98年度訴字第708號（給付價金） - 臺灣臺中地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第708號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　林軍男律師被　　　告　丙○○ 訴訟代理人　洪嘉鴻律師複代理人　　鄭崇煌律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國98年6月8日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於原告將坐落台中縣大里市○○段1523地號土地及其上 1161建號即門牌號碼台中縣大里市○○路153巷11號建物交付與被告之同時，給付原告新臺幣貳佰壹拾貳萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。本判決第一項及命被告負擔訴訟費用部分，於原告以新臺幣柒拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳佰壹拾貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、兩造爭執要旨： 原告主張：㈠兩造於民國95年1月6日就原告所有坐落台中縣大里市○○段1523地號土地及其上1161建號即門牌號碼台中縣大里市○○路153巷11號建物（以下簡稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書，由原告將系爭房地以總價款新臺幣（下同）520萬元出賣予被告，原告並已將系爭房地之所有權移轉登記與被告。而原告既已將系爭房地之所有權移轉登記與被告，被告即應給付全部價金，始符契約及誠信原則。惟依兩造簽訂之該不動產買賣契約，被告除僅支付定金20萬元及其中銀行抵押貸款260萬元外，所約定之第一期款120萬元及尾款120萬元迄今仍未付款，屢經催索，均無效果，爰提起本件訴訟。㈡對被告抗辯之陳述： ⒈原告對被告之債權金額，遠高於被告對原告之債權金額，且被告個人對原告並無任何債權存在，抵銷即屬無據。 ⒉經勾稽比對，被告答辯狀所列各項債權，與鈞院97年度建字第99號給付工程款事件由該案被告穎顓工業股份有限公司所提出支付命命聲明異議狀所載內容之債權係屬同一債權，被告自不能再就同一筆債權重複為抵銷之主張。且被告於該給付工程款事件就答辯狀所列各項債權，仍維持抵銷抗辯之主張，並無捨棄或不予列入之情事。 ⒊再者，被告於答辯狀所列各項債權，均非屬被告個人對原告之債權，無從抵銷。 ⒋否認原告曾向被告借款58,788元，被告抗辯兩造間存有本筆借款債務，係有利於被告之積極事實，應由被告負舉證責任。㈢並聲明：⒈被告應給付原告240萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；⒉訴訟費用由被告負擔；⒊願供擔保，請准宣告假執行。 被告抗辯：㈠倘被告未如數支付價金，何以原告願交付系爭房屋之土地及建物所有權狀予被告，並完成土地及建物所有權利之移轉登記。原告指訴內容，顯悖於常理。又被告否認原告所主張被告尚有240萬元價金未交付之事實，原告自應就主張之事實負舉證責任。㈡如鈞院認為原告已盡舉證責任，則因兩造就系爭買賣價金240萬元部分，前已同意由被告對原告之下列債權抵銷，以作為支付價金方式。從而原告指稱被告未如數給付買賣價金，自無理由： ⒈被告自94年4月19日起至95年7月4日止，以電匯方式代原告支付系爭房屋之貸款，共計27萬元。 ⒉被告簽發支票三紙，金額共計75,000元，代原告支付系爭房屋之貸款。 ⒊被告陸續代原告清償系爭房屋第二順位抵押債務額，共計556,212元。 ⒋原告向被告借款144萬元。 ⒌原告向被告借款58,788元，以支付其至法國之旅費。㈢承辦系爭房地所有權移轉登記事宜之代書張妙如於另案即鈞院97年度訴字第2559號遷讓房屋事件97年12月22日庭訊時證稱：「（問：本件不動產所有權移轉當時有無賣方確認可以辦理過戶？）…先清償第二順位抵押債權並塗銷抵押權登記，也是賣方帶我去的，最後賣方帶我去地政事務所辦過戶。（問：賣方有無跟你說過錢沒有付清？）好像沒有。（問：本件賣賣契約雙方有無約定以賣方積欠買方的債務來抵銷賣方買賣價款的支付？）應該是有。（問：為何認為雙方有上開約定？）他們簽約時就有講。」綜觀張妙如之證詞，足證系爭房地確係於被告如數支付買賣價金後，始完成辦理過戶手續甚明。㈣如鈞院認被告所提證據，尚不足供證明兩造間確有以被告對原告之債權抵銷方式充作支付價金之合意，然原告對被告確有前揭債務存在，且經被告於本件訴訟中請求，則被告仍得主張抵銷抗辯。另原告一再指陳抵銷債權與另案即鈞院97年度建字第99號給付工程款事件有重複列載情形，顯係刻意誤導鈞院判斷。