臺中簡易庭101年度中訴字第32號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 101年度中訴字第32號

原告

楊茜茹

訴訟代理人

李淑女律師

被告

邱崇喆

訴訟代理人

張淳茵律師

複代理人

曾文志

上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國101年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。本件原告原聲明請求⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○號、地下2樓內編號26號之停車位返還原告。⑵被告應自100年9月16日起至交還前開停車位予原告之日止，按月給付原告新台幣（下同）2,000元。嗣於101年8月16日具狀擴張為：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○號、地下2樓內編號25號、26號之停車位返還原告。⑵被告應給付原告58,000元，及自100年9月20日起至交還上開停車位予原告之日止，按月給付原告4,000元；核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。

二、按民事訴訟法第435條第1項規定：「因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。」本件原告聲明擴張後，訴訟標的金額已超過50萬元，且兩造並未合意繼續適用簡易程序，依上開規定，應改用通常訴訟程序審理。

貳、實體部分

一、原告主張：

（一）原告前於民國98年4月13日向訴外人楊蘇美玲與張惠英二人購買坐落台中市○○區○○段0000地號土地，應有部分10000分之88，及其上建物建號1549，即門牌號碼台中市○○區○○路000號13樓之7（即凱撒金邸大樓13D2，以下稱系爭房地），暨其共有部分坐落同段建號1556號，應有部分10000分之94，亦即地下室二層平面編號25、26之停車位（以下稱系爭停車位），有地下室停車位停車位置使用證明書及停車證可稽。原告嗣將系爭26號停車位租與同棟住戶訴外人游慧玲使用，詎料，被告竟於100年9月15日發函與游慧玲主張伊有系爭26號停車位之專用權，致訴外人游慧玲收受前開存證信函立即退租，而被告隨即將系爭停車位占用至今。而原告自98年買受系爭停車位，占有使用並繳交停車位清潔費，凱撒金邸管理委員會亦揭示系爭26號停車位屬13D2住戶所有。原告既經買賣而受讓系爭停車位相對應之共用部分之應有部分之所有權，則其所買受之上開建物專有部分所有權及共同使用部分所有權應有部分，經賣賣而移轉於原告時，其共同使用之地下室停車位所有權應有部分亦隨同移轉，原告即因其受讓人之地位而繼受系爭停車位之分管契約，是原告本於共有物所有權人地位，依民法第767條、第821條前段及分管契約主張被告無權妨害及占有使用系爭停車位。原告既已於98年4月20日因移轉登記而取得系爭建物專有部分所有權及共同使用部分所有權應有部分，即包括系爭停車位，而被告亦自承伊仍占有系爭25號車位，且被告對於原告主張倘若成立，則每月相當於不當得利新台幣（下同）2,000元之請求不爭執，則原告自得請求自98年4月20日起至返還系爭停車位之日止，每月2,000元之不當得利，是即自98年4月20日起至100年9月19日止，共計29個月，計58,000元（29×2,000＝58,000），並應自100年9月20日起至返還系爭停車位之日止，按月給付4,000元（2,000×2＝4,000）與原告等語。並擴張聲明：⑴被告應將系爭停車位返還原告。⑵被告應給付原告58,000元，及自100年9月20日起至交還系爭停車位予原告之日止，按月給付原告4,000元。

（二）對被告抗辯之陳述：

1.凱撒金邸大樓（下稱系爭大樓）公共設施只編列台中市○○區○○段0000○號，且區別有無停車位使用權之表徵，可由其應有部分之比例多寡來加以判定，亦即各區分所有權人於購買區分所有建物時是否併隨購有停車位，可由各區分所有權人就共同使用部分建號之應有部分之比例高低而定。亦即系爭大樓住戶中購買停車位之住戶，登記共同使用部分之應有部分較多，未買車位者，其應有部分較少，原告向前手購買系爭建物時，同時購買系爭車位，故系爭建物共同使用部分之應有部分較無車位者為多，其應有部分核與同大樓13樓之6有買受二個停車位之住戶訴外人袁崇蕙所登記之應有部分相同，均為10000分之94，準此，原告主張其買受之系爭房地，包括系爭車位，自屬可採。至於被告主張伊將系爭房地贈與陳國龍時，保留系爭停車位云云，與登記資料不符，蓋自台中市○○地○○○○○○○○○段0000號建物異動索引資料，可知被告移轉與陳國龍，與陳國龍移轉與楊蘇美玲及張惠英之登記資料觀之，其中系爭1556建號之應有部分均為10000分之94，並無減少；而被告共有系爭1556建號之應有部分，亦未因此而增加，是被告主張伊仍保留系爭車位，且其共有部分之應有部分，不因被告是否保留系爭車位而有變動云云，至屬無稽。

