臺中簡易庭103年度中簡字第498號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度中簡字第498號

原告

永興不動產經紀業有限公司

法定代理人

廖政男

被告

劉士豪

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國103 年3 月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國102 年11月24日簽訂買方議價委託書，委託伊就臺中市○區○○路000 號15樓之7 房屋及其基地（下稱系爭不動產）以新臺幣（下同）230 萬元之價格代為向訴外人即系爭不動產所有人陳靜茹協商議價，嗣經伊與陳靜茹協商而得其同意以230 萬元出售系爭不動產，陳靜茹並於系爭議價委託書上簽名確認後，伊隨即以電話簡訊告知被告，詎被告竟反悔不買，依要約書第4 條約定即應給付總價款3%之損害賠償金額計6 萬9,000 元，另依系爭議價委託書第7 條約定，被告應給付總價款之2%服務費計4 萬6,000 元，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告11萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：依系爭要約書約定，損害賠償請求權人係賣方而非原告，原告自不得請求被告賠償。又伊並未勾選買方議價委託書，自不受第7 條約定之拘束，且系爭買賣契約並未簽訂，原告自無從請求給付服務報酬，況系爭要約書及議價委託書均違反消費者保護法第11條、第11條之1 及第12條而為無效。此外，系爭不動產事後已於102 年12月26日出售予他人，原告既已受託出售該屋而受有報酬，自無何損失可言等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告請求被告賠償6 萬9,000 元，是否有據：原告主張其已找到買家，但被告反悔，自應賠償總價款之3%即6 萬9,000 元等語，無非以要約書第4 條約定為其依據，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查，系爭要約書第4 條係約定：「本要約經賣方（即陳靜茹）承諾之後，買方您就應依約定與賣方就不動產買賣契約細節進行協商，您如果不履行簽立不動產買賣契約的義務時，就必須依據要約書中的約定內容，支付賣方買賣總價款百分之三之損害賠償金額。」縱被告確已違反該條約定，然該條之損害賠償請求權人係賣方陳靜茹而非原告，原告據此請求損害賠償，洵屬無據。

（二）原告請求被告給付服務費用4 萬6,000 元，是否有據：1.原告主張已與陳靜茹議價成功，但被告拒絕簽約，自得依系爭議價委託書第7 條約定請求被告給付總價款2%計4 萬6,000 元之服務報酬乙節，此亦為被告所否認。觀諸系爭議價委託書第7 條約定：「甲方（即被告）與賣方（陳靜茹）簽定不動產買賣契約書同時，應以現金一次支付買賣總價款百分之二服務費予乙方（即原告）。」係以被告與賣方成功簽訂系爭不動產之買賣契約後，被告始有給付服務費用之義務，非如原告主張於「議價成功時」被告即應給付原告服務費用，又被告與陳靜茹並未訂立不動產買賣契約書，為兩造所不爭執，原告自無從憑此約定請求被告給付服務報酬。

2.又依系爭議價委託書第6 條約定，原告僅於議價成功後，賣方違約不賣或不依約履行，進而依約退還被告議價金及賠償議價金1 倍之違約金，且經被告收受該違約金時，始得請求其中50% 作為原告之服務費用。至被告於議價成功後違約或不買時，僅得由賣方沒收保證金，原告並無請求給付服務費用之權，參酌系爭議價委託書係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之條款作為內容之契約，本於限制解釋原則及利用人承擔風險原則，自不得任由原告將第7 條約定擴張解釋包括「議價成功時」亦應給付報酬，而須限縮於文字之核心範圍之中，即被告與賣方簽訂不動產買賣契約書時，始有給付服務費用予原告之義務，至議價成功後被告縱違約或不買，亦僅生保證金遭賣方沒收之效力，原告尚不得以此請求服務費用。

3.另按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568 條第1 項分別定有明文。是以，委託人之居間報酬給付義務乃附有以委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」為停止條件，而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約。準此，被告與賣方既未就系爭不動產訂立買賣契約，且系爭不動產亦已於102 年12月26日出售他人，有被告提出之建物第二類謄本可憑，原告亦無從據此請求被告給付報酬。

四、綜上所述，原告依系爭議價委託書第7 條及要約書第4 條約定，訴請被告給付服務報酬及損害賠償共計11萬5,000 元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：本件訴訟費用確定為1,220 元，依民事訴訟法第78條，命由敗訴之原告負擔。

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