因本件與另案並無重複列載情形，且被告提出之債權，均係兩造間因借貸及代償等法律關係所生，與穎顓工業股份有限公司或仕樺有限公司無關。又自然人與法人於法律上係獨立之權利義務主體，不容混淆。㈤被告主張就原告應給付相當於租金之不當得利或使用利益或損害賠償額計111,157元，並行使抵銷權。蓋兩造約定以占有改定方式點交系爭房地，並同意由原告繼續使用至96年1月5日。亦即，原告自96年1月6日起即屬無權占有系爭房地，顯受有相當於租金之不當得利，被告自得依民法第179條規定，請求原告返還不當利益。茲依據土地法第 97條第1項規定，及系爭房屋坐落之地段，被告主張以土地及其建築物申報總價年息百分之十作為計算系爭房屋租金之基準，並據以為原告應返還不當得利之數額，詳細計算金額如下：土地之價額：275,040元（面積171.90平方公尺×申報地價1,600元/平方公尺=275,040元），房屋之價額：184,900元（參見房屋稅籍證明書），故年租金為 45,994元（計算式：《275,040+184,900》÷10=45,994），月租金則為3,833元（計算式：45,994÷12=3832.8333 ，小數點以下四捨五入）。而原告自96年1月6日起即無權占有系爭房屋，算至98年6月5日止共計29個月，故被告得向請求之數額為111,157元（計算式：3,833×29=111,157 ）。㈥又縱認原告屬有權占有，但就系爭房地之使用收益權利業已歸屬被告，原告仍應支付其因之所受利益予被告，被告引用先前主張不當得利所計算之數額，作為原告應支付之數額。再查，縱認兩造間無借用關係存在，基於兩造所簽立之買賣契約，原告仍有交付系爭房地予被告之義務，原告本應於95年7月6日履行交屋義務而遲未履行，致被告無法使用系爭房屋而受有損害，被告亦得依民法第231條第1項規定，依遲延給付之法律關係請求原告賠償。被告引用先前主張不當得利所計算之數額，作為損害賠償之數額。㈦因原告迄今仍未依債之本旨點交系爭房屋予被告，倘若鈞院認為被告以債權抵銷充作支付價金方式，或行使抵銷抗辯後，尚有部分價金餘額未為支付，則被告仍得依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯權，拒絕先為給付。㈧並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、得心證之理由： 以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足堪信為真實，本院即採為判決之基礎：㈠兩造於95年6月6日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告將系爭房地出賣予被告，買賣價金為520萬元。該不動產買賣契約書第參條約定：「本契約成立同時，由甲（即被告，下同）先向乙給付新台幣貳拾萬元正為定金並充為價金之壹部，而由乙（即原告，下同）確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：本件買賣標的物原由乙方提向玉山商業銀行貸款債務額新台幣貳佰陸拾萬元正，由甲方承諾清償，其利息自過戶完成後由甲方負擔，但以前有未繳清者，由乙方負擔，與甲方無關。本債務額並充為買賣價金之壹部。本件買賣標的物雙方提向稅捐處及公所申報核開稅單下來，並查無欠稅後，甲方應給付第一期款新台幣壹佰貳拾萬元正。尾款新台幣壹佰貳拾萬元正，俟本件買賣辦妥登記後，甲方取得土地、建物所有權狀時，乙方並點交房地後，甲方同時悉數一次付清，不得拖延短欠。」（此有不動產買賣契約書影本1份在卷可證）㈡原告已將系爭房地之所有權移轉登記與被告。（此有系爭房地之土地及建物所有權狀影本各1紙在卷可證）㈢被告已代原告清償系爭房地所設定之第一順位抵押債權。㈣系爭房地現仍為原告占有使用。 本件原告主張被告尚未支付系爭不動產買賣契約之第一期款及尾款共計240萬元。而被告則抗辯兩造係約定以被告對原告之債權抵銷方式充作價金之支付；又縱無此項約定，被告亦得以對原告之債權與其未付之買賣價金相抵銷；且原告並未交付系爭房地，其亦得對原告主張同時履行抗辯權等語。準此，本件應審究之爭點為：㈠被告對原告有無債權存在？㈡兩造有無約定以被告對原告之債權抵銷方式充作價金之支付？㈢被告如有買賣價金尚未給付，得否對原告主張同時履行抗辯權？ 被告對原告有無債權存在？說明如下：㈠被告主張其自94年4月19日起至95年7月4日止以電匯方式代原告支付系爭房屋之貸款共計27萬元之事實，雖據其提出大雅鄉農會匯款委託書（證明聯）影本7紙、合作金庫銀行匯款回條聯影本1紙及玉山銀行存款憑條影本1紙為證。惟其中合作金庫銀行匯款回條聯上所載之匯款人為穎顓工業股份有限公司，並非被告，故被告以該匯款回條聯主張代原告支付系爭房屋之貸款云云，即非可採。