臺灣臺中地方法院99年度重訴字第292號

• 裁判案由: 履行契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 100 年 01 月 31 日
• 法官: 陳宗賢
• 當事人: 財團法人臺灣省私立台中仁愛之家、臺中市政府

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第292號
原　　　告　財團法人臺灣省私立台中仁愛之家
法定代理人　蔡慶欣
訴訟代理人　郭明仁律師
被　　　告　臺中市政府
法定代理人　胡志強
訴訟代理人　廖志祥律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國100年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣叁仟捌佰貳拾陸萬柒仟玖佰壹拾伍元，及自民國九十九年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告以新臺幣壹仟貳佰柒拾伍萬陸仟元為被告預供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣叁仟捌佰貳拾陸萬柒仟玖佰壹拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告因整頓臺中市第一公有市場需要，兩造乃於民國82年起訂立基地租賃契約，由被告向原告承租坐落臺中市○區○○段4小段1、1-1地號、繼光段4小段11、11-1地號4筆
土地（下稱系爭基地），租金依各土地每年公告地價總額年息3%計算，並依公告地價調整時隨同調整。於82年1月1日訂之租賃契約（下稱82年租約），租期自82年1月1日起至87年12月31日止，計6年；於88年4月1日訂立之租賃契
約（下稱88年租約），租期自88年1月1日至93年12月31日止，共6年；於94年12月29日訂立之租賃契約（下稱94年
租約），租期自94年1月1日至97年12月31日止，共4年；
於98年10月30日訂立之租賃契約（下稱98年租約），租期自98年1月1日至101年12月31日止，共4年。並約定被告應依每年6月及12月就該期租金之總額，向原告繳納租金，
並有違約金之約定。
（二）被告向原告承租系爭基地以興建綜合市場大樓，興建完成後，由被告逕行轉租予各承租人。被告既向原告承租土地，興建大樓完成再轉租予承租土地上各建物承租人，其租金如何收取等相關出租工作，原告均未參與，原告從未委託被告收取任何租金。如各建物次承租人未繳交租金，被告本可依起訴、強制執行程序收取租金。雖兩造自94年起之租約就承租土地上之建物1至3樓負擔47%租約，餘53%租金承租人即被告得委託管理顧問公司代為向其他分戶所有權人收取租金及服務費核實轉給支付，並無不為給付之約定，被告怠向分戶所有權人收取租金部分，自應由被告自行負責怠於收取租金之責任。被告雖多次與原告開會協商，惟協商內容均未涉及變更兩造契約內容，續約時亦無變更收取租金之方式。
（三）惟被告自83年起即陸續積欠租金，自99年回溯5年即94 年1月起至98年底止共積欠租金新台幣（下同）11,535,275
元，及自84年至98年底之違約金（惟94年及98年不予列計）共26,732,640元，合計38,267,915元，屢經原告催繳，被告均拒不給付，爰請求履行契約給付租金及違約金，並聲明：㈠被告應給付原告38,267,915 元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈡願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告為辦理臺中市第一綜合市場大樓獎勵民間投資興建計畫，向原告承租系爭基地，提供投資人即訴外人眾城建設股份有限公司（下稱眾城公司）興建「臺中市第一綜合市場大樓」之用。依該投資興建合約書，系爭基地租金於興建期間悉由被告負擔，自完工領得使用執照日起以後之土地租金，由被告與眾城公司各半負擔，均為原告所知悉並同意。為使被告將來能管理興建之第一綜合市場，並代替原告收取將來應由眾城公司負擔之租金，兩造成立「管理信託」，於82年租約第3項特別約定「第一條所載土地係
