臺中簡易庭103年度中簡字第1542號

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　 103年度中簡字第1542號

原告

蘇泓鳴

被告

總潤開發有限公司

法定代理人

簡英杰

上列當事人間請求給付傭金等事件，於民國103 年11月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明第1 項請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）329,875 元」。嗣於民國103 年8 月26日原告變更聲明為：「被告應給付原告682,165 元」。核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

二、原告主張：原告與被告於102 年11月27日簽訂委託銷售合約書（下稱系爭契合約），約定被告委託原告代理銷售被告投資興建、位在南投市○○路00巷0 號、3 號、5 號、7 號共4 戶之房屋，期間至103 年4 月30日止，惟該日之前兩造若有收取訂金之情事，則系爭合約自動延長3 個月；依系爭合約之約定，如於系爭合約銷售期間，被告自行售出上開4 戶房屋，含之前與被告接觸過之客人、被告提供之名單、被告之前工地介紹來之客人，一旦於系爭合約銷售期間成交，皆屬原告全額擁有。故訴外人李志杰於102年12月28日，以775萬元，向被告購買南投市○○路0 號房屋；訴外人劉淑琴於103 年3 月3 日，以780 萬元，向被告購買南投市○○路0號房屋；訴外人賴學樹於103 年5 月15日，以1,550 萬元，向被告購買南投市○○路0 號、7 號房屋，被告依系爭合約均應給付原告售價2.5%之傭金，並扣除10% 之稅金，又訴外人劉淑琴購買之該戶有中人費2 萬元應予扣除，一併再與訴訟費加總計算後，被告應給付原告682,165 元。另不動產經紀業管理條例係100 年12月30日修正，101 年8 月1 日公佈施行，依該條例第36條、第37條可知，其均設有但書規定，原告既有扣繳憑單可佐之前從事不動產經紀之事務，兩造間之系爭合約亦未特別約定原告需具備不動產經紀人之身分，被告自應依據特別委任之契約關係，依約給付原告傭金。並聲明：（一）被告應給付原告682,165 元（二）訴訟費用由被告負擔。

三、被告則以：兩造確實於102 年11月底簽立系爭合約，惟簽約之後，被告即發覺原告並不具有合法不動產經紀人之身分，於法有違，故系爭合約應屬無效；又縱使系爭合約有效，原告自始對於前開4 戶房屋之出售並無促成買賣之功勞，不應受領傭金之給付；再被告於103 年1 月間曾2 度當面敦請原告退場，原告不為允諾，被告遂以提高房屋售價及凍結廣告費支出之方式，期望原告自動解約，並終於103 年3 月12日強制要求原告退場。訴外人李志杰買賣之部分，雖然並非原告接洽之客人，被告念及原告花費時間駐在現場，願意給付原告1%之傭金，惟原告仍嫌過少，被告自無須再為給付；訴外人劉淑琴買賣之部分，被告均係透過元寶翔不動產仲介有限公司與劉淑琴達成交易，與原告無涉，且在成交之前即已面告原告自行退場，原告不同意之際，並且意圖破壞該次買賣之成交，被告自無給付傭金予原告之義務；訴外人賴學樹與詹淑美係於103 年5 月初經由親人介紹，而與元寶翔不動產仲介有限公司接洽，一次購買2 戶房屋，均與原告無涉，被告無須給付原告傭金等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。

四、得心證之理由：

（一）原告主張其與被告於102 年11月27日簽訂系爭合約，約定被告委託原告代理銷售被告投資興建、位在南投市○○路00巷0 號、3 號、5 號、7 號共4 戶之房屋，期間至103年4 月30日止，惟該日之前兩造若有收取訂金之情事，則系爭合約自動延長3 個月；依系爭合約之約定，如於系爭合約銷售期間，被告自行售出上開4 戶房屋，含之前與被告接觸過之客人、被告提供之名單、被告之前工地介紹來之客人，一旦於系爭合約銷售期間成交，皆屬原告全額擁有，即依每戶售價取得2.5%之傭金，惟應扣除10% 之稅金，及每戶可能之中人費2 萬元；而訴外人李志杰於102 年12 月28 日，以775 萬元，向被告購買南投市○○路0 號房屋；訴外人劉淑琴於103 年3 月3 日，以780 萬元，向被告購買南投市○○路0 號房屋；訴外人賴學樹於103 年5 月15日，以1,550 萬元，向被告購買南投市○○路0 號、7 號房屋等情，有系爭合約、訴外人李志杰、劉淑琴、賴學樹與被告簽訂之買賣契約書、建物登記謄本影本等件在卷可稽，亦為被告所不爭執，堪認屬實。

