臺灣臺中地方法院98年度訴字第2715號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2715號

原告

大城椰城公寓大廈管理委員會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

被告

大城建設股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

甲○○

上當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年1月21日言詞辯

論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告係「大城椰城公寓大廈」之起造人，其與購屋者所簽訂之房地預定買賣合約書，其第20條第7款固記載：被告於原核准建照圖標示為「門廳」及「兒童遊戲空間」於其適當位置，無償改建為品茗區、兒童遊戲區、游泳池（可供泳池使用之空間）、健身房、衛浴設施等各項設施。惟建築法第7條規定：「本法所稱雜項工作物，為營業爐竈、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程．．．．．．」，另同法第28條規定：「．．．．．．1、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。2、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照」，再觀諸違章建築處理辦法第2條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物」。是依上開條文之規定可知，游泳池屬於雜項工作物，被告改建游泳池，依建築法第28條規定，應請領「建造執照」與「雜項執照」後始能改建。然被告未申請主管建築機關審查許可發給各該執照下，即擅自將壹層平面圖標示之「兒童遊戲區」改建為「游泳池」，而因游泳池屬違章建築，住戶不得使用。故被告違法改建游泳池，顯已不法侵害大城椰城公寓大廈全體住戶之權益，原告自得依民法第184條第1項前段之規定，請求被告負侵權行為損害賠償責任。

（二）依公寓大廈管理條例第3條第4款及第11條第1項之規定，公寓大廈之共用部分，只能供區分所有權人共同使用，各區分所有權人不得私自「合意」變更。原告於89年3月29日召開第一次區分所有權人會議，對有關「兒童遊戲區」改建為「游泳池」之議題，並未提出討論與決議，被告即依其與住戶間所訂立之房地預定買賣合約書，將「兒童遊戲區」改建為「游泳池」，其行為已明顯違反公寓大廈管理條例第11條之規定而無效。又大城椰城公寓大廈之住戶與被告間雖訂有房地預定買賣合約書，同意被告將原核准建照之「兒童遊戲區」改建為「游泳池」，但被告身為起造人，卻未依建築法第25條第1項前段之規定，擅自將「兒童遊戲區」改建為「游泳池」，使該游泳池被主管機關台中縣政府來函告知不得使用。被告之行為，顯已違反消費者保護法第12條第1項之規定，原告主張房地預定買賣合約書第20條第7款有關「兒童遊戲空間」於其適當位置，無償改建為「游泳池」之約定內容應為無效。原告雖二度函請被告提出改善方案或派員列席管理委員會協商善後處理事實，惟被告均不置理，為維護全體住戶之權益，爰依侵權行為法律關係，提起本件訴訟，請求被告賠償依竣工圖之標示回復原狀所需之下列費用：①回復依壹層平面圖標示之「兒童遊戲區」原狀所需工程款新台幣（下同）400,964元；②於「兒童遊戲區」設置兒童遊戲設備355,740元，二者合計為756,704元。並聲明：（1）被告應給付原告756,704元；（2）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：坐落台中縣豐原市○路○段○路墘小段44-3地號土地上之大城椰城集合住宅大樓為被告於87年底起造，並對外銷售，當時為顧及住戶居住品質之提升，而有多項如房地預定買賣合約書第20條第7款約定內容之無償贈送之設備，游泳池亦包括在內，該條款除明確約定贈送項目及變更位置外，並註明無償改建部分不屬建造執照核准範圍，此觀諸該條款記載：「甲方（即買方）對於乙方（即被告）前述核准建照外之無償增建設施規劃於簽約前已事先知悉，並表同意，日後不得異議」等情即明。換言之，買受戶若對於贈送之項目或設備有意見，大可選擇拒絕購買或於契約審閱期間解約，然原告於房地預定買賣合約簽定逾10年後始主張贈送項目及設備屬違章建築，請求將其中游泳池部分回復原狀，被告實難苟同。又原告所指該游泳池係於89年4月26日會同原告當時之主任委員陳昭欣（即所有權人洪秋媚之配偶）辦理點交，有無償贈與設施移交清冊可稽，點交後即由原告接手管理並由住戶使用，被告對於移交後之設備使用管理方式並無權干涉。本件游泳池絕非移交後有不得使用或不堪使用之事實，原告於該游泳池年久失修不堪使用後方請求被告回復原狀，其心態可議。被告就系爭公寓大廈無償贈與之設施，乃本於房地預定買賣合約之約定交付，且交付之設備與契約之約定並無不符，並已於89年4月26日點交予原告，迄今已近10年之久。原告選擇其中已不堪使用之游泳池，主張被告因侵權行為而應依民法第184條第1項前段之規定，負回復原狀之損害賠償責任，顯屬無據等語，資為抗辯。並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：被告為大城椰城公寓大廈之起造人，被告當初銷售該大樓之區分所有房屋於買受人時，所訂立之房地預定買賣合約書第20條第7款約定：「．．．．．．乙方（按即被告）擬於原核准建照圖標示為『管理室』於其適當空間無償改建為管理員室、會客室、兒童閱覽室及電腦遊戲區。原核准（變更）建照圖標示為『門廳』及『兒童遊戲空間』於其適當位置，無償改建為品茗區、兒童遊戲區、游泳池（可供泳池使用之空間）、健身房、衛浴設施等各項設施」。

