臺灣臺中地方法院98年度訴字第2597號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2597號

原告

佳冠建設實業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

許哲嘉律師

複代理人

丁○○

被告

丙○○

兼上一人

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間返還保證金事件，本院於民國99年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

（一）原告與被告丙○○於民國（下同）95年6月22日訂立合建契約書（下稱系爭合建契約），並由被告乙○○擔任被告丙○○履約之連帶保證人。系爭合建契約書第3條、第10條分別載明：「雙方約定於簽訂契約書時由甲方（即原告）交付合建保證金新臺幣（下同）500萬元交付與乙方（即被告丙○○）收訖，交付方法㈠6月23日匯款100萬元㈡6 月27日匯款200萬元㈢7月30日支票200萬元。」、「保證金退還方式，雙方同意依下列方式退還與甲方：㈠房屋興建於樓地板壹樓完成時退還150萬元。㈡房屋興建於樓地板貳樓完成時退還150萬元。㈢於領到使用執照時退還200 萬元。」等內容。原告已依系爭合建契約第3條之約定分別於95年6月22日匯款100萬元、同年6月27日匯款200萬元，並交付發票日95年7月30日面額200萬元支票乙紙予被告丙○○。惟於兩造合建房屋全部興建完成並領得使用執照後一年餘，被告竟僅退還前二筆共300萬元之保證金，尚有最後一筆200萬元保證金未依約定退還，屢經催告仍置之不理，原告自得依民法保證之規定及系爭合建契約書第10條之約定，請求被告二人連帶返還200萬元保證金。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明，求為判決㈠被告應連帶給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。並陳明，願供擔保請准宣告假執行。

（二）原告對被告之答辯另補充略以：

1.由被告乙○○於98年12月28日庭訊時稱「保證金我是應該要退」、「領到使用執照，我應該還200萬元沒有意見」等語，可知被告對於原告所主張返還保證金之事實，並無爭議，堪信為真實而已生自認之效力，依民事訴訟法第279條第1項、最高法院26年上字第805號判例意旨，並得為鈞院裁判之基礎。

2.被告雖辯稱其身為地主應分得房屋，原告並未分伊房屋，也未返還農地，故伊始未返還系爭保證金云云，惟：

⑴原告否認被告之上開主張，被告應舉證證明之，並陳明其法律上之主張為何。

⑵系爭合建契約書之保證金係為擔保被告過戶其土地所帶來之風險，該保證金之擔保範圍是否及於嗣後必須保證將興建完成之房屋過戶予被告，兩造並未約定。而系爭合建契約第10條亦僅約定，保證金至取得使用執照後即應返還，當無從解釋為擔保必須辦理過戶予被告等事項，是被告以未分得房屋等情事為由主張不返還系爭保證金，並不可採。

3.被告辯稱依系爭合建契約書第4條之約定，被告分得編號A10 、A11、A19、A20、A21之5戶房屋，然原告竟將上開房屋出售，價款全部收取花用，僅以編號A20言之，其已於98年5月2日出售予訴外人郭正常，得款775萬元，至今未將價金給付被告，被告依民法第335條第1項規定，就其中200萬元為抵銷之意思表示，其餘另行請求云云，並非屬實，且無理由：

⑴兩造於簽立系爭合建契約書後即依約辦理相關手續，其中由原告代被告支付系爭土地之原有銀行貸款3350萬元，加上被告向原告借貸之5,302,244元、利息34,890元及另借支1,162,866元（為補足4000萬元借款之差額），總共積欠原告共4000萬元。

⑵兩造為向銀行辦理建築融資貸款，由銀行先對興建之每戶房價進行鑑價，故其上標示「已售」部分，絕大部分並非已真正售出，而是保留給被告自行出售並讓銀行認為銷售狀況不錯俾便辦理貸款，是以，上開標價均非真正預定銷售之價格，尚需取決於市場行情。又兩造合建之房屋確實有興建完成，依系爭合建契約書約定，被告共分得編號A1、A10、A11、A19、A20、A21、A22、A23等8戶，非如被告所稱僅有5戶。

⑶因被告無法依約清償其積欠原告之上開債務，兩造乃於98年4月14日簽立分戶協議書（下稱系爭協議書），以解決系爭合建房屋之債務糾紛，惟因被告仍未依系爭協議書履行，原告乃委請律師於98年5月27日以臺中法院郵局第148 7號存證信函函知被告，表明原告依上開協議書辦理之意。

