103年度中小字第243號｜民事：減少買賣價金｜裁判日期：103 年 07 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事裁定　　　　　　103年度中小字第243號原　　　告　　蔡汶璉兼訴訟代理人　陳琿宜被　　　告　　十興開發股份有限公司法定代理人　　蕭宜佳被　　　告　　蕭祐如共　　　同訴訟代理人　　王為蕭福興上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國103年6月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告蔡汶璉新臺幣39,200元、給付原告陳琿宜新臺幣39,200元，及均自民國102年12月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔。本判決得假執行。爭執事項及理由要領甲、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時係請求：被告應給付原告新臺幣（下同）78,400元，及自民國102年9月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院103年2月17日言詞辯論期日，當庭以言詞將利息起算日變更為起訴狀繕本送達翌日，其餘不變。再於本院103年6月30日言詞辯論期日，當庭以言詞將聲明變更為：被告應給付原告蔡汶璉39,200元、給付原告陳琿宜39,200元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並經記明筆錄在卷，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。二、被告2人未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面一、原告主張：兩造於102年6月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告2人向被告2人購買坐落南投縣竹山鎮照鏡段969-7、969-8、969-18、969-45等地號土地，及其上門牌號碼南投縣竹山鎮○○里○○巷00弄000號建物（下稱系爭房屋），買賣總價金為3,500,000元，原告在102年9月 11日已付清尾款並完成交屋。又因系爭房屋地處多雨之南投縣竹山鎮，故兩造將防水工程列為最重要之項目，於系爭契約之備註欄特別約定：1.頂樓防水處理、2.房屋粉刷龜裂部分，重新批土粉刷、3.環境除草。而被告在交屋前亦宣稱已做好防水工程，詎102年9月8日第1次進行交屋時，被告有多達6項修繕工程，未依約履行，嗣於同年月11日進行第2次交屋，被告雖有改善，然亦未全部履行，僅稱會陸續處理，原告勉強完成交屋手續。嗣原告進行系爭房屋之裝潢整修工程，始發現被告完全未施作頂樓防水工程，而房屋粉刷龜裂部分，亦未重新批土粉刷，顯有瑕疵，原告乃委請仲介通知被告，請其出面協商解決，惟不獲置理。又系爭房屋既有上開瑕疵，被告依民法第354條規定，應負擔保之責，原告自得依民法第359條前段規定，請求減少買賣價金。而原告針對前揭瑕疵，已委請系爭房屋裝潢整修工程之廠商估價，防水工程費用為46,200元、粉刷龜裂部分重新批土粉刷費用為 25,000元、窗戶速力空膠費用（因未施作頂樓防水工程導致漏水，故需施作此項）為7, 200元，合計78,400元（46200 +25000+7200＝78400），是原告可得請求減少買賣價金之數額，應以上述估價金額為準，茲請求減少價金78,400元，則被告原先受領買賣價金，於該減價78,400元範圍內，其法律上原因已不復存在，原告自得請求被告返還，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。二、被告2人未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到場所為之陳述及提出之書狀，略以：關於頂樓防水處理部分，被告十興開發股份有限公司（下稱十興公司）於系爭房屋興建完工前，有做防水處理，惟因完工已逾5年，又無人打掃、管理，故原告在購屋前第1次到系爭房屋現場，見牆壁與天花板交接處3個管道孔有滲水痕跡，經被告十興公司之人員說明後，原告表示渠等不懂工程，但不管是被告十興公司所稱預留管道孔滲水，或屋頂滲水，只要妥善處理，不要漏水即可。因此兩造於系爭契約載明頂樓防水處理，簽約時原告不放心，又要求被告十興公司之人員用手寫保固1年。若果如原告所稱須全部重新施作，依渠等謹慎小心，已近於吹毛求疵，一定會要求載明「全部重新施作」，而非「防水處理」。而被告依約將3處預留管道孔委請訴外人陳俊良即良維工程行封閉，並委請檢查系爭房屋是否有漏水之疑慮，至於如何處置概由專業人員全權勘驗處理，是原告請求全部重新施作，即屬無據。關於房屋粉刷部分，被告十興公司於交屋前已委請油漆工即訴外人廖健筆施作。至於窗戶速力空膠部分，被告十興公司於興建房屋時，每戶房屋之窗戶安裝後，即全面打上速力空膠，只要這一部分膠質沒有退化、脫膠，即無重新施作之必要，且系爭契約就此並無明文約定。況交屋迄今，原告從未通知被告房屋有任何需修補保固，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由： (一)原告主張兩造於102年6月19日簽訂系爭契約，由渠等2人向被告2人購買系爭房屋，買賣總價金為3,500,000元，渠等在102年9月11日已付清尾款並完成交屋。