臺灣臺中地方法院99年度訴字第744號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第744號

原告

探索不動產經紀有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

莊慶洲律師

被告

丙○○

上列當事人間請求給付報酬事件，於民國99年8月5日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

(一)原告起訴主張被告於民國 (下同)98 年10月13日與原告就被告所有坐落台中市○區○○段413地號土地，及其上建物即門牌號碼台中市○區○○○街87號房屋 (下稱系爭房地)簽訂專任委託銷售契約 (下稱系爭契約)，雙方約定委託期間至99年1月13日，嗣被告於委託期間即98年12月7日擅自將系爭房地轉讓他人，被告已構成違約情事，爰依系爭契約第12條第1項規定：「委託期間內，甲方 (即被告，下同)自行將委託買賣標的物出售或另行委託第3者仲介或片面終止本契約者，甲方應給付委託總價4%與乙方 (即原告，下同)，而被告委託總價為新台幣 (下同)1800萬元，即應給付服務報酬720000元。爰依兩造簽訂系爭契約法律關係請求被告給付服務報酬等情，並聲明：1、被告應給付原告720000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2、願供擔保請准宣告假執行。

(二)對被告抗辯之陳述：

1、原告否認系爭契約為定型化契約，因為就契約之總價金、銷售期間之長短，雙方都是可以磋商的，經雙方合意而簽約。又系爭契約全部條文僅有19條，依被告之智識程度，應有足夠能力理解契約內容，而且與被告接洽之業務員甲○○確有告知系爭契約為專任委託銷售契約書，被告同意後才簽字，被告不能因急於將系爭房地脫手而不負契約責任。

2、證人丁○○與被告間有僱傭關係，其立場偏袒，證言不可採，而且依證人丁○○之證言，亦無法證明原告之業務員甲○○有何詐欺情事，反而證明被告自始即知悉有違約情事。

3、原告認為被告本身有資金壓力，急於將系爭房地脫手，故甘冒違約之風險而與原告簽訂系爭專任委託契約書。

二、被告方面：

(一)被告因房貸壓力沈重，財力吃緊，急需將系爭房地變賣，遂於98年9月9日與信義房屋簽訂委託銷售契約書，被告為使系爭房屋早日變賣，急需更多銷售管道，亦委託惠雙房屋及友人陳先生等人協尋適合買主，故於98年10月13日，原告之業務員甲○○到被告經營之餐廳，洽談與其簽訂系爭契約，專任委託原告銷售時，被告立即拒絕，因被告有財務之急迫性，除非有立即可簽買賣契約之買家，被告絕不願與被告簽立系爭契約，藉此限縮被告早日將系爭房地出售之管道，且簽約時被告即已告知甲○○，先前已與信義房屋簽訂一般委託銷售契約書，詎甲○○為促使被告與其簽訂系爭契約，竟施用詐術向被告誆稱簽此契約只是給公司交代，系爭契約之內容與其他仲介公司之委託銷售契約書一樣，簽約後，信義房屋、惠雙房屋及友人陳先生等均可銷售系爭房地，對於被告先前與信義房屋簽訂之委託銷售契約書不生影響。因被告不具備不動產專業知識，先前已與信義房屋簽訂一般委託銷售契約書，若再與原告簽訂系爭契約，無異被告於98年10月13日簽約時即已違反系爭契約第12條第1項規定，依一般經驗法則，何人願意簽訂1個簽立即違約之契約？況被告基於信任原告之業務員甲○○為不動產專業經紀人員，在勸說下與原告簽訂系爭契約，而簽約當時甲○○並未依消費者保護法第11條之1規定給予30日以內之契約審閱期，被告對系爭契約之內容根本不瞭解，可見甲○○係施用詐術使被告陷於錯誤而與原告簽約，被告亦得依民法第93條規定撤銷受詐欺而為之意思表示，且系爭契約為定型化契約，違反消費者保護法第11條之1規定，該定型化契約條款自不構成契約內容，對被告自不生效力。