供興建臺中市第一綜合市場大樓依該興建計畫，出租人同意本約承租人得將本承租基地轉租予各建物所有權人，逕與分戶所有權人簽訂基地轉租契約。承租人將基地轉租各建物所有權人得委託眾成管理顧問公司代為收取租金及其他關公共管理事務費用」。嗣兩造於88年租約亦載明該約款，僅將文字略作調整，將「委託眾成管理顧問公司」，改為「委託管理顧問公司」。至94年續約時，更明確於契約中載明「承租人（即被告）所有建物為第一市場1-3 樓負擔全部租金47%，其餘53%租金承租人得委託管理顧問公司代為向其他分戶所有權人收取租金及服務費，核實轉給支付」，益證兩造對於全部租金，被告僅負擔47%，其餘
部分，無權請求被告負擔給付。
（二）兩造訂立「土地租賃契約」，將基地53%部分一併列入被
告承租範圍，然被告實際僅使用47%，其餘部分，為使被
告能「對外」向其餘各分戶收取基地租金之依據，兩造始將系爭基地53%部分一併列入被告承租範圍，惟對內被告
應負擔之土地租金47%，其餘53%部分，兩造約定由其他分戶所有權人給付，該分戶支付被告後，再由被告核實轉給原告，類似強制執行法第115條第2項末段「支付轉給」之情形，若有不足或無法收取，原告不能要求被告負擔給付。倘非兩造對53%租金達成委託代收約定，系爭租約何需
特別加註上開文字。故被告就53%土地租金部分僅負「核
實轉給支付」之義務，非清償之責任。
（三）依最高法院70年度台上字第3511號判決意旨，金錢債務之債務人給付遲延所應付之違約金，實質上仍為賠償債權人因遲延所受損害，兩造歷次訂立「基地租賃契約」約定之違約金均係按一定利率及遲延日數計算，名義上雖與遲延利息異，實質上仍為賠償原告因遲延所受損害，故其請求權時效應為5年。原告請求83年至93年12月31日（83年上
期至93年下期）之違約金，已罹於時效。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於82年1月1日、88年4月1日、94年12月29日、98年10月30日，接續向原告承租系爭4筆土地。
（二）上開租約成立後，原告尚未收到之租金為11,535,275元。（三）系爭基地租金47%部分由被告自行支付。
四、法院之判斷：
原告請求被告履行契約，請求被告給付積欠之租金及違約金，惟被告以前詞置辯，則本件應審究者，厥為：系爭基地之租金剩餘53%部分，究係被告所代收或被告應負責給付？倘
若係被告應負責給付，則約定違約金部分時效，究係5年或
15年？經查：
（一）系爭基地之租金剩餘53%部分，究係被告所代收或被告應
負責給付？
⒈被告為辦理臺中市第一綜合市場大樓獎勵民間投資興建計畫，向原告承租系爭基地，提供投資人即訴外人眾城公司興建「臺中市第一綜合市場大樓」之用，眾城公司興建臺中市第一綜合市場大樓之房屋，除將地上一、二、三樓之全部店舖及攤位（包括公共設施）建築物無償捐獻被告取得作為零售市場使用外，其餘歸眾城公司所得，業據被告出臺中市第一綜合市場大樓獎勵民間投資合約書在卷可憑。兩造於81年9月1日因研商第一市場基地租賃契約暨一、二、三樓攤位工程變更及規劃進度經費分擔等有關事宜召開會議，會議紀錄之第六點結論：「㈦市場基地租賃契約，全部由台中市政府與私立台中仁愛之家訂立，而仁愛之家應授權台中市政府，將其承租之基地，轉租予市政府以外之建物所有權人。…㈧台中市政府分別與台中市政府產權以外之建物所有權人，訂定基地轉租契約，並辦理公證。㈨眾城建設股份有限公司應提供台中市政府產權以外建物所有權人所應負擔之地租計算表。㈩基地轉租契約內容確定後，台中市政府、仁愛之家與眾城建設股份有限公司應簽訂協議書，授權眾城建設股份有限公司向市政府產權以外之建物所有權人，收取民國81年12月31日以前之土地租金，其未能收足部份，眾城建設股份有限公司應負責向私立台中仁愛之家墊繳」，有被告81年9月16日81府建場
字第94825號函所附會議紀錄在卷可憑，復為兩造所不爭
執。兩造又於81年12月24日召開台中市第一綜合市場大樓「基地租賃契約」暨「基地轉租契約」條文內容協調會，結論以「…二、第一綜合市場大樓土地租金分擔比率，目前仍按本府與眾城建設股份有限公司各半負擔。俟地下第三層公有停車場標售後，有關該停車場應分擔百分之三土地租金部分隨即轉嫁該得標人負擔，其租金分擔比率變更為本府佔百分之四十七，眾城建設股份有限公司仍維持百分之五十不變，停車場得標人佔百分之三。…四、台中市第一綜合市場大樓土地租金，眾城建設股份有限公司應負擔繳納百分之五十部分（自民國七十九年十二月一日起至該基地轉租契約簽約前之使用費）在本府與台灣省私立台中仁愛之家簽訂基地轉租契約之日起三個月內負責繳清）」，亦有被告82年1月21日82府建場字第06731號函所附會議紀錄在卷可憑，復為兩造所不爭執。
