臺中簡易庭102年度中簡字第2379號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 102年度中簡字第2379號

原告

寶蓮資產管理股份有限公司

法定代理人

龔家澍

訴訟代理人

邱蕾

被告

張貴

訴訟代理人

陳明章

上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國102年11月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易程序準用之。查本件原告起訴聲明原請求被告給付新臺幣（下同）322,620元，及自民國100年11月2日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，嗣於本院102年11月27日言詞辯論期日，原告當庭變更聲明為請求被告應給付322,620元，及自102年2月22日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告係坐落臺中市○區○○段0000地號土地及同段358建號建物（下稱系爭不動產）之共有人，系爭不動產業經部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意出售予原告，並於98年5月25日簽訂不動產買賣契約書，而被告雖非該買賣契約書之當事人，原告仍於同年6月4日將被告依其所有權應有部分比例之應分得價款300,156元交予被告，並由原告向系爭不動產所屬干城第一廣場管理委員會繳納依被告所有權應有部分比例應分擔之98年7月1日起至101年9月30日止之13期管理費合計22,464元。嗣因系爭不動產之部分共有人不同意上開處分而提起訴訟，經法院以99年度簡上字104號民事判決認定系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定而確認買賣關係不存在。之後，原告訴請被告應將其所有系爭不動產之所有權應有部分移轉登記予原告，經法院以102年度訴字187號受理在案，被告於該民事事件審理中提出102年2月22日民事答辯狀記載「原告無法順利移轉登記，係因另有訴訟爭執共有物無土地法第34條之1之適用」等語，足見當時被告已知悉系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定，被告領取上開款項及消極減免其原應支付前開管理費之法律上原因已不存在。綜上，被告自原告處受領上開款項及由原告代繳上開管理費之法律上原因已不存在，致原告因此受有損害，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付322,620元，及自102年2月22日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：（一）原告於98年5月25日以存證信函通知被告於10日內聲明行使優先承買權，迄今已逾3年，卻違反合約，未繳納管理費、地價稅及房屋稅，而依其他共有人所提供不動產買賣契約書所載內容，原告應賠償懲罰性違約金。再者，原告與不同意出賣之共有人間互提訴訟，至今仍無法履約，期間被告不能自由處分系爭不動產，如處分則將遭原告提起訴訟。（二）原告巧立名目，糾葛興訟，其動機要被告財產，卻又要被告繳費。且原告利用掌控「干城第一廣場管理委員會」，強行通過高達1億多元之修繕費，原告不願繳納8,000多萬元，卻對區分所有權人追訴，經法院調解，迄今2年多，因係違建，也無法進行都更，已無法繼續調解。

（三）原告於98年度訴字第2993號事件主張民法第87條、第184條規定，並參照其他共有人所提供97年訴字第66號民事判決，足見原告早於97年間明知系爭不動產並無土地法第34條之1第4項規定適用，卻通謀虛偽意思表示，強制處分系爭不動產，致使其他共有人陷於不安，甚至被誘導以調解筆錄過戶給原告。且原告公司之97年度股東會會議記錄提及處分1成可賣3成以上之利益，可見原告早有預謀。（四）綜上，被告為免受訟累，迫於無奈只得接受原告將款項匯入被告所有國泰世華銀行帳戶內，能否履約，原告自負法律責任，無法履約的責任不在於被告，請按上述不動產買賣契約履行權利義務。至於代繳管理費部分，原告應負舉證責任提出相關資料，縱然原告有繳交管理費，亦應向干城第一廣場管理委員會請求返還等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）原告主張：被告係系爭不動產之共有人，系爭不動產業經部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意出售予原告，並於98年5月25日簽訂不動產買賣契約書，而被告雖非該買賣契約書之當事人，原告仍於同年6月4日將被告依其所有權應有部分比例之應分得價款300,156元交予被告等情，業據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、收執等影本為證，亦與被告於本院102年11月27日言詞辯論期日陳稱：（提示收執，有無在98年6月4日簽收300,156元？）這確實是伊簽收的等語，互核一致，足認原告此部分之主張，應堪信為真實。

（二）原告主張：原告向系爭不動產所屬干城第一廣場管理委員會繳納依被告所有權應有部分比例應分擔之98年7月1日起至101年9月30日止之13期管理費合計22,464元乙節，業據其提出與所述相符之干城第一廣場管理委員會102年3月28日102年管字第0002號函影本為證，核與干城第一廣場管理委員會於102年10月9日以102年管字第0005號函表示：B1/90櫃位自98年7月1日起至101年9月30日止共計13期管理費合計22,464元，全部均由原告公司分13次自98年12月10日起至102年1月21日止，每次匯款1,728元代繳完畢等語，大致相符，亦與被告於本院102年11月27日言詞辯論期日陳稱：（提示干城第一廣場管委會102年10月9日函，其上記載原告代繳Ｂ1／90櫃位管理費有何意見？）這個櫃位是伊的沒有錯。（上開函文所載13期的管理費被告有無拿出錢來繳納？）沒有等語，互核一致，足認原告此部分之主張，應堪信為真實。