(二)消費者保護法第11條之1規定給予契約審閱期之立法，乃在保護消費者於簽約前有充分之時間瞭解定型化契約內容，則企業經營者是否已提供消費者合理之契約審閱期，應以消費者實際有無獲得合理審閱期間為斷，尚非專以在定型化契約簽名為準，故企業經營者不得以當事人於聲明欄簽名即認符合消費者保護法第11條之1規定，仍應舉證證明當事人於簽約前已充分瞭解定型化契約條款 (參見最高法院98年度台上字第1678號判決意旨)，故被告雖在系爭契約之契約審閱期間之聲明事項簽名，然原告實際上並未給予被告合理之契約審閱期，故該定型化契約條款即不構成契約之內容，而系爭契約第12條罰則之規定顯非個別磋商之條款，而係定型化契約條款，原告自不得主張被告違約而請求服務報酬。

(三)兩造簽訂系爭契約前早已與信義房屋簽訂不動產委託銷售契約書，故兩造簽訂之系爭契約應為一般委託，而非專任委託，否則被告無異於簽約時即構成違約？況被告自始認定與原告簽訂者為一般委託，而原告之業務員甲○○竟向被告欺騙所簽訂之契約僅係向公司交代，非為專任委託，不影響被告另行委託他人銷售系爭房地。詎原告事後起訴主張系爭契約為專任委託，原告之業務員甲○○顯以詐欺手段使被告陷於錯誤而為意思表示，故被告依民法第92條規定撤銷受詐欺之意思表示，則兩造間簽訂之系爭契約即溯及不存在，原告請求被告給付服務報酬為無理由。

(四)系爭契約除買賣標的物、價格及期間是由兩造個別磋商而以手寫方式記載外，其餘約定條款均係原告與不特定消費者訂立同類契約之用，而預先擬定之契約條款，自屬定型化契約無誤，即有消費者保護法審閱期間之適用。若原告主張系爭契約係兩造個別磋商之契約，何以系爭契約最上方註明已行使審閱期之聲明事項，並使被告簽名於聲明欄，使形式上符合消費者保護法之規定？可見原告早已認知系爭契約為定型化契約甚明。

(五)系爭契約之原委，乃原告先在被告之信箱投遞廣告單後，被告始聯絡原告為仲介，原告再前往查看系爭房地，始在被告經營之餐廳簽約，故被告對原告公司既不瞭解，如何可能與原告簽訂專任委託，而且被告為銷售系爭房地已委託諸多管道進行，當時原告對如何銷售系爭房地並未提出特別之條件吸引被告簽訂專任委託，被告自無獨厚原告簽訂專任委託之理，若原告主張兩造間就簽訂系爭契約具有專任委託之合意，原告應就該「合意」之存在負舉證責任，否則不能僅憑書面之記載推論被告有簽訂專任委託之合意。

(六)並聲明：1、如主文所示。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)兩造於98年10月13日就系爭房地簽訂委託銷售契約，雙方約定委託期間至99年1月13日止，委託銷售總價為1800萬元。

(二)被告未經由原告仲介於98年12月7日將系爭房地出售予第3人，並於98年12月24日辦妥所有權移轉登記。

四、兩造爭執事項：

(一)系爭契約是否為定型化契約條款？

(二)原告是否違反消費者保護法第11條之1規定？若是，系爭契約第12條是否不構成契約內容而視為不存在？

(三)被告抗辯稱受詐欺而與原告簽訂系爭契約，並依民法第92條規定撤銷受詐欺之意思表示，是否有據？

五、法院之判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求(參見最高法院20年上字第2466號判例意旨)。經查：

(一)消費者保護法第2條第1款規定：「消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。」第2款規定：「企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」第3款規定：「消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」第7款規定：「定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」第8款規定：「個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。」第9款規定：「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。」就兩造簽訂系爭契約而言，原告為不動產經紀業者，係以提供不動產買賣仲介服務為營業者，而被告屬以消費為目的而接受服務者，故原告應為消費者保護法第2條第2款之企業經營者，被告即為同條第1款之消費者，兩造間就系爭契約具有同條第3款之消費關係，本件訴訟即有消費者保護法之適用。又依原告提出兩造簽訂之系爭契約內容觀之，除第1條「買賣標的範圍」、第2條「委託銷售價格」、第3條「委託銷售期間」、第4條「付款方式」及第13條「廣告張貼」係以手寫或勾選方式經兩造磋商合意之「個別磋商條款」 (同法第2條第8款)外，其餘15個條文均為原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定且以印刷方式之契約條款，在客觀上一般消費者無法就上開預先擬定且以印刷方式之契約條款與原告進行磋商及變更，上開消費者無法進行磋商及變更之契約條款即屬同法第2條第7款之定型化契約條款甚明，而系爭契約復以定型化契約條款為契約主要內容之一，系爭契約當然屬於定型化契約。原告徒以系爭契約之總價金及銷售期間之長短等係經雙方磋商合意後簽訂，據此否認系爭契約為定型化契約，自為本院所不採。

