臺中簡易庭101年度中簡字第2820號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第2820號

原告

愛大樓管理委員會

法定代理人

陳貴明

訴訟代理人

陳盈壽律師

被告

總領建設事業有限公司

法定代理人

胡衍華

訴訟代理人

林雅儒律師

　　　　　　胡安琪

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國102年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。本件原告之法定代理人江明珠已變更為陳貴明，原告於民國（下同）102年5月13日，當庭以言詞聲明承受訴訟，核與前開規定相符，應予准許。

二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明：被告應將門牌號碼臺中市○區○○○路0段00號12樓頂如附件圖示符號A面積78平方公尺、符號B面積90平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除，並將占用部分返還原告及全體區分所有權人。嗣於102年4月2日至現場履勘後，發現系爭建物顯已超出原告起訴狀訴之聲明所載拆除之範圍，原告遂於102年6月4日具狀更正其聲明為：被告應將系爭建物拆除（面積以地政事務所測量為準），並將占用部分返還原告及全體區分所有權人。嗣經本院囑託臺中市中山地政事務所測量並製作土地複丈成果圖（如附圖），故原告於102年7月25日具狀更正其聲明為：被告應將如附圖符號B所示系爭建物（不含原女兒牆之基座，面積237平方公尺）拆除，並將占用部分返還原告及全體區分所有權人，核均屬不變更訴訟標的，而更正事實上或法律上之陳述，依上開規定，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告係門牌號碼臺中市○區○○○路0段00號「愛大樓」集合住宅（下稱系爭大樓）之管理委員會，而系爭大樓係被告於79年5月4日興建完成，詎被告未經區分所有權人全體同意，於系爭大樓之頂樓天台興建未辦保存登記之系爭建物，並由被告公司法定代理人胡衍華交其弟即訴外人胡衍富使用收益迄今。又系爭大樓之頂樓除設置發電機房外，並供作社區住戶消防逃生避難用，被告違法增建使用，已違背頂樓設置之目及通常使用方法，有違公寓大廈管理條例第16條第2項前段規定，並違反同條例第9條第3項之禁止規定，揆諸最高法院82年度台上字第2284號、第1802號判決意旨，被告占用系爭建物既已影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，與共有物之使用目的相悖，依民法第71條規定，被告與各區分所有權人所簽訂委託興建房屋契約書第5條第3款之約定（即專用協議，下稱系爭約定）亦為無效，是被告仍屬無權占有。又原告認胡衍富無權占用系爭建物，另案向鈞院訴請其拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利（下稱另案訴訟），經100年度中簡字第2284號以系爭建物為被告所興建，胡衍富就系爭建物並無事實上處分權為由，判決駁回原告之訴確定在案，是系爭建物為被告所有，被告有事實上處分權，應由被告拆除，並將占用部分返還於原告及全體區分所有權人，爰依法提起本件訴訟等情，並聲明：如主文第1項所示。願供擔保請准宣告假執行。

㈡對被告所為抗辯之陳述：本件經鈞院會同臺中市政府都市發展局（下稱都發局）人員於102年4月2日至系爭大樓之頂樓勘驗，業經都發局人員表示被告增建之系爭建物係屬違建，且違建面積超過樓層面積百分之50以上，基本上就已經構成妨害逃生安全之問題，系爭建物阻礙社區住戶消防逃生避難，且違背頂樓設置之目的及通常使用方法，應足堪認定。故縱系爭大樓之區分所有權人於買賣之初即同意被告使用頂樓，惟因違反公寓大廈管理條例第9條、第16條第2項之強行規定，依民法第71條規定，相關協議實屬無效，被告自不得持此抗辯。

