臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決

被告應給付原告新臺幣陸萬伍仟元，及自民國一百年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得為假執行。爭執事項及理由要領

一、兩造之主張：

㈠原告起訴主張：被告於民國100年7月28日委託原告居間仲介賣方夏如萱就坐落臺中市北屯區○○○街221號7樓之建物及其所屬土地（下稱系爭不動產），以新臺幣（下同）3,250,000萬元達成合意，並簽立買賣契約，雙方約定由被告支付原告仲介費65,000元，此有雙方所書立之仲介服務費同意書，然上開不動產業已點交完畢，經催促被告繳納款項，被告均拒絕給付，故依據兩造間之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告65,000元，及自100年7月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡被告則以：其係於100年6月4日透過原告於報上刊載之廣告，記載：「水湳經貿3房車位，總價365萬、建坪36坪」，得系爭不動產有出售之意，因而由原告居間與訴外人夏如萱洽談買受系爭不動產事宜，惟被告迄至100年7月28日與訴外人夏如萱簽訂買賣契約為止，原告及其所屬業務員均未誠實告知系爭建物實際坪數僅35.78坪，足見原告刊登廣告內容明顯不實，核與現今不動產買賣實務，均以建物每坪單價推估不動產價值，原告未據實告知建物坪數，已然違反對於委託人之義務，自會影響被告對於系爭不動產價值評估之正確性，是不得向被告求償報酬。尤有甚者，100年7月28日簽約當晚，被告本欲以總價315萬元與訴外人夏如萱洽談系爭不動產之買賣事宜，詎原告業務員梁雅慧在場居間媒介，竟為達抬高買賣價金以取得較高仲介報酬服務費之目的，向被告謊稱配偶蔡嘉琪已答應買賣價金提高至325萬元，致被告同意以高出10萬元之總價買受系爭不動產，事後蔡嘉琪於100年9月30日向梁雅慧詢問是否確有此事，原告業務員梁雅慧竟大言不慚教導蔡嘉琪如何應對，以安撫被告不滿之情緒，同年10月1日交屋日，梁雅慧在原告公司主管張娜娜及代書吳束殷面前坦承有上開情事，原告公司主管張娜娜當場未再要求被告方面給付服務費，並表示會再瞭解。是原告刊登廣告不實在先，居間媒介過程復以違反委託義務之方式，並以違反誠實信用原則之方法為有利賣方之行為，故可認為原告違反誠信原則，不得向被告請求報酬。退步言，縱認原告有報酬請求權，然依照原告所付出勞務之內容與價值，其所請求報酬顯然過高而有失公平，應酌減至合理之金額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

二、得心證之理由：

㈠查原告主張被告於100年7月28日委託原告居間仲介賣方夏如萱就系爭不動產，以3,250,000元達成合意，並簽立買賣契約，雙方約定由被告支付原告仲介費65,000元，及系爭不動產業已交付完畢，經原告催促被告繳納款項，被告均拒絕給付，提出此不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書、不動產買賣契約書、不動產現況說明書、雙方所書立之仲介服務費同意書為證，被告對上開部分之事實，亦不爭執，可信為真。

㈡次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條定有明文，其立法理由乃因居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁也。查，被告抗辯原告於報上刊載之廣告記載：「水湳經貿3房車位，總價365萬、建坪36坪」等語，然系爭不動產之實際坪數僅35.78坪等情，提出登報資料為證，原告對上情亦不爭執，可信為真。是以原告廣告所刊登仲介之不動產坪數為36坪，然依照土地登記之坪數計算僅有35.78坪，相差0.22坪，實際坪數與廣告坪數相差比率約為千分之六，尚不足百分之一，差距尚屬些微，其情節尚難認為重大，且實務上仲介業者於廣告所記載之坪數均屬大約數據，實際情形於交易時，當事人亦非不得查閱登記謄本記載之數字，是原告於廣告上將實際坪數35.78坪，記載為36坪，乃取其整數，尚難認為利於相對人之行為，或有違反誠實及信用方法。再者，原告主張100年7月28日簽約當晚，被告本欲以總價315萬元與訴外人夏如萱洽談系爭不動產之買賣事宜，詎原告業務員梁雅慧在場居間媒介，竟為達抬高買賣價金以取得較高仲介報酬服務費之目的，向被告謊稱配偶蔡嘉琪已答應買賣價金提高至325萬元，致被告同意以高出10萬元之總價買受系爭不動產，惟原告則否認被告與訴外人夏如萱合意買賣價金為325萬元乙節，為其業務員梁雅慧欺瞞被告配偶同意提高買賣價金所致，並辯稱：買賣價金被告與其配偶討論後始決定等語，被告對於上開有利事實，復未能舉證以實其說，其此部分所辯自難採信。

㈢又按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六，此有不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第一條所明文，查本件原告與被告所簽立之買方給付服務報酬承諾書約定被告應給付原告承買價款百分之二（含稅）為服務報酬，此有上開承諾書附卷可參，是以本件系爭不動產之成交價格325萬元計算，其應給付之報酬即為65,000元（即0000000X2%＝65000）無誤；另被告於100年7月28日亦書立給付仲介服務費同意書載名其同意支付65,000元之仲介費予原告，亦有該同意書附卷可參，而被告對於原告收取之仲介費價格與買方合計有何超過百之六之情形，上開主張之事實，既非有據，復未能具體舉證以實其說，其空言原告請求之仲介費過高，應予酌減云云，自非可採。

㈣復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件被告對本件之房屋仲介服務費，雖於100年7月28日書立給付仲介服務費同意書，表示同意支付原告65,000元，然該同意書並未具體陳明給付期限，核屬無確定期限之給付，然既經原告於100年11月15日聲請支付命令，而該支付命令係於100年11月23日送達被告，有送達證書在卷可憑，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求被告給付65,000元，及自支付命令送達被告翌日即100年11月24日起，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此請求則屬無據，應予駁回。

㈤本件係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

㈥依民事訴訟法第436條之19第1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額，本件訴訟費用額，審核卷附證物後確定為如主文第三項所示金額。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436 條之19第1項、第436條之20，判決如主文。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