臺中簡易庭101年度中簡字第2206號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 102 年 03 月 21 日
• 法官: 施慶鴻
• 法定代理人: 蔡長昇
• 原告: 廖淑芬、家達不動產仲介有限公司法人

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第2206號原　　　告　廖淑芬
原　　　告　家達不動產仲介有限公司
法定代理人　蔡長昇
上二人共同
訴訟代理人　高幸瑜
曹立斌
被　　　告　吳薦驊
上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國102年2月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣4,740元，由原告廖淑芬負擔1,000元，餘由原告家達不動產仲介有限公司負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於101年7月22日與原告家達不動產仲介有限公司簽訂帶看銷售同意書（下稱系爭同意書），由被告將其所有門牌號碼為台中市○區○○街000號7樓之房屋及其土地（下稱系爭不動產）委由原告家達公司銷售。系爭同意書所定之委託銷售價格為新臺幣（下同）898萬元；委託銷售期
間自101年7月21日起至同年10月30日止，嗣經兩造簽訂委託銷售契約內容變更合意書同意銷售價格修正為832萬元。原
告家達公司於101年7月28日尋獲買主即原告廖淑芬願以832
萬元之價格，向被告購買系爭不動產。原告廖淑芬並與原告家達公司簽妥買賣議價委託書與要約書，且支付定金10萬元予家達公司代理收受。詎原告家達公司依約通知被告至原告家達公司辦理簽立買賣契約事宜，並由原告家達公司之訴訟代理人高幸瑜及曹立賦與被告討論簽約及個人貸款問題時，高幸瑜告知被告原告家達公司已收取原告廖淑芬所交付之定金等語，惟被告卻拒不辦理簽立買賣契約事宜且不願在賣方定金收款憑證上簽名確認。依原告家達公司與被告所簽訂之帶看銷售同意書第五條及第四條約定，原告廖淑芬之出價已達到被告之委託價格，且原告家達公司並已代理被告收受定金，故原告廖淑芬與被告間之買賣契約已正式成立生效。今被告既將系爭不動產又另出售第三人，則系爭買賣契約不履行，顯不可歸責於原告家達公司，故原告家達公司依約仍得請求被告給付買賣總價8,320,000元之4%計算之服務報酬332,800元。另依民法第249條第3款及系爭同意書第六條約定觀之，原告家達公司既已代理被告收受原告廖淑芬所交付之定金100,000元，則被告違約不賣及不能履行契約之行為，原
告廖淑芬自得請求被告應加倍返還定金200,000元，然因原
告廖淑芬所交付之定金100,000元尚留存於原告家達公司，
故請求被告應給付原告廖淑芬100,000元。經原告家達公司
催告，被告未依約清償，爰依系爭契約之法律關係，請求被告給付等語，並聲明為：⑴被告應給付原告家達公司332,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息。⑵被告應給付原告廖淑芬100,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告家達公司故意隱匿被告應享有之系爭同意書審閱期間權利，竟以廣告及銷售人員之說明等不實並引人錯誤之資訊，致被告匆促與原告家達公司簽約，是原告家達公司並未給予被告合理審閱期間。是被告係在101年7月22日當日始至原告家達公司及簽訂系爭同意書，被告實際上根本並未攜回系爭同意書，亦未依實填載契約審閱期間，顯屬無效。又原告家達公司亦未針對契約內容說明使被告能充分了解知悉，甚且逕自倒填日期，擅自為已經被告攜回審閱3日以上之不實記載，欺矇被告簽押已攜回3日以上之失權條款，違反誠信原則，顯屬違反消費者保護法第11條之1
審閱期間之規定，並違反公序良俗，該記載應屬無效。並且定型化契約之全部，因未經被告合理期間之審閱，自不構成契約之內容。依消費者保護法第12條、第16條，及消費者保護法施行細則第14條規定，系爭同意書全部無效而不成立。