其餘大雅鄉農會匯款委託書7紙（金額合計為175,000元）所載匯款人為被告，解匯行為原告之玉山銀行大墩分行026292帳戶；另玉山銀行存款憑條1紙（金額為25,000元）其戶名為原告，足見被告確實有匯款及存款合計20萬元至原告之玉山銀行大墩分行026292帳戶，自可合理認為被告對原告有20萬元之債權存在。茲原告並未舉證說明該20萬元債權已因清償或其他原因而消滅，故被告就此部分對原告有20萬元之債權存在。㈡被告主張其簽發支票3紙共計75,000元以代原告支付系爭房屋貸款之事實，提出現金支出傳票影本1紙為證。原告對該現金支出傳票上「乙○○」簽名為其所寫並不爭執，則可合理認為被告對原告有75,000元之債權存在。茲原告並未舉證說明該75,000元債權已因清償或其他原因而消滅，故被告就此部分對原告有75,000元之債權存在。㈢被告雖主張其陸續代原告清償系爭房屋第二順位抵押債務額共計556,212元，惟為原告所否認。茲查：被告主張用以清償第二順位抵押債權之支票2紙，其面額分別為250, 000元、132,300元，合計382,300元，且發票人為穎顓工業股份有限公司，並非被告，故被告據該2紙支票主張其代原告清償系爭房屋第二順位抵押債務額共計556,212元，應屬無據。況且，證人即第二順位抵押權人甲○○到庭具結證稱：「（問：提示被證三之抵押權債務清償證明書，該份證明書是否是你出具給乙○○？）是的。（問：該份抵押權所清償的數額是多少？）還了25萬元。（問：該抵押權所擔保的債權是否總數額為25萬元？）抵押權設定是200萬元，乙○○向我借70萬元，乙○○最後只還我25 萬元。（問：乙○○如何清償抵押債務？）乙○○開他自己的支票還給我，即開壹張面額25萬元的支票給我。（問：乙○○向你借70萬元，卻只有還你25萬元，為何你願意塗銷抵押權？）沒有什麼理由。（問：你是否認識丙○○？）不認識。」等語（參見本院98年6月8日言詞辯論筆錄），益證被告所主張其代原告清償系爭房屋第二順位抵押債務，顯不足採。㈣被告主張原告向其借款144萬元，雖據其提出原告所簽發面額各12萬元之本票影本12紙為證。惟查，該12紙本票業經被告之妻魏秀敏向本院聲請裁定准許強制執行確定在案（本院97年度票字第1692號民事裁定），此為兩造所不爭執，足見行使該12紙本票追索權者為訴外人魏秀敏，並非被告。從而被告以該12紙本票主張原告向其借款144萬元，尚非可採。㈤被告主張原告向其借款58,788元以支付至法國之旅費乙節，雖據被告提出達佛羅企業有限公司出具之證明書及仕樺有限公司出具之債權讓與證明書為證，惟原告就此陳稱「達佛羅出具的證明書部分，上面記載是用發票章用印，且負責人未實際到庭接受訊問，認為該部分無證據能力，即使仕樺有限公司有為原告支付該筆款項，無法證明該筆款項之債權是否存在，該筆債務是因原告與被告當時有合夥關係，合夥事業就是仕樺有限公司及穎顓工業股份有限公司，原告是基於執行合夥業務所支出之費用，所以不應由原告負擔。」等語。茲因達佛羅企業有限公司出具之證明書所載「茲證明乙○○先生向本公司承包機械噴漆工程因施工不良而需至法國修補機械。而本公司為乙○○代辦出國手續費用如下：…上述之全額費用確由仕樺有限公司代為支付無誤，唯恐空說無據，特立此書證明。」等語，僅係達佛羅企業有限公司之片面陳述，其並未提出相關資料佐為證明，自難遽為採信。從而被告主張原告向其借款58,7 88元以支付至法國之旅費，亦非可採。㈥綜上，被告對原告有275,000元之債權存在。 兩造有無約定以被告對原告之債權抵銷方式充作價金之支付？說明如下：㈠兩造簽訂之不動產買賣契約書關於被告應付第一期款及尾款之約定為：「本件買賣標的物雙方提向稅捐處及公所申報核開稅單下來，並查無欠稅後，甲方應給付第一期款新台幣壹佰貳拾萬元正。尾款新台幣壹佰貳拾萬元正，俟本件買賣辦受登記後，甲方取得土地、建物所有權狀時，乙方並點交房地後，甲方同時悉數一次付清，不得拖延短欠。」（不爭執事項㈠參照），並無隻字片語論及以被告對原告之債權抵銷方式充作價金之支付。㈡經辦本件不動產買賣移轉登記之地政士張妙如於本院97年度訴字第2559號遷讓房屋等事件雖具結證稱：「（問：付款方法當時兩造是如何約定？）打契約有問他們，買主好像有說賣方有欠他錢，有拿本票給我看，兩造都有到場。（問：雙方為何沒有將賣方有欠買方錢的事寫在付款方法上面？）他們沒有說要寫在上面，買方替賣方還第二順位扺押權人的錢，也有幫賣方還第一順位債權。（問：付款方法的第二點及第三點，你有無確認買方已支付完畢？）我只知他們有債務關係，簽契約時買方就有拿賣方的本票，且要辦任何手續賣方都有到場。（問：有無明確向雙方問明第一期款120萬元及尾款120萬元有無支付完畢及如何支付？）應該是他們雙方有協議，我沒有問，我要辦什麼他們都說自己要處理。（問：本件的第一期款120萬元及尾款120萬元賣方有無支付給賣方？）我知道他們有債務關係，賣方以房子來抵債，應該是沒有支付。