⒉嗣兩造訂立82年及88年之租約，於第3條約定：「第一條
所載土地（即系爭基地）係供興建台中市第一綜合市場大樓（88年租約加上「之樓房」3字），依該興建計劃，出
租人同意本約承租人得將本承租基地轉租予各建物所有權人，逕與分戶所有權人簽訂基地轉租契約」、「承租人將基地轉租各建物所有權人得委託眾成（88年租約無「眾成」2字）管理顧問公司代為收取租金及其有關公共管理事
務費用（88年租約為租金及服務費）」。並於第4條後段
約定「承租人嗣後租金以6個月為一期，由承租人於每年
陸月及拾貳月分別就該期租金之總額向出租人繳納」。堪認兩造間之權利義務關係，係由原告出租土地給被告，由被告與眾城公司合建台中市第一綜合市場大樓，被告取得大樓中一至三樓之所有權，原告並同意由被告與大樓其餘部分之所有權人，就基地另行訂立轉租之租賃契約。
⒊又被告於88年4月20日，以委託人身分，與受託人即訴外
人第一廣場管理顧問股份有公司簽訂「第一廣場委託契約書」，前言記載「委託人（即被告）向台灣省私立台中仁愛之家承租後開標示土地，供興建台中市第一綜合市場大樓，並簽訂基地租賃契約，依據基地租賃契約第三條所載，委託人將基地轉租予各建物所有權人，並委託第一廣場管理顧問股份有限公司代為收取土地租金，玆成立左列委託契約」，第2條後段記載「前開年租金總額百分之四十
七由委託人（即被告）負擔，餘百分之五十三由受託人依附表所列各建物所有權人應負擔之地租得加計百分之十服務費，以六個月為一期，於每年六月及十二月分別就該期應納土地租金向各建物所有權人收取後轉付委託人，服務費為受託人執行業務費用」，第4條記載「受託人（即第
一廣場管理顧問股份有公司）應於每年六月廿日及十二月廿日前將受託已收取之土地租金悉數繳交委託人（即被告）」等語，亦有被告提出之「第一廣場委託契約書」附卷可稽。參以被告曾以92年10月21日府經字第0920165553號函通知原告以：「本府（即被告）向貴單位（即原告）承租本市第一綜合市場大樓基地，有關第一廣場管理顧問股份有限公司代收九十二年上期一至六月土地租金（總額百分之五十三），連同以前年舊欠之土地租金及違約金共計2,953, 395元（詳九十二年三月二十九日至九十二年十月七日期間代收明細表），請即製據送府，以利辦理撥款手續」，並以「本府委託第一廣場管理顧問公司代收第一廣場土地租金（53%）明細表」為附件，有該函影本在卷可
憑。足見被告轉租予其建物所有權人之部分租金即系爭基地租金53%，被告固得由被告委託管理顧問公司代收，惟
管理顧問公司代被告向其餘第三人收取該53%租金後，係
繳交被告；被告依兩造82年及88年租約第4條約定，則仍
應以承租人之地位，連同其自行負擔之系爭基地47%之租
金，共計100%，向原告全部給付之義務。被告辯稱兩造間成立「管理信託」，系爭基地之租金剩餘53%部分，被告
僅負代收之責云云，自無可採。
⒋兩造於94年、98年訂約時，雖將82年及88年租約第4條後
段刪除，代之以「承租人（即被告）所有建物為第一市
場1-3樓負擔全部租金47%。其餘53%租金承租人得委託管
理顧問公司代為向其他分戶所有權人收取租金及服務費，核實轉給支付」，惟於94年12月29訂約之前，兩造等人於94 年1月14日召開第一市場土地租賃契約及都市計劃變更協商會議，提及「一廣（指第一市場大樓）4樓以上及地
下樓層之地租，建議應由仁愛之家逕向該住戶收取，以回歸民法租約之常態」，惟原告稱：「因租約尚未簽訂完成，本家不願逕向該住戶收取地租，之前都由市府代收地租，若要改變此現況，須待買賣完成後再解決此問題」，有被告提出之94年1月19日府經市字第0940012437函號所附
紀錄在卷足憑，可見兩造間關於租金給付之權利義務關係，仍然如同上述而不變，此後至94年12月29日訂約期間，亦未再更動。且被告仍於95年6月28日及99年6月7日，2次以委託人之身分，與受託人即訴外人第一廣場管理顧問股份有公司簽訂「第一廣場基地轉租土地委託代收契約書」，前言記載「委託人（即被告）向財團法人台灣省私立台中仁愛之家承租後開標示土地，供興建台中市第一綜合市場大樓，並簽訂土地租賃契約，依土地租賃契約第三條所載，委託人將基地轉租予各建物所有權人，並委託第一廣場管理顧問股份有限公司代為收取土地租金，玆成立下列委託契約」，第2條後段記載「前開年租金總額百分之四
