臺灣臺中地方法院 - 99年度訴字第596號（損害賠償）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　99年度訴字第596號原　　　告　胡金德訴訟代理人　楊俊樂律師複代理人　　薛宇婷律師被　　　告　黃正男楊垂達龍琨仁劉俊駿寶不動產經紀有限公司上　一　人法定代理人　楊宜潔被　　　告　二十一世紀不動產股份有限公司（更名前為「泛太16樓之3 法定代理人　王福漲訴訟代理人　邱創智當事人間損害賠償事件，經本院刑事庭移送前來（98年度附民字第155號），本院於100年8月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊、駿寶不動產經紀有限公司應給付原告新台幣貳佰萬元，及被告黃正男自民國九十八年四月二十五日起、被告楊垂達自民國九十八年四月二十六日起、被告龍琨仁自民國九十八年四月二十五日起、被告劉俊自民國九十八年四月十四日起、被告駿寶不動產經紀有限公司自民國九十八年四月十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊、駿寶不動產經紀有限公司共同負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣陸拾柒萬元為被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊、駿寶不動產經紀有限公司供擔保後得假執行；但被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊、駿寶不動產經紀有限公司如以新台幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、原告方面：一、聲明：㈠被告應連帶給付原告新台幣（下同）560萬元，暨自附帶民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡訴訟費用由被告連帶負擔；㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、陳述：㈠被告黃正男係被告駿寶不動產經紀有限公司（下稱駿寶公司）即二十一世紀不動產五期精誠加盟店之店東（即實際負責人）、被告楊垂達係駿寶公司之副總，為本案賣方仲介、被告龍琨仁係駿寶公司之店長、被告劉俊任職於駿寶公司，為本案買方仲介人。渠等明知坐落臺中市○區○○路175巷15號之新天地飯店（下稱系爭房地），因房屋老舊地點不佳，並無金融機構願意提供貸款，卻於訴外人即原告之父胡孝新經訴外人陳威林介紹，與渠等洽商委託買賣事宜時，在渠等所提供予原告之售屋資料表中載明：「現值新臺幣（下同）4500萬，折8折=3600萬（可貸），復華大里分行楊'Ｒ」，使胡孝新誤信在本案買賣過程中，渠等已先洽復華銀行願提供3600萬元貸款，胡孝新可不必提供自有資金，即可達成買賣之目的，藉此投資獲利。㈡胡孝新與被告駿寶公司約定於民國（下同）95年12月30日簽立兩份買賣議價委託書，委託駿寶公司購買系爭房地連同其旁6層樓房住家即門牌號碼為臺中市○區○○路175巷11號，以總價3200萬元購買，並同意給付成交價之1.5%為仲介服務費，另被告等如於買賣過程中積極為買方向賣方殺價而有價差產生時，可額外要求價差100萬元。胡孝新於96年1月13日，委由原告與賣方簽立買賣契約，總價金為3100萬元，被告等並向買方請求價差100萬元。嗣於96 年1月15日，交付金額310萬元之支票予賣方，約定由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金信託履約保證。然於買賣成立之後，原告始發現並無被告等人所稱之銀行願意貸款予原告，致原告因貸款不成而違約，遭賣方解除契約，並受有被賣方沒收價金310萬元之損失。㈢系爭房地之買賣成交價為2700萬元，被告等得收取之仲介費為40萬5千元，被告等已於96年2月5日向僑馥公司請領 40萬元之賣方仲介費，依約被告等僅得再請領5千元之仲介費。詎料被告等卻於96年3月21日在申辦單載明：「原服務費為85萬元正，已收40萬元正，餘額45萬元正。」，施用詐術藉由不實之申辦單，使第三人僑馥公司專案帳戶之經辦人員陷於錯誤，而多給付被告等賣方服務費45萬元，造成原告之損害。後被告等又於96年6月22日，以同樣之手法向第三人僑馥公司專案帳戶之經辦人員詐取買方服務費27萬元，使原告再度受損。