101年度中簡字第161號｜民事：損害賠償｜裁判日期：101 年 10 月 25 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度中簡字第161號原　　　告　勝霖藥品股份有限公司法定代理人　劉志平訴訟代理人　陳建良律師複代理人　　楊振裕律師複代理人　　林永貹律師被　　　告　益民開發建設股份有限公司法定代理人　鄭敏雄訴訟代理人　羅豐胤律師複代理人　　林世勛律師複代理人　　林雯琦律師複代理人　　謝明智律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年10月4日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬陸仟陸佰柒拾壹元，及自民國101年1月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如提供新臺幣肆拾貳萬陸仟陸佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：（一）原告於民國100年7月8日向被告承租坐落臺中市○區○○ 街19-8號壹＋貳樓、19-7號壹＋貳樓；及臺中市○區○○街162-21號壹＋貳樓、162-23號壹＋貳樓之房屋（共4間，下稱系爭房屋），約定租賃期限自100年9月15日起至 106年9月14日止，共計6年，每月租金新臺幣（下同）8萬元（逐期調漲至88000元），押租金176000元。依兩造所簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第3條、第 14條第20款之約定，自100年7月15日起至同年9月14日止，被告必須先行供原告裝潢使用；租賃期限未滿，被告擬終止系爭租賃契約時，需於6個月前以書面通知原告，並應賠償原告之全額裝潢費用。原告已於100年7月20日交付100年9月至101年12月之租金支票16紙予被告，兩造所簽訂之系爭租賃契約顯已生效無誤。（二）原告於100年7月18日即與訴外人寬廷設計工程有限公司（下稱寬廷公司）訂約，將店面整修設備工程以總價0000000元（未含稅）交由寬廷公司承攬。寬廷公司於訂約後開始進場進行拆除、清運、水電線路變動等工程，且就設備部分訂製木作美妝櫃、藥櫃等。詎被告竟於100年7月20日派員阻撓原告裝潢工程之進行，復於100年7月26日發函表示不願履行租約，且退還已受領之押租金及租金支票17紙予原告。原告訂約時已將裝潢設計圖說作為系爭租賃契約附件，被告既無異議而簽約，當然即表示同意原告按圖施工。被告顯然是對已約定之租賃條件反悔不欲履約而終止系爭租賃契約。又被告100年7月26日發函所為之意思表示，應為期前終止系爭租賃契約之意思表示，雖被告未依約於6個月前通知原告，但原告為免損失擴大，僅得同意被告終止系爭租賃契約。被告自不得依系爭租賃契約第10條之約定終止系爭租賃契約。（三）原告因被告阻撓，無法繼續裝潢系爭房屋，不得已通知寬廷公司停止施工並終止承攬契約，經與寬廷公司結算後，原告應支付寬廷公司426671元，依系爭租賃契約第14條第20款之約定，此裝潢費用之損失，應由被告賠償，不因原告已否支付而有不同。原告否認被告修復費用之真正。況被告100年7月26日函文已將原告所交付之押租金及租金歸還，顯見被告已自行拋棄因房屋裝修所得對原告主張之權利（原告否認被告有此權利），是被告不得主張抵銷。若被告可以主張抵銷，則原告因被告終止系爭租賃契約而無法依預定計畫收入，受有1080萬元之損失，原告亦以此主張與之抵銷。為此，依系爭租賃契約第14條第20款約定，請求被告給付426671元及法定遲延利息。（四）聲明：⑴被告應給付原告426671元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：（一）兩造於100年7月8日所簽訂之房屋租賃特別協議約定「.. .本合約之生效，需待甲方（指被告）收到乙方（指原告）所開立的15張月租支票後，始生效，於合約生效前，乙方不得主張任何權利..」。原告於100年7月20日交付月租支票予被告，是系爭租賃契約應於100年7月20日生效。則於該日前，系爭租賃契約尚未生效，原告當不能主張任何權利。