臺灣臺中地方法院99年度訴字第2051號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2051號

原告

程一萍

訴訟代理人

賈俊益 律師

複代理人

劉孜育

被告

深遠企業股份有限公司

法定代理人

陳威淘即陳國華

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年1月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明第3項原為「被告應自民國99年9月1日起，至遷讓交還第1項之建物止，按月給付原告新臺幣（下同）40,000元。」，嗣於100年1月28日變更聲明為「被告應自99年11月1日起，至遷讓交還第1項之建物止，按月給付原告40,000元。」核為減縮原告應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許，合先敘明。

貳、兩造爭執要旨：原告方面：

㈠原告主張：臺中市○○區○○段468建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路312巷7之1號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，被告之法定代理人陳威淘與原告原為夫妻關係，自96年12月18日起被告未經原告同意於系爭房屋內堆置機器等物品，而無權占有系爭房屋，雖經原告一再要求被告返還，被告迄今仍置之不理，甚至對原告提出侵入住宅、竊盜罪之刑事告訴。又兩造就系爭房屋既無租賃或使用借貸之法律關係，被告自96年占用系爭房屋即屬無權占有，退步言之，縱認兩造有使用借貸之關係，亦屬未定期限之使用借貸，原告自得以99年10月14日之準備書狀終止兩造間之使用借貸，被告仍屬無權占有。而系爭房屋為面積185坪左右之廠房，前方有空地可停車，相近之鵬儀路296 巷6弄70號、面積為130坪之廠房，面臨巷道狹窄，亦有要出租，其租金為每月35,000元。而太平區○○○路○段168號、面積200坪之廠房每月租金為60,005元。參酌上兩件租賃物之租金價格，系爭房屋之面積恰在兩者中間，故租金以每月40,000元計算，應與相同地段、相同用途之房地租金相當。為此，爰依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告返還系爭房屋，及自99年11月1日起相當於租金之不當得利，並聲明：⒈被告應自系爭房屋騰空搬出，並將系爭房屋返還原告；⒉被告應自99年11月1日起，至遷讓交還系爭房屋止，按月給付原告40,000元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對被告抗辯之陳述：

⒈系爭房屋登記為原告所有，由原告出資，為原告所有，並非兩造之共同財產：

⑴系爭房地之買賣總價金10,360,000元，其中之簽約款及用印款雖由陳威淘簽發發票日均為96年4月25日、票面額分別為200,000元、500,000元之支票2紙支付，但原告早於96年4月24日透過臺灣土地銀行轉帳1,200,000元給陳威淘，使得支票能夠兌現。再者，系爭房地部分尾款雖亦由陳威淘簽發發票日為96年7月18日，票面金額3,085,841元之支票支付，但原告於96年7月18日透過臺灣銀行匯款3,200,000元給陳威淘，使得上述由其所簽發之支票兌現。至於剩餘價金6,514,159元，則由原告臺灣銀行帳戶直接匯款至賣方臺灣中小企業銀行之帳戶。是以，系爭房地之簽約款、用印款、尾款之資金均源自原告。

⑵原告另以自己名義向臺灣銀行貸款9,450,000元，貸款期限20年，每月繳納約50,000元之貸款。

⑶大唐牙醫診所之所有裝潢費用、家庭費用都是由原告支出，即便是陳威淘前婚姻子女之扶養、教育費用亦是如此。陳威淘並無固定工作，雖伊於婚姻存續期間有從事許多投資，但無論投資有否營收都未曾拿錢回家，甚至於在外積欠大筆債務，遭債權人聲請本票裁定14,600,000元（鈞院98年度司票字第5970號裁定）。可知陳威淘之金錢來源都是原告，此恰足說明其無力購買系爭房地。