總計被告等向第三人僑馥公司詐取之金額112萬元（計算式：40+45+27=112），超收金額高達71萬5千元。㈣臺中市○區○○路175巷11號房地之買賣成交價為400 萬元，被告等得領取之仲介費為6萬元。惟被告等亦以前開詐騙手法致第三人僑馥公司專案帳戶之經辦人員陷於錯誤，分別於96年2月5日請領賣方服務費10萬元、96年3月21 日請領5萬元賣方服務費及96年6月22日請領買方服務費6 萬元，共收取仲介費21萬元，超出其得領取之仲介費15萬元，亦造成原告之損害，依法應返還予原告。㈤被告楊垂達於95年12月27日與賣方傅美智締結不動產專任委託銷售契約書，約定以3100萬元委託銷售（400萬元+2700萬元=3100萬元）；被告劉俊於95年12月30日代表被告駿寶公司與原告之父胡孝新締結買賣議價委託書，約定以3200萬元委託買賣（450萬元+2750萬元=3200萬元）。被告劉俊、楊垂達明知賣方出價為3100萬元，竟向原告偽稱因其等努力使賣方減價100萬元出賣，並向原告收取其原願承買之價金3200萬元之100萬元差價。惟事實上賣方委託出售之價格即為3100萬元，並無價差可言，原告支付價差100萬元乃係受被告等詐騙。按臺灣高等法院臺中分院 99年度上訴字第664號卷附99年8月13日臺中市第二信用合作社向上分社函，被告等所收取之價差支票100萬元，係於96年10月30日入帳臺中市第二信用合作社向上分社，帳號：00000000000000，戶名：駿寶不動產經紀有限公司。則被告等所收取之價差支票100萬元，係由被告黃正男即實際負責人自行在其駿寶公司之帳戶兌取。㈥依照買賣委託書，原告須給付3100萬元之1.5%即46萬5千元之仲介費，因其中1%即31萬元要給陳威林，被告實際上能收取之買方仲介費只有0.5%即15萬5千元，惟被告等不僅沒有拿給陳威林並且陸續以各種名目向僑馥公司詐領因履約保證而存入買賣履約保證專戶之原告服務費133萬元。又依不動產買賣價金信託履約保證專戶收支明細表所示，賣方應付之仲介費竟為0元。蓋賣方應負擔之仲介費為 15萬5千元，故僑馥公司支付給駿寶公司仲介費中之15萬5千元，應由賣方負擔而不應由原告負擔。僑馥公司履約保證信託專戶內所有款項在賣方履行移轉所有權之義務前，仍為原告所有，故被告等超收之仲介費，受害人為原告，應依法返還予原告。㈦參照本院98年訴字第50號偽造文書刑事案卷中證人林宗道陳稱賣方傳真予其之「服務費支付同意書」及「不動產專任委託銷售契約書」均為賣方以相同之傳真號碼傳真過去，其至原告公司出示該文件，原告才說不是他的字跡，並簽下經原告確認係偽造之字樣。可證該服務費支付同意書係遭他人偽造原告之字跡後，向第三人僑馥公司專案帳戶之經辦人員詐取服務費，致原告受有損害。且就與被告劉俊等人配合辦理貸款事宜之代書邱貞娥亦證稱其根本不知道系爭房地有要辦理貸款，可知要辦理貸款實為劉俊等人為使原告購買系爭房地所施行之詐術。㈧復參照臺灣高等法院臺中分院99年度上訴字第664號刑事判決，該判決雖僅核課被告黃正男、楊垂達及龍琨仁偽造文書罪責，而詐欺則為無罪之認定，並依職權告發渠等被信及業務侵占罪由檢方另行偵辦，然依訴外人千愛芬於該案到庭證述可知，原告確實係依被告劉俊告知而提供千愛芬之個人資料要以個人名義辦理貸款並供其徵信，惟被告劉俊及楊垂達在承辦本件買賣時即已知悉系爭房地只能以法人融資貸款方式辦理，以個人名義根本不可能貸款，卻自始至終要求原告提供千愛芬之個人資料而非公司資料，原告一再補件，根本不知道無銀行願意承作貸款。且該案證人即復華銀行大里分行楊正宇亦證稱伊已告知被告楊垂達本件系爭房地復華銀行承作之機會不大，因為銀行規定個人融資不得超過2000萬元，系爭房地是商業不動產，如果要承作的話，是屬於法人融資之部分，要歸到法人融資來做才比較有機會。惟被告楊垂達和劉俊明知系爭房地只能以法人融資承作，卻故意隱瞞原告，並由劉俊製作不實之售屋資料向原告偽稱可作個人貸款，且貸款金額可達3600萬元，致原告陷於錯誤而與賣方簽訂契約並繳納310萬元。嗣因原告始終不知系爭房地只能以法人融資承作，僅提供千愛芬之個人貸款資料終致無法貸款而無法履約，被賣方沒收310萬元。蓋原告會被賣方沒收310萬元，完全是因為被告劉俊、楊垂達等人明知系爭房地須以法人名義始得貸款，卻欺瞞原告偽稱係爭房地可以辦理貸款，並要求原告一再提供不能貸款之個人資料，以致無法貸款。被告楊垂達、劉俊雖於該案提出系爭房地於99年9月29日經安泰銀行設定2880萬元之最高限額抵押權之建物登記謄本，債務人係「新天地資產管理顧問有限公司」，即可證明本件貸款為法人融資，而非被告等所告知原告之個人貸款。