四、查被告為大城椰城公寓大廈之起造人，其當初興建銷售該大樓之區分所有建物而與買受人訂立房地預定買賣合約書時，於第20條第7款約明：「．．．．．．。另為增益本大樓休閒設施，乙方（按即被告）擬於原核准建照圖標示為『管理室』於其適當空間無償改建為管理員室、會客室、兒童閱覽室及電腦遊戲區。原核准（變更）建照圖標示為『門廳』及『兒童遊戲空間』於其適當位置，無償改建為品茗區、兒童遊戲區、游泳池（可供泳池使用之空間）、健身房、衛浴設施等各項設施。．．．．．．。甲方（按即買方）對於乙方前述核准建照外之無償增建設施規劃於簽約前已事前知悉並表同意，日後不得異議」，被告並據此條款約定，未先聲請執照變更，違反建築法第25條第1項前段之規定，增設游泳池之事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之使用執照存根、房地預定買賣合約書、大城椰城公寓大廈一層平面圖、台中縣政府98年7月17日府工使字第0980215946號函及游泳池現況照片為證，自堪信為真實。

五、原告固主張被告違反建築法第28條第1款、第2款及第25條第1 項前段之規定，擅將大樓一層平面圖標示之「兒童遊戲區」改建為「游泳池」，致游泳池屬違章建物，住戶不得使用，不法侵害住戶之權利，應負民法第184條第1項前段之侵權行為損害賠償責任云云。然被告否認有何侵權行為情事，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：（1）被告依房地預定買賣合約書第20條第7款之約定，將「兒童遊戲區」改建為「游泳池」，是否違反公寓大廈管理條例第11條第1項之規定而無效？（2）被告與大城椰城公寓大廈住戶間所為房地預定買賣合約書第20條第7款有關「兒童遊戲空間」於其適當位置，無償改建為「游泳池」之約定內容，是否違反消費者保護法第12條第1項之規定而屬無效？（3）被告增建本件游泳池，是否應負民法第184條第1項前段所稱之侵權行為損害賠償責任？經查：

