臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決

被告應給付原告新臺幣壹仟伍佰元，及自民國一百零三年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣肆拾貳元，其餘新臺幣玖佰伍拾捌元由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。爭執事項及理由要領

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴原聲明係請求「被告應給付原告新臺幣（下同）36,000元，及自民國102年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，嗣於本院103年3月18日言詞辯論期日變更聲明為：「被告應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，經核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

二、原告主張：被告前於101年7月5日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼臺中市○區○○○路000號10樓之4房屋（下稱系爭房屋），租期自101年6月1日起至102年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）)18,000元，並約定押租金36,000元，原告應於租賃期滿交還房屋時無息退還被告。而本件前經本院以102年度中小字第2125號判決確定，兩造已經完成返還房屋並已償付延遲交屋衍生之租金及大樓管理費，原告亦已返還被告押租金無誤。惟被告於102年5月31日租期屆滿後，雖自行搬遷，但未將系爭房屋之鑰匙及車庫遙控器返還原告，仍屬無故管理占有系爭房屋而未將系爭房屋點交返還原告，原告雖於102年6月4日自行更換系爭房屋鑰匙，依系爭租約第6條第2項之約定，被告仍應給付原告違約金36,000元，為此提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

三、被告則以：鈞院102年度中小字第2125號判決書第十二頁第五項有提到伊並未違約，已經就違約之部分裁定不能抗告，且伊當初找不到人怎麼交屋，兩造亦未約定交屋日期，原告故意不接電話，伊無法交屋，此有通聯紀錄可稽。且伊於102年5月14日有打電話通知原告，租期屆滿後伊不再續租，俟被告搬遷完再通知原告交屋時間，同年月31日伊正在搬屋且仍在該棟大樓內，原告自行前往系爭房屋，看見空無一物，即認伊人去樓空，伊約於102年6月5日、6日通知原告，原告接到就掛斷，因正逢例假日且電話移機，伊無電話可聯絡，故伊並未違約，且違約金亦過高，況兩造並未約定交屋日期為5月31日，原告應提出有約定交屋日期之證明等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：

(一)原告主張兩造於101年7月5日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房屋），租期自101年6月1日起至102年5月31日止，每月租金18,000元，並約定押租金36,000元，租期屆滿後，原告於102年6月4日自行更換系爭房屋鑰匙；前經本院以102年度中小字第2125號確定判決命原告應返還押租金之事實，業據其提出本院簡易庭102年度中小字第2125號民事判決、系爭房屋租賃契約書等件為證，並經調閱本院102年度中小字第2125號卷宗可稽（下稱前案），復為被告所不爭執，堪認原告上開主張為真實。

(二)原告主張被告未依約交還房屋，已有違約情事，依系爭租約第6條第2項約定，應給付違約金36,000元，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第第450條第1項、第455條前段定有明文。而所謂返還租賃之房屋，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有而言。依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第43 63號判決參照）。經查，依兩造間簽訂之房屋租賃契約書，租賃期間已於102年5月31日因租期屆滿而終止，被告自應返還租賃物。被告自陳兩造並未約定於102年5月31日交屋，6月1日至3日有兩天是例假日，6月4日打電話找不到房東等語，前案確定判決認定被告固於102年5月31日搬遷，未繼續使用系爭房屋，但被告在完成點交房屋予原告前，既仍繼續持有系爭房屋鑰匙及車庫遙控器，則系爭房屋尚處於被告得隨時進入使用之狀態，即使被告並未實際使用，實質上被告猶繼續管領占有系爭房屋等情（見前案判決第10頁），有前案判決可稽，則迄原告自行於102年6月4日更換鑰匙接管系爭房屋之前，難認被告已履行返還系爭租賃物之義務，本件系爭租賃契約固已於102年5月31日終止，然被告僅係自行搬遷離去系爭租賃之房屋，被告並未舉證證明於102年6月4日之前通知原告並將占有之租賃房屋交付原告受領，自難謂已依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有，復無證據證明被告有於出租人遲延後，將其拋棄占有預先通知出租人之情事，而未依債務本旨，將租賃物標物返還原告，自仍不能免其返還義務，仍應負無權占有之責，且被告既未盡其返還系爭房屋之義務，迄原告自行接管系爭房屋前，對原告就系爭房屋之管領使用即難謂無影響。被告上開所辯，尚非可採。又前案判決理由中僅敘明關於被告遲未與原告辦理交屋手續是否構成違約，為免日後發生裁判歧異，前案並未予以裁判認定，且因原告在前案言詞辯論終結後具狀就本案違約金36,000元部分對被告提起反訴，因違反民事訴訟法第259條應於言詞辯論終結前提起之規定，此部分經前案另以裁定駁回之（見前案判決第12頁），前案並未就此認定被告未違約或為何實體判決，被告辯稱：本院102年度中小字第2125號判決書第十二頁第五項有提到伊並未違約，已經就違約之部分裁定不能抗告云云，洵屬誤認。

(三)依系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金36,000元整...」，查被告於102年5月31日租期屆滿後並未依約交還房屋，業如前述，則原告依上開約定請求違約金，應屬有據。惟按民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀民法第250條規定自明。契約當事人所約定之違約金如係懲罰性質，債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償，準此，約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院81年度台上字第2484號、82年度台上字第2529號判決、79年台上字第1612號判例意旨參照。經查，原告業於前案請求被告賠償102年6月1日起至102年6月4日止之大樓管理費458元、102年6月1日起至6月3止之租金1,800元（換算日租為600元）、房屋鑰匙費用3500元及車庫遙控器費用500元、車位清潔費50元，合計6,308元，並據以對被告返還押租金債權行使抵銷權經前案判決准許在案，則其損害已獲填補，而被告係承租人，經濟地位上較屬弱勢，且已於租期屆滿後即搬遷，雖未即時交還房屋鑰匙及車庫遙控器，會同原告辦理返還房屋手續，惟原告已於102年6月4日已自行更換房屋鑰匙接管系爭房屋回復占有，如仍按月加計高達數倍月租之違約金，毋寧負擔過重，原告請求相當於2倍月租之違約金36,000元，顯屬過高，經審酌上情及被告違約情節等一切情狀，爰依民法第252條規定，酌減逾期未交還房屋之違約金為每日500元，較屬允適，從而，原告請求被告給付違約金1,500元（即自102年6月1日起至6月3日止，按日計付500元之違約金，共計1,500元），應予准許，逾此部分之請求，不應准許。

(四)綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付違約金1,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年2月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；併確定本件訴訟費用額為1,000元，由被告負擔42元；其餘958元由原告負擔。又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

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