又兩造於系爭契約之備註欄特別約定：1.頂樓防水處理、2.房屋粉刷龜裂部分，重新批土粉刷、3.環境除草等事實，業據提出系爭契約為證，且為被告所不爭執，堪信為真。原告復主張被告未施作頂樓防水工程，而房屋粉刷龜裂部分，亦未重新批土粉刷，顯有瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金78,400元，並依不當得利之法律關係，請求被告返還，惟為被告否認，並以前詞辯解。 (二)原告主張系爭房屋有上開瑕疵，業據提出照片、估價單等為證，被告固辯稱被告十興公司已施作頂樓防水處理、房屋粉刷龜裂部分，重新批土粉刷、窗戶速力空膠等項目，並無原告所稱之瑕疵，且窗戶速力空膠部分，系爭契約就此並無明文約定云云，並提出請款單、付款登記表、支票、預支款項申請單、照片等為證。惟查，證人即施作系爭房屋粉刷、窗戶速力空膠之涂添祥於本院103年4月7日言詞辯論時到庭證述：「（你是否去過系爭房屋？），我去過好幾次，是去做工程，我是去年去做工程」、「（你做何工程？）木工、裝潢及後面廚房增建、加蓋頂樓樓梯、環境整理等」、「（你有做房屋龜裂的粉刷？）是全屋粉刷，因為牆面有髒污，我買水泥漆重新粉刷」、「（你重新粉刷之前，牆壁有龜裂？）多少都有」、「（你粉刷時有批土嗎？）有，2樓主臥房、1、2樓樓梯間重新批土」、「（你批土之前，上開2處有批土過嗎？）應該是沒有，因為有批土過會比較細膩，這兩處從龜裂的痕跡看得出來應該事前沒有批土」、「（從事室內裝潢有多少年經驗？）近40年」、「（除了牆壁外，天花板有批土問題？）有，蓋房子水泥模之後一定要批土，不然即使上漆也會看到毛細孔」、「（依照你的經驗，有沒有批土是肉眼就看得出來？）是這樣沒錯」、「（你確定系爭房屋關於2樓主臥房跟1、2樓樓梯間在你整修前沒有批土？）該2處牆面不平的地方，我判斷是沒有批土，不然應該會再細膩一點」、「（系爭房屋有漏水的問題？）原告帶我去看，我看1樓窗戶、浴室洗手台有漏水這些都是可以修補的，原告擔心頂樓會漏水，我去看頂樓時有補修過的痕跡，以後是否會漏水，那我就不知道，就我的專業判斷，業主擔心會漏水要求重新做頂樓防水是合理的」、「（2樓前面2個小窗及主臥的前面的房間馬桶漏水，你記得嗎？）有，我現在記得了」、「（你所見的龜裂，是全部龜裂還是部分龜裂？）是部分的龜裂，我都有重新批土」、「（窗台的漏水是如何漏水？）我沒有處理窗台。是業主指給我看的，有水漬，馬桶的漏水是水電工處理的，另外系爭房屋1、2樓的窗戶速力空膠沒有補過，我有處理。被告有打速力空膠，但做的不確實，窗戶的速力空膠很重要，如果不確實，日積月累一定會漏水」、「（你去看時，現況有漏水？）我去做的時候，沒有下雨，但是我看到窗戶旁邊有水漬，是漏到屋內的水漬」等語，可證系爭房屋之頂樓防水工程、粉刷、窗戶速力空膠部分確有瑕疵，被告十興公司縱有施作上開項目，惟系爭房屋既仍有漏水現象，2樓主臥房跟1、2樓樓梯間粉刷龜裂部分，未重新批土，1、2樓窗戶速力空膠有打但不確實，顯不具有被告所保證之品質（即系爭契約備註欄：1.頂樓防水處理、2.房屋粉刷龜裂部分，重新批土粉刷）或減少其價值及通常之效用（即窗戶速力空膠），被告上開抗辯即屬無據，尚不足採。 (三)被告復辯稱交屋迄今，原告從未通知渠等房屋有任何需修補保固云云。惟查，原告前已委請仲介通知被告系爭房屋有漏水之瑕疵，請被告出面協商解決，此有原告所提手機簡訊附卷可稽，且為被告所不爭執，則被告此部分辯解尚無足採。(四)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第359條前段分別定有明文。本件原告所購買之系爭房屋有漏水現象，2樓主臥房跟1、2 樓樓梯間粉刷龜裂部分，未重新批土，1、2樓窗戶速力空膠有打但不確實，顯不具有被告所保證之品質（即系爭契約備註欄：1.頂樓防水處理、2.房屋粉刷龜裂部分，重新批土粉刷）或減少其價值及通常之效用（即窗戶速力空膠），已如前述，自為上開民法所規定之瑕疵情形。而原告發現上開瑕疵後，既已即時向被告反應而未獲置理，自得依民法第359條規定請求減少價金。又原告針對前揭瑕疵，已委請系爭房屋裝潢整修工程之廠商估價，防水工程費用為46,200元、粉刷龜裂部分重新批土粉刷費用為25,000元、窗戶速力空膠費用為7,200元，合計78,400元，此有估價單在卷可按，且為被告所不爭執，是原告可得請求減少買賣價金之數額，應以上述估價金額為準。 (五)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。原告主張上開減價後，被告原先受領買賣價金，在該減價78,400元範圍內，其法律上原因已不復存在。從而，原告依據民法第179條之規定，請求被告應給付原告蔡汶璉39,200元、給付原告陳琿宜39,200元，及均自起訴狀繕本送達翌日即102年12月4日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並於訴訟費用裁判同時，確定其費用額如主文第2項所示。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 7 月 14 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官羅智文以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 103 年 7 月 14 日書記官

臺中簡易庭103年度中小字第243號

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