2.被告抗辯於85年6月15日將系爭房地贈與邱素貞並登記為陳國龍所有，系爭26號停車位使用權未一同與系爭房地專有部分及共有物之應有部分而讓與，核與土地登記規則第81條第1項、第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項規定及最高法院裁判相違背，況被告就其占有系爭停車位係有權占有，應由被告負舉證責任。惟被告至今非但未舉證證明，反而於本件訴訟抗辯伊係將系爭房地贈與邱素貞，然於101年3月1日台中公益路郵局第114號存證信函卻主張出售與邱素貞，前後主張之事實即有不一，是其主張自難以採信。

3.原告購買系爭房地及停車位後，即依規約繳納汽車停車位之清潔費每月50元，實則原告之前手，即楊蘇美玲及張惠英亦即均依規約繳交，期間張惠英、楊蘇美玲並曾透過管理委員會出租系爭26號停車位，而被告從未繳納系爭26號停車位之清潔費，就原告及前手使用更未有爭執。

4.至於系爭停車位置使用證明書（下稱停車證）第2點所載與最高法院裁判意旨、公寓大廈管理條例第4條第2項及土地登記規則第94條相違背，顯屬無效。

5.第180號之停車位並非原告所有，而應係楊蘇美玲所有。又被告自行向中屋建設實業股份有限公司詢問，而中屋公司回覆之回函，原告否認其真正。

6.是依證人陳國龍於本院101年11月6日證言，可知系爭房地（包括車位）係陳國龍於84年間欲購買時，因被告得向遠東銀行貸款取得較低利息，陳國龍遂借用被告之名義購買系爭房地以辦理房屋貸款，且系爭房地之買賣價金均為陳國龍所支付，被告並未支付，故被告自始即非系爭房地及車位之所有人，僅為陳國龍之出名登記名義人而已，系爭房地及停車位實係為陳國龍所有，是被告幫陳國龍取得較低貸款利息後，即將登記之房地及停車位全部移轉與陳國龍，此自系爭房地異動索引可知系爭房地登記與被告名下三個餘月，即以贈與名義登記與陳國龍名下，是被告抗辯伊保留停車位供自己使用，顯與事實不符。系爭房地地下室停車位則屬公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部分，本質上仍屬共同使用部分，故其移轉應與專有部分具有不可分割之關係，被告與渼格股份有限公司所簽立之買賣契約中所有權買賣標示部分即明載:「停車位編號025、026，位置如附件二。產權型態為持分共有但約定專用。」。而被告嗣後將系爭房地所有權移轉與陳國龍，被告已非系爭房地之所有人，則就系爭停車位自無可能再與其他住戶成立共有關係，自不可能保留系爭停車位使用權而將建物專有部分出售他人。被告辯稱伊僅移轉系爭房地與陳國龍，而保留系爭停車位自用，顯違反法令。

