臺中簡易庭103年度中簡字第1764號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 103年度中簡字第1764號

原告

上發不動產經紀業有限公司

法定代理人

王名淋

訴訟代理人

黃維君

訴訟代理人

吳彥邦

被告

陳佩怡

兼上一人

訴訟代理人

陳嘉誼

上列當事人間請求給付服務費等事件，經本院於民國103年9月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：（一）被告陳佩怡與陳嘉誼之母親沈碧連於民國103年1月12日與原告簽訂專任委託銷售契約書，約定由沈碧連委託原告居間仲介銷售門牌號碼臺中市○區○○○街00號5樓之5建物（舊門牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號5樓之5）及其所在基地（下稱系爭不動產），委託銷售總價為新臺幣（下同）5,100,000元，委託銷售期間自103年1月12日起至同年5月20日止，且買方提出之購買總價已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立，此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，原告無須通知沈碧連即得全權代理收受定金，如沈碧連反悔不賣致無法簽訂不動產買賣契約，應加倍返還定金予買方，並應給付原告委託總價額4%。（二）原告已於103年1月18日覓得訴外人林美玉願出價5,100,000元購買系爭不動產，且訴外人林美玉已與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書及交付斡旋金50,000元予原告，該筆斡旋金於買賣成立時轉為定金，然因沈碧連不願出售系爭不動產致無法簽訂不動產買賣契約，原告依上開專任委託銷售契約書第8條第5項約定得沒收買方定金50,000元，且沈碧連依上開專任委託銷售契約書第12條第3項約定，應給付原告委託總價額4%即204,000元（計算式：0000000x4%=204000），是以，沈碧連應給付原告共計254,000元（計算式：204000+50000=254000）。嗣沈碧連於103年4月27日死亡（其當時住所地位於新北市土城區），被告陳佩怡與陳嘉誼均為其繼承人且未向法院聲明拋棄繼承或限定繼承，爰依專任委託銷售契約及繼承之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告陳佩怡、陳嘉誼應於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告254,000元。

二、被告則以：原告沒有依不動產經紀業管理條例第23條規定提供不動產說明書給被告簽名，且專任委託銷售契約書第8條第2項記載買方提出之購買總價已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立，違反誠信原則，對消費者顯失公平，違反消費者保護法第12條規定等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告主張：被告陳佩怡與陳嘉誼之母親沈碧連於103年1月12日與原告簽訂專任委託銷售契約書，約定由沈碧連委託原告居間仲介銷售門牌號碼臺中市○區○○○街00號5樓之5建物（舊門牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號5樓之5）及其所在基地（下稱系爭不動產），委託銷售總價為5,100,000元，委託銷售期間自103年1月12日起至同年5月20日止，且買方提出之購買總價已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立，此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，原告無須通知沈碧連即得全權代理收受定金，如沈碧連反悔不賣致無法簽訂不動產買賣契約，應加倍返還定金予買方，並應給付原告委託總價額4%。而原告已於103年1月18日覓得訴外人林美玉願出價5,100,000元購買系爭不動產，且訴外人林美玉已與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書及交付斡旋金50,000元予原告，該筆斡旋金於買賣成立時轉為定金，然因沈碧連不願出售系爭不動產致無法簽訂不動產買賣契約。嗣沈碧連於103年4月27日死亡（其當時住所地位於新北市土城區），被告陳佩怡與陳嘉誼均為其繼承人且未向法院聲明拋棄繼承或限定繼承等情，業經其提出專任委託銷售契約書、不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書、戶籍謄本、繼承系統表等影本為證，並為被告所不爭執，且經本院依職權向臺灣新北方地法院查詢有無受理被繼承人沈碧連之繼承人聲明拋棄繼承乙節，經該院於103年8月25日以新北院清家科春試字第055082號函表示：經查本院電腦分案資料並無受理被繼承人沈碧連之繼承人聲請拋棄繼承、陳報遺產清冊事件等語，有該院函文附卷可稽，是堪認原告主張上情為真正。

（二）關於原告主張依專任委託銷售契約書第12條第3項約定，請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告委託總價額4%即204,000元部分：

1.按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1148條第1項前段、第1153條第1項分別定有明文。觀諸沈碧連與原告簽訂專任委託銷售契約書第8條第2項記載：「甲方（指沈碧連，下同）承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方（指原告，下同）無需再行通知甲方即得全權代理收受定金。」等語，及第12條第3項記載：「買賣契約因第八條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額4%與乙方。」等語，有該專任委託銷售契約書影本附卷可稽。而原告依約於被告委託銷售期間內即103年1月18日覓得訴外人林美玉願出價5,100,000元購買系爭不動產，已符合上開專任委託銷售契約書之委託銷售總價，然因沈碧連不願出售系爭不動產致無法簽訂不動產買賣契約，依上開專任委託銷售契約書第8條第2項買賣契約視為成立，而沈碧連告應依上開專任委託銷售契約書第12條第3項約定給付原告委託總價額5,100,000元之4%即204,000元，嗣沈碧連於103年4月27日死亡後，被告2人為其繼承人並未向臺灣新北地方法院聲明拋棄繼承或限定繼承，則被告2人自應於繼承被繼承人沈碧連之遺產限度內對上開債務負連帶清償責任，是以，原告主張依專任委託銷售契約書第12條第3項及繼承之法律關係，請求被告2人應於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告204,000元，為有理由，應予准許。