(二)又消費者保護法第11條之1第1款、第2款規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容(第1項)。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容(第2項)。」另違反定型化契約審閱期間規定之效力，依同法第11條之1 規定，原則上不構成契約之內容，惟消費者依同條第2項但書規定尚得主張該條款仍構成契約之內容，故非當然無效。本件被告抗辯稱依其與原告業務員甲○○間之合意，系爭契約為一般委託，簽約前已告知甲○○另行委託信義房屋、惠雙房屋及友人陳先生等仲介尋求買主，且甲○○並未告知或說明系爭契約之條文等內容，違反定型化契約審閱期間之規定，系爭契約第12條違約罰則之規定應不構成契約之內容乙節，雖為原告所否認，並稱依被告之智識程度，應有足夠能力理解契約內容，且甲○○確有告知系爭契約為專任委託銷售契約書，被告同意後才簽字云云，然查：

1、依原告主張系爭契約第12條第1款違約罰則規定：「委託期間內，甲方自行將委託買賣標的物出售『或』另行委託第3者仲介『或』片面終止本契約者，甲方應給付委託總價4%與乙方」，亦即被告於委託原告銷售期間 (98年10月13日至99年1月13日)若有「自行將委託買賣標的物出售」、「另行委託第3者仲介」或「片面終止本契約」等3種情形之一者，被告即應給付委託總價4%之服務報酬予原告，可見依系爭契約第12條第1款之規定，原告不但限制被告不得「自行將委託買賣標的物出售」，亦限制被告不得「另行委託第3者仲介」，若有違反其中1項規定，被告即構成違約，而被告抗辯稱其在簽約前已告知甲○○另行委託信義房屋、惠雙房屋及友人陳先生等仲介尋求買主乙節，已據證人甲○○於99年8月5日言詞辯論期日到庭證述明確(參見該日言詞辯論筆錄第2頁)，再參照被告提出其與訴外人信義房屋簽訂買賣仲介專任書及內容更改附表之記載，專任委託期間為98年9月9日至98年10月9日，於98年10月10日更改為一般委託，期間延展至98年12月31日，則兩造於98年10月13日簽訂系爭契約時，被告與訴外人信義房屋之一般委託銷售契約仍在有效期間內，倘如原告主張兩造就系爭契約具有專任委託之合意屬實，因原告已限制被告不得「另行委託第3者仲介」，而被告復委託訴外人信義房屋仲介在前，已如前述，則被告於98年10月13日與原告簽約時，豈非即已違反系爭契約第12條第1款之規定，原告毋庸為任何之仲介行為，即可坐收委託總價4%之服務報酬？從而被告既能同時以多種管道委託他人協助銷售系爭房屋，其顯非毫無智識經驗、至愚之人，其主觀上自不可能與原告簽訂一簽約即構成違約之專任委託銷售契約，故原告主張兩造間就系爭契約具有「專任委託」之合意云云，即屬無憑。