㈨原告得知系爭房地無法貸款後，為避免本件買賣契約解除，致簽約時繳納之310萬元被賣方沒收，於96年5月26日書立切結書予賣方，並開立100萬元支票，存入僑馥公司之履約保證專戶，徵得賣方同意緩期到96年7月16日左右辦理過戶及給付價金，在此期間原告仍持續催促被告等協助完成渠等承諾之貸款。詎料被告等仍無法達成，原告為避免本件買賣契約解除，迫不得已於96年10月11日再與賣方簽立協議書，同意至96年11月15日如未能給付全部價金，即同意由賣方沒收已付價金310萬元，並同時催促被告等持續尋找願意承作貸款之銀行。惟至約定期限止被告等仍無法達成渠等之承諾，致買賣契約解除，原告受有被沒收310萬元之損失。故原告實係因遭受被告等施用詐術，誤信可以貸得3600萬元而陷於錯誤，以致造成無法貸款而違約被沒收價金之嚴重損失。㈩茲就各個被告對原告所為之侵權行為敘述如下：被告劉俊明知系爭不動產無法貸得3600萬元，卻偽稱可貸，致原告受騙與賣方簽立買賣契約書，嗣因無法貸款致原告無法履約，被賣方沒收310萬元；被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊共同不法詐取原告於僑馥公司履約保證專戶內之金錢133萬元，雖其等已於96年11月5日分別退還6 萬元及77萬元共83萬元，並將上開款項匯入買賣價金履約保證專戶中，然仍詐領有50萬元。被告劉俊及楊垂達明知賣方委託之出賣價格為3100萬元，竟偽稱因其努力使出賣人減價100萬元出賣，向原告詐取願意承買價3200萬元間之100萬元差價，然事實上委託出賣之價格與委託購買之價格並無差價，嗣後其等並於臺中市第二信用合作社向上分社之駿寶公司帳戶兌領價差支票100萬元，共取得233萬元（服務費133萬元+價差100萬元=233萬元）。 上開行為之實際行為人為何人，雖因被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等互相推諉責任不易確認，然被告黃正男及龍琨仁對於本件詐欺行為參與之事實，與被告劉俊及楊垂達間不過係行為分工而已，實際上渠等皆有參與分贓之行為而為共同侵權行為人。渠等計向原告詐取差額價金100萬元，依不動產經紀管理條例第19條規定，原告可請求被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊加倍返還，即200萬元、因其詐欺致原告受有損害310萬元及因此溢領之服務費用50萬元（溢領133萬元，已退還83萬元，而本件出於詐欺，被告等應不可領取服務報酬），總計為560萬元，依民法第185條規定應連帶負損害賠償責任；被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊為駿寶公司之受僱人，渠等執行職務，共同不法侵害原告權利，原告爰依民法第18 8條及不動產經紀管理條例第26條第2項規定，請求被告駿寶公司與黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊負連帶賠償責任；被告二十一世紀不動產股份有限公司（下稱二十一世紀公司）則為加盟主，參照臺灣高等法院93年度再易字第98號民事判決並依不動產經紀業管理條例第4條第8款規定，其與被告駿寶公司間既有監督關係存在，應類推適用僱用人責任，課以加盟主連帶賠償責任，或依該條例第26條第2項規定，擴張解釋其經紀業應包括加盟主以課其連帶損害賠償之責任，並觀以被告二十一世紀公司所提出加盟特許授權契約書第17條第1項約定，可見加盟店必須受加盟主之監督，再觀該加盟特許契約書第16條第1項及第10條之約定，具見加盟主有其應負之訓練督導之義務，故被告二十一世紀公司應負僱用人連帶損害賠償之責。三、證據：公司登記資料查詢二份、僑馥建築經理股份有限公司網路下載之流程說明、臺灣高等法院85年海商上字第3 號判決影本、判決主文查詢結果乙份、臺灣高等法院臺中分院99年度上訴字第664號刑事判決影本乙份。貳、被告方面：一、被告龍琨仁部分：未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。二、被告黃正男、楊垂達、劉俊、駿寶公司及二十一世紀公司部分：（被告黃正男、劉俊、駿寶公司、二十一世紀公司未於最後言詞辯論期日到庭，依其等先前所為陳述及聲明整理之）㈠聲明：1.原告之訴及假執行之聲請駁回；2.