臺中簡易庭102年度中簡字第2613號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 102年度中簡字第2613號

原告

大緣不動產經紀有限公司

法定代理人

劉力助

被告

黃金科

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國102年12月6日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

(一)原告起訴主張被告於民國(下同)102年3月10日與原告(21世紀不動產台中興大忠明加盟店)簽訂「不動產專任委託銷售契約書」(下稱系爭契約)，委託原告仲介銷售坐落台中市○○區○○○段00○0○00○0○00○0地號土地全部，及同段29之2地號土地一部、面積163.42平方公尺(下稱系爭土地)，契約第3條約定：「委託銷售期間自102年3月10日起至102年3月31日止。」，第5條約定：「服務報酬按實際成交價額百分之4計算，委託人應於與買方簽訂買賣契約時以現金1次支付。」，且第11條亦約定：「買方承諾價格已達委託最低出售價格或委託人簽署確認後不履行簽訂買賣契約書之義務者，受託人視為完成仲介義務，委託人需1次全額給付銷售價額百分之4之服務報酬。」。嗣原告已將系爭土地以新台幣(下同)550萬元仲介出售予第3人，並於102年3月17日簽訂書面之不動產買賣契約及收受第1期簽約款；另就同段29之2地號部分土地，被告與買方另行書立協議書約定，被告應於102年3月19日下午4時前決定是否出售予買方，逾期視為同意以總價272萬元出售，並應於102年3月21日簽訂買賣契約。詎被告事後拒絕履行交付系爭土地所有權狀正本4件及繳交國民身分證影本、印章，而就同段29之2地號土地一部、面積163.42平方公尺部分拒絕簽訂不動產買賣契約書。原告曾於102年3月22日寄發台中南和路郵局存證信函催促被告於函到3日內履約，仍未獲置理。爰依兩造簽訂系爭契約之約定請求被告給付已完成土地仲介服務之服務報酬328800元【計算式：(0000000×4/100)＋(0000000×4/100)＝328800】，為此提起本訴等情。並聲明：除假執行宣告外，餘如主文所示。

(二)對被告抗辯之陳述：

1、被告就29之2地號以外之3筆土地已與買方簽訂不動產買賣契約書，買賣價金550萬元，被告應給付仲介費用220000元，另就29之2地號土地部分已約定簽約時間，但被告拒不簽約，視為原告已完成仲介服務，被告應給付仲介費用108800元。

2、29之2地號土地係全部登記在被告名下，被告即有權利決定是否出售，不生關係人同意與否之問題，況當時買方亦有意購買該筆土地全部。

3、原告否認曾於102年3月19日上午前往被告店裡拿土地所有權狀，原告與證人陳宥瑋係於102年3月19日下午4、5時左右第1次到被告店裡，102年3月20日上午、下午各再去1次，總共3次。又原告第1次到被告店裡時，被告即表示全部不賣了，並非僅指29之2地號土地部分不賣而已。

4、依原告提出29之2地號土地登記謄本記載，被告已於102年6月5日將該筆土地應有部分1000分之523出售予第3人，並於102年8月7日辦妥所有權移轉登記。又被告出售部分面積為149坪，並非僅有黃永進之應有部分49坪。

二、被告方面：

(一)被告承認原告提出協議書之真正，但認為29之2地號土地部分並未成交，當天被告曾與關係人通電話，該關係人表示不願出售土地，且被告本身不缺錢，為何要出售該筆土地？

(二)被告於102年3月17日簽訂協議書後，於102年3月19日上午即原告法定代理人至被告店裡時即當場告知不願出售，故29之2地號土地部分並未成交，又被告當時並未表示全部不賣。

(三)被告對原告提出29之2地號土地登記謄本無意見，但出售部分僅黃永進之應有部分而已。

(四)並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張上揭事實，已據其提出系爭契約、被告與買方劉志豪於102年3月17日簽訂不動產買賣契約書及協議書、催告存證信函等影本各1件在卷為憑，核屬相符。被告雖以上情抗辯(詳後述)，惟其對原告提出上開私文書之真正均不爭執，是原告之主張自堪信為真實。