（問：本件買賣雙方有多少債權債務關係？）不知道，他們說自己處理。（問：他們怎麼處理的情況你是否知道？）不太清楚。（問：本件買賣契約雙方有無約定以賣方積欠買方的債務來抵銷賣方賣買價款的支付？）應該是有，不然為何沒有交付第一款及尾款的金額。（問：為何認為雙方有上開約定？）他們簽約時就有講。（問：為何沒有將該約定記載在契約上？且與該契約書由你所書寫付款條件不符合？）他們有債務關係，雙方自己協議處理，也那麼久我也記不清楚。（問：全部抵銷多少金額？）記不得。（問：雙方的最終債權債務關係如何處理？）不知道。」（參見該案97年12月22日言詞辯論筆錄），惟證人所述賣方是以房子抵債，買方應該沒有支付第一期款及尾款等語，顯然是就被告未實際支付第一期款及尾款，但原告卻同意將所有權移轉登記予被告，又聽聞兩造談及債權債務關係，及買方曾出示賣方之本票等外觀事實所認知之情形為陳述，其就被告對原告究竟有多少債權，雙方是否確有以被告對原告之債權抵銷第一期款及尾款等情，則完全不知。準此，自難僅以張妙如前開證述，遽認兩造有以被告對原告之債權抵銷被告應付之第一期款及尾款之約定。 被告如有買賣價金尚未給付，得否對原告主張同時履行抗辯權？說明如下：㈠兩造間既然並無以被告對原告之債權抵銷被告應付之第一期款及尾款之約定，則被告即有買賣價金240萬元尚未給付予原告。茲因被告對原告有275,000元之債權存在，且其主張與未付之買賣價金相抵銷，則於經抵銷後（民法第334條第1項參照），被告尚欠原告買賣價金2,125,000元（計算式：2,400,000-275,000=2,125,000）。㈡按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」第367條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標物之義務。」而因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文亦有明文。茲查，系爭房地現仍為原告占有使用（不爭執事項㈣參照），亦即原告尚未將買賣標的物交付予被告。揆諸前開規定，被告自得主張於原告於交付系爭房地前，其得拒絕給付買賣價金2,125,000元。又最高法院50年台上字第1550號判例謂：「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任問題，必須行使以後始能免責。」準此，被告既已主張於原告未交付系爭房地前，其得拒絕給付買賣價金2,125,000元，則被告就該買賣價金即不負給付遲延責任。從而原告請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計付遲延利息，即屬無據。㈢又按最高法院33年上字第604號判例謂：「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」又70年度台上字第212號民事裁判要旨謂：「物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，但在未交付前繼續占有買賣標的物，尚難指為無權占有，亦不因移轉登記之已完成而有異。」再89年度台上字第1371號民事裁判要旨謂：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。而兩造互負之給付義務，除一方有先為給付者外，本應由雙方同時履行，如一造未履行其義務，不得以他造未先履行而請求賠償損害。」準此，原告於兩造簽訂不動產買賣契約書後，雖已將系爭房地之所有權移轉登記予被告，惟因被告尚有價金未給付，原告即未交付系爭房地而繼續占有使用，其占有即難指為無權占有；且被告因未受領系爭房地之交付，對之仍無收益權，自不得向原告主張受有損害而請求賠償。從而被告主張就原告未交付系爭房地應給付相當於租金之不當得利或使用利益或損害賠償額計111,157元，並行使抵銷權云云，顯非可採。 綜上所述，原告請求被告給付買賣價金2,125,000元，為有理由，應予准許；但被告主張原告負有交付系爭房地與被告之對待給付義務，亦屬有據，爰判決如主文第一項所示。而原告其餘逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 本件訴訟費用，應由兩造依勝敗比例分擔。參、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　26　　日民事第三庭法官游文科正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　26　　日書記官

臺灣臺中地方法院98年度訴字第708號

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