十七由委託人（即被告）負擔，餘百分之五十三由受託人依附表所列各建物所有權人應負擔之地租得加計百分之七服務費，以六個月為一期，於每年六月及十二月就該期應納土地租金向各建物所有權人收後轉付委託人（98年租約為「收取轉交委託人」），服務費為受託人執行業務費用」，第4條記載「受託人（即第一廣場管理顧問股份有公
司）應於每年六月三十日及十二月三十日（98年租約為「七月二十五日及翌年一月二十五日）前將受託已收取之土地租金悉數繳交委託人（即被告），並製作收支明細表供委託人查核」，亦有各該「第一廣場基地轉租土地委託代收契約書」在卷可憑。堪認兩造94年、98年訂約時所為之文字更動，僅係將被告應自行負擔之租金比例47%，及被
告得委由管理顧問公司代收向其他分戶所有權人收取之租金等比例53%予以明文，並未免除被告以承租人之身分，
連同管理顧問公司代收之其餘所有權人之租金，合計100%給付原告之義務。
⒌又被告雖以94年、98年租約中之「核實轉給支付」，係指53 %部分之租金，有收到多少，就全部交給原告，則被告的責任已了，未收到之租金，就不用再交給原告等語置辯，惟為原告所否認，此外被告復未舉證證明原告於此部分有免除被告給付部分租金之義務，是以原告主張依兩造租賃契約，請求被告給付全數租金，自屬有據。
（二）兩造租賃契約中違約金之時效係5年或15年：
按違約金之約定，為賠償給付遲延所生之損害，於債務人給付遲延時，債權人始得請求，既非定期給付之債務，與民法第126條所規定之性質不同，其時效為15年而非5年，亦無民法第145條第2項規定之適用；且已發生之違約金，並非民法第146條所稱之從權利，其請求權與原本請求權
各自獨立，消滅時效亦分別起算，原本請求權雖已罹於消滅時效，已發生之利息及違約金請求權並不因而隨同消滅，最高法院98年度台上字第911號、96年度台上字第2540
號、97年度台上字第477號判決意旨可資參照。被告自承
兩造基地租賃契約中之違約金，實質上仍為賠償原告因遲延所受損害，故原告主張其違約金請求權之時效為15年，自屬有據；被告辯稱兩造所約定之違約金係遲延利息，適用5年短期時效，即無可取。
（三）再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。被告抗辯原告請求之違約金過高，
應予全部刪除等語。惟參諸兩造於82年、88年、94年訂立之租賃契約，被告逾期繳納租金時應給付原告違約金之計算標準，均為：逾期繳納1個月以上未滿2個月，照欠額加收4%，逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照欠額加收10%，逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照欠額加收15%，逾期在4個月以上者，每逾一個月，照欠額加收5%，但加
收之違約金不得超過欠繳租額。而於98年訂立之租賃契約，亦僅稍加修改為：逾期繳納1個月以上，未滿2個月者，照欠額加收4%，逾期繳納2個月以上，未滿3個月者，照欠額加收8%，逾期繳納3個月以上，未滿4個月者，照欠額加收12%，逾期在4個月以上者，一律照欠額加收15%，但加
收之違約金不得超過欠繳租金。是以兩造於10餘年來歷次訂立租賃契約時，就違約金之約定，均無大幅更易。且系爭基地及其上建物即第一廣場大樓，靠近台中市火車站前之鬧區，有各公車總站聚集，人潮往來眾多，本件原告可收取之租金，約有11年部分已因罹於時效而未能收取，其加收違約金之數額並已考量94、98年度溯及期間而未計入，應認本件違約金金額，核無過高情事。
（四）從而，原告請求被告給付自94年1月起至98年底止之租金
11,535,275元，及自84年起至98年之違約金26,732,640元，合計38,267,915元，並自起訴狀繕本送達翌日即99年6
月24日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，即有理由，應予准許。
五、本判決兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不符，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項、第3項。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日民事第三庭法 官 陳宗賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 2 月 1 日書記官