臺灣臺中地方法院 - 99年度訴字第2347號（返還所有物）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　99年度訴字第2347號原　　　告　日華金典國際酒店股份有限公司法定代理人　王俊賢訴訟代理人　柯仲慶周國強李漢中律師複代理人　　彭國瑋被　　　告　林任佑訴訟代理人　李東炫律師追加被告　　吳英蘭上列當事人間請求返還所有物等事件，本院於民國100年5月23日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。請求之基礎事實同一者；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款及第2項分別定有明文。本件原告原僅列系爭房屋之占有人林任佑為被告而提起訴訟，嗣因系爭房屋之買受人吳英蘭到庭證述同意被告林任佑使用該房屋等語，因而於民國100年3月16日追加吳英蘭為被告，本院審酌其請求之基礎事實大致相同，且被告對原告追加吳英蘭為被告並無異議而為言詞辯論（本院卷㈠第209頁筆錄參照），應視為同意原告此部分追加。準此，原告此部分追加，核與民事訴訟法上開規定相符，應予准許，合先敘明。二、又原告另於100年4月25日言詞辯論期日追加其他不當得利訴訟部分，已為被告表示不同意（本院卷㈡第8頁筆錄參照），嗣原告已於100年5月31日具狀撤回此部分追加訴訟，併予敘明。貳、實體部分：一、原告方面：㈠訴之聲明： ⒈被告應將門牌號碼臺中市西區○○○○段00000-000建號，建物座落地號：麻園頭段0000-0000）忠明里22鄰健行路1049號31樓之19房屋、面積44.66平方公尺（按：應為 46.66平方公尺），附屬建物【陽臺】面積11.66平方公尺；共有部分：麻園頭段00000-000建號7,163.24平方公尺【權利範圍】100000分之62；麻園頭段00000-000建號6,637.66平方公尺【權利範圍】100000分之260；麻園頭段00000-000建號2,378.21平方公尺【權利範圍】100000分之299，返還予原告，以及自88年3月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）18,000元。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊第一項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。㈡陳述：被告林任佑於82年8月16日以568萬元向原告之前身即中港晶華股份有限公司購買臺中市○區○○○段14293建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路1049號31樓之19房屋及其坐落基地（原「中港晶華大廈」建案之建築圖所編序號為31樓9 號。房屋總面積為46.66㎡；另附屬建物陽台面積11.66㎡；共有部分包括：同段14335建號建物所有權應有部分10萬分之62、同段14338建號建物所有權應有部分10萬分之260、同段14339建號建物所有權應有部分10萬分之299），嗣被告林任佑支付分期款168萬元，而原告亦於88年3月12日依約交付房屋，嗣原告與被告林任佑、追加被告吳英蘭於88年3月15 日達成轉讓協議，由追加被告吳英蘭概括承受被告林任佑與原告所訂立之上開房、地買賣契約及基於該契約所生之一切權利與義務，並同意原由被告林任佑所為之授權、委託或承諾等，均視同追加被告吳英蘭所為，並對吳英蘭發生效力。嗣中港晶華股份有限公司事後於91年6月4日向經濟部申請更名為中港金典國際酒店股份有限公司獲准；中港金典國際酒店股份有限公司又於95年10月27日與原告日華金典國際酒店股份有限公司簽立特定資產讓與協議書，由中港金典國際酒店股份有限公司將其所有坐落臺中市○區○○路1049號之物業產權讓與原告，並由原告承接中港金典國際酒店股份有限公司之權利、義務(包括本件房地買賣契約之權利義務在內)。又追加被告吳英蘭事後迄未依約給付尾款400萬元，故未完成所有權移轉登記，且經原告多次函催追加被告吳英蘭依約繳納款項，未獲置理後，原告已解除該買賣契約，幾經催告被告林任佑遷離系爭建物，亦未獲置理，為此提起本件訴訟，依民法第767條第1項前段規定請求被告返還上開房屋，並依民法第179條不當得利法律關係，請求被告自88年3月15日起至遷讓房屋之日止，按月返還原告相當於租金之不當得利18,000元等語。㈢對本件爭執要點之理由： ⒈被告占有系爭房屋有無合法權源？此又涉及原告與追加被告吳英蘭間就系爭房屋之買賣契約是否仍有效存在？ ⑴追加被告吳英蘭有遲延給付價金之情形： ①被告援引系爭買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」第1、2、3條之約定，認為被告並無遲延給付價金乙節，並不可採。