二、被告則以：

（一）被告係於84年12月20日向訴外人渼格股份有限公司（即中建開發事業股份有限公司之前身，下稱中建開發公司）購買系爭房地（建物係13、14二個樓層，門牌原為台中市○○○路○段000○00巷00弄0號13樓之6，後改編為台中市○○路000號13樓之7），並同時購買地下二樓編號25、26號之系爭停車位，停車位產權型態為持分共有但約定專用，此有不動產買賣契約書可稽。嗣被告於85年6月15日將上開房地贈與被告之妹邱素真，並登記為妹婿陳國龍所有，因邱素真、陳國龍於受讓系爭房地當時，並無使用汽車停車位之需求，且被告本即凱撒金邸大樓4樓之12住戶，家庭日常生活亦常有使用二輛以上汽車代步之需要，故除被告原有已購編號29號之停車位（使用權人登記為被告之配偶許淑惠）外，系爭停車位仍保留為被告使用，並未隨同系爭房地一併移轉讓與邱素真、陳國龍。約95、96年間，邱素真、陳國龍購入車牌號碼為CN-0931號自小客車，並登記為其二人之女陳玉玫所有，乃向被告商借系爭26號停車位使用，經被告同意後，遂轉請管委會發給停車證，以利出入之用。嗣陳國龍因個人債務問題，遭債權人查封拍賣系爭房地，由訴外人楊蘇美玲與張惠英二人，於97年3月25日共同購得，再於98年4月25日以買賣為原因，移轉登記為原告所有。因管委會為便於識別、管理起見，曾製作標示乙紙，張貼於系爭26號停車位上方，記載「編號B2-26、戶別13D2、車號00-0000」等文字，致原告誤認伊於買受系爭房地後，已同時取得系爭26號停車位之所有權（約定專用權）。被告為凱撒金邸大樓之區分所有權人，且為編號第25、26、29號停車位之分管契約關係主體即約定專用權人，雖被告將系爭房地贈與他人，但仍保有其餘之區分所有權，上開停車位使用權亦未併同系爭房地之專有部分及共有物之應有部分而讓與，不生原分管契約關係主體變動之結果，則原告縱自他人處輾轉取得系爭房地所有權，基於後手不得享有大於其前手權利之法理，自不能謂原告即當然取得系爭停車位之使用權。

（二）系爭大樓係於78年間興建，80年8月23日建造完成取得使用執照（80年中工建使字第1360號），而公寓大廈管理條例於84年6月9日施行，依法律不溯及既往原則，公寓大廈管理條例第4條第2項應無限制系爭大樓停車位使用權讓與之效力；且69年修正後之土地登記規則第72條、現行土地登記規則第94條僅為行政規則，於斯時未有共同使用部分移轉限制之法律時，應不得僅以行政規則即限制人民之財產權及契約自由。

（三）原告所提出之土地及建物謄本，皆未標示系爭停車位為原告所有，其中建號1556建物謄本亦非僅包含系爭停車位或其所在之層次，而係包含凱撒金邸大樓之所有公共設施；且該謄本僅係關於共有物所有權之標示，與共有物之分管契約即停車位之約定專用事項無涉，顯不足證明原告取得系爭停車位使用權。且原告所提出之凱撒金邸地下室停車證影本，其權利人簽章及承讓登記表之登記日期、出讓人簽名蓋章及受讓人簽名蓋章等欄位皆為空白，與被告之配偶所持有之使用證明書，上有權利人簽章之情形者，顯然有別，與中屋建設實業股份有限公司（下稱中屋建設）及其關係企業中建開發公司原始提供之內容有異，實無法據以證明原告曾合法受讓系爭停車位之使用權；又凱撒金邸B2-026號之停車證，僅係管委會於100年度換發供進出大樓停車識別之用，尚難憑此即認原告為約定專用權人，況被告亦保有換發前B2-026號停車證之舊證正本，且按規定應憑舊證辦理新證之換發，原告究在何種情況下取得新證，亦有可疑。

（四）系爭26號停車位既由被告出借陳國龍一家為事實上之使用，自應由渠等負責繳納清潔費。故被告於出借車位後，已將系爭26號停車位清潔費之繳納事宜全權交由陳國龍一家自行處理，故並非自行繳納；況嗣系爭26號停車位登記之車牌號碼00-0000仍為陳玉玫所有之小客車車牌，管委會亦未曾向被告請求繳納清潔費。原告另擁有系爭大樓180號停車位之使用權，若系爭26號停車位之清潔費亦由原告所繳納，則原告每月應繳納之汽車位清潔費應為100元。然原告每月僅繳50元，即一個停車位之清潔費。是以，原告亦無法證明系爭26號停車位係由其所繳納。退步言之，系爭26號停車位之使用權與其清潔費究係由何人繳納並無絕對之關聯，否則任何第三人只需向管委會繳納清潔費，即可任意占用他人之車位？縱原告證明系爭26號停車位之清潔費確係由其繳納，亦僅代被告繳納清潔費，至多得依民法向被告請求返還不當得利，尚不足以證明其有系爭26號停車位之使用權。原告雖稱該180號停車位係楊蘇美玲所有，惟楊蘇美玲係向他人承租第85號停車位使用，原告主張顯不實在