（二）綜觀系爭同意書全文，亦未禁止被告自行將系爭不動產出售或委託第三人出售，足認系爭同意書係屬一般委託銷售契約。從而，被告自有權自行或委託第三人銷售系爭不動產。原告家達公司將原告廖淑芬出價已達底價一事告知被告後，被告立即明確告知不同意出售系爭不動產予原告廖淑芬，亦從未簽認定金收款憑證，足認被告並未同意出售系爭不動產予原告廖淑芬。系爭同意書第四條其中「嗣因不可歸責乙方之事由而有買賣契約不履行、無效、被撤銷或解除時，甲方亦不得拒絕服務報酬之給付義務」之約定，未區分賣方即被告是否已同意出售系爭不動產，一概約定被告一旦拒絕與買方簽訂買賣契約時，即應給付成交價4% 之服務報酬予原告，顯與一般委託銷售契約之性質不
符，則該部分約款使被告陷於無論簽認或同意與否，均應給付成交價4%服務報酬之重大不利益，不僅違反誠信原則、平等互惠原則，亦屬加重被告之責任，而有顯失公平之情事。
（三）並聲明：①駁回原告之訴。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
（一）原告家達公司主張與被告訂有委託銷售契約，及原告廖淑芬日即101年7月28日給付斡旋金10萬元，業據其提出系爭同意書影本及賣方定金收款憑證影本，且為被告所不爭執，堪信為真。
（二）按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為；民法第106條前段亦有明文。民法原則上禁止雙方
代理，其立法理由在於雙方代理之代理人，有利益衝突之可能，有時不能維護特定一方本人之利益；故雙方代理之代理人應基於最大誠信原則，兼顧兩方之利益，不得偏坦特定一方之利益；此即民法第148條第2項規定；「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」之精神所在。
（三）被告委託原告仲介出售房屋為898萬元，有系爭同意書影
本附卷可證；於101年7月28日下午3時左右，原告家達公
司之職員王俞瑾帶同原告廖淑芬看屋時，已知悉被告表示出價840萬元還不打算賣，業據證人王俞瑾證述明確，且
為原告廖淑芬所自承，亦即原告家達公司於此時已知悉被告主觀上欲出售之最低價格為840萬元。
（四）而原告廖淑芬願意出價840萬元向被告購買系爭不動產，
亦即原告就系爭不動產買賣之價金要約為840萬元。但原
告家達公司之職員曹立斌於101年7月28日下午5時左右，
與被告協商降低出售價格時，並未據實告知被告，反而隱匿有買方出價840萬之事實，要求被告在「委託銷售契約
內容變更合意書」內書寫修正銷售總價為832萬元；亦即
就應告知被告而未告知之事項，已該當使用詐術之行為，使被告陷於錯誤，而為修正要約之意思表示。
（五）原告家達公司再於101年7月28日下午6時左右，再收受原
告廖淑芬所交付之斡旋金10萬元，業據原告廖淑芬陳述在卷；亦即，原告家達公司違反一般仲介實務，於取得買方之斡旋金後，再將買方的要約條件告知賣方，而係隱藏原告廖淑芬的出價條件，先勸使賣方即被告修改委託銷售的總額後，再向原告廖淑芬收受斡旋金，無異「先射箭再畫靶」，顯然損害被告之利益。
（六）故本院認定原告廖淑芬原來之要約即出價係840萬元，被
告家達公司未將原告廖淑芬之要約通知被告，要約失其效力；而被告所獲之資訊不明確的情形下，其於錯誤，改變系爭不動產之銷售總額為832萬元，係受原告家達公司之
詐欺而為意思表示。
（七）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；民法第92條第1項定
有明文。嗣後被告101年7月28日晚上8時許，向被告家達
公司營業處所拒絕以832萬元出售系爭不動產，解釋上應
認被告已撤銷其要約之意思表示；原告家達公司係代理相對人即原告廖淑芬接受要約之人，對於被告受詐欺而為要約之事實處於明知之情形；故被告對原告廖淑芬依法得撤銷要約之意思表示。
（八）被告撤銷要約之意思表示後，被告與原告廖淑芬就系爭不動產之買賣契約失其效力，對被告自無拘束力可言；原告家達公司亦不得向被告請求仲介費。
（九）綜上所述，原告家達公司基於仲介契約之法律關係，請求被告給付仲介費332,800元，及原告廖淑芬基於買賣契約
之法律關係，請求被告加倍返還定金100,000元，均無理
由，應予駁回。
四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用：本件訴訟費用額確定為4,740元，依民事訴訟法
第78條、第85條第1項，由原告廖淑芬負擔1,000元，餘由原告家達公司負擔。
中 華 民 國 102 年 3 月 21 日臺中簡易庭 法 官 施慶鴻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 21 日書記官