臺中簡易庭101年度中簡字第442號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度中簡字第442號

原告

陳美珠

訴訟代理人

黃惠宗

被告

群豐不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

陳慧珍

訴訟代理人

鐘為盛律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國101年8月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：原告主張：

㈠被告公司營業員即訴外人洪英瑋於民國100年11月9日邀原告至訴外人謝聖蒼欲出售之房屋看屋，並於當日就臺中市西屯區○○路43巷54弄29號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之土地（以下合稱系爭房地）與被告簽訂買賣斡旋金契約（下稱系爭斡旋金契約），翌日通知原告準備新臺幣（下同）10萬元，以表示誠意和屋主商談售屋價格，當日並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），期間並無告知原告任何有關委託書或簽訂契約書之法定規範和權利。原告提領10萬元至被告公司，欲與屋主商談事宜，這期間到簽約前原告始終未與屋主謝聖蒼見面，價格由洪英瑋自行喊價至350萬時，其告知原告價格便宜且有投資客要來炒房，系爭房屋行情看漲，要原告盡快簽訂契約，原告在被告未告知消費者保護法（下稱消保法）有關購屋者之權利下，無奈支付10萬元現金，再由洪英瑋和被告公司人員整理契約書，持原告印章蓋在契約書後再叫原告簽名在蓋印章處，向原告稱為合乎訂金金額，要原告簽發本票42萬元補足訂金金額，過程至此方與謝聖蒼見面。被告於簽約前後並未告知原告於簽訂契約書時應有之法定規範和消保法有關定型化契約之權利，如審閱期、屋況、屋齡、附近地區交易狀況等資訊，完成後即要求原告必須馬上支付全額服務仲介費7萬元，原告曾詢問為何在簽訂契約第一階段就必須收取，被告告知係公司規定，原告為國小畢業程度，平常在市場幫人賣菜維生，一生從未接觸過任何買賣房屋契約書，對法律常識完全不懂，完全任由洪英瑋處理，洪英瑋竟不以其專業知識告知原告購屋應有的權利，事後完全不負責任，由訴外人即被告公司經理謝仲珍先生處理。

㈡簽訂系爭買賣契約兩天後，原告友人與原告一同察看系爭房屋，友人說系爭房屋有漏水，整理起來要七、八十萬以上，而洪英瑋並未告知此事。經友人告知權利受騙時，原告為解除契約，11月13日以電話告知洪英瑋和謝仲珍請聯絡謝聖蒼，原告多次要求被告公司聯絡屋主，始終得不到謝勝蒼回應，期間被告公司經理謝仲珍曾3至4次到原告家裡談及違約問題，要求原告支付違約金，至11月27日，原告寄出存證信函要求處理，11月29日謝仲珍以電話告知解約必須賠償16萬元，經與消保官商談，遵照消保官建議，先與屋主和解解除買賣契約，再由消保官依事實和法規進行處置。

㈢本件買賣從11月9日至解約日，被告公司從未提出或告知原告委任出售書，且被告於11月10日邀約原告下午3點多到被告公司，不到下午4點即完成契約手續，期間並未告知契約內容，簽約後被告即要求支付全額仲介服務費7萬元，被告先是以令原告心理受脅迫之言語，要求原告付出鉅額違約金，否則不幫忙處理等訊息，已違反消保法定型化契約之規定取得合約書，致使原告遭受因違約而賠償16萬元。12月1日原告與屋主謝聖蒼進行解約賠償時，完全看不到屋主謝聖蒼，全由訴外人即群豐公司代書詹國華全程處理。因被告未提供系爭買賣契約審閱期，未讓原告知悉買賣契約之權益，應返還收取仲介費7萬元。另因原告與謝聖蒼解除系爭買賣契約，而支付16萬元違約金，亦應由被告負責，故被告共應返還23萬元（計算式：7萬元+16萬元＝23萬元）

㈣並聲明：⒈被告應給付原告23萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；⒉訴訟費用由被告負擔。被告抗辯：

㈠原告於100年11月9日就系爭房屋及其坐落土地與被告簽訂系爭斡旋金契約，有效期間自100年11月9日起至100年11月12日止，並約定原告願意購買系爭房地總金額為360萬元。原告於100年11月10日就系爭房地經被告之仲介，與系爭房地之所有權人謝聖蒼簽訂系爭買賣契約，買賣雙方約定買賣總價金為350萬元，簽約備證時給付第1期款為52萬元，其中10萬元以現金支付，42萬元簽發本票支付。原告於100年11月11日以現金給付被告服務報酬7萬元。嗣原告於100年11月28日以台中逢甲郵局728號存證信函通知被告及謝聖蒼解除系爭買賣契約。原告與謝聖蒼於100年12月1日簽訂解約協議書，同意以16萬元和解並解除系爭買賣契約。