（五）系爭大樓之地下室停車位係與其他公共設施編列同一建號，非獨立編列建號。此乃因凱撒金邸大樓於80年間設計時，地下室之用途係作為「防空避難兼停車空間使用」，各停車位並未單獨分割作保存登記，而屬系爭共有部分之一部，性質上為各區分所有權人共有，並依其專有部分面積大小比例持分。是以，各區分所有權人不問有無購買停車位，對系爭大樓地下室皆有持分。而凱撒金邸大樓之各區分所有權人所持有之系爭共有部分面積占所有權總面積皆落在28%至32%之間，且各區分所有權人就系爭共有部分之持分面積大小及比例，僅與其專有部分面積相關，而與停車位之有無及數量毫無關聯。是以被告所有之系爭大樓4樓之12之建物，其就系爭共有部分之應有部分持分，並不因被告是否購買系爭停車位而有變動之可能或必要。系爭大樓共有人，區別其有無停車位使用權，即非以應有部分之比例多寡為表徵，而應視該大樓是否訂有分管協議，來表彰約定專用部分，而定何共有人有使用管理系爭停車位之權利。豈能以原告就上開1556建號之應有部分與同大樓13樓之6之住戶袁崇蕙相同，即逕認伊買受系爭房地亦應包括系爭停車位在內？況袁崇蕙係擁有3個而非2個停車位，原告豈非亦應同有3個停車位?

（六）系爭大樓地下室停車證說明第2點明載：「本買賣停車位之使用權，僅得出售於本大樓其他所有權人或隨同主建物所有權一併出售，且需向管理委員會報備簽章。」是以，系爭大樓停車位之使用權，實可作為各區分所有權人間單獨轉讓之標的，並非皆應隨同主建物一併出售。實務上亦不禁止各區分所有權人間單獨轉讓停車位使用權，被告亦並非將民安段1549號建物與1556建號之應有部分分開移轉。

（七）並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、原告主張其係坐落臺中市○○區○○段0000地號土地，建號1549號建物之所有權人，業據原告提出土地及建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪認為真。

四、本件之爭點在於系爭25、26號停車位之使用權歸屬？即系爭225、26號停車位之使用權得否與1549號建物分離讓與？

五、得心證之理由

（一）本件無公寓大廈管理條例第4條第2項之適用：按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文；其規範之客體係專有部分與土地（含地上權）、建物之應有部分；本件純屬停車位使用權之爭議，與「應有部分」移轉無關。

（二）系爭25、26號停車位使用權係基於共有物分管契約所生之權利：按停車位係現今社會重要之財產權，故現行土地登記實務，除登載共有部分之應有部分外，並加註使用停車位之編號，與因使用該停車位，而增加共有部分之應有部分「數目」。系爭大樓係於78年間興建，80年8月23日建造完成取得使用執照（80年中工建使字第1360號），當時之土地登記實務，並不會加註停車位之編號，更無註明因使用停車位而增加共有部分之應有部分「數目」。而購買系爭大樓之停車位者，並不影響共有部分之應有部分，業據證人陳傳義（即原渼格股份有限公司之法定代理人）證述明確，原告又無法證明擁有停車位使用權之建物所有權人，其共用部分之應有部分會因而增加；故系爭25、26號停車位使用權之權源，應來自於共有物（即共有部分，本件即1556號建物）之分管契約。

（三）基於共有物之分管契約的權利，得為共有人之間的交易之標的：故本件停車位之使用權具有經濟價值，可單獨移轉，但依權利係基於共有人的分管契約而生，無共有人之資格，則非屬分管契約之當事人；故依其性質，所移轉之對象限於同一建築物內之區分所有權人；參以內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函示：「(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間‧‧應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有‧‧‧(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人‧‧‧」及購買系爭大樓停車位所取得之停車位置證明書之說明「2」，亦可得知相同的結論。