本件兩造所簽訂之買賣契約第6條第5項第2款約定「甲方有下列情事之一者，乙方得拒絕為本房屋土地產權之移轉2.以銀行貸款給付尾款未完辦貸款手續者，或不辦理貸款未以現金或即期票據繳付尾款者。」等語，依此約定意旨，若有符合該約定之情事，原告本得據以拒絕系爭房屋土地產權之移轉。本件原告與被告林任佑係在82年8月16日簽訂系爭買賣契約，嗣於 88年3月15日由被告將系爭買賣契約之權利義務轉讓與追加被告吳英蘭，此期間本件原告業已依據系爭契約附件2被告所簽署之代辦貸款委託書，通知本件被告林任佑配合辦理貸款事宜，此由本件被告在99年11月18日呈庭之民事答辯狀㈠所附證一內開：「中港晶華暫收款通知書，列印日期87年7月9日，姓名林任佑先生，預收金額：………、土地增值稅、契稅、公證費、印花稅、規費、代書費、貸款火險費」等相關辦理貸款所應繳納之款項可得證明。惟追加被告吳英蘭截至目前為止，仍未依約給付尾款400萬元，故依本件買賣契約第6條第5項第2款之規定，原告本得拒絕給付，並無先為給付之義務甚明。 ②被告以原告在88年3月12日所交付之房屋為陽春屋，並無相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，而因拒絕給付尾款7萬元部分，主張不發生遲延給付問題，並不可採。系爭買賣契約之附件三所示之廚具、冰箱及瓦斯爐等均為附贈，質言之，並非系爭買賣契約之主給付義務或從給付義務之範圍，遑論在實質上或履行上有牽連性，故與「同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行之抗辯。」之意旨不符（最高法院74年度台上字第355號、78年度台上字第14645號及最高法院83年度台上字第1710號民事判決要旨參照），自無主張適用或類推適用同時履行抗辯之餘地，被告所辯，並不可採。 ③被告以系爭房屋有噪音問題，符合物之瑕疵擔保及不完全給付，而援引同時履行抗辯而拒絕給付剩餘價金400萬元，並不可採。蓋臺中市政府環境保護局前於99年12月20日晚上10時14分許，在系爭房屋內測得該房屋所屬社區發出之噪音，「綜合音量」為低頻37.9分貝，「背景音量」為低頻25.8分貝，所得結果「均能音量」為低頻37.9分貝已逾越第二類區經主管機關公告之夜間管制標準30。惟系爭不動產於交屋當時，是否即存有上述噪音之問題，被告並未舉證以實其說，故其援引同時履行抗辯而拒絕給付剩餘價金400萬元，並不可採。 ④被告抗辯系爭房地設定有其他抵押權尚未塗銷，也是援引同時履行抗辯，並不可採。本件原告委請律師於98年12月31日以(98)永嘉字第0980147號函催告追加被告吳英蘭依約繳納否則解除買賣契約，當時被告並未行使同時履行抗辯權，參照最高法院75年台上字第2348號判決意旨「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此項抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。本件被上訴人於受上訴人催告後，如未行使同時履行抗辯權，要難謂上訴人之解除契約不生效力。」故被告事後在本件訴訟繫屬時才又抗辯同時履行，並不可採。 ⑵原告催告給付價金、解除契約之意思表示，是否合法送達被告？已否發生解除契約之效力？ ①原告催告給付價金、解除契約之意思表示，已合法送達被告，其情形如下：第一次，原告委請律師於98年12月31日以(98)永嘉字第0980147號函催告追加被告吳英蘭依約繳納否則解除買賣契約，嗣因逾期招領退回(詳原證6)；第二次，原告再委請律師於99年5月14日以臺北南海郵局第000748號存證信函催告追加被告吳英蘭依約繳納，否則解除買賣契約，亦遭逾期招領退回(詳原證7)；第三次，原告於98年12月31日委請律師以(98)永嘉字第0980148號函催告被告林任佑遷離系爭房屋，然經被告拒收(詳原證8)；第四次，原告再次委請律師於99年5月14日以臺北南海郵局第 000747號存證信函催告被告林任佑遷離系爭房屋，惟同遭被告拒收退回(詳原證9)；第五次，原告於99 年9月8日以臺北南海郵局第001295號存證信函向追加被告吳英蘭所指定之契約地址「臺中市○區○○路190 號2樓」為解除系爭買賣契約之意思表示(詳原證11) ，經追加被告吳英蘭之姐夫林仁政先生於99年9月10 日收受，並副知被告林任佑在案(詳原證12)。 ②上開函文已發生解除契約之效力。蓋「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。」最高法院58年台上字第715號判例參照。再查「甲乙雙方所為之徵詢、洽詢或通知辦理事項均以書面按本約所載之地址掛號付郵為之，甲方地址如有變更應及時以書面通知乙方更正，如甲方拒收或無法送達而致退回者，均以郵局第一次投遞日期視為送達日期。」