（一）被告依房地預定買賣合約書第20條第7款之約定，將「兒童遊戲區」改建為「游泳池」，是否違反公寓大廈管理條例第11 條第1項之規定而無效？按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。其中具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分；專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，則為共用部分，公寓大廈管理條例第3條第1、3、4款定有明文。查本件被告所增設之游泳池，並未單獨辦理建物所有權登記，其目的係為增益大樓社區之休閒設施，且經被告於89年4月26日交付原告占有等情，有房地預定買賣合約書及公共設施移交清冊附卷可稽，是揆之前開規定，堪認此增設之游泳池在使用上及構造上均不具獨立性，尚不得單獨成為所有權客體，性質上為大城椰城公寓大廈之共用部分，其權利屬區全體區分所有權人共有，不因該游泳池之興建是否違反建築法第25條第1項前段之規定，屬違章建築而有所不同。被告即使當初並未先聲請執照變更即行搭建，有違建築法上開條項規定，然大城椰城公寓大廈住戶當初買受該大樓房屋，於訂立房地預定買賣合約書時，既於第20條第7款約明同意被告得變更設計，於原核准（變更）建照圖標示為「門廳」及「兒童遊戲空間」於其適當位置，無償改建為品茗區、兒童遊戲區、游泳池（可供泳池使用之空間）等各項設施，使被告據以增設本件游泳池，顯見被告係經區分所有權人同意後始增設興建該游泳池，自與公寓大廈管理條例第11條第1項所定「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之」之內容並無違背。是原告主張被告將「兒童遊戲區」改建為「游泳池」之行為，係違反公寓大廈管理條例第11條第1項之規定，應屬無效云云，委無可採。

（二）被告與大城椰城公寓大廈住戶間所為房地預定買賣合約書第20條第7款有關「兒童遊戲空間」於其適當位置，無償改建為「游泳池」之約定內容，是否違反消費者保護法第12條第1項之規定而屬無效？按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第12條第1項固定有明文。然定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，此觀諸消費者保護法施行細則第13條之規定即明。經查，據被告與大城椰城公寓大廈住戶所有權人間所訂立之房地預定買賣合約書，其第20條第7款之約定：「．．．．．．。另為增益本大樓休閒設施，．．．．．．。原核准（變更）建照圖標示為『門廳』及『兒童遊戲空間』於其適當位置，無償改建為品茗區、兒童遊戲區、游泳池（可供泳池使用之空間）、健身房、衛浴設施等各項設施．．．．．．」等情以觀，被告係為增益大樓之休閒設施，而徵得住戶之同意，變更設計，於原核准（變更）建照圖標示為「兒童遊戲空間」之適當位置興建增設本件游泳池，且於興建完成後未另行加收任何費用，即將之交付全體住戶使用。是依其契約性質、締約目的及條款內容等情狀研判，實難認前揭約定有何違反誠信原則可言。故原告主張房屋預定買賣合約書第20條第7款有關「兒童遊戲空間」於其適當位置，無償改建為「游泳池」之約定內容，違反消費者保護法第12條第1項之規定而屬無效云云，要無可取。

（三）被告增建本件游泳池，是否應負民法第184條第1項前段所稱之侵權行為損害賠償責任？按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院48年台上字第481號判例可資參照。次按，所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言。建築法第25條固規定：「建築物未經申請直轄市、縣、（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除」，然被告未依此條項規定申請主管建築機關審查許可並發給執照，即擅行興建增設游泳池，充其量僅該游泳池為違章建築，違反行政管理之規定而已，尚難謂為係屬違反保護他人之法律，而認被告為有過失。更何況被告既係經最初向其買受大城椰城公寓大廈房屋區分所有權人之同意，變更設計而於原核准（變更）建照圖標示為「兒童遊戲空間」之適當位置，無償改建游泳池此項設施，則被告即使未先聲請執照變更即增設該游泳池，致有違建築法第25條之規定，亦難認其有何過失可言。是原告主張被告未依建築法相關規定，申請建造執照及雜項執照，即行興建屬違章建築之游泳池，其行為具有過失，應負民法第184條第1項前段之侵權行為損害賠償責任云云，自亦無可採。

六、綜上所述，原告主張被告未經主管建築機關審查許可並發給執照，即擅自建造游泳池，屬違章建築，依法不得使用，應負民法第184條第1項前段之侵權行為損害賠償責任等情，既不可採；被告所辯，尚屬可信。從而，原告本於侵權行為法律關係，請求被告給付756,704元，為無理由，應予駁回。

七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果尚不生影響，爰不逐一贅敘，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。