（二）經查，兩造於102 年11月27日簽訂系爭合約，約定被告委託原告代理銷售被告投資興建、位在南投市○○路00巷0號、3號、5號、7號共4戶之房屋，然原告不具有不動產經紀人員之身份，兩造簽立系爭合約時，亦未就原告是否應具有經紀人員身份為特別之約定等節，有系爭合約、南投縣政府103年8月8日府地價字第0000000000 號函在卷可憑，為兩造所不爭執，堪信為真。而依不動產經紀業管理條例第1 條規定：「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例」可知，不動產經紀業管理條例之立法目的，一方面係作為主管機關行政上管理不動產經紀業之內容，一方面亦在於保障不動產交易者之權益，而屬民法第184條第2項之「保護他人之法律」。準此，縱原告非經紀業而經營仲介或代銷業務，違反不動產經紀業管理條例第32條之規定，僅生公司負責人、商號負責人或行為人將被處10萬元以上30萬元以下罰鍰之效果；公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，將被處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科10萬元以上30萬元以下罰金之結果；抑或訴外人如因此受有損害，得依民法第184條第2項規定請求兩造賠償之問題，難謂不動產經紀業管理條例第32條為強制規定，會因違反該規定，而使兩造間所簽立之系爭合約法律行為失其效力甚明，故被告就此所為系爭合約無效之辯解，難以憑採。而依系爭合約所載，其有效成立之期間為102 年11月27日至103 年4 月30日，但若103 年4 月30日之前兩造有收取訂金之情事，則系爭合約自動延長3 個月，故原告於前開期間內均得請求被告依據系爭合約履行合約之內容。惟被告於103 年1 月間曾2 度當面敦請原告退場，原告不為允諾，被告遂以提高房屋售價及凍結廣告費支出之方式，期望原告自動解約，並終於103 年3 月12日強制要求原告退場等情，有被告所寄南投光明里郵局存證信函、原告車輛通行國道之交易明細影本在卷可佐，為兩造所不爭執，堪以認定。是兩造間之系爭合約已因原告之退場、離開，視為同意被告主動終止之意思表示，而於103 年3 月13日起系爭合約因兩造合意終止而不再發生效力。

（三）次查，訴外人李志杰於102 年12月28日，以775 萬元，向被告購買南投市○○路0 號房屋；訴外人劉淑琴於103 年3 月3 日，以780 萬元，向被告購買南投市○○路0 號房屋；訴外人賴學樹於103 年5 月15日，以1,550 萬元，向被告購買南投市○○路0 號、7 號房屋，業經認定如前。而依證人賴學樹於本院審理時之證述：「（問：你跟詹淑美、李淑麗、李志杰、劉淑琴是否認識？）詹淑美是我太太，其餘我都不認識。」、「（問：何時知道有目前住所的建案？）... 我知道這個建案到去看，到去簽立不動產買賣契約大概3 、4 天的時間。」、「（問：提示不動產買賣意願書，是否你所簽立，時間為103 年5 月15日？）是的，而且我當時確實是買兩戶。」、「（問：期間有無與原告接洽過？）沒有，我不認識原告。」等語可知，兩造均未在103 年4 月30日前認識訴外人賴學樹，並收取賴學樹就上揭房屋所繳之定金，兩造間之契約至103 年4 月30日即屆期而終止，原告請求被告給付系爭合約終止後出售房屋之傭金，缺乏所據，並無理由，蓋系爭合約並無因103年4月30日前兩造收受定金而延長3 月之情形甚明，且系爭合約已於103年3月13日起失其效力亦明。至訴外人李志杰、劉淑琴與被告簽立前揭房屋買賣合約之時間，均在系爭合約有效成立之期間內，雖證人劉淑琴、李志杰於本院審理中均證述：其等係與被告及仲介公司人員接洽購屋之細節後，始決定購買上開房屋，與原告無涉等語歷歷，惟依據系爭合約之約定內容可悉，如於系爭合約銷售期間，被告自行售出上開4戶房屋，含之前與被告接觸過之客人、被告提供之名單、被告之前工地介紹來之客人，一旦於系爭合約銷售期間成交，皆屬原告全額擁有，即依每戶售價取得2.5%之傭金，惟應扣除10% 之稅金，及每戶可能之中人費2 萬元，故就被告出售訴外人李志杰、劉淑琴房屋之部分，原告應分別獲得174,375元【7,750,00 0×0.025×0.9＝174,375】、175,500元【7,800,00 0×0.025×0.9＝175,500】之傭金。惟原告主張訴外人劉淑琴之部分尚有中人費2 萬元應予扣除，核屬自認，故其依系爭合約請求被告就出售訴外人李志杰、劉淑琴之部分，應共給付傭金329,875元【174,375＋155,500＝329,875】予原告，非無理由，應予准許。縱使原告對於訴外人李志杰、劉淑琴購買前揭房屋並未實質擔任接洽、介紹之主要角色，然依系爭合約第2 條之約定，凡於銷售期間內有所房屋成交之紀錄，原告一概均享得有傭金給付之請求權，此一約定當初係身為成年人、非無社會經驗之雙方，出於自由意志而為之簽立，考量之因素無非包括原告於該期間內勢必支出相當之時間駐在現場，且恐有精神、勞力、費用之花費（如原告確曾傳訊息予訴外人劉淑琴聯繫購屋事宜，有簡訊翻拍照片在卷可考），是原告請求被告履行系爭合約約定、給付傭金，並無顯失公平之餘地。

五、綜上所述，原告依據兩造簽訂之系爭合約，請求被告給付傭金329,875 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

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