二、被告則略以：

㈠原告訴請被告拆屋還地，此乃涉及約定專用之事項，依愛大樓公寓大廈規約（下稱系爭規約）第3條第3項第5款及第3條第10款約定，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，惟原告並未經區分所有權人會議依上開約定決議，僅因其與系爭建物現住戶胡衍富間有私人嫌隙，即逕為提起本件訴訟，其程序上顯有重大瑕疵，且系爭大樓之住戶對於原告提起本件訴訟並非全然知悉，況原告之法定代理人陳貴明於鈞院102年6月14日庭訊時更表示：「拆除系爭建物，影響大樓整個結構及防水的問題，我認為並不適當」等語，且於另案訴訟履勘現場時，原告之監察委員亦曾向法官表示：「為什麼要拆除建物？我們只是要求向胡衍富要繳錢」，是原告提起本件訴訟顯然未經區分所有權人會議決議，自與系爭規約有悖，自非適法有據。

㈡系爭大樓為被告於79年間辦理自地自建所興建之12層樓集合式住宅，而被告興建系爭大樓時，原本即規劃保留頂樓天台搭蓋建物自用，是於銷售系爭大樓時，於系爭約定即特別明文約定「屋頂瞭望台等突出建物為乙方（即胡衍華）所有不售，頂層屋面之使用權亦屬乙方」，是樓頂平台於被告公司銷售時即已有約定頂樓天台使用權屬於被告保留自用，從而，依系爭規約第2條第2項但書「樓頂平台部分，起造人或建築業者之買賣契約書已有約定者，從其約定」之約定，被告使用頂樓天台即非無權占有。又系爭建物於系爭大樓落成時即已興建完成，當時並作為被告公司辦公室使用，而被告於銷售房屋時，並於契約書明文約定保留自用，是原告主張被告無權占用及請求拆除云云，自屬無據。再者，多年來系爭建物為被告公司股東之一胡衍富所使用，而原告亦將胡衍富編為13樓住戶收取管理費，胡衍富使用系爭建物亦均有繳納管理費予原告，且胡衍富於99年2月間向原告反應實際使用居住空間僅23坪，要求從寬收繳管理費，經原告討論後亦決議減少應繳納之管理費為「實際居住23坪每坪收85元，另22坪以空屋計每坪50元，合計共收3000元」，且系爭規約第11條第4項第4款亦將系爭建物納入管理費收取範圍：「管理費依下列方式收取（面積計算包含公設、違章增建部分）；（一）住戶每坪85元，空屋每坪50元。（二）管理費每月總額計算至十位整數，個位數無論金額多寡均不計入。」，可證原告明知系爭建物自始即為被告興建保留自用，且多年來均向使用系爭建物之住戶收取管理費，是原告陳稱被告無權使用屋頂平台，顯與事實不符。

㈢依臺中市中山地政事務所土地復丈成果圖，頂樓樓層面積為489㎡，系爭建物占用面積僅237㎡，並未超過樓層面積50%以上，是原告主張超過樓層面積50%以上有構成妨害逃生安全云云，即非可採。又臺中市政府消防局固曾於101年12月31日前往系爭大樓執行消防安全檢查，認系爭大樓消防安全設備不符規定，開具限期改善通知單，要求須於102年2月2日前改善完成，此部分被告業已於期限內改善完成，並經臺中市政府消防局第七救災救護大隊前往勘查合格通過檢驗，自無原告所指影響消防安全之情事存在。再者，系爭建物並無影響屋頂消防逃生避難通路，且消防逃生通路均維持暢通，是原告主張系爭建物有影響消防逃生避難之情事，亦與事實不符。況系爭建物第二層尚有提供系爭大樓機電設施之區域使用，亦供住戶堆放雜物使用，顯見系爭建物於被告公司辦公室搬遷後，亦為住戶所共同使用，且頂樓平台公共空間仍可供住戶晾曬衣服使用，足證系爭建物並未影響住戶使用頂樓平台之權益，是原告未經區分所有權人會議決議，即要求被告拆除系爭建物，顯非適法有據。再者，原告所援引最高法院82年度台上字第2284號、第1802號判決之案例事實，乃住戶違反規定自行加蓋之情形，與本件系爭建物自始即與系爭大樓同時落成，且係得區分所有權人同意被告興建使用之情形有別，自不得比附援引。