㈡原告請求返還7萬元之服務費無理由，理由如下：系爭房地於100年11月9日經被告居間，原告於100年11月10日與謝聖蒼簽訂系爭買賣契約。依兩造約定：「於完成簽立不動產買賣契約書後，因可歸責買方之事由致契約遭解除者，買方仍應給付全額服務報酬；但在買賣斡旋契約( 或買賣要約書)經賣方簽署同意後至簽立買賣契約時，則中信房屋不得向買方收取服務報酬」，則原告既已與系爭房地之所有權人謝聖蒼簽訂不動產買賣契約書，被告依上開約定收取買賣總價350萬元之百分之2之服務報酬即7萬元，即屬有據，原告請求返還，實無理由。

㈢原告請求賠償損害16萬元無理由，理由如下：

⒈本件原告經由被告公司之業務人員介紹，對於系爭房地之現況均有詳加說明，對於兩造所簽訂之契約均有告知其內容，故經原告同意放棄審閱期，並同意以360萬元購買系爭房地，經被告公司與系爭房地所有權人磋商後同意以350萬元成交。

⒉嗣經被告公司通知原告及謝聖蒼，同意於翌日即100年11月10日簽訂系爭買賣契約。且於簽訂系爭買賣契約前亦經地政士詹國華告知系爭房地之現況及不動產買賣契約之內容後，經買賣雙方同意始簽訂該契約。原告片面指稱「經友人告知權利受騙時，本人為解除契約」云云，實不知原告有何權利受騙?

⒊又因原告之片面解除契約，原告唯恐出賣人依約沒收已支付之價金52萬元，原告即請求被告公司幫忙協商違約金事宜，經被告一再與出賣人協商，最後同意以16萬元作為違約金。原告竟稱「以定型契約為依據之要求，先是以令原告心裡受脅迫的言語，付出巨額違約金，否則不幫忙處理等訊息，…，致使原告陳美珠遭受因違約而賠償16萬元之事實。」云云，顯與事實不符。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。

貳、得心證之理由：原告主張其與洪英瑋於100年11月9日一同察看系爭房屋，並於當日與被告簽訂系爭斡旋金契約，於同年11月10日簽訂系爭買賣契約，另於100年11月11日以現金給付被告仲介費用7萬元，嗣與謝聖蒼解除系爭買賣契約，並賠償謝聖蒼16萬元之事實，業據原告提出不動產買賣契約書為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。原告主張因被告未給予系爭買賣契約審閱期，未讓原告知悉買賣契約之權益，被告應返還已收取之仲介費7萬元，且原告與謝聖蒼解除系爭買賣契約因而支付16萬元違約金，故被告共應返還23萬元，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：

㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項分別定有明文。依兩造簽訂之之系爭斡旋金契約第四條（見系爭斡旋金契約第2頁）載明：「1.買方承諾經由中信房屋仲介成交者，同意於完成簽立不動產買賣契約時交付中信房屋依房地成交總價2%之服務報酬，如買方日後以第三人名義簽立買賣契約時，亦同。2.於完成簽立不動產買賣契約書後，因可歸責買方之事由致契約遭解除者，買方仍應給付全額服務報酬；但在買賣斡旋金契約（或買賣要約書）經賣方簽署同意後至簽立買賣契約書前，任何一方解除買賣契約時，則中信房屋不得向買方收取服務報酬。」依此可知，兩造約定之仲介內容係由被告向原告媒介訂立契約，被告得於買賣契約因其媒介而成立時，請求原告給付居間報酬。又原告於100年11月9日與被告簽訂系爭斡旋金契約後，旋於同年11月10日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，買賣價金為350萬元，依上開約定，被告自得請求給付服務報酬7萬元。原告嗣後雖解除系爭買賣契約，然依上開約定，若是可歸責於買方（即原告）之事由遭解除，買方仍應給付全額服務報酬。

