103年度中簡字第870號｜民事：分割共有物｜裁判日期：104 年 05 月 18 日

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　103年度中簡字第870號原　　　告　洪勤惠訴訟代理人　王士銘律師被　　　告　國璽建設股份有限公司法定代理人　楊慶煌訴訟代理人　賴宜孜律師複代理人　　許銘森被　　　告　洪豊霞葉春喜何玉芳郭麗真上四人共同訴訟代理人　謝尚修律師被　　　告　張秀枝上一人之訴訟代理人　倪文雅被　　　告　洪慶源莊雯棋張永宗宋士宏林佩君張永昇馮美慧兼上一人訴訟代理人　王薇青被　　　告　張永欣賴奇偉陳莉芳丁沛瀅王介欣蔡依頴 楊岳勳顏志仲上一人之訴訟代理人　陳金村律師被　　　告　廖秀芬慶悅國際投資股份有限公司法定代理人　白依芳受告知訴訟　臺中商業銀行股份有限公司人法定代理人　蘇金豐受告知訴訟　元大商業銀行股份有限公司人法定代理人　王榮周訴訟代理人　張佳雯林育輝上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年4月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。壹、程序方面一、被告洪慶源、張秀枝、莊雯棋、張永宗、宋士宏、張永昇、張永欣、賴奇偉、陳莉芳、王介欣、蔡依頴、楊岳勳、廖秀芬、慶悅國際投資股份有限公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準（最高法院67年臺上字第3131號民事判例意旨參照）。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。查：㈠本件原告起訴時原請求准就起訴狀所載之兩造所共有如附表所示之建物及土地准以變價分割，所得價金按本院卷一第11頁至第13頁附表所示各持分比例分配。嗣於本件起訴狀繕本送達被告後，原告於103年11月4日以民事變更訴之聲明狀變更其聲明為：「兩造共有如附表所示之三筆不動產應予合併變價分割，所得變賣價金，各按該不動產變賣價格依附表所示持分比例分配。」應認為其請求之基礎事實同一，本件原告於起訴後為訴之變更，應予准許。㈡茲原告於103年10月15日言詞辯論期日追加民安段1004地號之共有人廖秀芬為被告，係對訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加原非當事人之人為當事人，自合於民事訴訟法第255條第1項第5款之規定。三、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項著有明文。本件原告撤回被告蔡月香、蔡沂芳、李嬌娥、吳仲敏、陳碧燕、蕭玉卿、張麗卿、江政豐、林志益、紀文傑、林名鄭、黃淑芬、黃麗玉之起訴，復經通知上開遭撤回之被告後，其等均未依法提出異議，視為同意撤回。四、復按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第2 項第3款定有明文。查原告具狀聲請對如附表所示之建物及土地之抵押權人臺中商業銀行股份有限公司、元大商業銀行股份有限公司告知訴訟，經本院送達告知書狀，受告知訴訟人未依民事訴訟法第59條規定提出參加書狀表明參加訴訟，此有民事起訴狀及本院送達證書在卷可憑，已生上開民法第824條之1第2項第3款所定告知訴訟之效力，併予敘明。貳、實體方面一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）、暨其上同段00000-000建號、同段00000-000建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號1樓，下稱系爭建物）之不動產（下稱系爭不動產）為兩造所共有，應有部分如附表所示，依據所有權狀記載主要用途為零售市場，惟自93年起系爭不動產即已全棟閒置而無人使用，共有人間幾經協調系爭不動產之管理方式均不能達成共識，故至今系爭不動產仍處於閒置荒廢的狀態，實有礙於不動產之經濟效用，各共有人又不能協議分割方法。查系爭不動產原先預定用途為零售市場，各共有人於各自買賣契約上雖有記載特定攤位的地點，然各該買賣契約既非由共有人全體共同訂立且未經公證，並非屬分管契約，共有人間亦未訂有不分割期限之約定；系爭不動產於使用、處分上為一幢集合且整體興建之建築物，各攤位並無獨立所有權，又各共有人買賣契約上記載特定攤位的地點之間未有圍牆等物理上構造物作為區隔，各攤位亦無自己獨立出入門戶可與外界相通，欠缺使用上、構造上獨立性，故系爭不動產並非區分所有建物。因系爭不動產之共有人人數眾多，且共有人對於系爭土地及建物之應有部分之比例皆屬不高，若以原物分割分配予各共有人，則各共有人所分得之部分，並無任何使用價值，況系爭房屋亦無法為原物分割，是以變價分割，將價金按共有人應有部分之比例分配，為對於各共有人最有利之分割方法，並能使系爭不動產得為整體開發，以地盡其利。㈡對被告抗辯之陳述：觀光夜市並非系爭不動產之合法使用目的，且未向市政府申請。㈢為此爰依民法第823條、第824條規定提起本訴；並聲明：兩造共有如附表所示之三筆不動產應予合併變價分割，所得變賣價金，各按該不動產變賣價格依附表所示持分比例分配。