㈣另案訴訟業經鈞院判決原告之訴駁回確定在案，是原告現又提起本件訴訟請求被告拆屋還地，自非可採等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告係系爭大樓之管理委員會，而系爭大樓係被告於79年5月4日興建完成。

㈡被告於系爭大樓之頂樓天台興建未辦保存登記之系爭建物，並由被告公司法定代理人胡衍華交其弟胡衍富使用收益迄今。

㈢另案訴訟經100年度中簡字第2284號以系爭建物為被告所興建，胡衍富就系爭建物並無事實上處分權為由，判決駁回原告之訴確定在案。

四、本院之判斷：

㈠原告主張其係系爭大樓之管理委員會，而系爭大樓係被告於79年5月4日興建完成，被告於系爭大樓之頂樓天台興建未辦保存登記之系爭建物即如附圖符號B所示系爭建物（不含原女兒牆之基座，面積237平方公尺），並由被告法定代理人胡衍華交其弟即訴外人胡衍富使用收益迄今等情，業據其提出臺中市西區公所函文、現場照片、土地登記謄本、建物登記謄本等件為證，並經本院囑託臺中市中山地政事務所指派測量人員會同履勘測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽，堪認屬實。

㈡原告復主張：被告所有上開系爭建物占有原告管理之頂樓天台，屬無權占有等情，此被告所否認，並以前揭辯詞置辯。經查：

⒈被告雖抗辯：原告提起本件訴訟請求被告拆屋還地，此乃涉及約定專用之事項，未依系爭規約規定經區分所有權人會議決議，其程序上顯有重大瑕疵云云。然查，按依「愛大樓公寓大廈規約」第3條第3項第5款規定：「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：（五）約定專用或約定共有事項」、同條第5項規定：「約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」、另第3條第10款規定：「區分所有權人會議討論事項，除第3款第1目至第5目應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權人比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，此有被告提出之系爭規約在卷可查（被證七），對照規約第第3條第3項第5款及同條第5項但書規定，於約定專用部分顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人仍得訴請法院判決，故上開第3條第3項第5款規定：所謂之「約定專用或約定共有事項」，應係指原無約定，嗣約定專用或共有事項而言，因係分出權利，始有由區權會依上開方式決議之必要。而本件係共有之頂樓平台原有約定使用（詳見後述），原告以縱有約定，亦有違反公共利益之情形，訴請被告拆除系爭建物，應屬規約第3條第5項但書規定之情形，此亦屬管委會管理之職權，亦即係收回權利，故應解為無須經區權會之決議，是被告所辯，應屬有所誤解。

⒉被告辯稱：系爭「愛大樓」為被告公司於79年間辦理自地自建所興建之12層樓集合式住宅，而被告興建系爭12層樓建物時，原本即規劃保留頂樓天台搭蓋建物自用，是於銷售系爭大樓時，於買賣契約書即特別明文約定：屋頂瞭望台等突出建物為乙方（即胡衍華）所有不售，頂層屋面之使用權亦屬乙方等情，業據其提出委託興建房屋契約書為證（被證2），堪認樓頂平台於被告公司銷售時之買賣契約書即已有約定頂樓天台使用權屬於被告公司保留自用一情為真實，原告否認有此一事實，為不可採。

⒊本件樓頂平台於被告公司銷售時之買賣契約書即已有約定頂樓天台使用權屬於被告公司保留自用，已見前述，惟原告主張：縱使被告等持當初買賣契約書內容條款而謂原告住戶業已同意其使用系爭大樓頂樓天台共用部分為真，然因被告等在大樓頂樓天台興建混凝土鋼筋建物，阻礙原告社區住戶之逃生避難場所，違背頂樓設置之目及通常使用方法，仍屬無權占用等情，經查：

⑴按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第9條、第16條第2項分別定有明文。次按「集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平臺由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平臺之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全楝建築物之景觀及全體住戶居住之安全」、「區分所有人就共有部分有專用權者仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」，最高法院82年度台上字第2284號判決、82年度台上字第1802號判決意旨分別足資參照。