（三）原告主張：因系爭不動產之部分共有人不同意上開處分而提起訴訟，經法院以99年度簡上字104號民事判決認定系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定而確認買賣關係不存在。之後，原告訴請被告應將其所有系爭不動產之所有權應有部分移轉登記予原告，經法院以102年度訴字187號受理在案，被告於該民事事件審理中提出102年2月22日民事答辯狀記載「原告無法順利移轉登記，係因另有訴訟爭執共有物無土地法第34條之1之適用」等語，足見當時被告已知悉系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定，被告領取上開款項及消極減免其原應支付前開管理費之法律上原因已不存在等情，業據其提出與所述相符之被告於本院102年度訴字第187號民事事件審理中所提102年2月22日民事答辯狀影本為證，並為被告所不爭執，且有本院99年度簡上字104號民事判決附卷可稽，自堪信為真實。

（四）至被告雖以前詞置辯。惟查：

1.觀諸本院97年訴字第66號民事判決所載內容，本件原告並非前開民事事件之當事人，尚難僅據前開民事判決所載內容而逕行推論原告早於98年6月4日將上開款項交予被告之前，已知悉系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定。

2.依本院98年度訴字第2993號民事判決固然記載：本件原告主張民法第87條、第184條規定，訴請確認訴外人林錦雲與何嘉敏間就系爭不動產之抵押權所擔保之債權不存在，及訴外人林錦雲與張裕榮間就系爭不動產之買賣關係不存在，經本院於100年8月5日判決認為系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定而駁回原告之訴等情，然前開民事判決之判決日期為100年8月5日，顯係在原告於98年6月4日將上開款項交予被告之後，尚難僅據前開民事判決所載內容，而逕行推論原告早於98年6月4日將上開款項交予被告之前，已知悉系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定。

3.觀諸被告所提出之「寶蓮資產管理股份有限公司97年度股東會會議記錄」固然記載：「我們如果以6億3整棟賣掉，你們手上的股票就是乘以3的價格」、「因為我們工作人員在辦這個34-1的時候，都是第一次，我們會有一些不是很熟練的地方」、「（3）整個大樓唯有這麼做，才能夠統一起來，不管要租要售才有辦法處理，要不然是沒有辦法處理的。（4）這個是在我們4、5年前開始接這個案子辦的時候，就這樣計劃了」、「當然是讓大家能夠有機會去解套，不管是3成也好、5成也好」等語，然此充其量僅係原告公司向其股東說明買賣系爭不動產之預計獲利情形，尚難據此逕行推論原告早於98年6月4日將上開款項交予被告之前，已知悉系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定。

4.依被告所提出之不動產買賣契約記載：原告於98年5月25日與訴外人捷盟建設有限公司等37人（該契約後附賣方名單未見被告姓名）合意依土地法第34條之1第1項規定，約定由原告以280,520,00元向由訴外人捷盟建設有限公司等37人購買系爭不動產等語，核與被告於本院102年11月27日言詞辯論期日陳稱：（提示證物4買賣契約，被告有無簽署此份買賣契約？）沒有等語，大致相符，足認被告並非前揭買賣契約之當事人。又按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度臺上字第1703號民事裁判意旨參照）。綜上，被告既非前揭買賣契約之當事人，被告與原告間自不發生何等法律關係，自無從請求原告履行前揭買賣契約。

（五）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查被告已於98年6月4日自原告處受領上開款項300,156元，且因原告向系爭不動產所屬干城第一廣場管理委員會繳納依被告所有權應有部分比例應分擔之98年7月1日起至101年9月30日止之13期管理費合計22,464元，而消極減免被告原應支付之管理費，自屬受有利益，惟系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定，且被告非前揭買賣契約之當事人，原告與被告間不生何等法律關係，則被告領取上開款項及消極減免其原應支付前開管理費之法律上原因已不存在，原告因而受有損害，被告所受利益與原告所受損害之間具有相當因果關係，是以，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告返還上開提存款項，自屬於法有據。

（六）末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182 條第2項定有明文。又按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第203條亦有明定。查原告前訴請被告應將其所有系爭不動產之所有權應有部分移轉登記予原告，經本院以102年度訴字187號受理在案，被告於該民事事件審理中所提102年2月22日民事答辯狀記載「原告無法順利移轉登記，係因另有訴訟爭執共有物無土地法第34條之1之適用」等語已如前述，足見被告於102年2月22日已知悉系爭不動產不適用土地法第34條之1第1項規定，其領取上開款項及消極減免其原應支付前開管理費之法律上原因已不存在，是以，原告請求自102年2月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核無不合，應予准許。

（七）從而，原告主張依不當得利法律關係，請求被告給付原告322,620元，及自102年2月22日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

（八）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

四、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟本院既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，不另為准駁之諭知。又被告陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行部分，核與法律規定相符，乃酌定擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，諭知免為假執行宣告如主文第3項所示。

五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額為第一審裁判費3,530元，應由被告負擔。

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