（四）原告持有之系爭26號停車位的停車證係合法有效，有系爭26號停車位之使用權：

①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。而事實有一般、常態與例外、變態之分，其主張一般事實者無庸負舉證責任，反之，主張例外事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。

②原告持有系爭26號停車位的停車證，其材質、型式、記載方法與被告配偶所有之29號停車位停車證均相符，業據本院勘驗屬實，非屬偽造之物；且證人徐儷玲即原告之前前手，亦證稱陳國龍主動告知其有停車位，出售房屋時，連同停車位出售；故本院認原告取得之停車證係合法使用權之證明。

③證人陳國龍雖證稱：僅購買房屋，沒有買停車位，係被告要購買的你云云。但查，被告如係自作主張，增購停車位，已事涉背信行為，此屬於社會上變態事項，應由被告負舉證證任；如被告得到證人陳國龍之同意，增購2個停車位，影響證人陳國龍之權益，何以未以書面明定？又何以不於系爭26號停車位的停車證「承讓登記表」欄記明？故本院認基於證人陳國龍與被告曾有親誼關係，對被告有迴護之動機，其證言有偏頗之虞，難以採信。

④至於證人陳傳義雖證稱系爭26號停車位停車證，因「權利人簽章」沒有寫買受人之名字，不符合規範云云。但查：證人陳傳義自承，其係負責人，核發停車證係業務部門負責，其未經手，則停車證之記載標準為何，非證人陳傳義所能得知，其證言之可信性有疑；且29號停車位停車證「權利人簽章」欄有許淑惠之名字及印文，日期則為空白；191號停車位停車證，「權利人簽章」欄僅有林麗娟之名字，但無印文，日期則為81,1.1，並「管委會登記蓋章」欄內有管委會蓋章；16號停車位停車證，「權利人簽章」欄僅有張英智之名字，但無印文，日期則為空白，受讓人為傳燕萍，但「管委會登記蓋章」欄內則為空白；42號停車位停車證，「權利人簽章」欄僅有劉耀輝之名字，但無印文，日期則為空白，受讓人為蘇秋榛，「管委會登記蓋章」欄內有管委會蓋章；均有所歧異，顯見「停車證」並未無所謂標準記載方式；故不能以系爭26號停車位停車證「權利人簽章」欄係空白，便否定停車證之真實性。

（五）原告無系爭25號停車位之使用權：系爭大樓之停車位使用權係可獨立交易之客體，業如前述，證人徐儷玲僅出售1個停車位予原告之前手即楊蘇美玲、張惠英，其買賣價金僅含1個停車位即系爭26號停車位，業據證人徐儷玲、張惠英、楊蘇美玲證述在卷；證人張惠英、楊蘇美玲既未購買系爭25號停車位之使用權利，做為後手之原告自無取得系爭25號停車位之使用權利。

（六）又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨）；於無權占有他人之停車位，亦應為相同之解釋。本件原告係系爭26號停車位之合法使用權人，業如上述，被告自100年9月15日占用係爭26號停車位，則其占用係屬無權占有，並使原告喪失占有使用系爭26號停車位之利益，被告獲得相當於租金之利益，致原告受有無法使用停車之損害。審酌原告曾以每月2,000元之租金出租停車位，且被告對此金額亦不爭執，是原告主張被告無權占有系爭26號停車位，被告受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於上開每月租金之損害，應屬可採。

（七）從而，原告依據分管契約之法律關係，請求被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地，建號1549號建物之共同使用部分之建物（即建號1556），即地下二層編號26之停車位交還，及基於不當得利之法律關係，請求被告應自100年9月16日起至交還前開停車位之日止，按月給付2,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、假執行之宣告：依民事訴訟法第389條第1項第5款，就原告勝訴部分應職權宣告假執行。並依民事訴訟法第392條第2項，依被告之聲請，宣告被告如以40萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。

七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證均已無礙於本院之認定，爰不逐一論駁，附此敘明。

八、訴訟費用：本件訴訟費用額確定為12,934元（裁判費8,700元，證人旅費4,234元），依民事訴訟法第79條，由被告負擔7,000元，餘由原告負擔。

臺灣臺中地方法院民事庭 法 官 施慶鴻