㈡另按民法第567條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人（第1項前段）。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務（第2項）。」而查洪英瑋係被告公司之業務員，即為被告之代理人，依民法第224條規定，被告應就業務員之行為負同一責任。原告於本院審理時陳稱：「（問：為何要和謝聖蒼解除房屋契約？）因為簽約後隔兩天我朋友去看，朋友說房屋漏水，整理起來要七、八十萬，所以我才要解約。」（見本院101年4月20日言詞辯論筆錄），依原告上開所述，可知原告與賣方即謝聖蒼合意解除系爭買賣契約，係因系爭房屋有漏水所致。原告雖主張於100年11月9日偕同被告公司業務人員洪英瑋一同至系爭房屋察看時，洪英瑋並未告知房屋漏水，惟查，負責仲介系爭房屋之證人洪英瑋於本院審理時證述：「（問：當天跟陳美珠一起去看房子的情形為何？）我先帶陳小姐去看屋，先介紹房屋內況，有說房屋有壁癌，所謂壁癌是房屋有滲漏水才會產生壁癌，陳小姐那時有聽進去，我說這屋主要現況交屋，陳小姐可以接受，她會自己處理。（問：陳美珠與謝聖蒼簽約當天你有無在場？）有。（問：簽約當天有無針對房屋漏水做說明？）有。（問：何人說明？）代書詹國華。（問：這件房屋漏水有幾處？）有多處。房子一進去都是壁癌。（問：既然房子有多處漏水，為何在不動產買賣契約第9條第3款沒有載明漏水有幾處？）因為房子內的現況本身都是壁癌的情形，所以當時我們有跟陳美珠小姐當時的現況幾乎全部都要作防水，至於買賣契約是代書所填寫的，要詢問代書。」(見本院101年7月18日言詞辯論筆錄），依證人洪英瑋上開所述，可知系爭房屋屋內漏水情形嚴重，且有壁癌現象，而證人洪英瑋與原告一同看屋時已將系爭房屋漏水情形告知原告，據此，堪認被告已盡調查義務。另原告於本院審理時自承：「（問：你在簽約前有無去看過房子？）100年11月9日有去看房子，那時候下毛毛雨，洪英瑋打開讓我大概看一下，下雨裡面暗暗的，漏水是從二樓的廚房漏下來很嚴重，二樓的廁所流到廚房，這是我朋友跟我說的，這是簽約過後兩天朋友去看後跟我講的。當天沒有注意看，當天我有去樓上看，只有看樓梯，沒有注意到漏水。（問：原告到現場看屋時，漏水的水漬痕跡是否明顯？）事後去看很明顯，當時沒有注意看。（問：房屋現場有無油漆剝落的情形？）有，都是壁癌。我朋友有去看跟我講的。（問：原告與洪英瑋是於100年11月9日何時去看房屋的？）中午的時候我和我兒子及洪英瑋一起去看，晚上我跟我女兒及我先生去看，那時候是大約看一下，那天我去看的時候都有在下雨。我上樓去看的時候，只有看到樓梯壞掉，沒有注意看到牆壁漏水。」（見本院101年4月20日、5月18日言詞辯論筆錄），依原告前開所陳，可知原告於100年11月9日當日分別偕同洪英瑋及其家人至系爭房屋察看，且該日有下雨，而原告之友人於101年11月10日簽約後約2日即101年11月12日復至系爭房屋察看後，告知原告系爭房屋有漏水，而原告友人察看當日漏水嚴重，漏水痕跡相當明顯且有壁癌。依此，系爭房屋於原告友人於101年11月12 日察看時漏水痕跡既然明顯且有壁癌現象，而該日距離原告自行察看該屋僅有3日，顯見系爭房屋於101年11月9日當時漏水痕跡應已明顯，而原告既然於101年11月9日當日先後至系爭房屋察看二次，已有充分檢查該不動產之機會，原告主張洪英瑋並未告知系爭房屋有漏水情事，事後經友人告知始知悉系爭房屋有漏水，尚非無疑，而原告又未能舉證證明洪英瑋就系爭房屋有漏水壁癌等瑕疵情形，曾有故為掩飾，致原告前往察看時無法查悉，自難遽認被告應就該等顯而易見之訂約事項有違據實報告之義務。