2、另被告抗辯稱兩造於簽約前，原告並未交付系爭契約條款供被告審閱，亦未告知或說明契約條款相關內容乙節，固為原告所否認，而本院依職權於99年8月5日言詞辯論期日訊問證人即原告公司業務員甲○○，經到庭結證稱：「被告曾來公司找我，我有跟他解釋過，他說還要考慮，後來我才去他公司找他簽約」 (問：98年10月13日簽約之前，你有無提供契約書給被告看過？)、「沒有」 (問：你跟他解釋過契約，有無將空白之契約書讓他帶回去自行閱讀？)等語在卷，可見兩造於簽訂系爭契約前，證人甲○○並未交付空白契約書讓被告帶回自行閱讀，則原告是否已確實踐行消費者保護法第11條之1規定給予消費者合理之契約審閱期，已有疑問？再參照兩造就系爭契約是否為「專任委託」乙事之爭執，本院依被告聲請於99年7月6日言詞辯論期日訊問證人即被告之員工丁○○，經到庭具結後證稱：「當天下午1時多，有1位小姐與被告談賣房子的事情，我有聽到那位小姐一直要求被告簽合約，被告說不可能簽給她，因為已委託信義房屋賣了，而被告賣房子，我們全部員工都知道，他也有委託我們幫他賣房子。後來被告同意簽約，因為那位小姐說要給公司1個交代，被告簽完約後，合約就放在櫃台，那位小姐就離開」等語屬實 (參見該日言詞辯論筆錄第2─3頁)，足見被告在簽訂系爭契約前，其明知系爭房地已委託信義房屋銷售，故一直拒絕與原告簽訂「專任委託」契約，才會如證人丁○○證述：「不可能簽給她」乙語，直到證人甲○○表示簽約祇是要給公司1個交代而已，被告在認知系爭契約與信義房屋之契約均為「一般委託」之情況始同意簽訂系爭契約，從而依證人丁○○之證言，被告在與證人甲○○簽約前，雙方討論之重點在於被告是否同意簽訂系爭契約，且簽完約後證人甲○○隨即離去，故證人甲○○在客觀上自不可能向被告說明或解釋系爭契約相關條文內容，其於99年8月5日言詞辯論期日到庭結證稱曾向被告說明或解釋系爭契約相關條文內容云云，即與事實不符，委無可採。

3、至被告雖在系爭契約之聲明事項「若你已行使前條契約審閱權或已了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請簽署本契約」欄簽名其上，然依最高法院98年度台上字第1678號判決意旨，即使消費者在契約書審閱聲明欄簽名，但實際上於簽約前並未攜回契約書審閱者，法院不得以消費者於該聲明欄簽名即認符合消費者保護法第11條之1第1項之規定，仍應由企業經營者舉證證明消費者於簽約前確已充分了解定型化契約條款，故基於同一法律上理由，被告既否認原告曾依消費者保護法第11條之1第1項規定給予合理之契約審閱期，自應由企業經營者之原告舉證證明消費者之被告於簽約前確已充分了解定型化契約條款，但原告僅泛稱「依被告之智識程度，應有足夠能力理解契約內容」云云，並未進一步舉證以實其說，且依前述，兩造簽訂系爭契約前，原告之業務員既未實際說明及解釋系爭契約之條文內容讓被告知悉，亦未事前提供空白契約書條文予被告帶回自行閱讀，則被告自不可能理解系爭契約之內容，即使系爭契約之全部條文僅19條，但系爭契約之字體極為細小，若非眼力極佳之人，恐需借助放大鏡輔助始能閱讀，尤其被告並非具有法律或不動產經紀專業智識之人，在欠缺專業人士說明或解釋之情況，是否能全部理解系爭契約全部內容，猶有疑問？據此可知，原告顯然未依消費者保護法第11條之1第1項規定給予被告合理之契約審閱期 (如系爭契約聲明欄記載至少3日以上)，被告自得依同條第2項規定主張定型化契約條款即系爭契約第12條違約罰則規定不構成契約之內容甚明。

六、綜上所述，兩造簽訂系爭契約前，原告既未訂至少3日之期間交付空白契約書條款讓被告攜回自行閱讀，亦未向被告充分說明及解釋系爭契約相關條文內容，顯然違反消費者保護法第11條之1第1項給予消費者合理之契約審閱期規定，被告自得依同條第2項主張系爭契約第12條違約罰則規定不構成契約之內容，則原告依據系爭契約第12條規定請求被告給付服務報酬720000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請無所附麗，併駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法 (如被告抗辯依民法第92條規定撤銷受詐欺之意思表示等)及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

八、本件訴訟費用包括第一審裁判費7820元及第一審證人日旅費1100元 (原告支付500元、被告支付600元)，共計8920元，而本件訴訟既為原告全部敗訴之判決，爰諭知全部訴訟費用由原告負擔。

九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。