臺中簡易庭101年度中簡字第1494號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第1494號

原告

翰林園管理委員會

原告

兼法定代理 陳坤英

原告

人

原告

上二人共同 吳瑞堯律師

訴訟代理人

周思傑律師

被告

億喬建設股份有限公司

法定代理人

宋文信

訴訟代理人

柳正村律師

上列當事人間請求履行契約等事件，經於民國102年4月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）翰林園公寓係被告於民國84年間所興建之集合式住宅，坐落台中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）。而依起訴狀附圖所示，翰林園公寓之工程圖樣原設計有地下一樓逃生梯及一樓緊急避難出口（下稱系爭逃生梯及避難出口）。被告於完工取得使用執照後，逕自將系爭逃生梯拆除及將避難出口封閉，並將上開地號土地上依建築法規定作為法定空地部分，私自劃設停車格線及設置柵欄，設置5個平面停車位供其自行使用。

（二）於85、86年間翰林園公寓區分所有權人會議，即有住戶提案要求被告應將系爭逃生梯及避難出口回復原狀，當時被告法定代理人宋文信為原告委員會之主任委員，卻遲不願回復。被告有翰林園公寓中6戶房屋之所有權，亦為區分所有權人之一，嗣於100年5月13日翰林園公寓區分所有權人會議時，再有住戶提案地下室逃生口問題，依住戶要求恢復原狀，施工細節由宋先生與主委討論驗收。經被告法定代理人宋文信全程參與該次會議並承諾地下室逃生口恢復原狀於100年10月30日以前完成，由其自行提出該完工日期。惟被告逾100年10月30日履行期限後，拖延至今仍拒不依約將系爭逃生梯及避難出口回復原狀。另原告管委會曾於100年7月6日公告被告法定代理人宋文信嗣後希望改由被告提供法定空地上之1號停車格，而免除義務，惟經翰林園公寓10戶住戶表示不同意。則被告不論係依全體一致之決議內容或因要約承諾而成立之契約關係，均負有回復系爭逃生梯及避難出口之履行義務。至於84年9月5日建造執照變更設計申請書及圖面，是否有變更系爭緊急出口位置？與兩造間於100年5月13日成立之權利義務關係無涉。

（三）原告接獲臺中市政府101年1月5日府授都住字第0000000000號函，嗣又接獲臺中市政府都市發展局101年1月30日中市都管字第0000000000號函、臺中市政府101年4月3日府授都住字第0000000000號函，皆表明系爭逃生梯及避難出口應回復原狀。況被告為翰林園公寓起造人，向臺中市政府都市發展局申請建造執照所遞交之工程圖樣，暨完工後申請使用執照所遞交之建物竣工圖及照片，均有原設計之系爭逃生梯及避難出口，且法定空地係規劃為開放空間，並無設計及申請作為停車空間使用。

（四）被告設置5個平面停車位供其自行使用，已違反建築法第73條第2項、第77條第1項規定；則原告依公寓大廈管理條例第36條、第9條第4項規定及物上請求權之法律關係，請求被告應將系爭土地上如臺中市中興地政事務所102年1月24日土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）所示符號A之位置，回復原狀如起訴狀附圖所示之系爭逃生梯及避難出口。並將複丈成果圖所示符號B土地上之停車格線除去及柵欄拆除。

（五）是原告管委會依據100年5月13日區分所有權人會議決議第4點及第8點請求被告將系爭逃生梯及避難出口回復原狀；倘認為無理由，則原告陳坤英依據契約關係請求被告履行。再者，原告管委會依據公寓大廈管理條例第36條、第9條第4項規定請求被告除去停車格線及拆除柵欄；如認為無理由，則原告陳坤英依據民法第767條中段及第821條本文規定請求被告履行。並聲明：⑴被告應將複丈成果圖所示符號A之位置，回復原狀如起訴狀附圖所示之系爭逃生梯及避難出口。⑵被告應將複丈成果圖所示符號B土地上之停車格線除去及柵欄拆除。

（六）對被告所為抗辯之陳述：

1.原告管委會於101年4月8日區分所有權人會議選任原告陳坤英為主任委員，其召集程序或決議方法，縱使違反公寓大廈管理條例之規定而有瑕疵；惟決議作成迄今已超過三個月，並無人請求法院撤銷該決議，則該決議仍屬合法有效，原告陳坤英得代表原告管委會。

2.本院98年度訴字第2046號確定判決僅處理將法定空地上之鐵皮屋拆除，未涉及系爭逃生梯及避難出口回復之問題。系爭法定空地係規劃為開放空間，作為景觀採光綠地之用，並無設計及申請作為停車空間使用，迄今亦無向臺中市政府申請變更使用。且依翰林園社區之建造執照平面圖及臺中市政府98年11月6日府都管字第0000000000號函，地上一樓法定空地並無停車位之設置，並為被告於本院98年度訴字第2046號確定判決所不爭執