㈢又系爭買賣契約第9條第3款約定：「本約標的物乙方（即謝聖蒼）對於上列滲漏水無須修繕，由甲方（即原告）自行承受負擔」一欄係由代書詹國華為勾選，而原告有於該欄下方簽名，此有系爭買賣契約在卷可稽，且為原告所自承。原告雖於本院審理時陳稱：代書叫伊在那裡簽名，伊沒有注意看等語，然原告簽名之處緊接於該欄位下方，而該欄位字體又非細小難懂，難認原告於簽名時並未知悉該條內容；另參酌證人即代書詹國華於本院審理時證稱：（問：這份契約上手寫的部分是由何人書寫？）都是我書寫的。（問：你有告知陳美珠關於該份買賣契約書之內容？）買賣契約是定型化契約，我們會針對手寫部分來對客戶解釋，特別是滲漏水及加建的部分，會跟客戶提出來。（問：系爭房屋有無滲漏水的情形？）當初這條我有特別提出有在那裡、如何處理，我要了解有無滲漏水的情形、有幾個地方，我要處理，當初我有問過謝先生及陳小姐。他們都同意由陳小姐來做處理，就是同意由陳小姐就漏水部分做修復。（問：你當時如何問陳美珠？陳美珠又是如何回答？）當時我先問屋主有無滲漏水的問題，有幾個地方，要如何處理，當時謝先生說有講好是由買方處理，他不負修復。我有在問過陳美珠，這樣可以嗎？她說好。（問：契約上第9條勾選「乙方對於上列漏水不用修繕，由甲方承受負擔」是由何人勾選？）是我勾選的。（問：你在勾選時有無向陳美珠說明勾選的內容？）簽約時有特別跟陳美珠講滲漏水部分由買方處理。」（見本院101年5月18日言詞辯論筆錄），依證人詹國華上開證述內容，可知證人詹國華有就整份買賣契約手寫及勾選之處向原告說明，且就系爭房屋漏水部分詢問原告意見，核與證人洪英瑋前開關於簽約當日代書有就房屋漏水部分告知原告之證述大致相符，由此可知原告於簽訂系爭買賣契約時即已知悉系爭房屋有漏水情形，足認原告與謝聖蒼解除契約之原因，並非因被告事前未調查或未告知系爭房屋有漏水情形以致原告於簽約後始發現系爭房屋有漏水瑕疵，而係原告衡量後自為之決定，與被告並無關係，難認被告就系爭買賣契約之解除有何過失，及就系爭居間契約有何義務之違反，原告主張被告應返還已給付之報酬7萬元，自屬無據。原告雖主張證人詹國華所述不實，惟證人詹國華與被告並無宿怨，應無甘冒偽證罪之風險而故為虛偽證詞之理，其所為之證詞，應可採信。

㈣原告另主張被告並未告知系爭買賣契約之權利義務規範內容，且未給予審閱期，故應返還7萬元居間報酬云云，然按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1、2項固定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。關於系爭買賣契約有無消費者保護法審閱期之適用，兩造雖各執一詞，然系爭買賣契約縱使有審閱期之適用，本件原告主張解除系爭買賣契約之原因既然係因系爭房屋有漏水情事，依證人詹國華及洪英瑋上開所述，可知原告於簽約前已明瞭契約內容，且已知悉系爭房屋存有漏水情形，依前開說明，自不得於事後再以違反審閱期間之規定或未告知契約之權利義務內容為由，主張被告有違反其對原告應負之義務而應返還仲介費用，故原告此部分主張，並無可採。

㈤原告復主張因洪英瑋未告知原告買賣契約之相關權益，致原告與謝聖蒼解除契約，因而支付16萬元違約金，應由被告負責云云，茲查：原告解除系爭買賣契約之原因雖係因系爭房屋有漏水，然此係原告衡量後自為之決定，並非被告有何違反其對原告應負之義務而致原告解除系爭買賣契約，已如前述，自難令被告就原告與謝聖蒼解除契約因而給付違約金16萬元一節負損害賠償責任。原告此部分主張，亦無可採。

㈥據上，原告並未舉證證明被告有何違反居間人之義務或其他應負債務不履行責任之情事，則原告請求被告返還報酬7萬元及賠償原告向謝聖蒼支付之違約金16萬元，均屬無據。綜上所述，原告請求被告給付23萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。原告雖另聲請證人即原告之兒子到庭，以資證明簽訂系爭買賣契約之過程，然本院審酌證人詹國華已就本件簽訂系爭買賣契約之過程為證述，而其證詞復無不足採信之處，則待證事項已因證人詹國華到庭證述而獲得印證，故原告此部分聲請，核無調查之必要。依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。