訴訟費用由原告負擔；3.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。㈡陳述： 1.被告黃正男部分： ⑴其為駿寶公司之實際負責人；楊宜潔為其前妻，為駿寶公司掛名之負責人；被告龍琨仁為駿寶公司之店長；被告楊垂達及被告劉俊均為駿寶公司之員工，分別為系爭買賣之賣方及買方之經紀人。 ⑵系爭買賣係由業務員承辦，呈報給店長即被告龍琨仁批示，其原本不了解也沒有參予，係至發生刑案後才進行了解。本件買賣並無價差之問題，正常情形是買賣雙方都要給仲介費，本件買賣是賣方堅持要一定之價格，經仲介跟原告溝通，如果其亦堅持原來之買方價格會無法成交，或是賣方不付仲介費，由買方支付，協調之結果是以總價3100萬元成交，但賣方少出之仲介費用100萬元，由原告支付，這在仲介的術語叫折佣，並不是價差。 ⑶賣方之議價協議書應有記載不付仲介費，或實際支付多少仲介費之金額，後來賣方經由第三人僑馥公司支付給駿寶公司之50萬元，是其與駿寶公司之約定，如果買方違約，賣方要支付沒收簽約金100萬元之一半給駿寶公司。 2.被告楊垂達部分： ⑴其並沒有欺騙原告，也沒有冒領佣金，其並非駿寶公司之副總，僅為業務人員，於本件買賣為賣方之經紀人，賣方之仲介費是17萬5千元，買方之仲介費好像是100萬元加上3100萬元之0.5%。本件刑事案件一審判其無罪，該案現在二審審理中。對於100萬元之價差據被告劉俊所稱是原告要補貼本案之佣金。 ⑵其個人於本件買賣領取之報酬為買方和賣方收取之仲介費合起來對半，再和公司算業績，其和被告劉俊合起來領25萬元，一人一半。 ⑶駿寶公司向第三人僑馥公司領取之仲介費應是店長即被告龍琨仁之權限，賣方之仲介費用金額係載明於與賣方簽訂之契約。 ⑷本件買賣違約是原告所造成，不能找伊等仲介索賠，且原告於違約後，還有向原屋主再購買一次，還是違約。 3.被告劉俊部分： ⑴仲介業規範買賣雙方仲介費不得超過百分之6，但有屋主要實拿，不肯付仲介費、增值稅等。其認為該100萬元不是價差而是仲介費，於刑案開庭時有提到那 100萬元，被告方面之認知都主張那是佣金。因為如以3100萬元計算，佣金應該有186萬元，但本件只有收112萬元，還不到買賣價金之百分之5、6，故100萬元應是包括在本件之服務費，本件買賣總共收到多少服務費要店長即被告龍琨仁他們才知道，履約保證書上應該也可以看得出來。 ⑵當時就400萬元部分有向賣方請求支付百分之1之仲介費，另就2700萬元部分賣方亦同意支付百分之0.5 之仲介費，而買方實際支付之仲介費只有百分之0.5 而已，因為原告有說要給他的朋友即訴外人陳威林百分之1之仲介費即31萬元，但錢尚未交付給陳威林就訴訟了。 ⑶因為本件買賣收取之仲介費總加起來只有33萬元，故被告方面有向原告說，買賣總價3100萬元的話，佣金明顯不足，胡孝新才說他要補屋主之佣金，就把100 萬元當作是佣金補給被告，但胡孝新有說被告方面所收到之所有佣金要付給陳威林31萬元。 ⑷原告之父胡孝新說原告在信義房屋服務，在臺中中港路、文心路口為其所有之幾戶豪宅有委託伊銷售，顯然原告為專業之經理人，伊等有詢問原告是否要貸款？原告說要不要貸款都沒關係，但代書辦過戶還是要有基本資料才可以辦理，如果不提供，會沒有辦法過戶。後來邱代書要不到資料，我們才出面幫忙要資料，但還是要不到，原告私底下也有找屋主協調寬限，因為實在不行才會違約，被屋主沒收價金。 4.被告駿寶公司部分：被告黃正男為駿寶公司法定代理人楊宜傑前夫，因為被告黃正男信用不良不能申請公司，才用楊宜潔名義當負責人，駿寶公司之事楊宜潔完全不清楚。 5.被告二十一世紀公司部分： ⑴被告駿寶公司與其原簽有加盟契約，為加盟授權關係，雙方間之合作關係，係一種有別於單獨公司單打獨鬥之新形態商業模式，其無庸給付被告駿寶公司勞務報酬，被告駿寶公司應給付其品牌使用權利金，其對於被告駿寶公司之教育訓練部分，是加盟店有義務來接軌二十一世紀公司的know-how，與「客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督」之選任監督關係完全不符。被告駿寶公司是在96年10月31日聲請提前退店即退出加盟，被告二十一世紀公司也准許其提前退店，此並可從總公司之財務月費收入看出被告駿寶公司提前退店，該加盟關係即已終止，且其與被告駿寶公司並非僱傭關係，而被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊亦非其之受僱人，本件自無民法第188條僱用人責任之適用且無類推適用之必要。 ⑵縱認被告駿寶公司為其之受僱人，亦以被告駿寶公司具備侵權行為責任，其始有依民法第188條負連帶責任之可能。惟查，被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等因涉嫌偽造文書及詐欺等罪被提起公訴，案經本院98年度訴字第50號刑事判決無罪，故渠等既無侵權行為存在，被告駿寶公司自無連帶負侵權行為責任之理，其更無依民法第188條負責之餘地。又其與被告駿寶公司間為加盟授權契約關係，與被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等之間更無法律上之直接關係，與「客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督」之情形完全沒有類似性，沒有平等原則適用之必要，故原告主張應類推適用民法第188條僱用人責任顯無理由。 ⑶原告援用臺灣高等法院93年度再易字第98號判決，主張總店對各加盟店營業人員之任用、免職、流通及異動，且其服裝儀容、言行等均有規範。惟其與被告駿寶公司間之加盟契約規範並無相同或類似之規定（每種加盟產業之契約拘束不同），頂多對於服裝儀容或流通有若干規範，但此亦僅是為了達成企業商標對外之識別性、統一性而設，然其對於被告駿寶公司所任用職員之任用、免職等完全沒有置喙之餘地，故前揭判決並無被本案援引之必要。 ⑷依不動產經紀管理條例第4條第4款規定，經紀業係指經營仲介或代銷業務之公司或商號，為實際與消費者交易而接受委託進行銷售或議價行為之公司或商號，並不包括純粹授權商標與經紀業使用之加盟總部，此觀該條例所規範之登記許可、加入公會規定、繳存營業保證金規定等規範，均係針對該實際與消費者交易而接受委託進行銷售或議價行為之公司或商號，亦即整部條例所規範之對象主體乃個別公司或商號。至於該條例中規定經紀業如係加盟經營型態者，必須標明加盟店或加盟經營字樣，此因各加盟店間與總部間乃獨立擁有與經營，為使消費者在交易時清楚認知交易對象並非品牌經營者（總部）而係個別獨立經紀業，始規定要標明加盟店字樣，在立法上實已有嚴格區別，故原告主張該條例第4條第8款、第19條及第26條第2項所規定之經紀業應包括「加盟主」在內，自不足採。㈢證據：經濟部核准登記函及公司變更登記表影本各乙份、加盟授權契約書影本乙份、。參、本件不爭執之事實：一、被告黃正男為被告駿寶公司之實際負責人；被告龍琨仁為被告駿寶公司之店長；被告楊垂達及劉俊為被告駿寶公司之員工。二、被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人就系爭買賣提供予訴外人胡孝新之售屋資料表中載明：「現值新臺幣（下同）4500萬，折8折=3600萬（可貸），復華大里分行楊' Ｒ」。三、兩造於95年12月30日簽訂買賣議價委託書，由原告委託被告駿寶公司購買系爭房地連同其旁6層樓房住家即門牌號碼為臺中市○區○○路175巷11號。四、系爭買賣係以總價3100萬元（系爭房地之成交價2700 萬元；臺中市○區○○路175巷11號房地之成交價為400萬元）成立買賣契約，嗣原告因故貸款不成而違約，經賣方解除契約，並被賣方沒收價金310萬元。五、被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人共向第三人僑馥公司請領仲介費133萬元，後有退還原告83萬元。六、被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人刑事詐欺部分，業經臺中高等法院臺中分院99年度上訴字第664號刑事判決無罪確定。肆、本件爭執之事項：一、被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人是否詐欺原告，致原告陷於錯誤而與賣方簽立系爭買賣契約？二、系爭買賣契約簽訂後，原告因故貸款不成而違約，經賣方解除契約，並沒收價金310萬元之損害，是否可歸責於被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人？三、被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人是否詐欺原告，並使其交付系爭不動產成交總價之差價100萬元？㈠該100萬元之性質究為差價或是仲介費？㈡原告依不動產經紀管理條例第19條之規定，請求被告加倍返還有無理由? 