臺中簡易庭103年度中簡字第1296號

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　103年度中簡字第1296號

原告

閤桀不動產經紀業有限公司

法定代理人

李品蓉

訴訟代理人

陳浩華律師

複代理人

陳博芮

複代理人

賴皆穎律師

被告

楊曜徽

被告

楊水源

被告

楊友江

被告

劉楊明珠

被告

楊玉卿

上二人共同訴訟代理人

劉之椲

上四人共同訴訟代理人

郭正嘉

上列當事人間請求給付居間費用事件，經於民國103 年12月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國102 年3 月17日簽立一專任銷售委託書（下稱系爭契約），被告委託原告出售座落臺中市○○區○○段000 地號（權利範圍56分之3 ，面積112400平方公尺）之土地（下稱系爭土地），原兩造約定底價新臺幣（下同）1,200 萬元，嗣被告同意變更底價為1,140 萬元。系爭土地經原告努力及議價後，已有訴外人王再豐即王自強同意以1,140 萬元承買，依系爭契約第5 條第1 款約定，買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 （最高不得超過主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬；委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交，故被告依約應給付原告456,000 元（11,400,000×4%＝456,000 ），原告前曾以存證信函催告被告履約，被告均置之不理，終而提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告456,000 元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告楊曜徽則以：兩造102年3月17日簽立系爭契約，係以1,450 萬元作為出售之底價，原告擅將1,450更改為1,200，恐涉偽造文書之刑責；又原告主張訴外人王自強同意以1,140萬元承買系爭土地一事，被告楊曜徽全然不知，亦未曾同意原告變更底價為1,140 萬元，故訴外人王自強同意承買並不該當成交之要件；原告未依兩造約定之底價媒介，且擅自變更底價，顯與民法第565 條之規定未符，不得請求居間費用之給付等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢被告如受不利之判決，願供擔保，請求免為假執行。

三、被告楊水源則以：確實曾與原告就附圖A 部分，以每坪40萬元、總價1,200 萬元，簽立系爭契約，惟就嗣後變更銷售底價之部分，被告楊水源並未出具授權書委託被告楊曜徽辦理相關事宜，原告將相關變更同意書傳真被告楊水源後，並以電話通知儘速簽署該變更同意書，惟被告楊水源因附圖I 部分土地整併銷售乙事尚未妥適處理，當下並未簽立變更同意書，故被告楊水源並未同意變更系爭土地之底價為1,140 萬元，縱事後訴外人王自強簽署買賣議價委託書及確認書，因不符系爭契約原約定之底價1,200 萬元，應認並未達至成交之要件，原告請求被告楊水源給付居間費用，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。

四、被告楊友江、楊玉卿、劉楊明珠則以：當初兩造簽立系爭契約後，底價從1,450 萬元降為1,200 萬元，被告楊友江、楊玉卿、劉楊明珠曾提附帶條件即附圖I 部分要一併處理，若未一併處理出售，系爭土地即附圖A 部分亦不出售；又系爭契約底價由1,200 萬元變為1,140 萬元之部分，被告楊友江、楊玉卿、劉楊明珠確實均有同意，但前提是附圖I 部分要一併出售處理，今原告並未如實轉知訴外人王自強買受之條件，訴外人王自強之同意承買，不生成交之效力，原告無從請求居間報酬之給付等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。

五、得心證之理由：

（一）兩造於102 年3 月17日簽立系爭契約，被告委託原告出售系爭土地即附圖A 部分土地，依系爭契約第5 條第1 款約定，買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 （最高不得超過主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬，委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交；又原兩造約定底價為1,450萬元，嗣於102年3月25日變更為1,200萬，惟系爭土地經原告議價後，已有訴外人王自強同意以1,140 萬元承買等情，有系爭契約、房地產標的現況說明書、授權書、系爭土地登記謄本、買賣議價委託書、確認書在卷可稽，且為原告、被告楊水源、楊友江、楊玉卿、劉楊明珠所不爭執，堪認屬實。

（二）系爭契約就系爭土地（附圖A 部分）之底價是否從1,200萬元變更為1,140 萬元一節，經被告楊曜徽、楊水源、楊友江、楊玉卿、劉楊明珠（下稱被告5 人）否認在卷，並分別為上開之辯解。經查，卷附委託銷售/ 出租契約內容變更同意書上，委託人欄雖有「楊曜徽代楊水源」之記載，然被告楊曜徽實際並未獲得被告楊水源之授權，即該次價金由1,200 萬元降為1,140 萬元之變更，並未獲得被告楊水源之同意一情，經被告楊曜徽、楊水源於本院審理時陳稱明確；核與證人即原告承辦系爭土地委託銷售之人員戴思遠於本院審理時證述：「（問：楊水源有無同意變更？）楊曜徽是楊水源的兒子，... 楊曜徽有跟楊水源通電話... 我不知道楊水源在電話中怎麼講。」、「（問：你為何不請楊曜徽提出楊水源之授權書？）... 我有請楊水源寫授權書，但是他沒有寫，... 。」等語、證人即原告住商美術館加盟店之店長王芳進於本院審理中結證：「（問：102年3月26日楊曜徽打電話給楊水源之目的為何？）是要問楊水源是否同意以1,140 萬元出售。」、「（問：你是親耳聽到楊水源在電話中說要以1,140萬元出售？）沒有，是楊曜徽轉述。」、「（問：楊水源與原告之交易過程，證人王芳進均不在場？）並不爭執。」等語相符；亦經原告於103 年8月5日審理期日時自認在卷，堪信為真。

（三）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他人報告訂約之機會或為訂約媒介、他人給付報酬之契約」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，為民法第565 條、第568 條第1 項所明定。故原告得否請求居間報酬，專以系爭土地之買賣契約是否成立視之。次按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第354 條第2 項定有明文；又不動產買賣之未立書面者，固不生物權移轉之效力，惟當事人若已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立。查系爭土地為被告5 人共有，有土地登記謄本在卷可參，且為兩造所不爭執，故系爭土地之買賣契約是否成立，端視被告5人是否均同意該系爭土地買賣之價金、標的物等必要之點，而與買受人即訴外人王自強達成意思表示之一致，承前所述，系爭土地共有人之被告楊水源，並未同意系爭土地以1,140 萬元之底價出售，故系爭土地之共有人全體對於系爭土地買賣之價金自始未與訴外人王自強達成一致之共識，該買賣契約無從成立甚明。

六、綜上，系爭土地之買賣契約，既不成立，原告請求被告5 人給付居間報酬及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，並被告所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，併予敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

附圖：