臺中簡易庭101年度中簡字第1526號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第1526號

原告

廣泰不動產有限公司崇德分公司

法定代理人

洪浩傑

訴訟代理人

呂旭栩

被告

賴達郎

訴訟代理人

陳金村律師

上列當事人間請求履行契約事件，於民國101年10月31日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、兩造之主張：

㈠原告起訴主張：

⑴被告於民國100年12月1日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委由原告銷售被告所有之座落臺中市○○區○○段第151之1、162之3、162之8、162之4、162之5及145號之土地（下稱系爭土地），代銷底價為公告地價半價，委託期限至101年2月28日止。嗣於100年12月10日，經原告覓得證人曾水源願意以公告地價七成承買，並於同日交付由訴外人陳美華所簽發、面額4,200,000元之支票予原告代收，是系爭土地之買賣契約即已成立生效，而扣除誤繕地號162之4、162之5地號土地部分，被告仍應就151之1、162之3、162之8及145號之土地部分，依系爭契約第5條第1項約定，給付按公告地價七成即9,639,426元之4%計算之報酬385,577元予原告。詎被告經原告通知後，竟表示不願與買方簽立不動產買賣契約書，則依系爭契約應視為原告已完成仲介之義務，被告仍應給付服務報酬385,577元予原告。

⑵對被告抗辯之主張：被告早於100年6月至11月間與原告多次討論系爭土地之銷售事宜，原告之訴訟代理人呂旭栩並於100年6月21日調閱系爭土地之地籍謄本。且系爭契約為內政部版本之定型化契約，條約為合法有效。另原告確曾交付被告系爭契約給予三日審閱期，並經被告簽名確認。

⑶並聲明：被告應給付原告385,577元。

㈡被告則以：

⑴系爭契約中有關委託銷售標的物，記載有臺中市○○區○○段第164之4、164之5地號土地，惟上開地號實際上不存在，可知原告係企圖誤導訴訟。此外，系爭契約中有關委託銷售總價為「公告地價半價」亦為錯誤之記載，雙方之真意應為「公告現值半價」，而原告所提出之買方出價委託書亦錯誤記載「公告地價柒成」，然卻依公告現值七成計算總價款而給付保證金，證人曾水源更於買方出價委託書上簽章，並給付4,200,000元保證金支票，顯不合一般交易經驗及論理法則。況被告早於100年12月10日即通知原告要求終止委任關係，斯時原告並未提到已有買主知識，反係事後才託詞其已找到買主，原告不得解約等語，益徵所謂買主一事，顯係事後勾串，意圖向原告索取服務報酬。

⑵原告為不動產經紀仲介業者，依法應適用消費者保護法，而系爭契約為其所擬製之定型化契約，在簽約前應給予被告三日審閱期間。惟在被告簽約前，原告未給予被告審閱期間。從而，依消費者保護法第11條之1第2項之規定，系爭契約應為無效等語資為抗辯。

⑶並聲明：原告之訴駁回。

二、本院之判斷：

㈠兩造於100年12月1日簽定系爭契約之事實，及證人與原告於100年12月10日簽定買方出價委託書、買方要約書/出價委託書選擇確認書，並交付由訴外人陳美華所簽發、支票號碼GT0000000號、票面金額4,200,000元、付款人合作金庫商業銀行永安分行之支票1紙（下稱系爭支票）予原告之事實，為兩造所不爭，復有系爭契約書、出價委託書、買方要約書/出價委託書選擇確認書及支票影本等件在卷為證，應可認定。

㈡又系爭契約之標的之一，即臺中市○○區○○段162之4、162之5地號土地於實際上並不存在，亦為兩造所肯認復有臺中市中興地政事務所101年7月11日中興地所資字第1010008308號函在卷可證，洵堪認定。

㈢本件原告主張其於系爭契約有效期間內，即於100年12月10日覓得證人曾水源願以公告地價七成應買系爭土地，並已交付系爭支票予其，乃被告與證人曾水源之買賣契約即已成立，被告自應依系爭契約第5條約定給付服務報酬等語，為此業為被告所否認，並辯稱證人曾水源之應買表示係與原告間之通謀虛偽意思表示等語，是茲本件首應審究者闕為被告與證人曾水源之買賣契約是否已成立，亦即證人曾水源之應買是否係屬真正？經查：

⑴證人曾水源於本院審理中證稱：「（被告訴訟代理人問：職業為何？）土地買賣商。」、「（被告訴訟代理人問：何時向廣泰公司要求仲介土地？）100年12月左右。」、「（被告訴訟代理人問：看過土地登記簿謄本？）看過。」、「（被告訴訟代理人問：有無發現你所簽的約有二筆土地根本不存在？）沒有發覺。」、「（被告訴訟代理人問：買這塊土地做何用？）公司作為資產。」、「（被告訴訟代理人問：土地是公司買的還是個人？）公司買的。」、「（被告訴訟代理人問：為何你個人名義簽約？）我代表公司，但用個人名義簽約。」、「（被告訴訟代理人問：提示證三合作金庫的支票影本，上面的名字曾水源是你簽的？）是。」、「（被告訴訟代理人問：發票人陳美華是誰？）負責人的太太。老闆叫許...。」、「（被告訴訟代理人問：開這張支票100年12月10日，那天確實有款項可供提領？）有。」、「（被告訴訟代理人問：購買土地的價格為何？）按照公告現值的五成買的。」、「（被告訴訟代理人問：你知道公告地價與公告現值的差別？）謄本上只有公告地價沒有公告現值，改稱我按公告地價的五成買。」等語，雖仍一再強調其係真有購買系爭土地之意。