⑷依系爭協議書所載，被告共分得編號A1、A10、A11、A19、A20、A21、A22、A23等8戶，其中A1、A10、A11、A19等四戶售價21,800,000元，A20、A21、A22、A23四戶之銷售金額合計共1860萬元（售價分別為460萬元、460萬元、480萬元、460萬元），八戶銷售金額共計4040萬元。而依系爭協議書，被告尚須給付原告45,447,476元，故被告以上開八戶房屋之銷售金額為抵銷後，尚積欠原告5,047,476元。

⑸被告抗辯建坪不足部分，原告在皇家莊園地主分擔費用表，已將建坪不足部分，扣款973,500元給被告。

⑹據上，被告在系爭合建契約中已無任何款項足資領取，亦無任何房屋可資分配，除系爭保證金外，甚且還積欠原告款項，故其上開主張抵銷云云，自屬無據。

二、被告答辯略以：

（一）原告有明顯違約、不當得利、背信、詐欺之行為，其請求返還保證金200萬元，並無理由。

1.當初為了貸款方便，被告丙○○將其所有之土地連同農地全部過戶給原告，因農地不能蓋房子，原告為了美觀而做了一個花園，系爭合建契約書約明原告僅能使用系爭土地，產權要歸還被告，並約定由原告貸款並負擔利息（直到取得使用執照，都由原告負擔利息）。依系爭合建契約之約定，於取得使用執照後，被告應返還200萬元保證金與原告，被告對此並無意見，但原告亦應點交房屋與被告，惟原告未依約履行，從未將鑰匙交給被告，每次要看房子，原告都向被告說房子賣光，經多次協議均無效。原告雖向被告謊稱房子已全部銷售完畢，但實際上並未全數售出，原告只憑存證信函即未經被告同意而將被告應分得房屋以每戶低價500萬元賣出。因被告已將分得之房屋以每戶700萬元之價額分配售予股東，原告之上開出售行為致被告丙○○無法向其他股東交代。

2.因原告未依約興建致坪數不足，被告分得的房屋幾乎是增建、違建，使用執照與實際面積均不相同，所以原告無法於取得使用執照之後就交屋給被告。依兩造約定是要蓋三樓半，結果只蓋3樓3（即第4層只蓋3分之1，僅一個樓梯間，連門都沒有。）。因原告一直沒有交屋給被告，被告如果退還全部款項，對被告沒有保障。

3.原告依約應將未建土地及公共透景花園產權（即農地、畸零地）歸還登記給被告，但原告將該農地作為綠地之用，並供給其他的房屋做分配，並未返還被告。該農地面積約有300多坪，若以後變成建地，價值將近700多萬元。

4.被告係因原告違約，才未返還保證金，原告提起本件訴訟，即表示其不承認系爭協議書，被告亦認為系爭協議書無效。

（二）原告雖稱依系爭合建契約書第3條、第10條之約定，被告於領得合建房屋使用執照時，應退還保證金200萬元，被告未將保證金返還云云。惟查，縱令原告主張之200萬元保證金債權存在，惟因原告逕將被告依系爭合建契約書第4條之約定所分得之編號A10、A11、A19、A20、A21五戶房屋出售，並將價款全部收取花用（僅以編號A20言之，其已於98年5月2日出售與訴外人郭正常，得款775萬元），至今未將價款給付被告，依民法第334條第1項之規定，被告就該原告未給付被告之價款其中之200萬元為抵銷之意思表示，其餘另行請求等語。並聲明，求為判決：駁回原告之訴及假執行之聲請。並陳明，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、法院之判斷：

（一）原告主張之其與被告丙○○於95年6月22日訂立系爭合建契約，由被告乙○○擔任被告丙○○履約之連帶保證人，原告已依系爭合建契約第3條之約定分別於95年6月22日匯款100萬元、同年6月27日匯款200萬元，並交付發票日95年7月30日面額200萬元支票乙紙予被告丙○○。兩造合建房屋全部興建完成並領得使用執照後1年餘，被告僅退還前2筆共300萬元之保證金，尚有200萬元保證金，未依約退還予原告等事實，業據其提出與所述情節相符之系爭合建契約書、匯款回條、支票及使用執照等為證，核屬相符，被告對之亦不爭執；原告之主張，自堪信為真實。