四、法院之判斷：

(一)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立(參見最高法院68年台上字第1504號民事判例意旨)。本件被告於102年3月17日就系爭土地之買賣事宜，經由被告之仲介服務與買方即訴外人劉志豪簽訂買賣契約及協議書等情，已為兩造一致不爭執，而被告雖否認就協議書部分亦已同意出售該部分土地，然依該協議書約定：「台中市○○區○○○段0000地號部分共163.42平方公尺，地主約定於102年3月19日下午4點前決定是否售於買方，如超過此約定時間，則售予買方。雙方約定每坪單價5.5萬(總價272萬)於102年3月21日前簽立買賣合約。」等語，則依上開約定，29-2地號部分土地是否出售，被告須於102年3月19日下午4時前向買方告知，若未告知，則視為同意以每坪單價55000元、總價272萬元出售，並於102年3月21日前簽訂買賣契約。故本件兩造爭執者在於被告是否於102年3月19日下午4時前向買方或原告通知不願出售29-2地號部分土地？是被告固抗辯稱於102年3月19日上午，被告法定代理人及其同事即證人陳宥瑋與證人黃永進前來店裡拿所有權狀等資料時，即告知29-2地號部分土地不賣云云。而證人黃永進亦於102年11月15日言詞辯論期日到庭具結後證稱：「102年3月19日上午9～12點間，原告有到被告店裡要拿『全部』權狀辦理過戶，當時就跟原告表示不賣。」等語(參見該日言詞辯論筆錄第4頁)。然證人即被告公司職員陳宥瑋於102年12月6日言詞辯論期日到庭具結後證稱：「系爭契約簽訂後，我有跟店長(原告法定代理人)前往被告店裡拿取辦理過戶之國民身分證影本及土地所有權狀等資料，當時係因協議書約定時間屆至後，被告仍未提出上開資料，才會與店長前往被告店裡，第1次係於102年3月19日下午4、5點左右，被告表示他很忙，要去送米，我們就等他回來，先到附近買炸雞及飲料來吃，因炸雞是下午才賣的，故印象特別清楚。而當天等到下午6時，被告仍未回來，故我們回去後即與證人黃永進聯絡，黃永進表示會跟被告聯絡，當天晚上黃永進回報稱已沒有問題，要我們隔天早上再一起到被告店裡。因此，102年3月20日上午再與黃永進一起到被告店裡，被告說他很忙，資料放在保險箱內，我們問被告是否有空去保險箱拿？他說密碼忘記了，因被告的店在早市裡面，當時為不影響被告做生意，所以我們下午再去，但下午去的時候，被告就表示不賣了。」等語屬實(參見該日言詞辯論筆錄第3～5頁)。本院審酌兩造之陳述及證人黃永進、陳宥瑋之證述內容，認為依上開協議書記載，被告決定是否出售29-2地號部分土地之最後期限為102年3月19日下午4時，而被告既為專業之不動產經紀仲介業者，其明知被告決定之時點尚未屆至，協議書約定之條件尚未成就，在客觀上自不可能提前於102年3月19日上午即前往被告店裡拿取辦理過戶之「全部」土地所有權狀等資料，且依被告前揭抗辯及證人黃永進之證述，原告、證人陳宥瑋與證人黃永進偕同前往被告店裡之時點為「上午」，可見當時係原告與證人黃永進事先約好始於翌日上午前往被告店裡，衡情應屬原告無法順利向被告取得過戶用之土地所有權狀等資料後，始透過當時缺錢亟欲出售29-2地號部分土地之證人黃永進聯繫細節，故原告、證人陳宥瑋與證人黃永進偕同前往被告店裡之時點應為「102年3月20日上午」，而非「102年3月19日上午」。另因證人黃永進與被告為堂兄弟關係，證人黃永進復為29-2地號部分土地之實際出賣人之一，證人黃永進上揭時點之證言若非時間已久、記憶有誤，即有刻意附和被告抗辯之嫌，要為本院所不採。從而，被告既未於102年3月19日下午4時前向買方或原告通知不願出售29-2地號部分土地，依上開協議書記載，已視為被告同意「以每坪單價55000元、總價272萬元出售，並於102年3月21日前簽訂買賣契約」，即29-2 地號部分土地之買賣條件亦已成就，被告負有與買方劉志豪簽訂買賣契約之義務甚明。故被告事後就29-2地號部分土地拒不與買方劉志豪簽訂買賣契約，顯屬違約，被告所為上開抗辯委無可採。

(二)又依系爭契約第5條第1款、第2款前段約定：「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之4計算。前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，應以現金1次支付予受託人。」；契約第11條第1款第4目亦約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額支付委託銷售價格百分之4服務報酬予受託人。……。4、買方書面承購價格已達委託人之最低出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者。」。是被告已於102年3月17日與買方就系爭土地簽訂不動產買賣契約書及協議書，而逾協議書約定期限未向買方或原告表示不願出售之意，即應視為原告已完成仲介之義務，已如前述，則依兩造間系爭契約第5條第1款約定，就已簽訂不動產買賣契約書部分，實際成交價格為550萬元，被告負有支付該成交價格百分之4即220000元服務報酬予原告之義務；另就協議書約定部分，買賣價金為272萬元，依系爭契約第11條第1款第4目約定，被告亦負有支付該約定買賣價格百分之4即108800元服務報酬予原告之義務。準此，被告應給付原告之服務報酬應為328800元(計算式：220000＋108800＝328800)。

五、綜上所述，原告依據兩造簽訂系爭契約之法律關係，請求被告給付服務報酬328800元，及自支付命令送達翌日即102年7月10日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告如主文第3項所示。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

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