（二）系爭租賃契約包括4間房屋，原告或有打通4間房屋以合併使用之必要，但因打通房屋可能破壞原建築結構，故被告要求原告如要改裝設施，需先提出施工圖說及裝潢設計圖說俾被告審核，只要被告審核通過，原告即可進場施工。詎原告未依系爭租賃契約提出施工圖說及裝潢設計圖說經被告審核同意，即逕行施工，導致系爭房屋地板、管道間、廁所、公共管線（公共管線部分業經被告先行修復）等多處遭破壞，經請他人估價，需支付542559元修繕費用。如原告請求有理由，被告主張抵銷。原告所為違反系爭租賃契約第6條第4款、5款之約定，被告發現原告上開違約情事後，依系爭租賃契約第10條之約定，於100年7月26日發函原告表示終止系爭租賃契約。上開函文內容已載明被告不認可原告打除系爭房屋管道間，則原告其餘裝修拆除、破壞原建築結構等行為，依舉輕以明重之事理，被告當然也不同意，而為解除系爭租賃契約之事由，系爭租賃契約係因原告違約而解除，是原告所受之損害被告無庸負責。（三）原告所提出之估價單，報價日期為100年8月1日，斯時被告業已解除系爭租賃契約，該報價單顯不合常情，被告否認其形式及實質之真正。原告之訴顯無理由。（四）聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。⑶訴訟費用由被告負擔。三、本院判斷：（一）原告主張之上開事實，業據提出系爭租賃契約書、押金簽收單、房屋租賃特別協議約定、收據、被告100年7月26日函文、報價單、發票、施工圖說、裝潢工程合約書等為證，被告對兩造有簽訂系爭租賃契約並未爭執，惟以前詞置辯。經查：（二）被告辯稱原告未依系爭租賃契約第6條第4款之約定，提出施工圖說及裝潢設計圖說經被告同意，即進場施工云云，為原告所否認。查系爭租賃契約第6條第4款約定：「房屋有改裝設施或改建之必要時，乙方（指原告）須取得甲方（指被告）審核乙方施工圖說及裝潢設計圖說（如附件一）並經甲方同意後始得自行施工裝設。但不得損害原有建築結構。...」。證人即系爭房屋裝潢設計師朱俞君於本院審理時證述略以：與原告簽訂裝潢工程合約書（見本院卷第86頁至90頁）前有去現場3、4次，每次都是被告員工張先生帶我們進去。簽約前有進行規劃，也有平面圖，動工前報價都已經確定。平面圖出來時有向被告員工請教水電問題，有在現場討論，電話中也有多次討論。有提到拆除隔間牆、移動管道間，甚至有提到租約到期不用回復原狀。被告有要求保證金及圖面，所以伊有將施工圖面交給被告公司，伊約在100年7月10幾日有去辦理施工登記，並且有繳交保證金，所以被告才會把鑰匙交給伊，伊施工5 天即停工。被告公司一開始就知道系爭4間房屋是合併的，所以伊連樓梯打的位置都有跟被告人員張先生說，張先生有跟被告公司反應，我得到的訊息是可以的，張先生很清楚知道我們要把牆壁拆除，管道間移位，伊認為原告應該有將平面圖交給被告，房客租房子應該要讓房東知道房客要做什麼，伊有將平面圖交給管理委員會。原告告訴伊有將平面圖交給被告公司管理部，所以才簽訂裝潢契約，管理中心才會把鑰匙交給伊，伊才會進場施工等語（見本院101年5月29日言詞辯論筆錄）。證人即被告公司前招商部門業務員張宸恩於本院審理時證述略以：系爭租賃契約係伊負責洽商簽訂。除討論租約地點、租金、租期，及因為要將內部格局做變更，所以從洽商到簽訂系爭租賃契約，將近花了4個月時間。伊每個星期都會跟董事長報告，格局哪些要打通有談到，正確圖面是在靠近施工期間給的，伊有影印格局圖給被告公司副總，伊記得被告公司副總有說這個格局圖1樓全部要打通，伊回答是。被告公司副總對於格局圖沒有表示不同意。格局圖內容拆除部分與原約定打通拆除部分是相同的。被告公司對系爭租賃契約有決定權的人對於原告要拆除房屋的部位是知情的，至於是否同意伊不清楚。伊只知道上面交代（指被告公司董事長）要趕快做。原告進場施工係在系爭租賃契約所約定之裝潢寬限期間，所以伊認為不需要被告公司再表示同意才能夠進場施工。原告進場施工有繳交一筆保證金給被告公司管理部門等語（見本院101年6月28日言詞辯論筆錄）。證人即被告公司前經理何正仁於本院審理時證述略以：系爭租賃契約係被告公司指示伊與張宸恩負責。從開始到簽訂系爭租賃契約花了好幾個月。本件是被告公司主動找原告。因為商圈要繁榮必需要大型的商店。被告公司每間房間約10幾坪，原告需要80、90坪，包含1、2樓，所以需切割牆壁。