四、被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人有無向第三人僑馥公司詐領仲介費，造成原告受有50萬元之損害？五、被告二十一世紀不動產股份有限公司是否應負僱用人責任？伍、本院判斷：一、本件原告係主張被被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人詐欺，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，最後並導致原告違約使得310萬元之價金遭沒收，且被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人有詐領50萬元之仲介費，原告依民法侵權行為之規定向被告請求損害賠償；另被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人收取100萬元之價差，依不動產經紀業管理條例第19條之規定，請求被告連帶黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人加倍返還。而被告駿寶公司與二十一世紀公司則應負僱用人之連帶責任。爰分別說明之。二、就侵權行為部分：㈠按民事訴訟法第277條：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」原告主張係遭被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊詐欺，始簽訂系爭不動產買賣契約。依法原告就其遭詐欺之事實，自有負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。㈡經查： 1.原告與其父胡孝新為系爭買賣之際，被告駿寶公司固有提供由被告劉俊填載「現值4500萬，折8折＝3600萬（可貸），復華大里分行楊Ｒ」之售屋資料表予其等參閱，而後原告與胡孝新未自復華大里分行貸得款項。然稽諸證人即復華大里分行職員楊正宇於98年4月15日本院 98年度訴字第50號刑事案件審理時具結證稱：其於95年任職復華大里分行時，受楊垂達委託，做新天地不動產的預估，預估結果有跟楊垂達回報，但因時間已久，其無法確認是否有向楊垂達表示新天地飯店現值4500萬，可以打8折，貸款3600萬，當時的鑑價是經過公司鑑價部門所出的數字，應該超過3千萬元，但該案比較複雜，其有向楊垂達表示其銀行承作機會不大；而其在復華大里分行任職時，並沒有任何人以新天地不動產向復華大里分行申辦貸款等語。足見被告楊垂達確曾委託楊正宇向復華大里分行鑑價部門查估「新天地飯店」之現值及可貸價額無訛，縱復華大里分行嗣後有不予承作之考量，亦難謂被告等人提供載有「現值4500萬，折8折＝ 3600萬（可貸），復華大里分行楊Ｒ」資訊之售屋資料表，即係蓄意施用詐術之行為。 2.證人楊正宇於同日之刑案審理期日另證述：其在復華大里分行任職時，並沒有任何人以新天地不動產向復華大里分行申辦貸款等語；又證人即地政士邱貞娥亦同日之刑案審理期日到庭證陳：伊有承接本案房屋買賣簽約部分，簽約時有當場詢問買賣雙方是否要貸款，有無需要提供銀行讓他們參考，買方爸爸（即胡孝新）說不用，並說貸款部分要自己去找銀行辦貸款，胡孝新、胡金德都沒有委託伊就新天地飯店跟銀行談貸款的事等語。顯然原告與其父胡孝新訂定系爭買賣契約時，即無向復華大里分行申辦貸款之意。 3.原告之父胡孝新於本院98年4月22日刑事案件審理期日證述：伊副業是房地產，而胡金德則從事不動產的土地開發工作等語；證人陳威林於98年5月20日之刑事審理期日亦證稱：伊與胡孝新都在作房地產，因為「新天地飯店」案子很大，渠無法買，胡孝新說他有辦法，胡孝新手上有2、3億的不動產在循環買賣等詞。可知原告與其父胡孝新關於不動產之買賣、申貸情況，均有相當之智識及經驗，均非陌生；且本案交易過程亦係由原告與其父胡孝新親自處理。徵之常人就買賣不動產此高價額經濟活動，均經多方打探，不致單憑仲介公司提供之房價、貸款資訊，隨即率斷為錯誤決定。況原告與胡孝新分別係以房地產為副業或從事不動產土地開發工作，衡情就不動產價值及可貸得之款項，自有較一般人更高之熟悉度及判斷力，其等應可預見及查知本案不動產得以貸款之可能性及額度範圍。如謂原告與胡孝新僅因駿寶公司提供載有「現值4500萬，折8折＝36000萬（可貸），復華大里分行楊Ｒ」之售屋資料表，即陷於錯誤，而先後簽訂買賣議價委託書、不動產買賣契約書，實難想像。 