⒉陳威淘無法提出出資大唐牙醫診所的證明：

⑴陳威淘復表示每月貸款是由原告與其共同經營之事業大唐牙醫診所獲利中支付，但卻沒有辦法提出出資大唐牙醫診所之證明。又原告之職業為牙醫師且有受雇四年之經驗、積蓄，當然有能力獨立支出購買醫療設備等等之開業費用。而陳威淘不是具備醫學專門知識之牙醫師，也不具備相關醫學知識，對於病患之需求、診所之經營與方向根本毫無了解，原告根本無需也不可能與其合夥。

⑵大唐牙醫診所即門牌號碼臺中市○○路○段81號之房地是由原告在85年3月19日以價金17,900,000元自行出資購買。且因原告資金不足，前述款項大部分為原告向母親借貸；至於剩餘之買屋價金16,100,000元則由原告向臺灣銀行貸款，每月攤還80,000元左右。故大唐牙醫診所房地之資金來源都是原告，所以權狀亦由原告保管，只是將產權一半登記於陳威淘名下。

⑶大唐牙醫診所添購之設備，不論是整修招牌或儀器都是以大唐牙醫診所的盈餘來支付。而舊診所之押租金200,000元係原告出資，已於98年7月份由原告取回，與陳威淘無關。被告方面：

㈠系爭房屋為被告之法定代理人陳威淘與原告共同出資，為兩造之共同財產。其中，簽約款及用印款係由陳威淘於96年4月25日及27日分別開立支票200,000元及500,000元交付賣方，並透過春霖房屋仲介與央九土地代書合法作業，完成購買程序，仲介費也是陳威淘以現金支付。至於貸款部分則以原告與陳威淘共同經營大唐牙醫診所之盈餘來繳納。因陳威淘與原告係夫妻關係，經原告之要求及銀行貸款額度考量，才登記為原告名義。原告請求被告將其與陳威淘之共同財產返還，實無理由。

㈡系爭房屋自96年10月裝潢以後即由被告公然、繼續、和平使用迄今，自始至終房屋之水費、電費、電話費、電力持份、視訊維護、清潔、機械、保養均由陳威淘繳納，由此可見，陳威淘為系爭房屋之所有權人。

㈢原告於96年4月24日、96年7月18日分別匯款1,200,000元、3,200,000元至陳威淘帳戶，其中1,200,000元係大唐牙醫診所整建工程款、預購植牙儀器設備、X光機之分期付款；而3,200,000元於系爭房地買賣結束後才匯入，是要購買大唐牙醫診所資金，與系爭房地之買賣無關。

㈣原告於96年11月30日將系爭房屋出租予被告，租期自96年12月1日起至101年12月1日止，租金每月3,000元，陳威淘每月代被告支付3,000元之租金予原告。

㈤並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、得心證之理由：以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足堪信為真實，本院即採為判決之基礎：

㈠系爭房屋登記為原告所有，自96年12月18日起由被告占有使用迄今。（此有建物登記第二類謄本在卷足資佐證）

㈡陳威淘於96年4月11日以其名義，與賣方簽訂系爭房屋之買賣契約，總價金為10,360,000元。其中簽約款200,000元、用印款500,000元由陳威淘簽發發票日為96年4月25日、付款人為國泰世華商業銀行（下稱國泰世華銀行）之同額支票2紙支付；尾款9,660,000元中之3,085,841元由陳威淘簽發發票日為96年7月18日、付款人為國泰世華銀行之同額支票1紙支付；其餘金額由原告向臺灣銀行貸款，借款金額為9,450,000元，由原告之臺灣銀行帳戶中每月扣繳約47,000元。（此有不動產買賣契約書、支票、臺灣銀行綜合存款存摺、放款借據、放款歷史明細批次查詢在卷足資佐證）

㈢原告曾於96年4月24日、96年7月18日分別匯款1,200,000元、3,200,000元至陳威淘國泰世華銀行之帳戶。（此有臺灣土地銀行活期存款存摺、客戶歷史交易明細查詢、臺灣銀行匯出匯款回條聯在卷足資佐證）