系爭買賣契約第17條定有明文。故依據該條款，原告催告之通知及解除系爭買賣契約之意思表示，以(98)永嘉字第0980147號函於郵局第一次投遞日期即99年1月4日(詳原證6)合法送達於甲方即追加被告吳英蘭並發生效力。縱認該函未合法送達，則本件催告之通知及解除買賣契約之意思表示至遲於99年9月8日以臺北南海郵局第001295號存證信函送達後達到追加被告吳英蘭之支配範圍，置於被告隨時可了解其內容之客觀之狀態並發生效力。 ⒉原告依民法第179條之規定，請求被告按月給付18,000元之不當得利，有無理由？ ⑴依據系爭房地99年地價稅與99年房屋稅課稅現值計算，請求被告按月給付18,000元之不當得利尚稱合理。況審諸原告前於99年9月24日所附原證10，由原告與訴外人謝維倫簽訂位於系爭土地上29樓，且面積相同之房屋租賃契約書所載每月租金21,000元，較本件原告請求之每月18,000元為高之情形互核以觀，堪認本件原告關此請求洵屬有據，難謂過高。 ⑵被告抗辯時效，顯無理由：又請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定，民法第125條定有明文。因民法第179條不當得利請求權並未就時效有特別之規定，故應適用上開規定，消滅時效為15年。本件被告雖執相關實務見解以辯，主張就相當於租金之不當得利僅有5年時效適用，惟查該實務見解並非無疑。此由民法第126條「租金」無法作廣義解釋包括「使用利益」在內，前者係契約，後者係不當得利，法律效果有別即明。租金之所以設有短期時效規定，本觀諸性質上為定期給付，債權人本可從速請求債務履行。不當得利請求非屬定期之給付，立法目的尚無同一之考量，無法律漏洞可言，類推適用之正當性有待商榷。如依該實務見解，不當得利之時效將不具統一性，將造成法律適用之不安全。故將「租金」文義擴張解釋兼及不當得利之請求權在內，不論直接適用或類推適用法理上皆有值得斟酌之處。二、被告方面：㈠答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊被告願供擔保，請准宣告免假執行。㈡陳述：有關尾款400萬元部分，兩造約定其中393萬元部分，以辦理貸款方式支付；其餘7萬元部分，則約定在交屋時支付。又系爭房屋土地買賣契約書第11條交屋事項約定：「㈡)甲方（即買方）應於乙方（即賣方）通知交屋期限內履行完辦下列事項後始得請求乙方發給交屋憑證點收本房屋:2.依本契約第三條完辦銀行貸款手續及預付貸款利息(不貸款者以現金或即期票據一次付清尾款)」等語；又該買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」第2條亦約定「甲方（指買方）以前條貸得款項清償首揭承購房地未付之價款，並授權乙方（指賣方）於首揭房地完成產權移轉登記即向金融機構申辦貸款，並授權乙方於貸款核撥時逕為領取…」等語，由此可見，該房地之出賣人應先將系爭房地所有權移轉登記予買受人後，就剩餘價金（扣除交屋時所應交付之7萬元）393萬元依代辦貸款委託書之約定向金融機構申辦貸款完成後，再續點交房屋程序，故原告將相關房地所有權移轉登記予被告之前，被告並無遲延給付尾款393萬元之問題。至於交屋時應給付予原告之7萬元部分，因原告當時所交付之房屋並未配備約定之廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等，故被告自得同時履行抗辯而無先給付該7萬元之義務。況且，原告所交付之房屋，因所屬建築大樓之樓頂水塔機械設備裝置問題致發生牆壁劇烈震動、低鳴等問題，經追加被告吳英蘭向原出賣人中港晶華股份有限公司反應後，時任中港晶華股份有限公司電機組的課長與陳副總允諾解決此一問題，並自行暫停續辦有關移轉所有權登記及申辦貸款事宜之後，嗣中港晶華股份有限公司更名為中港金典國際酒店股份有限公司，新經營團隊面對上開問題，亦表示「水塔的避震器不是很理想，回去再研究，會盡快解決」等語，不料，中港金典國際酒店股份有限公司因受到關係企業東帝士集團企業債務波及而負債累累，在95年10月27日將包括本件訴訟標的在內之物業產權讓予原告公司後，原告經營團隊未查明事件始末，未先解決買賣標的物牆壁震動及低鳴問題、且該建物設有其他不相干之抵押權未塗銷、未辦理所有權移轉登記之前，率爾催告被告給付價金、進而表示解除契約等，於與法不合，又相關函件或因拒收及招領逾期等因素遭退件後，未續行合法送達程序，並不發生解除買賣契約之效果。追加被告吳英蘭依兩造間之買賣契約法律關係而受領原告交付之房屋，當然係屬有權占有，而被告林任佑徵得追加被告吳英蘭之同意而使用該房屋，亦非無權占用，原告請求被告返還上開房屋，以及請求被告按月給付18,000元之不當得利，均於法無據。㈢對本件爭執要點之理由： ⒈被告占有系爭房屋有無合法權源？