3.另被證一之圖面，依臺中市政府都市發展局101年11月5日中市都建字第0000000000號函說明二所述，應係建築師所製。顯有可能係漏未標示系爭逃生梯及避難出口，而臺中市政府亦未發覺，所以並非設計已經核准變更。另臺中市政府都市發展局101年9月27日中市都工字第0000000000函檢送核准之建築執照之全部相關卷宗所示，未見有申請變更原設計之系爭逃生梯及避難出口。另臺中市政府98年11月6日府都管字第0000000000號函載明翰林園公寓地下一樓核准圖說設有二座安全梯及不鏽鋼爬梯通往地上一樓之緊急出口。另被告於本院98年度訴字第2046號事件中，經整理並協議簡化爭點，其不爭執依翰林園社區之建造執照平面圖，系爭逃生梯及避難出口存在之事實。是被告辯稱系爭逃生梯及避難出口，已於84年9月5日更改云云，亦非屬實。

二、被告則以：

（一）原告管委會於100年5月13日選任陳富堂為主任委員，依規定須任期屆滿或主任委員自動請辭，否則即無改選主任委員之必要。但從原告提出兩次會議記錄內容觀之，改選原告陳坤英為主任委員，並不合法。另翰林園公寓住戶17戶，但參加開會人數僅9人，未達法定所有權人2/3以上人數，且未在開會通知上載明改選管理委員，是原告陳坤英之選任為不合法當然無效，其法定代理人資格欠缺。再者，依公寓大廈管理條例第36條，管理委員並不得行使所有權人排除侵害請求權，是原告管委會無權依公寓大廈管理條例第36條、第9條第4項及物上請求權之法律關係，起訴請求被告回復原狀，以及除去停車格線及柵欄拆除。

（二）101年5月13日召開住戶大會，被告法定代理人宋文信，係代表被告參加住戶大會，被告之身分為住戶，並非起造人，而住戶與住戶之間並無權利義務關係，其他住戶不得以多數決強行表決由他住戶施作地下室逃生口，證人林志明證稱被告同意施作地下室逃生口云云，並不實在。另原告提出原證三區分所有權人會議記錄，第八點記載：「地下室逃生口恢復原狀於今年10月30日以前完成，由宋先生自行提出該完工日期」等語，該次會議為建議事項，並非決議事項，且均非契約關係，原告依履行契約請求，亦無依據。

（三）翰林園公寓於84年9月5日將系爭逃生梯及避難出口更改在騎樓下（詳如被告提出被證一84年9月5日台中市政府准予更改之使用執照竣工圖關於地下室層平面圖，騎樓上記載「#6不銹鋼爬梯」），該次更改後之地下一樓逃生梯及一樓緊急避難出口，歷年消防檢查均合格通過，故原告再請求被告將更改前之逃生梯、出口處回復原狀，已不符合建築法令規定。另台中市政府都市發展局101年11月5日函覆已說明變更設計以「書圖」為主。而本件變更設計圖已經更改緊急出口位置，如果須變更設計，應依建築法74條規定變更使用執照，並經行政主管機關核准後才能施工。

（四）另本院98年度訴字第2046號確定判決已認定：停車位之設置不在緊急出口處，被告擁有五個停車位，係全體住戶成立分管契約所分得之合法車位，原告有管理使用停車位之權限，為方便管理，劃停車格線及柵欄為簡易設施，為保存行為（按：柵欄在1.2公尺以下，台中市政府法令規定1.2公尺以下建物，不在違章建築取締範圍，為政府法令容許之設施），並無侵害原告及全體住戶之權利。

（五）如原告以被告為起造人起訴，則翰林園公寓自85年交屋日起，關於大樓主體設備保固期15年，已逾保固時效。原告不得再要求被告維修大樓。如原告以被告為住戶起訴，被告僅為本大樓住戶之一，並無占有系爭逃生梯及避難出口，自無侵害本大樓住戶之情事等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由

（一）原告主張被告將系爭逃生梯拆除，連同法定空地部分，私自劃設停車格線及設置柵欄，設置5個平面停車位供其自行使用，業據原告提出配置圖影本、照片3張為證，且為被告所不爭執，此部分堪信為真。原告另主張被告將避難出口封閉，則為被告所否認，並抗辯：避難出口的位置已變更位置。