二、被告抗辯略以：㈠被告馮美慧、王薇青則以： ⒈各共有人間應存有事實上之分管契約：被告與各共有人、於92年間分別與建商即被告國璽建設股份有限公司（下稱國璽建設公司）等就系爭不動產訂立房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，而與原告約定買受薇風廣場即零售市○○號P31號區塊舖位，依薇風市場房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋買賣契約）第2條、第3條及附件㈣所示之舖位全區配置圖內容所示，其均明確標示各買受人所得使用之權利範圍，而各舖位劃定時皆與保留通道相連而具有獨立之供水及配電，客觀上應具有構造及使用上之獨立性；又各共有人於買受舖位時均與被告國璽建設公司合意簽立房屋契約附件㈦所示之微風市場經營管理委託書，各共有人間應成立以建商為媒介之分管契約，而各共有人於訂約時主觀上應屬明知而受該契約之拘束。 ⒉伊與各共有人間與被告國璽建設公司成立買賣契約之標的物為市場攤位，伊與各共有人就各自專屬攤位有獨立使用權限，每個人都可以獨立買賣，當初每個人購入之位置、價格均不相同。且系爭不動產之主要用途既為零售市場，系爭不動產維持開放空間狀態及保持原有之配置、建築規格，乃伊與各共有人間共同經營此零售市場公共設施所不可欠缺，分割系爭不動產之結果將有礙此使用目的之實現，應認有依共有物之使用目的不能分割之情形，自亦無從依民法第824條第2項規定請求裁判分割。 ⒊因被告國璽建設公司遲未提供系爭不動產符合法規之狀態予各共有人，致無法持續順利營運，且該零售市場位於臺中市西屯區，地理位置鄰近臺中科學園區，人口日益增長，且為本區唯一合法市場，極具發展潛力，仍有共有人欲保留系爭不動產。建議分割方案宜定為就系爭不動產有意願維持共有關係之共有人受原物分配繼續維持共有關係，而不同意維持共有關係之部分共有人未獲原物分配，以金錢補償之；或就系爭不動產同意變價分割共有人以變價方式為之，其餘不同意變價分割之共有人繼續維持共有關係。 ⒋本件存有分管契約，原告主張分割無理由等語置辯。㈡被告張秀枝提出舖位位置圖、薇風市場使用證明書供本院參酌。㈢被告國璽建設公司則以：同意變價分割，應依共有人應有比例分配。系爭不動產之主要用途為零售市場，惟自96年開始，管理委員會及區分所有權人大會的重心都是在做違建拆除、檢舉、對國璽建設公司提告之工作，迄今已七年未曾營業。共有物之分管契約應經共有人全體同意方能成立並生效，而薇風市場目前並無任何有效之分管契約等語置辯。㈣被告洪豊霞、葉春喜、何玉芳則以： ⒈被告國璽建設公司於銷售時即已規劃好「舖位全區配置圖」，並依各舖位座落地點之良窳，分別訂定不同價格出售，且於系爭土地及建物之買賣契約書中均明確記載「舖位編號」，作為日後市場完成後各共有人可獨立支配使用收益之範圍。各共有人為能在日後獨立使用收益特定舖位，業以國璽建設公司作為媒介，彼此間成立分管契約。故系爭土地及建物之開放空間配置、走道、樓梯等相關設施，均為經營零售市場舖位所不可或缺。倘因部份共有人嗣後不欲再經營零售市場即准予其訴請分割者，非但與前述各共有人間分管契約本旨相違，更漠視被告等最初之購買動機。 ⒉最近數月已來，已陸續有部分舖位開始恢復作為觀光夜市使用，足證系爭土地及建物仍具備作為零售市場之效用，且有持續經營之事實。至於該等夜市攤商占用之範圍，因攤商數量並不固定，實際上占用之範圍亦處於流動之狀態，無從特定。 ⒊縱以變價之方式分割，應依各共有人當初購買的價格分配。 ⒋並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。㈤被告林佩君則以：如變價分割，應依各共有人當初購買的價格分配。當初購買時，有約定使用目的，就是要做為市場使用等語置辯。㈥被告廖秀芬則以：同意變價分割，賣得價金應按各共有人原有之持分比例分配等語。㈦慶悅國際投資股份有限公司則稱：同意變價分割，賣得價金應按各共有人原有之持分比例分配等語。㈧被告蔡依頴則以：同意原告所提之變價分割方案等語。㈨被告郭麗真、張永宗則以：不同意變價分割，希望原告照原價買回等語置辯。㈩被告賴奇偉僅聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔等語。 被告丁沛瀅則以：不同意原告所提之變價分割方案。國璽建設公司當初以每坪180萬元高價出售，竟再與其他財團合作要以拍賣價低價買回，如現變價分割，對伊不公平等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。 被告顏志仲則以：兩造共有之民安段1004地號土地上有預定用途為零售市場之建築物，各共有人分別擁有該建物之部分特定攤位之使用權，然因共有人人數眾多，不易達成共識，歷年來該建物並未達到原來零售市場之目的，為期系爭土地能有較好之經濟利用，兼顧全體共有人之利益，主張本件應為變價分割。並聲明：兩造共有臺中市○○區○○段0000地號土地准予分割，其分割方法為變價分割等語。 被告洪慶源、莊雯棋、宋士宏、張永昇、張永欣、陳莉芳、王介欣、楊岳勳未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。參、法院之判斷：一、原告主張如附表所示之民安段00000-000建號建物（下稱民安段4003建號，即門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷0號1樓建物）之權利範圍全部、民安段00000-000建號（下稱民安段4010號建號，該建號包含福科路362巷1號之地下室停車場、1樓至4樓、突出物之公共設施）之權利範圍9605/100000（該持分係上開民安段4003建號之共有部分）暨臺中市○ ○區○○段0000地號土地（下稱民安段1004地號，即上開民安段4003、4010建號之基地地號）之應有部分即權利範圍 284359/0000000之系爭不動產為兩造所共有，各共有人應有部分之比例如附表所示等情，已據其提出與所述相符之土地、建物登記謄本可佐（本院卷三第8至45頁、本院卷二第212至221、240至245頁），堪認原告主張為真實。