常效用，原告付清買賣價金345萬元卻得到價值減損、欠缺通常效用及保證品質之系爭房屋，其所受之損害不可謂不大。反觀被告因解除買賣契約，僅回復原狀，取回系爭房屋，並無任何損害可言，是被告因解除契約所生損害並未遠大於原告因不解除契約所生損害，被告抗辯解除契約顯失公平，自不可採。三、並聲明：被告應給付原告440萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保為條件之假執行宣告。貳、被告抗辯：一、系爭房屋並無滲漏水情形，被告並不知系爭房屋有水痕，縱其果有水痕，亦係經前所有權人（前屋主）已修復完成者，被告取得其所有權後並無滲漏水之情形。此經被告委請專業防水工程人員檢查，專業防水工程人員亦確認其係早經修復者，業無滲漏水之情形。唯被告仍請專業防水工程人員對之施作預防性防水處理，此有同年7月5日開立保固書為憑。被告並已於98年7月3、14日分別將上開情形以存證信函告知原告，並定期催告原告辦理交屋及給付價款之手續。詎原告拒不履行義務，且主張解約云云。二、「鑑定人之鑑定，雖足為證據資料之一種，但鑑定報告顯有疑義時，審理事實之法院，仍應調查其他必要之證據，以資認定，不得專憑不實不盡之鑑定報告，作為判決之唯一證據」，40年台上字第71號判例著有明文。台灣省土木技師公會之鑑定報告認本件標的物有漏水云云，甚為簡略，並未詳述其測試方法、推論之過程、依據及理由，其係僅憑原告所提供之98年6月間照片率斷，殊無可採。況被告已請專業防水工程人員對之施作預防性防水處理，並由其於同年7月5日開立保固書為憑，業見前述，而該鑑定報告亦載明：「現況已無漏水之表徵」（見該鑑定報告第十項鑑定結果第一款末段），由此可見，系爭房屋確無漏水，蓋本件已歷經一年，均無漏水之表徵（前經履勘即如現況，完全一致，至今毫無改變，均有照片為證）。三、被告並未向原告保證廚房之流理台及一樓地板係全新設備及新貼之地磚，亦未於系爭不動產買賣契約書中載記此等保證，故其並非本件買賣契約範圍內，亦非買賣之標的物，況其亦與所謂之「品質」無關，原告就此為爭執，實非可採。實則本件買賣標的物係中古屋，本係以現況交屋，若真有此等保證，則焉有不記明於契約書之理；而且，原告買受前曾前往看屋，是否有不符之情形，定當明知，是原告簽約後，甚至移轉過戶後，以此為爭執，顯非可取。是系爭房屋並無瑕疵，原告自不得主張解約及損害賠償（或違約金）。四、按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益」。為實務所肯認，由是以觀，原告本不得於危險移轉前（本件尚未交屋），主張瑕疵擔保責任，並解除契約，退而言之，假設果有如原告起訴狀中所舉之情形且可將之視為買賣標的物有瑕疵，唯其亦非不能補正，又假設認為原告得於危險移轉前解除契約，亦應於為定相當期間期之補正催告後，被告仍不補正時，始得為之。又縱認原告得依系爭不動產買賣契約書第12條第3款解除契約，然同條第1款亦約定原告應定七日以上之期間催告後，被告仍未補正，原告始有解約權。準此，原告從未為任何補正之催告，其解除契約之意思表示自不生效力。五、再按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保責任者，倘依其情形解除契約顯失公平者，僅得減少價金，民法第359條定有明文。準此，原告起訴狀中所舉之情形，假設屬實，亦均屬細微末節，依民法第354條第1項但書規定，無關重要，不得視為瑕疵。退而言之，假設將之視為買賣標的物有瑕疵，又假設認為原告於危險移轉前有主張解除契約之權利，唯其僅以該瑕疵即解除契約，顯失公平，實尚未達解除契約之程度，系爭房地並已移轉登記為原告所有，被告亦已委請專業防水工程人員施作預防性防水處理，是原告主張以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，請求返還價金及損害賠償（或違約金），即不足採。六、系爭買賣契約書第7條第6款之約定，非屬原告得於交屋前得主張瑕疵擔保責任及解除契約之依據，即在交屋之前，原告仍不得主張瑕疵擔保責任及並解除契約。況系爭買賣契約書第7條第6款係以有重大瑕疵或嚴重滲漏水為限，本件房屋應無瑕疵，尤無重大瑕疵或嚴重滲漏水，假設果有瑕疵，亦甚輕微，而且被告已請專業防水工程人員對之施作預防性防水處理，至今毫無滲漏水之現象。是本件並不該當系爭買賣契約書第7條第6款之約定，無其適用之餘地。七、原告所付之價款係存匯入僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥建經)於金融機構所開立之不動產價金信託專戶，而僑馥建經收受價金，並非以被告代理人身份為之，原告向被告請求返還價金，殊有未合。