4.原告胡金德於締結不動產買賣契約時，明知履約期限為96年4月20日，屆期無法履行時，於96年5月26日書立切結書請求延期，並開立面額1百萬元支票（發票日96年 6月10日）作為價金之給付，於96年7月16日仍無法履約，即先後遭傅美智、僑馥公司發存證信函表示要解除契約、執行沒收買賣價金作業後，另於96年10月11日再度與傅美智、僑馥公司締結協議書（此時駿寶公司均未參與），約定於96年11月15日履行買賣價金尾款之給付，有不動產買賣契約書、切結書、支票、協議書在卷（臺灣臺中地方法院檢察署96年度他字第4481號卷4881卷第）可參，惟原告仍無法順利辦妥貸款或給付現金以支付買賣價金尾款，終遭賣方沒收其已繳納之310萬元保證金。果原告與其父胡孝新於締約之際，曾因駿寶公司之劉俊出具上開售屋資料，導致其等陷於錯誤，而締結本件買賣契約，則其無法如期貸款應屬絕對可歸責於被告等人之事由，然何以在胡金德所出具之96年5月26日切結書，甚至96年10月11日協議書，卻未曾隻字片語提及其係遭受被告等人施用詐術、誤信可以貸得3600萬元因而陷於錯誤，以致造成其無法貸款之嚴重損失，反而直承「本人因銀行相關作業遲延」，且如不如期履約，則「本人無異議解除買賣契約、同意賣方可不另行通知本人，並..將已支付之價金三百一十萬元整作為懲罰性違約金給付賣方」、「甲方（即胡金德）同意丙方（即僑馥公司）應立即將三百一十萬元整交付乙方（即傅美智）沒收」等單方面承受買賣價金尾款遭沒收之責任，而未見其對仲介之被告等人提出任何質疑或歸咎其責任，顯然與經驗法則、論理法則有重大違背，而要難採信。5.綜上所述，本案原告與其父胡孝新雖因已繳納之買賣價金310萬元款項遭沒收，而衍生本案糾紛，然並無證據足認被告等係以施用詐術之方式使原告與其父胡孝新陷於錯誤。亦即，原告所主張其係被告等人詐騙而簽訂系爭不動產買賣契約云云，其並未能舉證證明為真。則其依侵權行為之規定請求被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人賠償其所受310萬元價金遭賣主沒收之損害，洵屬無據。㈢本件被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人就系爭不動產買賣契約已完成其仲介行為，依法（契約）其等本得向原告收取之仲介之報酬，原告主張被告黃正男等人涉及詐欺而不得領取服務報酬云云，要屬無據。故原告主張被告黃正男等人向第三人僑馥公司仲介費，造成原告受有50萬元之損害，並依侵權行為之規定向被告等人請求賠償該50萬元，於法尚有未合，自難准許。㈣綜合上述，原告依侵權行為之法律關係，起訴請求被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人賠償360萬元，且被告駿寶公司與二十一世紀公司均應僱用人之連帶賠償責任云云，均屬無據，應予駁回。三、就不動產經紀業管理條例第19條之規定，請求被告加倍返還差價部分：㈠按不動產經業管理條例第19條規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收（第1項）。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」又依同條例第26條第1、2項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任（第1 項）。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」上開規定係為「建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展」（同條例第1條規定）而設，故於適用不動產經業管理條例第19條之規定時，應注意者，經紀業或經紀人員除收取契約所約定之報酬外，不得以任何名目收取額外之利益，倘有收取者，應加計利息加倍返還支付人。亦即，經紀業或經紀人員縱使係應交易當事人（通常係買方）之要求，將約定之仲介報酬比例壓低，而於契約約定之仲介報酬外，額外給付報酬，不論該報酬之名目為何（如本件被告抗辯係「折佣」），依不動產經業管理條例第19條規定，均應負加計利息後加倍返還之責任。再者，其應負返還責任之人，則應以「收取人」為限，亦即，倘係經紀業者（如公司或商號）收取，即由經紀業者負責加倍返還；然倘係「經紀人員」個人收取而為經紀業公司（或商號）所不知者，則由該「經紀人員」個人負加倍返還責任，此從比較不動產經業管理條例第19條第2項與第26條第2項之規定，即可知之。