再其中民安段4003建號之主要用途係供零售市場使用，復有民安段4003建號之建物登記第一類謄本之建物標示部（本院卷三第40頁）及部分共有人提出之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書暨所附之標明舖位編號及使用範圍及位置尺寸之舖位全區配置圖可佐（本院卷一第178至205頁、本院卷二第18至44、49至74頁），且經本院會同臺中市中興地政事務所人員履勘現場，有本院勘驗筆錄、臺中市中興地政事務所建物成果圖（本院卷二第291頁至第294頁）及現場照片可參，是此部分事實亦堪認定。二、按共有人得隨時請求分割共有物，固為民法第823條第1項前段所規定；但因物之使用目的不能分割者，不在此限，同條項但書亦定有明文。該但書規定，旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割，最高法院95年度臺上字第150號、87年臺上字第1386號著有判決可資參照。另最高法院84年度臺上字第132號判決，就區分所有建築物之停車空間，亦認屬使用目的不能為分割。再按區分所有建築物之共有部分、共有基地等，因共有物繼續供他物之用，而為該物之利用所不可缺，此等共有物在性質上非絕對不能分割，但一經分割將失其效用，而不能達使用之目的，均屬民法第823條第1項但書之「因物之使用目的不能分割」之情形。三、如附表所示之兩造共有之民安段4003建號即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號1樓，其係於93年7月16日間建造完成之4層樓之1樓、ＲＣ造之建物，主要用途為零售市場，此有原告所提出之民安段4003建號之建物登記第一類謄本在卷可參（本院卷三第40至45頁）。而系爭建物即民安段4003建號權利範圍全部及民安段4010建號權利範圍284359/0000000，係登記為附表所示之兩造共有，有獨立之建號，且承購戶在分別向地主廖秀芬、建商即國璽建設公司簽立之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書中，於土地預定買賣契約書第3條明確記載「甲方購買薇風市場工地，舖位編號（本院按有載明舖位編號）」及於房屋預定買賣契約書第2條均明確記載「薇風市○○號（本院院有載明舖位編號），舖位全區配置圖影本如附件㈣」等情，亦為兩造所不爭執，並有部分被告提出與地主廖秀芬、建商國璽建設公司簽訂之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書暨所附之標明舖位編號及使用範圍及位置尺寸之舖位全區配置圖可佐（本院卷一第178至205頁、本院卷二第18至44、49至74頁），該舖位編號係作為日後市場完成後各共有人可獨立支配使用收益之範圍，其性質等同亦屬有單獨建號之區分所有共有部分之停車空間，則民安段4003建號之主要用途既然為零售市場，其保有原有配置位置、建築規格，乃係共有人間就民安段4003建號之使用目的所不可欠缺，依其使用目的顯然無法進行分割，且系爭建物之開放空間配置、走道、樓梯等相關設施，均為經營零售市場舖位所不可或缺，則衡其情節，民安段4010建號及民安段1004地號顯然無法割裂使用，則系爭不動產均具民法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割之情形，此有前揭最高法院95年度臺上字第150號判決等裁判要旨可資參照。從而，兩造共有之系爭不動產，依共有物之使用目的不能分割；既然不得為分割，即包含不得為原物分割或以變賣方式為分割。四、綜上所述，兩造共有之系爭不動產因其使用目的不能分割，原告訴請裁判分割民安段4003建號之權利範圍全部及民安段4010建號之權利範圍9605/100000，及訴請分割系爭建物坐落之基地即兩造共有之民安段1004地號之權利範圍9605/100000之土地，於法未合，從而原告本件分割共有物之訴，係無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條，由敗訴之原告負擔。中華民國 104 年 5 月 18 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官黃家慧以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 104 年 5 月 18 日書記官附表： ┌──┬──────┬───────────┬──────────────┬─────────────┐ │編號│ 共有人 │臺中市西屯區民安段 │臺中市○○區○○段0000地號 │臺中市○○區○○段0000○號│ │ │ │4003建號建物之應有部分│土地之應有部分即權利範圍： │建物之應有部分即權利範圍 │ │ │ │即權利範圍：全部 │284359/0000000 │：9605/100000 │ │ │ │ │（民安段4003建號之基地地號）│（民安段4003建號之共有部分│ │ │ │ │ │即公共設施） │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┼─────────────┤ │ 1. │國璽建設股份│ 18298/100000 │ 1440/0000000 │ 公同共有9605/100000 │ │ │有限公司 │ 及505/100000 │ │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │ 2. │洪豊霞 │ 578/100000 │ 1645/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │ 3. │張秀枝 │ 607/100000 │ 1724/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │ 4. │洪慶源 │ 505/100000 │ 1438/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │ 5. │郭麗真 │ 505/100000 │ 1438/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │ 6. │莊雯棋 │ 433/100000 │ 1232/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │ 7. │葉春喜 │ 505/100000 │ 1438/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │ 8. │張永宗 │ 1083/100000 │ 3081/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │ 9. │宋士宏 │ 527/100000 │ 1499/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │10. │林佩君 │ 289/100000 │ 823/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │11. │張永昇 │ 433/100000 │ 1231/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │12. │王薇青 │ 1805/0000000 │ 513/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │13. │馮美慧 │ 1805/0000000 │ 513/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │14. │張永欣 │ 433/100000 │ 1231/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │15. │賴奇偉 │ 650/100000 │ 1850/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │16. │何玉芳 │ 542/100000 │ 1541/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │17. │陳莉芳 │ 289/100000 │ 822/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │18. │丁沛瀅 │ 765/100000 │ 2175/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │19. │王介欣 │ 5044/100000 │ 14351/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │⒛ │蔡依頴 │ 4251/100000 │ 12090/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │21. │楊岳勳 │ 2961/100000 │ 8423/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │22. │洪勤惠 │ 361/100000 │ 1027/0000000 │ │ │ │（原告） │ │ │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │23. │顏志仲 │ 3172/100000 │ 9028/0000000 │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │ │24. │慶悅國際投資│56903/100000 │ 161838/0000000 │ │ │ │股份有限公司│ │ │ │ ├──┼──────┼───────────┼──────────────┼─────────────┤ │25 │廖秀芬 │  │ 51968/0000000 │  │ └──┴──────┴───────────┴──────────────┴─────────────┘

臺中簡易庭103年度中簡字第870號

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