矧且，倘認原告解除契約之意思表示有效，且認原告提起本件訴訟為有理由，則兩造應互負回復原狀之義務，於原告未為對待給付前，被告得拒絕自己之給付，被告主張同時履行抗辯（44年台上字第702號判例參照）。即在原告將系爭建物土地所有權移轉登記與被告，並且塗銷系爭建物土地上之抵押權之前，被告拒絕給付。八、本件並未該當系爭買賣契約書第12條有關原告得請求損害賠償（或違約金）之約定，退而言之，假設原告得請求損害賠償（或違約金），其約定之違約金額及原告之請求金額，亦顯然過高，應予酌減，實則原告並無受損，故應減為零。九、並聲明：如主文第一項所示。參、兩造不爭執事項，本院並以之為判決基礎：一、原告於98年06月02日經由永慶不動產向被告承買被告所有座落於台中市西屯區○○○段第0000-0000地號之土地，及系爭房屋，雙方訂有不動產買賣契約，買賣總價金為345萬元。二、原告依約先後於同年06月03日支付簽約金50,000元、06月05日支付600,000元（內含第一期簽約金250,000元及第二期備證用印款350,000元）、06月19日支付第三期完稅款300,000元及第四期尾款（已由金融機構撥款）2,500,000元共計 3,450, 000元匯入僑馥建築經理股份有限公司於金融機構所開立之不動產價金信託專戶。三、兩造就系爭買賣標的物業已完成所有權移轉登記手續，但未完成點交手續。肆、得心證之理由一、系爭房屋是否存有漏水之瑕疵? (一)按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本件原告主張，系爭房屋存有原證三所示之漏水瑕疵，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，就此有利於己事實，原告負有舉證之責，原告則舉原證三及鑑定報告為其證據方法。經查，原證三所示漏水瑕疵，經本院現場履勘結果，除原告所指稱第4個瑕疵位置(面臨馬路路側之大窒戶左側半部，靠近窗戶上橫樑處有水痕外，其餘所示瑕疵均不存在，原告表明其餘瑕疵不存在原因，係點交日之後，被告派人修補結果所致，被告則表明其向前手買到系爭房屋，有一點水痕，就找人修補，有驗勘筆錄可資參照，而被告於約定點交日即98年6月30日後委請邑誠工程行檢修完畢，此有被證1之保固書及原證4存證信函附卷可稽，是本件系爭房屋於買賣時確存有原證3所示之水痕，而於約定點交日後、履勘期日前，被告曾找人修補瑕疵。次查，經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定後，該會鑑定略以：浴缸排水管有阻塞現象、後陽台之一處排水管有積水現象、二樓靠花台梁有滲漏現象（應為三樓花台及外牆雨水滲濕）（詳鑑定報告八、十⒉⒌、十一⒈所述)，是本件系爭房屋於買賣契約成立時即存有瑕疵。 (二)前揭瑕疵，是否屬於被告保證之品質範圍內？本件，系爭契約第7條第6款明定「乙方保證買買標的於點交前無存在物之重大瑕疵(例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構安全之虞、輻射屋 ...等瑕疵)，如有前開情事除甲方(即原告)事先已知或本約另有定約外，甲方得解除本約....。」，是本件上揭瑕疵並無前條約款所稱之「傾斜、龜裂等影響結構安全」或「氯離子含量過高併同結再安全之虞、輻射屋...等瑕疵」，惟是否有「嚴重滲漏水」之瑕疵？按此處所稱「嚴重」滲漏水，依其體系解釋，應係指其滲漏水結果導致建物結構安全受有影響而言，此觀「傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構安全之虞」併列於同一條款，其後均以「影響結構安全」為其結果，與「輻射屋」之瑕疵分列，係專指導致住戶健康受有影響有所不同可知，是兩造系爭契約第7條第6款所指可解除契約之瑕疵或民法第354條被告所保證之無「瑕疵」，均依此標準定之。經查，本件系爭契約成立之日為98年6月2日，約定點交日為同年月30日，本院於98年8月21日第一次言詞辯論期日當日下午為現場履勘，履勘結果僅存有「面臨馬路路側之大窗戶左側半部，靠近窗戶上橫樑處有水痕」，而於現場履勘前，於同年8月7日起一連幾天下有暴雨形成八八水災，依中央氣象局的預測，莫拉克颱風造成之八八水災，高雄地區從原本600多毫米上修到2700毫米，但最後降下近2900毫米，台中地區下雨量則累積到300至600毫米，山區更累積達800至1200毫米，在此高雨量後，本院於現場履勘時僅有前揭水痕之瑕疵，按諸一般人生活經驗，均難認係嚴重滲漏水現象。