此又涉及追加被告吳英蘭與原告就系爭房屋之買賣契約是否仍有效存在？ ⑴追加被告吳英蘭有無遲延給付價金？ ①被告援引系爭買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」第1、2、3條之約定，認為被告並無遲延給付價金乙節，是否可採？本件房地買賣價金為568萬元，被告林任佑與原出賣人辦理交屋時已付清自備款168萬元，未付價金393萬元則約定由貸款抵付，並已簽署代辦貸款委託書、授權代刻印章、預納印章、土地增值稅、契稅、公證稅、印花稅、代書費、貸款火險費等辦理產權登記及設定抵押權貸款之費用及簽發本票擔保貸款之支付，由此足知，被告已依約履行貸款約定之義務。且參酌系爭買賣契約附件二「代辦貸款委託書」約定內容，可知出賣人應先將系爭房地移轉登記為被告所有，而後由出賣人代理被告，而以被告所有房地為金融機構設立抵押權，辦理貸款及領取所貸金額，原告未先履行移轉所有權之義務，即不得要求被告林任佑與繼受其法律關係之追加被告吳英蘭給付買賣尾款（臺灣高等法院89年度重上字第252號判決意旨參照）。原告舉被證一「中港晶華暫收款通知書」作為已依約通知被告辦理貸款之憑據，顯不符事實，蓋按一般不動產交易實務，預納代辦費用僅為便利將來作業而已，且觀暫收款通知書日期為87年7月9日，與被告在88年3月 12 日交付房屋之時點，相隔近九個月時間，況當時原出賣人尚未移轉所有權，焉能通知答辯人辦理貸款。原告究係何時通知辦理貸款？到何家銀行辦理？代辦銀行戶頭為何？凡此事實，原告具未能舉證，足見原告及其前手均未依約辦理貸款申辦手續甚明。 ②被告以原告在88年3月12日所交付之房屋為陽春屋，並無相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，因而拒絕給付尾款7萬元部分，並不發生遲延給付問題。是否可採？買賣雙方於交屋當時，就廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等價值與交屋款7萬元，協議互相找補，因上開裝修、設備之價值已高出交屋款7萬元，原告尚應退還追加被告吳英蘭差額，至於具體金額，原告應計算上開設備裝修之具體金額，抵沖7萬元後，將差額退還。 ③被告以系爭房屋有噪音問題，符合物之瑕疵擔保及不完全給付，而援引同時履行抗辯而拒絕給付剩餘價金400萬元，是否可採？系爭建物於點交追加被告吳英蘭後，經承攬系爭建物裝潢工程之設計師朱英凱告知，獲悉系爭建物疑因樓頂水塔機械設備裝設因素導致牆壁劇烈震動、低鳴而有危及居住安全與安寧之虞，旋即通知原出賣人上開情事，時任原出賣人中港金華股份有限公司電機組的課長與陳副總允諾將設法修繕解決上開問題，嗣後中港晶華股份有限公司更名為中港金典國際酒店股份有限公司，新經營團隊亦表示「水塔的避震器不是很理想，回去再研究，會盡快解決」。詎料上開建物牆壁震動問題迄已逾10年，原出賣人及原告均未為任何瑕疵補正行為，至今未能解決水塔設置不當所生牆壁震盪及低頻噪音問題，此有臺中市政府環境保護局100 年1 月13日中市環稽第1000001373號函為憑。原告當初因相信出賣人會遵守信諾進行修繕，且相關牆壁震動與低鳴問題之修繕，不會影響被告之室內裝潢，因而繼續相關裝潢工作，原告事後以被告仍繼續裝潢為由，推論當時並無上述瑕疵存在，純屬推測之詞，委無足採。 ④被告抗辯系爭房地設定有其他抵押權尚未塗銷，也是援引同時履行抗辯，是否可採？依被告提出本件房、地謄本顯示，本件買賣標的設有多項抵押，故依民法第349條及同法第353條等規定，買受人得依債務不履行之規定行使其權利。準此，追加被告吳英蘭因系爭房地尚有高達85.72億元鉅額抵押權，在該抵押權未塗銷前，行使同時履行抗辯權，應屬正當權利之行使。 ⑵原告催告給付價金、解除契約之意思表示，是否合法送達被告？已否發生解除契約之效力？ ①追加被告吳英蘭在契約中所填載通訊地址為「臺中市○區○○路190號2樓」，惟原告於98年12月31日及99年5月14日之催告給付價金意思表示書函(參原證六、七)，雖均寄往上開地址，然均為招領逾期。顯然尚未合法送達追加被告吳英蘭。 ②依本件房地買賣契約第17條約定「甲乙雙方所為之徵詢、洽詢或通知辦理事項均以書面按本約所載地址掛號付郵為之，甲方地址如有變更應及時以書面通知乙方更正，如甲方拒收或無法送達而至退回者，均以郵局第一次投遞日期視為送達日期」，而被告林任佑在相關契約中所填載通訊地址均為「臺中市○區○○里○鄰○○路一段415號」然而，原告於98年12月31 日及99年5月14日之催告給付價金意思表示信函（參原證八、九），竟均未按上址送達，且未經被告林任佑收受，顯然未合法通知被告。 ②綜上所述，原告所為催告給付價金未合法送達，解除契約意思表示，不符上開法條規定，不生解除契約效力。 ⒉原告依民法第179條之規定，請求被告按月給付18,000元之不當得利，有無理由？ ⑴城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條定有明文。本件原告請求被告返還相當於租金之不當得利，逾上開規定部分，為無理由。況且，系爭建物因牆壁震動、低鳴等問題，不僅擾人安寧且有安全疑慮，常人根本無法居住於內，被告並未自行居住或出租他人使用，原告僅舉一同棟大樓內其他屋況正常且附有傢俱、裝潢等設施之建物租賃契約，據為要求被告每月返還相當於租金18,000元之利益，顯然遷強。 ⑵又租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。易言之，該他人之返還利益請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年，此有最高法院49年台上字第1730 號判例及65年度第5次民庭庭推總會議決定(二)、66年度第7次民庭庭推總會議決議(一)、95年度第17次民事庭會議決議意旨可稽。三、本院會同兩造協議簡化作成本件爭執、不爭執事項如下（本院卷㈡第8至10頁筆錄參照）：㈠原告係依據民法第767條規定，請求被告返還房屋。又依據民法第179條不當得利法律關係，請求被告按月給付18,000 元。㈡兩造同意下列事實為真正，法院得逕採為判決之基礎： ⒈被告林任佑於82年8月16日與原告之前身即中港晶華股份有限公司訂立買賣契約(如原證2所示)，由被告林任佑以568萬元購買座落臺中市○區○○○段9-1、9-25、17-5、17-6、17-7、17-18等地號土地上之「中港晶華大廈31樓9 號（指建築圖之原編序號）」建物及其坐落基地，原告依約應交付之上述房屋須備有相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等物品。又上述建物取得使用執照後，其門牌號碼為臺中市○區○○里○○鄰○○路1049號31樓之19房屋【即臺中市○區○○○段14293建號，面積44.66平方公尺。並含附屬建物陽台11.66平方公尺，共有部分包括：麻園頭段00000-000建號7,163.24平方公尺（權利範圍62/100000）；麻園頭段00000-000建號6,637.66平方公尺（權利範圍260/100000）；麻園頭段00000-000建號2,378.21平方公尺（權利範圍299/100000）】。 ⒉被告林任佑事後已依分期給付價金之約定，給付原告168 萬元。原告則於88年3月12日將上開房屋(為陽春屋，並無相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等)點交予被告林任佑。 ⒊嗣原告與被告林任佑、追加被告吳英蘭又於88年3月15日達成協議，由被告林任佑將系爭房地買賣契約之權利、義務均轉讓予追加被告吳英蘭概括承受。並同意由被告林任佑所為之授權、委託或承諾等，均視為追加被告吳英蘭所為，對於追加被告吳英蘭發生效力。 ⒋中港晶華股份有限公司事後於91年6月4日向經濟部申請更名為中港金典國際酒店股份有限公司獲准；嗣中港金典國際酒店股份有限公司又於95年10月27日與原告日華金典國際酒店股份有限公司簽立特定資產讓與協議書，由中港金典國際酒店股份有限公司將其所有坐落台中市○區○○路1049號之物業產權讓與原告，由原告承接中港金典國際酒店股份有限公司之權利、義務(包括本件房地買賣契約之權利義務在內)。 ⒌被告迄本件訴訟繫屬時，均未給付買賣剩餘價金400萬元。其中393萬元部分，買賣雙方約定以代辦貸款方式支付價金，其餘7萬元部分，則約定在交屋時支付。 ⒍原告曾委任律師分別於98年12月31日、99年5月14日函催追加被告吳英蘭給付價金，但均因招領逾期而被退回。原證6、7之文書為真正。 ⒎原告亦曾委任律師分別於98年12月31日、99年5月14日函催被告林任佑遷出系爭房屋，但均因招領逾期而被退回。原證8、9之文書為真正。 ⒏原告又於99年9月8日以台北南海郵局第001295號存證信函表示解除契約，向追加被告吳英蘭所指定之契約地址「臺中市○區○○路190號2樓」送達，副本並送予被告林任佑。被告林任佑是在99年9月9日；追加被告吳英蘭是在99年9月10日收到該存證信函。 ⒐臺中市政府環境保護局於99年12月20日晚上10時14分許，在系爭房屋內測得該房屋所屬社區發出之噪音，其中「綜合音量」為低頻37.9分貝、「背景音量」為低頻25.8分貝，所得結果「均能音量」為低頻37.9分貝，已逾越第二類區經主管機關公告之夜間管制標準30分貝。被證4為真正。 ⒑系爭房屋目前供被告林任佑使用中；而追加被告吳英蘭同意被告林任佑使用該房屋。㈢本件爭執要點在於： ⒈被告占有系爭房屋有無合法權源？此又涉及追加被告吳英蘭與原告就系爭房屋之買賣契約是否仍有效存在？ ⑴追加被告吳英蘭有無遲延給付價金？