又若經紀業與經紀人員（一人或數人）共同收取差價，其共同收取者，自均應負加倍返還責任。另依法條之規定內容可知，共同收取者，係負「共同」返還責任，而非負「連帶」返還責任（民法第272條規定參照）。㈡本件原告主張被告尚有額外收取本件差價100萬元之事實。被告黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊等人固不否認有收取該100萬元之事實，然否認該100萬元係屬差價，辯稱該100萬元係兩造約定之仲介費云云。惟查本件原告與被告間就仲介系爭不動產買賣之仲介服務費成數，業以書面契約加以明定，故對於仲介服務費以外之報酬，不論其名目為何，均不得收取之。況本件該100萬元之數目，係因本件不動產買賣之出售價格由原來之3200萬元，最後變成以3100萬元成交，二者之差額所得出之數目。益足認定該 100萬元於本件而言，確係系爭不動產買賣之差價無誤。故原告依法自得請求收取該100萬元差價之被告加倍返還之（按依法條之規定收取差價之人應加計利息後加倍返還，然本件原告係請求差價加倍返還，於法自無不可。）。㈢茲有疑問者，係本件收取該100萬元差價之人係何人？查依臺灣高等法臺中分院99年度上訴字第664號刑事案審理所得之卷證資料，可知依被告龍琨仁、楊垂達、劉俊刑事案件審理中歷次之供證述，其等自僑馥公司取回發票日原為95年12月15日，後更改為同年4月20日之面額100萬元支票原作為買賣價差之用，該紙支票於96年3月27日曾託收至僑馥公司設於華僑銀行帳戶內，嗣劉俊接獲原告方面通知暫勿提示後，輾轉告知龍琨仁、黃正男，並自僑馥公司抽回上開支票，隨即在黃正男保管持有中，其後黃正男則於96年10月29日將上開支票存入駿寶公司臺中市第二信用合作社向上分社帳戶內，並於96年10月30日兌現，此有上開刑事案卷資料在卷可據。足認本件參與收取該100萬元差價之人應包括被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊及駿寶公司等人，亦即其等依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定，應共同負加倍返還該100萬元差價之責任。至於被告二十一世紀公司，就本件而言，因其非不動產經紀業管理條例第19條所規範之收取人，依法自無須與被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊及駿寶公司等人同負加倍返還之責任。㈣綜上所述，本件原告依不動產經紀業管理條例第19條第2 項之規定，起訴請求被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊及駿寶公司加倍返還收取之100萬元差價（總計為200萬元），於法自屬有據，應予准許。惟本件被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊及駿寶公司就該200萬元依法僅付「共同」返還責任，而非「連帶」責任，故原告請求被告黃正男等人應負「連帶」責任，即屬無據；再者，因被告二十一世紀公司法差價之收取人，故原告請求被告二十一世紀公司同負返還責任，均無理由，應予駁回。四、從而，本件原告依依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定，起訴請求被告黃正男、楊垂達、龍琨仁、劉俊、駿寶公司應給付原告200萬元，及自附民起訴狀繕本送達翌日（被告黃正男自98年4月25日、被告楊垂達自98年4月26日、被告龍琨仁自98年4月25日、被告劉俊自98年4月14日、被告駿寶公司自98年4月15日）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，均屬無據，應予駁回。五、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 100 年 9 月 6 日民事第一庭法官李悌愷正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 9 月 6 日書記官黃麗鈺

臺灣臺中地方法院99年度訴字第596號

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