2.至被告雖以前詞置辯，惟查：

⑴按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第23條定有明文。及依該條文立法理由：「不動產說明書主要在說明不動產之狀況及相關資料，自應先由委託人簽章確認後，始提供向相對人解說，爰設本條例第二項規定。」等語，足見前開規定所謂「不動產說明書」主要在說明不動產之狀況及相關資料，應先由委託人簽章確認後，始提供向相對人解說。而觀諸原告所提「不動產標的現況說明書」影本，其「內容」欄內針對土地及建物現況條列27項問題，其後並有「是、否」、「說明」等欄位，其中「是、否」欄內業經人打勾，及左下角「委託人甲方」欄內具有「沈碧連」簽名，以及「簽章日期」欄記載103年1月12日等情，核與被告於103年9月17日本院言詞辯論期日陳稱：（提示卷附不動產現況說明書，其上具有沈碧連簽名，有何意見？）現況說明書上簽名確實是伊媽媽的簽名等語，大致相符，足見沈碧連於103年1月12日與原告簽訂專任委託銷售契約書時，原告已於同日將「不動產標的現況說明書」交予沈碧連簽章確認。

⑵按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第12條第1項固然定有明文。惟按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第13條亦有明定。而現今不動產交易，須配合金融機構之資金融貸業務及不動產登記事項，具有技術性、專業性、高價性，經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者得藉以減省買賣不動產過程中所須支出之勞力與時間。且由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者通常約定買賣成交時由消費者支付仲介業者一定報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，並以消費者拋棄委託銷售期間內之自行出售權為對價。而上開沈碧連與原告所簽訂專任委託銷售契約書第8條第2項約定內容，可避免仲介業者所投入心力付諸流水，藉以遏止客戶惡意圖免給付仲介費，難認有何違反誠信原則或對消費者顯失公平之情形。

⑶綜上以析，被告所辯前詞，尚非可採。

（三）關於原告主張依專任委託銷售契約書第8條第5款約定得沒收買方定金50,000元，請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告50,000元部分：

1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。

2.原告雖主張依專任委託銷售契約書第8條第5項約定得沒收買方定金50,000元等情。惟查：

⑴依原告所提出之專任委託銷售契約書第8條第5項記載：「買賣契約因本條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，應加倍反還定金予買方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方本契約第五條第一項之服務報酬及賠償乙方之損害。」等語，足見該條款內容乃記載應加倍反還定金予「買方」，並未提及受託人即原告得沒收定金，原告自無從依上開約定條款請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告50,000元。

⑵觀諸原告所提出之專任委託銷售契約書第5條第1項記載：「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」等語。而原告依約於被告委託銷售期間內即103年1月18日覓得訴外人林美玉願出價5,100,000元購買系爭不動產，已符合委託銷售總價，然因沈碧蓮不願出售致無法簽定不動產買賣契約，依上開約定條款第8條第2項約定買賣契約視為成立，則上開約定條款第5條第1項所載「成交總價款」即為「委託總價額」，其所載「成交總價款」4%即204,000元（計算式：0000000x4%=204000），即與上開約定條款第12條第3項所載給付金額相同，而原告既已依上開專任委託銷售契約書第12條第3項及繼承之法律關係，請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告委託總價額5,100,000元之4%即204,000元，自無從再依上開專任委託銷售契約書第8條第5項重覆請求之。

⑶至上開約定條款第8條第5項固然記載「賠償乙方之損害」等語，然原告已依上開專任委託銷售契約書第12條第3項及繼承之法律關係，請求被告2人應於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告委託總價額5,100,000元之4%即204,000元，且原告復未說明其除此之外尚受有何種損害，自無從依上開約定條款第8條第5項約定請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告50,000元。

3.綜上以析，原告主張依上開專任委託銷售契約書第8條第5款約定得沒收買方定金50,000元部分，請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告50,000元，難認有據，無從准許。

（四）從而，原告依專任委託銷售契約及繼承之法律關係，請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告204,000元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

（五）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

四、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2項規定，本件訴訟費用額為第一審裁判費2,760元，其中100分之80即2,208元，由被告2人於繼承被繼承人沈碧連之遺產限度內連帶負擔，其餘100分之20即552元則由原告負擔。

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