此又涉及下列四項問題： ①被告援引系爭買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」第1、2、3條之約定，認為被告並無遲延給付價金乙節，是否可採？ ②被告以原告在88年3月12日所交付之房屋為陽春屋，並無相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，而因拒絕給付尾款7萬元部分，並不發生遲延給付問題。是否可採？ ③被告以系爭房屋有噪音問題，符合物之瑕疵擔保及不完全給付，而援引同時履行抗辯而拒絕給付剩餘價金400萬元，是否可採？ ④被告抗辯系爭房地設定有其他抵押權尚未塗銷，也是援引同時履行抗辯，是否可採？ ⑵原告催告給付價金、解除契約之意思表示，是否合法送達被告？已否發生解除契約之效力？ ⒉原告依民法第179條之規定，請求被告按月給付18,000元之不當得利，有無理由？ ⑴原告請求不當得利之金額，是否符合土地法第97條規定？ ⑵被告抗辯時效，有無理由？四、茲就上述兩造爭執要點，說明本院得心證之理由如下：㈠本院會同兩造於100年4月25日言詞辯論期日協議簡化作成上述爭執、不爭執事項後，隨即曉諭兩造就相關爭執要點應遵期提出己方完整之理由書狀（本院卷㈡第10頁筆錄參照）。嗣原告則於100年5月9日提出民事爭點整理狀㈡（本院卷㈡第114頁以下）；而被告亦於同日提出民事爭點整理狀㈦（本院卷㈡第17頁以下），以上書狀分別為兩造針對本件爭執要點之完整理由說明。易言之，法院對於相關事項之判斷，只須針對該書狀所記載理由，說明何者可採、何者不可採等情，已據兩造陳明在卷（本院卷㈡第133頁筆錄參照），先予敘明。㈡原告依據民法第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」之規定，請求被告返還臺中市○區○○○段14293建號建物即門牌號碼為臺中市○區○ ○路1049號31樓之19房屋（樓層面積46.66㎡。並含附屬建物陽台面積11.66㎡，共有部分包括：麻園頭段14335建號建物、面積7,163.24㎡、權利範圍10萬分之62；麻園頭段14338建號建物、面積6,637.66平方公尺、權利範圍10萬分之260；麻園頭段14339建號建物、面積2,378.21㎡、權利範圍10 萬分之299，詳如本院卷㈠第57頁建物謄本所示），被告則以有權占用該房屋為由抗辯。其間爭執，涉及原告以被告林任佑及追加被告吳英蘭在訂立上開房地買賣契約書、轉讓協議書（本院卷㈠第11至38頁、第43、44頁參照）後有遲延給付價金情形而表示解除契約，能否發生解除契約之效力。㈢本件買賣契約之當事人就買方尚未給付之價金400萬元，約定：其中393萬元以代辦貸款方式支付價金；其餘7萬元部分則於交屋時支付等情，為兩造所不爭執，詳如上開不爭執事項第5項所示。㈣被告援引系爭買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」約定抗辯未遲延給付價金部分：原告主張與被告林任佑訂立系爭房地買賣契約書後，已依該買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」之約定（本院卷㈠第29至30頁參照），通知被告林任佑配合辦理貸款事宜，惟被告林任佑事後並未配合辦理相關貸款，因而，依據契約第6 條第5項第2款之約定（本院卷㈠第17頁參照），原告自得拒絕將該出售之房、地所有權移轉登記予被告等語，並引用被證一「暫收款通知單」（本院卷㈠第133頁參照）作為通知被告林任佑配合辦理貸款事宜之憑據，惟已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：上述被證一「暫收款通知單」內載水電費、印章費、土地增值稅、管理基金、契稅、公證費、印花稅、規費、代書費、預收管理費、書狀費等金額共16萬元，並由業務部之「杜昌柏」簽收受票號為AL0000000、 88年3月31日到期之支票等情，可見，被告對於該等款項，業以相關支票繳納，故該「暫收款通知單」，尚難據為被告林任佑不配合辦理相關貸款之憑據。且觀系爭房地買賣契約書第3條第3項第2款約定「關於覓定前揭預定貸款之貸款機構與一切手續，甲方（指買受人）同意委託乙方（指出賣人）全權辦理，並簽立『代辦貸款委託書』（如附件二），依乙方通知之日期按貸款機構之規定配合辦妥一切手續…」等語（本院卷㈠第14頁參照），可見，對於本件房地買賣契約之相關393萬元貸款事宜，係由買受人事先簽署「代辦貸款委託書」後，授權居於出賣人地位之原告全權辦理，買受人只須依原告之通知後，按貸款機構配合辦理相關貸款手續即可。而本件原告主張被告林任佑經通知後不配合辦理貸款等語，非但已為被告所否認，且原告對於被告所質問：如真有通知配合辦理貸款，則通知貸款時間、貸款之金融機構為誰以及代辦銀行戶頭等情，迄未有所回應，原告既不能說明究竟通知被告林任佑在何時、配合向哪家金融機構辦理貸款等相關辦理貸款細節，復未舉出其他確切之證據以實其說，其此部分主張自難採信。