⑵但關於購買總價，及其計價基礎為何，證人曾水源先係稱按照公告現值的五成等語，嗣經被告訴訟代理人予以質疑後，卻旋即改口稱係按公告地價的五成等語，其先後所述，顯然不一，且差距甚殊，按之通常情理，證人曾水源既已出價應買，更交出系爭支票以充作保證金，其自不可能會不知道自己之出價，更不可能會連自己評估出價之參考基準亦失其記憶，尤其證人曾水源一方面稱係為所屬公司買地，一方面卻又以個人名義簽約，而名不符實，甚且更說不出公司負責人姓名，乃由其此部分所述，恰可見其之情虛，故其上開所言，已難採信。

⑶又按不動產買賣之交易金額龐大，所涉事務諸多煩雜，衡之社會通常一般人之生活經驗，買方為免遭訛騙，當會於事前仔細核對不動產標的物之所有權狀，不惟藉此確認實際買受標的物之座落、面積及其上登記負擔情況，更據此以判斷賣方所述之真偽，而證人曾水源業已成年、智慮成熟，對此衡無不能認識之理，且對照證人曾水源於本院審理中復一再堅稱其以從事不動產買賣為業，於事前確有看過土地實際座落、及核對過土地所有權狀等語，可徵證人曾水源對此確實知悉，甚較一般人有顯著之注意能力。但查，系爭契約之標的之一，即臺中市○○區○○段162之4、162之5地號土地於實際上並不存在，已如前述，則苟如證人曾水源有如其所言，其於事前確曾看過土地實際座落、及核對過土地所有權狀等情為真，證人曾水源何以未能察覺此顯而易見之謬誤，反而更以高價予以買入（實際總價不明，但原告主張就同段151之1、162之3、162之8及145號之土地部分之總價為9,639,426 元，另單保證金部分業已高達4,200,000元），而徒令自己花費鉅額金錢在購買一從未存在之物上，乃證人曾水源此舉，顯已悖於通常一般人所得理解之範圍，其是否確有購買系爭土地之意，實非無疑，被告循此主張其與原告間有所通謀虛偽意思表示等語，尚非無稽。

⑷再者，依前述買方出價委託書所載，證人曾水源應買範圍，除上開臺中市○○區○○段162之4、162之5地號土地並不存在之外，另同段151之1、162之3、162之8及145號之土地部分，則均記載為依謄本所示。而經核對卷附上開同段151 之1、162之3、162之8及145號之土地登記第二類謄本所示，被告均僅係共有人之一，其應有部分就同段151之1號部分為10分之1、同段162之3部分為436464分之72744、同段162之8部分為436464分之72744、同段145號土地部分為10分之1，其中該四筆土地上併另由訴外人賴憲德、賴憲正設定有最高限額14,860,000元之抵押權予合作金庫銀行，衡情，該四筆土地，不相牽連、共有人數眾多，又有抵押權設定其上，依其土地登記情況，客觀上似難以為統一之使用，但證人曾水源卻願以如原告所述之近千萬價格購買不同筆土地、單一共有人之應有部分，其所為即難謂合於常情，而可採信。

⑸況據上開土地登記第二類謄本所載，換算上開四筆土地之申報地價總額為15,261,080元（計算式：同段151之1號土地面積12707.36平方公尺＋同段162之3土地面積5100.35平方公尺＋同段162之8土地面積20294.25平方公尺＋同段145號土地面積50.74平方公尺＝38,152.7平方公尺；38,152.7平方公尺×申報地價每平方公尺400元＝15,261,080元），依買方出價委託書記載，證人曾水源係以公告地價七成應買，按即應為申報地價之七成即10,682,756元，此已與原告所指之總價9,639,426元一情不合，而且，被告僅係共有人之一，若再換算被告之應有部分，其價額僅為2,206,683元【計算式：同段151之1號土地面積『（12707.36平方公尺×應有部分10分之1）＋（同段162之3土地面積5100.35平方公尺×應有部分436464分之72744）＋（同段162之8土地面積20294.25平方公尺×應有部分436464分之72744）＋（同段145號土地面積50.74平方公尺×應有部分10分之1）』×申報地價每平方公尺400元＝2,206,683元，元以下四捨五入】，此更與原告主張之總價9,639,426元差異更大，顯然單就原告、證人曾水源二者間而言，其二人就買賣價金亦未臻一致，而相互齟齬。

⑹據上，證人曾水源稱其有購買系爭土地之真意等語，尚與本件卷證所示客觀情狀不合，難以採信。被告辯稱證人曾水源與原告間係通謀虛偽意思表示，乃被告與證人曾水源間之買賣契約即未成立等語，尚有理由。

㈣從而，本件原告主張被告與證人曾水源之買賣契約即已成立，而請求被告應依系爭契約第5條約定給付服務報酬385,577元予原告，為無理由，應予駁回。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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