簽約之前，哪些地方要打通、拆除、移除，都已經講好，這就是系爭租賃契約談那麼久的原因。原告有將格局圖面交給被告公司，被告公司有同意，不然怎麼施工。被告公司有同意原告進場施工，因為系爭租賃契約有約定裝潢期間，所以要儘早施工等語（見本院101年6月28日言詞辯論筆錄）。證人即被告公司副總經理賴恭暉於本院審理時證述略以：張宸恩沒有將施工裝潢圖交給伊。伊知道系爭房屋原告會打通，因為系爭房屋的設計本來是隔起來，所以原告一定會打通使用。雖然一定會打通，但是還是要被告公司同意。系爭租賃契約修改過伊不知道，這件伊沒有審查，是總經理以上的人審查等語（見本院101年8月23日言詞辯論筆錄）。證人即被告公司總經理鄭耀森於本院審理時證述略以：若向被告公司承租的客戶要改變內部格局要經過被告公司同意，且要提供施工圖及裝潢設計圖經被告公司總經理同意。伊沒有收到原告所提出之拆除圖面，也沒有看過。議約過程何正仁有向伊說原告承租後要將租賃標的物打通使用。被告公司於簽約前有提供租賃標的物的水電管路圖給原告參考，伊並帶原告看現場1次，當時設計師並不在場等語（見本院101年8月23日言詞辯論筆錄）。綜觀上開證人等之證述，足見本件原告進場施工前應有交平面圖及裝潢設計圖予被告，且經被告同意，否則原告如何於繳交保證金後，取得鑰匙進場施工？是被告辯稱原告未依約提出平面圖及裝潢設計圖經被告審核同意，即進場施工，與事實不符，委無足採。（三）被告另辯稱原告施工破壞其公用管路云云。查依系爭租賃契約第6條第5款之約定：「若因可歸責於乙方之事由（包括但不限於乙方施工不當所造成之漏水等之事由）或因不當使用造成公共管路之損害，乙方應於5日內負責修繕，甲方不負擔任何費用，乙方並須賠償甲方或第三人因此所遭受之損害。逾期未修復，甲方得逕行雇工處理並向乙方請求所支出之一切費用（該費用可由甲方逕自保證金中扣除）。」，是原告如有破壞管路嚴重之情形，被告依約可請求原告修繕或賠償，然本件訴訟前之100年7月26日被告發函予原告之信函（見本院卷第52頁）並未提及賠償，被告此部分所辯已難信為真實；且縱屬實在，被告亦非得據此終止或解除系爭租賃契約，被告此部分所辯亦無足採。（四）系爭租賃契約第10條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各項條款之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，如因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，本件系爭租賃契約，原告並無違約情事，被告自不得依系爭租賃契約第10條之約定解除（被告上開信函係指終止）。又系爭租賃契約第14條第20款約定：「本租賃契約期限未屆滿，甲方擬終止租約時，需於6個月前以書面通知乙方，並應賠償乙方之全額裝潢費用，惟裝潢費用之認定，仍以裝修之發票為準。」，本件被告係在系爭租賃契約期限未屆滿，向原告表示終止系爭租賃契約，則依上開第14條第20款約定，被告自應賠償原告之裝潢費用。原告已提出寬廷公司所出具之裝潢費用金額426671元之發票，且經證人朱俞君到庭證述該發票為真正，則被告自應給付426671元。至原告是否已給付發票金額，與原告本件請求無關。本件係被告於系爭租賃契約期限屆滿前任意終止系爭租賃契約，原告對被告自不負損害賠償責任，是被告主張抵銷部分，即無理由。四、綜上，原告依據系爭租賃契約第14條第20款之約定，請求被告給付426671元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年1月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、本件係標的金額在50萬元以下之財產權訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 101 年 10 月 25 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官謝慧敏以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 10 月 25 日書記官

臺中簡易庭101年度中簡字第161號

關鍵資訊