㈣系爭房屋為三層樓鋼骨構造，主要用途為梯間、廠房、停車場、倉庫，坐落土地之面積為256平方公尺，總面積共556.94平方公尺、突出物面積為12.88平方公尺、陽台19.6平方公尺，98年度之房屋課稅現值為1,068,700元，正面面對鵬儀路312巷，正前方有空地可停車。鄰近坐落臺中市○○區○○路296巷6弄70號之房屋為二層樓房屋，主要用途為廠房、坐落土地之面積為90坪（即297.522平方公尺）、總面積為130坪（即429.754平方公尺），99年10月13日之租金行情為每月35,000元。（此有土地、建物登記第二類謄本、臺中縣地方稅務局98年度房屋稅繳款書、相片、591租屋網之網路資料在卷足資佐證）

㈤原告以99年10月14日之民事準備狀為終止使用借貸之意思表示，經被告於同日收受。（參見原告99年10月14日之民事準備狀、99年10月18日之準備程序筆錄）原告主張系爭房屋為原告所有，兩造就系爭房屋既無租賃或使用借貸之法律關係，被告自96年占用系爭房屋即屬無權占有；況且，縱認兩造有未定期限之使用借貸關係，原告亦以99年10月14日之準備書狀終止之，被告仍屬無權占有，爰請求被告返還系爭房屋及自99年11月1日起按月給付40,000 元相當於租金之不當得利等語。而被告則抗辯系爭房屋為被告之法定代理人陳威淘與原告共同出資，非原告個人之財產；且原告於96年11月30日將系爭房屋出租予被告，租期自96年12月1日起至101年12月1日止，租金每月3,000元，故被告並未無權占有系爭房屋云云。準此，本件應審究之爭點為：

㈠系爭房屋之所有權人為誰？㈡被告是否無權占有系爭房屋？㈢原告請求相當於租金之不當得利40,000元，有無理由？茲就上開爭點一一論述如下：

㈠系爭房屋之所有權人為誰？

⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。本件系爭房屋既登記為原告所有，依上開規定，原告自得對被告主張該登記之推定力，而適法享有所有權之權能。

⒉被告雖抗辯系爭房屋為原告與陳威淘共同出資之共同財產云云。然查系爭房屋固由陳威淘於96年4月11日以其名義與賣方簽訂買賣契約，約定總價金為10,360,000元，其中簽約款200,000元、用印款500,000元並由陳威淘簽發發票日為96年4月25日、付款人為國泰世華銀行之同額支票2紙支付；尾款9,660,000元中之3,085,841元由陳威淘簽發發票日為96年7月18日、付款人為國泰世華銀行之同額支票1紙支付（參見不爭執事項㈡），惟原告早於上開支票兌現前一日或當日即96年4月24日、96年7月18日，分別匯款1,200,000元、3,200,000元至陳威淘之國泰世華銀行之帳戶（參見不爭執事項㈢），核與上開支票之票面金額大致相符；參以陳威淘國泰世華銀行帳戶內之存款餘額於原告匯款之前即96年4月20日、96年7月16日分別僅有146,497元、77元，有國泰世華銀行之交易明細資料可查，均不足以支付上開票款；而被告又未能舉證說明原告匯款之原因，顯見原告之匯款應係用以兌現上開支票無訛。又系爭房屋之其餘尾款6,514,159元係由原告臺灣銀行帳戶直接匯款至賣方臺灣中小企業銀行帳戶，此為被告所不爭執；原告為購買系爭房屋，並以自己名義向臺灣銀行貸款9,450,00 0元，貸款期限20年，自96年8月13日起每月繳納約50,000元之貸款（參見不爭執事項㈡）。足見系爭房屋之價金包括簽約款、用印款及尾款在內均由原告支付，原告實為系爭房屋之實際出資人。