又觀看本件房地買賣契約書之附件二「代辦貸款委託書」第1條約定「甲方（指買受人）委託乙方（指出賣人、即原告）向乙方指定之金融機構申請抵押貸款計新台幣零仟參佰玖拾參萬元整…」等語，又該委託書第2條約定「甲方以前條貸得款項清償首揭承購房地未付之價款，並授權乙方於首揭房地完成產權移轉登記即向金融機構申辦貸款，並授權乙方於貸款核撥時逕為領取…」等語（本院卷㈠第29頁參照），準此以觀，則原告應先將本件房、地所有權移轉登記予買受人所有之後，始有權要求買受人配合向金融機構辦理相關貸款，該代辦貸款委託書所約定之文義甚明。故倘若原告真曾通知被告林任佑或追加被告吳英蘭配合向金融機構辦理貸款，衡情，原告至少必須已經備妥擬將出售之房、地所有權移轉登記予買受人所有之相關文件（應已填寫完整之內容與簽署用印等等），惟原告迄未能提出任何預擬移轉所有權登記之相關文件，由此益加印證原告並未依契約相關約定，將出售之房、地所有權移轉登記予買受人所有，並預先覓妥預定貸款之金融機構與一切手續後通知買受人配合辦理貸款，其空言買受人不配合向金融機構辦理貸款，尚不足採。因此，本件房、地買賣契約之買受人雖迄未給付買賣尾款393萬元，要屬不可歸責於買受人之事由，買受人尚不負遲延給付該部分價金393萬元之義務。㈤被告以原告在88年3月12日所交付之房屋為陽春屋，缺乏所約定之廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，而因拒絕給付尾款7萬元部分：兩造就本件買賣尾款7萬元部分，約定在交屋時支付等情，已如前述。而原告在88年3月12日將上開房屋點交予被告林任佑時，該屋內缺乏契約所約定之廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，為兩造所不爭執，堪認屬實。上開缺乏之廚具等設備，縱當事人係在房地買賣契約書之附件三「建材設備說明書」中作約定，且其中一部分設備更記載為贈品，然而，兩造訂立買賣契約時既已有約定，該等物品已成為本件房地買賣契約之一部分，原告所交付之房屋自然必須包括上述廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，始符合契約本旨。且參酌社會一般情況，上開廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，其價值總合恐不低於在交屋時所應交付之尾款7萬元，故買受人因原告未依約交付該廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，援引同時履行抗辯而拒不給付尾款7萬元，尚屬相當，並無不當。因此，在原告交付相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備前，買受人雖未給付原告買賣之交屋尾款7萬元，仍屬於不可歸責於買受人之事由，買受人自無庸負遲延給付該7 萬元之責任。㈥被告依物之瑕疵擔保及不完全給付規定，援引同時履行抗辯而拒絕給付買賣尾款400萬元部分：按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，是買受人在出賣人依民法第364 條或第226條等規定，補正為完全給付或賠償債務不履行損害之前，非不得依同法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金。被告抗辯原告所交付之上開房屋有牆壁震動、低鳴等噪音問題，雖為原告所否認，並主張被告事後提出臺中市政府環境保護局在100年1月13日檢測結果，不得作為該房屋在88年3月12日交屋時有瑕疵或不完全給付之證明等語。惟查：證人即被告在88年3月12日受領上開房屋後所委託裝潢該屋之業者朱英凱於本院100年5月23日言詞辯論期日證述「（問：臺中市○區○○路1049號31樓之19號房屋在88年間有無委託你幫他們作裝潢？）有。」、「（問：裝潢的期間，有沒有發現噪音或是其他的問題？）有，那時剛剛交屋，那棟房屋是東帝士所蓋的，我當時裝潢時，師傅有告訴我有聽到翁翁翁的聲音，我自己也有聽到，後來我有跟被告二人反應，被告二人有到場瞭解，那時建商的工地主任杜先生也有來瞭解，他也有感受到，經過瞭解是頂樓冷氣水塔運轉產生的震動與低頻噪音的問題，當時東帝士總公司也想要解決此問題，所以有派人來解決。」、「（問：裝潢期間大約有多久？）大約有二個月。」、「（問：裝潢完成時，震動與低頻噪音問題是否解決？）還沒有解決。那種低頻會讓人不舒服，被告吳英蘭也表示會頭暈，想要趕快離開。當時的師傅也有此表示。」、「（問：在本件案件之前有無遇過此類情形？）沒有遇過，所以印象很深刻。」、「（問：那時候而言，你對於水塔設備有無認識或瞭解？）