（二）兩造就系爭合建契約後續之履行所生爭議部分，雖各以前詞互為主張及抗辯，惟查：

1.原告與被告丙○○已於98年4月14日就系爭合建契約所生之爭議，另訂有皇家莊園地主分戶協議書，此為兩造所不爭之事實，亦有各自提出之協議書附卷可憑（參本院卷第33-36頁；第147-148頁，下稱系爭協議書）。依系爭協議書約定內容，原告與被告丙○○就系爭合建契約中，被告丙○○可分得之8戶房屋，與被告丙○○應支付與原告之45,447,476元達成協議，同意由已售出之A1、A10、A11、A19總售價2180萬元，及未售出之4戶A20、A21、A22、A23由被告丙○○以2000萬元購回，雙方於95年6月22日簽訂之系爭合建契約終止，被告丙○○應於簽定系爭協議書起15日內辦妥過戶手續，若被告丙○○未於時間內辦妥，同意由原告全權處理該4戶房屋。據之，該見原告已同意被告丙○○積欠原告之45,447,476元，折價為4180萬元，並扣除已收取出售之A1、A10、A11、A19總售價2180萬元，另就未售出之4戶A20、A21、A22、A23由被告丙○○以2000萬元購回。

2.系爭協議書內容中計算所得之被告丙○○應支付與原告之45,447,476元，兩造係以興建系爭房屋所衍生之各項稅費、保險費及利息等，合計8,487,566元，按原告60%，被告丙○○40%比例分擔，算出被告丙○○應負擔之金額，扣除原告分配與被告丙○○房屋建坪不足之金額計973,500元，另加計土地貸款4000萬元及合建保證金200萬元後，計算所得之數據（參系爭協議書附件，皇家莊園地主分攤費用表，本院卷第34頁、第148頁）。據上堪認，原告與被告丙○○於簽訂系爭協議書時，除計算依系爭合建契約約定各應負擔之相關費用外，並於協議內容中將被告丙○○應返還與原告之系爭200萬元保證金併計於其內，而一併達成協議內容及其給付金額。

3.按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條、第737條分別定有明文。查本件原告既已與被告丙○○就系爭合建契約所生之保證金返還債務達成協議，雖其契約書面未以「和解」為名，然觀其契約文字、內容意旨等，原告與被告丙○○就系爭合建契約所生之爭執，均已互為讓步，並有拋棄部分權利之情形，是系爭協議書之法律性質自屬和解契約無誤。從而，原告自不能再依原合建時期所簽訂之系爭合建契約向被告為請求。再，系爭協議書嗣後因原告與被告丙○○就合建而未售出之4戶A20、A21、A22、A23之過戶事宜仍有所爭執，而由原告逕依系爭協議書內容加以出售（參原告99年5月31日民事準備續㈡狀所附買賣契約書，本院卷第159頁至第207頁），則原告已依系爭協議書取得其應有之權利，即被告丙○○已依協議內容履行，原告自亦無從再對被告丙○○為任何請求。

4.至原告出售上揭4戶房屋（A20、A21、A22、A23）之價金，雖僅各得460萬元、460萬元、480萬元、460萬元（參同上契約書），其所得價金合計僅1860萬元，尚不足系爭協議書約定之被告丙○○應買回之2000萬元，惟依系爭協議書約定內容，原告既要求被告丙○○，若未於期限內辦理所有權移轉登記事宜，及支付2000萬元，就上揭4戶房屋（A20、A21 、A22、A2 3）即應交由原告自行全權處理，足見雙方約定之意旨應在原告及被告丙○○即合意無論原告嗣後出售之價金究為若干，均以該4戶房屋（A20、A21、A22、A23）出售所得作為抵償被告丙○○應給付之2000萬元之用。此觀之其他合建房屋出售之價額平均約在高於500萬元之數額（參系爭協議書中，A1、A10、A11、A19四戶總價即為2180萬元）；另依被告提出之其他買賣契約觀之，尚且有725萬元、680萬元、745萬元者（參本院卷第54、83頁），原告與代銷公司簽訂之代銷合約書之房屋出售底價，亦均在560萬元以上（參本院卷，第82頁至第85頁），可知該4戶房屋（A20、A21、A22、A23）之價值原不在2000萬元之下，是雙方乃有此一約定內容，此亦為雙方於系爭協議中互為讓步之處。由上，本件堪認原告出售上揭4戶房屋（A20、A21、A22、A23）雖所得價金不足2000萬元，然因系爭協議書既已約定以此抵充丙○○應給付之2000萬元，被告丙○○自無再負給付房屋出售後之不足額差價之義務。

5.據上，本件堪認被告丙○○依系爭合建契約應返之保證金200萬元債務，已因兩造間系爭協議書之簽訂、履行而告消滅，原告仍據系爭合建契約請求被告丙○○返還，核屬無據；又本件被告丙○○應負擔之主債務已失其存在，連帶保證人即被告乙○○自無庸再負連帶清償之責，原告依保證契約之法律關係對被告乙○○為連帶給付之請求，於法亦有未洽。

（三）綜上，原告本於系爭合建契約約定及保證契約之法律關係，請求被告二人應連帶給付如其聲明所示之金額及遲延利息，為無理由，不應准許。原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。