⒊被告雖一再辯稱系爭房屋之貸款係由陳威淘與原告之共同事業即大唐牙醫診所之獲利繳納，陳威淘對系爭房屋亦有出資云云，惟始終未能提出證據證明陳威淘曾經對大唐牙醫診所出資之證明。況查原告為合格之牙醫師，大唐牙醫診所營業所需之診療設備，包括2部牙醫治療椅、X光機等設備係由原告自行出資以250,000元購買，有原告所提之牙醫師證書、買賣契約書可證；而大唐牙醫診所坐落之土地及建物即門牌號碼臺中市○○路○段81號之房屋亦由原告以17,900,000元出資購買，此亦有不動產買賣契約書、匯款委託書、臺灣銀行綜合存款存摺在卷可佐，足見大唐牙醫診所係由原告個人出資，並非原告與陳威淘之共同事業。被告上開所辯，亦不足採。

⒋基上，原告既為系爭房屋之登記名義人，復為系爭房屋之實際出資人，自為系爭房屋之所有權人。

㈡被告是否無權占有系爭房屋？

⒈被告抗辯其與原告訂有租賃契約，未無權占有系爭房屋云云，並提出房屋租賃契約書1份為證。然原告否認該租賃契約書之真正，被告復自承該租賃契約書非由原告親自簽名、用印（參見100年1月28日言詞辯論筆錄），且未能提出每月交付租金3,000元予原告之證明，則兩造就系爭房屋是否存在租賃關係，即非無疑。況依該租賃契約書所示，系爭房屋之承租人為陳威淘，而非被告，原告復未同意陳威淘得將系爭房屋出借或轉租與被告，被告亦不得以他人間之租賃契約主張有權占有。

⒉又被告自96年12月18日即占有使用系爭房屋迄今，原告於本件起訴前均未表示異議，參以原告與被告之法定代理人陳威淘於被告占有之始仍為夫妻關係，堪認兩造就系爭房屋應成立使用借貸契約，且因兩造未約定期限，而屬未定期限之使用借貸契約。按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的，而定有期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文。準此，本件原告依上開規定，以99年10月14日之民事準備狀對被告為終止使用借貸之意思表示，經被告於同日收受（參見不爭執事項㈤），自屬合法有據，兩造間之使用借貸契約自是日起即因原告之終止而歸於消滅，被告占有系爭房屋自為無權占有。

⒊次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段規定甚明。本件被告既無法舉證證明其繼續占有使用系爭房屋具有法律上之正當權源，而構成無權占有，依前開規定，原告訴請被告自系爭房屋搬離，並將系爭房屋返還予原告，為有理由，應予准許。

㈢原告請求相當於租金之不當得利40,000元，有無理由？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟請求人請求無權占有人返還占有不動產所受之利益時，原則上應以相當於該不動產之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號民事裁判意旨參照）。本件被告無權占有原告所有之系爭房屋，依社會通念，可免除其支付使用系爭房屋之代價，而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還不當得利。

⒉再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院95年台上字第82號民事裁判意旨參照）。查系爭房屋為三層樓鋼骨構造，主要用途為梯間、廠房、停車場、倉庫，坐落土地之面積為256平方公尺，總面積共556.94平方公尺、突出物面積為12.88平方公尺、陽台19.6平方公尺，98年度之房屋課稅現值為1,068,700元，正面面對鵬儀路312巷，正前方有空地可停車，且目前係由被告作為公司營業使用；參諸鄰近坐落臺中市○○區○○路296巷6弄70號之房屋為二層樓房屋，主要用途為廠房、坐落土地之面積為90坪（即297.522平方公尺）、總面積為130坪（即429.754平方公尺），99年10月13日之租金行情為每月35,000元。是以本院審酌系爭房屋坐落地區之便利性、商業活動、被告使用現狀、租金行情等事，認為系爭房屋之租金以每月35,000元計算，應屬適當，故原告請求自兩造使用借貸契約終止後即99年11月1日起，至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利35,000元，即屬有據，應予准許；逾此部分，應予駁回。綜上所述，原告依民法第767條、第179條之規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並請求被告自99年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元，為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。