次查，經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定結果，認定有「浴缸排水管有阻塞現象、後陽台之一處排水管有積水現象、二樓靠花台梁有滲漏現象（應為二樓花台及外牆雨水滲濕)」之瑕疵，就浴缸有阻塞現象，難認係屬系爭契約所稱「滲漏水」瑕疵，就「後陽台之一處排水管有積水現象」，鑑定函結論認係地勢較低，但鑑定時並無積水現象，是該等瑕疵亦非系爭契約所稱「滲漏水」現象。另「二樓靠花台梁有滲漏現象」之瑕疵，鑑定人認應非排水管線導致致建物結構安全受有影響，而為三樓花台及外牆雨水滲濕所致，固屬系爭契約所稱「滲漏水」之瑕疵，但既非原告所指排水管線所致，即其滲漏水並未導致建物結構安全受有影響，是亦難執此「二樓靠花台梁有滲漏現象」之瑕疵為系爭契約所稱之「嚴重滲漏水」。準此，本件並無被告在系爭契約所保證之「無嚴重滲漏水」之瑕疵，堪以認定。二、系爭房屋是否有廚房之流理台並非全新設備及一樓地板非新貼地磚之瑕疵? 原告主張被告曾為此保證，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，原告主張兩造簽約前仲介公司永慶房屋之業務李惠美一再保證廚房之流理台及一樓地板係全新設備及新貼之地磚，系爭契約無此約定，原告復未舉證證明，難認此部分主張可採。三、原告得否主張系爭房屋有嚴重滲漏水，依契約或依民法瑕疵擔保規定解除契約？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用，惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。」（最高法院86年度台上字第3407號判決意旨參照）。是如特定物買賣，買賣標的物存有瑕疵，於物之危險移轉前已發現者，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，如符合法定或約定解除契約事由，亦得解除契約。本件原告主張，系爭房屋雖未點交即未為物之危險移轉即發現瑕疵，而行使解除契約權利，如符合法定或約定解除事由，為法所許。經查，本件原告指稱，系爭房屋前揭瑕疵，欠缺被告所保證之品質，而系爭契約第7條第6款或(附表)標的物現況說明書第8點約定，係被告保證系爭房屋無嚴重滲漏水之依據，依前揭條款及說明書所載，需達「嚴重」滲漏水即需達影響建物結構安全程度始足當之，已如前述，本件系爭房屋前揭瑕疵，均未達影響建物結構安全，亦如前述，是本件原告依系爭契約7條第6款、第12條第3 款或民法第359條請求解除契約，難認有據。退一步言，縱認民法第354條所稱被告保證之瑕疵，不以「嚴重滲漏水」為必要，即不以影響結構安全為必要，本件依其情事，雖有瑕疵，且被告保證絕無「物之瑕疵」，原證3所示之瑕疵，或鑑定報告所指之「浴缸排水管有阻塞現象、後陽台之一處排水管有積水現象、二樓靠花台梁有滲漏現象」等瑕疵，原證3部分，既經被告委請邑誠工程行檢修後，於本院勘驗前曾有八八水災肆虐，或鑑定時間(99年5月24日)係在本院98 年8月21日現場勘驗後9個月之後，其間9個月新發現之瑕疵即「浴缸排水管有阻塞現象、後陽台之一處排水管有積水現象、二樓靠花台梁有滲漏現象」，應均係買賣時存在之瑕疵，原告既主張系爭房屋係法拍屋，於97年11月間拍定，同年12月8日完成所有權移轉登記，98年3月20日委託永慶不動產仲介，迄未入住，則被告既未入住，就前揭瑕疵難認係故意不告知而為隱瞞，而上揭新發現之瑕疵，按諸一般人生活經驗，均極易處理，所需修繕價金當不致過高，與兩造系爭契約買賣價金345萬元相比，不成比例，依其情事，應僅得減少價金，如准予解除契約顯失公平。準此，原告據以解除契約，難認有據，應予駁回。本件系爭契約既無解除事由，則原告依系爭契約第12條第3款請求被告給付懲罰性違約金部分，亦無理由，應併予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。五、本件原告之訴既經駁回，其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，即乏依據，應併予駁回。伍、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中華民國 99 年 7 月 23 日民事第一庭法官陳學德正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 7 月 23 日書記官林錦源

臺灣臺中地方法院98年度訴字第1743號

關鍵資訊