（二）陳坤英係原告翰林園管理委員會之法定代理人：被告抗辯陳坤英被選任為原告翰林園管理委員會之主任委員不合法云云：但區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1一項撤銷總會決議之規定，得由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。故陳坤英被選任為主任委員之該次區分所有權人會議，係由原主任委員陳富堂擔任主席，即使該次會議的召集程序或決議方法存有瑕疵，其選任陳坤英接任主任委員之決議不是當然無效，而是處於得撤銷之狀態；被告未能舉證已訴請法院撤銷翰林園社區101年4月8日之區分所有權人臨時會議決議，故陳坤英為原告翰林園管理委員會之法定代理人。

（三）原告翰林園管理委員會不得依據100年5月13日區分所有權人會議請求被告回復逃生梯及避難出口；原告主張得依區分所有權人會議決議，請求被告回復逃生梯及避難出口。但查，區分所有權人會議僅能就全體區分所有權人共同應遵守事項，進行討論與表決，且需符合公平合理原則，不得片面針對個別住戶，決定其應承擔之義務；否則無異承認區分所有權人中之多數派得利用決議之方式，強加少數派之區分所有權人承擔比其他區分所有權人更多的義務；此由公寓大廈管理條例第3條第12款明定「規約」係「經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」亦可推論知。原告所引用100年5月13日區分所有權人會議決議，係利用多數決方式，要求被告應回復逃生梯及避難出口，逾越公寓大廈管理條例賦予區分所有權人會議之權限，其決議之內容既違反法律，應屬無效。

（四）原告陳坤英不能證明就回復逃生梯及避難出口與被告已成立契約：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。如原告對訴訟事實之主張未能盡必要之舉證責任，應受不利之認定。原告陳坤英主張被告承諾回復逃生梯及避難出口，與被告已成立契約，並舉證人林志明為證。但查：被告否認與原告陳坤英成立回復逃生梯與避難出口之契約，衡諸一般常情，回復逃生梯與避難出口需花費相當時間與費用，影響被告權益頗大，不是尋常普通之事，原告陳坤英何以未要求與被告以書面方式為之，以達保存證據及避免紛爭之目的？證人林志明亦為住戶成員之一，與被告有利害衝突，其證言有偏頗之可能，其證言難以採信；加以100年5月13日區分所有權人會議亦無錄音資料；故本院認原告陳坤英所舉之證據，未使本院達於優勢心證之程度，其舉證責任不足，其請求為無理由。

（五）原告翰林園管理委員會得請求被告將附圖所示Ｂ部分上之停車格線除去並將柵欄拆除：

①按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；公寓大廈管理條例第9條第2項定有明文。

②附圖所示之Ｂ部分為法定空地，屬於共用部分；基於分管協議契約，由被告分管，屬於約定專用部分，此為兩造所不爭執，並經本院98年度訴字第2046號民事判決所認定；惟上開法定空地雖屬被告約定專用部分，依公寓大廈管理條例第3條第5款之規定，仍不失其共用部分之性質。

③法定空地雖得規劃作為停車空間使用，但停車空間非法定空地原來設置之目的，亦非通常使用方法，故如未於申請建造執照時，已同時規劃設置，可解釋為住戶的分管協議內容；否則應依建築法第73條第2項之規定，辦理變更使用執照。被告於申請建築執照時，未將法定空地規劃為停車空間，亦未曾辦理變更使用執照，此為被告所自認；且經本院依職權調閱臺中市83中工建建字第1995號建造執照卷宗核閱屬實；故無從認定被告把分管使用之法定空地改做停車空間使用，係在原來分管協議之範圍內，而得以認定符合公寓大廈管理條例第9條第4項但書之住戶「另有約定者」之要件。

④附圖所示之Ｂ部分的法定空地，其設置目的及通常使用方法，既與停車空間不同，被告又未能證明已與其他住戶另有約定，改做為停車空間使用，依公寓大廈管理條例第9條第4項之規定，原告翰林園管理委員會應予制止，並得請求法院為必要之處置。

⑤從而，原告翰林園管理委員會請求被告將附圖所示Ｂ部分上之停車格線除去並將柵欄拆除，為有理由，應予准許。

（六）綜上所述，原告翰林園管理委員會請求被告將附圖所示Ｂ部分上之停車格線除去並將柵欄拆除，為有理由，應予准許；原告翰林園管理委員及原告陳坤英關於被告應回復逃生梯及避難出口之請求，為無理由，應予駁回。

四、假執行之宣告：依民事訴訟法第389條第1項第3款，就原告翰林園管理委員會勝訴部分，應職權宣告假執行。

五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論述。

六、訴訟費用：本件訴訟費用額確定為7,780元（裁判費3,530元，土地複丈規費4,250元），依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，由被告負擔3,780元，餘由原告共同負擔。