我只知道頂樓就是冷卻水塔的位置，只知道上樓看到沒有運轉時就沒有此問題，建設公司當時應該也沒有想到為何會有此問題。我當時聽到那種噪音也覺得不舒服。」、「（問：除了剛剛請求總公司來看，有無其他專業機關進行測量？）建商好像有請其他公司測量，但是是不是專業公司我不知道。」等語（本院卷㈡第134至第135頁筆錄參照）。由此可見，被告林任佑在88年3月12日自原告受領上開房屋後，於88年間委託證人朱英凱裝潢上開房屋時，該房屋所屬大樓之頂樓水塔設備啟動後，將導致連接之牆壁震動、低鳴而產令人不適、想逃離之噪音問題，即已存在。又臺中市政府環境保護局於99年12月20日晚間10時14分，以儀器測量臺中市○區○○路1049號31樓19室低頻噪音結果，其中「綜合音量」為低頻 37.9分貝、「背景音量」為低頻25.8分貝，所得結果「均能音量」為低頻37.9分貝，已逾越第二類區經主管機關公告之夜間管制標準30分貝等情，亦為兩造所不爭執，並有被告提出之該局100年1月13日中市環稽字第1000001373號函在卷足憑（本院卷㈠第171頁參照），堪認屬實。本院審酌本件買賣之房屋，在88年及99年間均有出現低頻噪音問題，並無間斷，因而認為被告抗辯該屋在原告交付初始即已存在上開噪音問題，應堪採信。又該噪音現象既已超出主管機關公告管制之標準，已不符合法令，且讓人產生不適而想逃離，顯不適合居住、使用，已有減少該屋通常之效用，居於出賣人地位之原告，自難免其所負物之瑕疵擔保、與不完全給付之責任。故依上開法條規定與說明，買受人自得於原告依民法第364條或第226條等規定，補正瑕疵或賠償債務不履行之損害前，依同法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權而拒絕給付尾款400萬元。㈦承上所述，被告林任佑於82年8月16日以568萬元向原告（原告之前身即中港晶華股份有限公司）購買系爭房屋及坐落基地之後，被告林任佑已支付分期款168萬元，原告亦於88年3月12日依約交付房屋，嗣原告與被告林任佑、追加被告吳英蘭於88年3月15日達成轉讓協議，由追加被告吳英蘭概括承受被告林任佑與原告所訂立之上開房、地買賣契約及基於該契約所生之一切權利與義務。買賣雙方就尾款400萬元部分約定：其中393萬元以代辦貸款方式支付價金；其餘7萬元部分則於交屋時支付。被告林任佑與追加被告吳英蘭雖迄未給付買賣尾款400萬元，或因原告迄未將出售之房、地所有權移轉登記予買受人，並預先覓妥預定貸款之金融機構與一切手續後通知買受人配合辦理貸款，或因原告所交付之房屋，欠缺契約所約定應交付之廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，甚且，原告所交付之房屋，其所屬大樓之頂樓水塔設備啟動後將導致連接之牆壁震動、低鳴而產生令人不適、想逃離之噪音問題，居於出賣人地位之原告應負物之瑕疵擔保與不完全給付責任，原告迄未補正相關瑕疵或賠償不完全給付損害，追加被告吳英蘭自得援引同時履行抗辯而拒絕給付尾款400萬元，並不負遲延給付價金之責任。故原告事後徒以被告遲延給付價金為由或催告或表示解除契約，其相關意思表示縱已合法送達追加被告吳英蘭，仍不發生解除買賣契約之效力，原告與追加被告吳英蘭就本件房地買賣契約法律關係並不受影響，依然存在。故追加被告吳英蘭依據與原告間之買賣契約法律關係而占有系爭房屋，而被告林任佑徵得追加被告吳英蘭之同意而使用該房屋，均屬有權占有、使用，並不發生不當得利問題。從而，原告依據民法第767條第1項前段之規定，請求被告林任佑與追加被告吳英蘭返還該房屋，以及依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告自88年3月15日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元，均屬無稽，不應准許。又原告之訴既無理由而應予以駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本院就被告林任佑、追加被告吳英蘭有無遲延給付買賣價金，暨原告得否據以解除契約其間之房地買賣契約等爭執事項獲得心證之後，已足以就本件訴訟作成終局判決。兩造其餘爭執要點之攻防或立證，對於本件判決結果已不生影響，爰無庸再一一論斷，附此敘明。參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 100 年 6 月 16 日民事第四庭法官王永春正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 6 月 16 日書記官趙振燕

臺灣臺中地方法院99年度訴字第2347號

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