⑶查原告社區頂樓除設置發電機房外，並供作社區住戶消防逃生避難用，被告等違法增建使用，已違背頂樓設置之目及通常使用方法，有惟上揭條例第16條第2項前段規定，並違同條例第9條第3項之禁止規定；且依臺中市政府都市發展局102年1月18日發文中市都違字第0000000000號函文檢附臺中市既有違章建築違規程度評分表顯示：系爭建物確有妨害公共安全之情形，包括5樓（含）以上屋頂違建達百分之50以上（分數90分）、屋頂違建高度2層以上（分數90分），亦有該函文在卷可參，復經臺中市政府都市發展局修護科工程員詹慶文於102年4月2日會同本院勘驗現場時陳述載卷（詳同日勘驗筆錄）。雖被告抗辯：本件依附圖測量結果系爭建物之面積並未占頂樓平台面積達百分之50云云，惟查，系爭建物部分係依女兒牆往上搭建，實地施測不易，此有本院102年7月9日履勘現場之勘驗筆錄在卷可參，而系爭大樓係12層高樓，地基面積不大（詳見上開原告提出土地、建物登記謄本記載），多屬小套房，而系爭建物占頂樓平台面積已近百分之50（依本件測量結果，已達48.47%），且屬2層建物，尤其係以鋼柱、鋼梁建造，承載甚重（參看被告於102年5月13日提出民事答辯補充說明書內附件2照片），於地震發生時是否會造成樓層地板之壓力，不無疑問，於地震或天災發生時，住戶往上集中避難時，系爭建物確實會影響大眾逃生及救援之可能，堪認系爭建物確有違反公共安全及原建築使用之目的之情事。是被告此部分抗辯，核非可取。本件揆諸上開實務見解，被告等之占用既已影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，與共有物之使用目的相悖，依民法第71條，該專用協議亦為無效。

⑷至於被告抗辯：系爭建物使用多年，均有繳付管理費云云，然此僅係基於使用者付費之原則之當然，惟並不能據此而謂有正當使用權源。被告另辯稱：原告所援引公寓大廈管理條例第9條及第16條第2項及最高法院82年度台上字第2284號判決、82年度台上字第1802號判決，乃住戶違反規定自行加蓋之情形，與本案系爭頂樓建物自始即與系爭大樓同時落成，且係得區分所有權人同意被告公司興建使用之情形有別，是原告自不得比附援引云云，惟查，即使如被告所辯建物之建造時間或有不同，然就違反公共安全及原設置使用目的而言，則初無二致，並無區別之必要，尤其在地窄人稠之區域，大眾公共安全之側重極其首要維護者，是被告所辯自非可取。

㈢本件被告之系爭建物仍應認無正當之占有權源。按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。最高法院87年度台上字第138號判決意旨參照。查本件系爭建物為未保存登記建物，且由被告總領建設公司於79年5月4日興建竣工，並於本院另案100年中簡字第2284號拆屋還地事件認系爭建物為被告所有，則被告就系爭建物有事實上處分權，應由被告拆除系爭建物，將所占用之土地返還於原告及全體區分所有權人。

㈣綜上所述，被告無權占用系爭大樓頂樓天台共用部分，自應將系爭建物拆除，並將占用部分返還系爭大樓全體區分所有權人。從而，原告依代表所有權人之地位，依民法第767條之規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用部分返還原告及全體區分所有權人，為有理由，應予准許。又本件被告使用系爭建物已有相當時日，且拆除系爭建物後，尚可能影響系爭大樓之結構、防水等問題，非立時可就，爰斟酌實際情況，酌定履行期間為3個月，以資兼顧。

㈤本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，此僅係督促本院依職權宣告假執行，故不另為諭知供擔保宣告假執行。被告陳明：如受不利判決，願供擔保免為假執行，爰酌定相當擔保金，併予准許。

五、訴訟費用之負擔依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