臺中簡易庭104年度中簡字第2840號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 104年度中簡字第2840號

原告

詹崴丞

被告

邱麟傑

訴訟代理人

黃國偉律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國一０五年二月十八日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）三十三萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之二計算之利息。嗣於民國一０四年十二月十五日言詞辯論期日，當庭以言詞將三十三萬元，減縮為三十萬元，其餘聲明不變，核屬減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。

乙、實體部分：

壹、原告主張

一、兩造均以個人名義於一０二年十月二十二日簽立房屋租賃契約，由原告向被告租賃台中市○○區○○街○○號一樓，租賃期間自一０二年十一月一日起至一０七年十月三十一日止，共計五年。每月租金二萬元整。另保證金四萬元，於租賃期滿交還房屋時被告無息交還原告，並約定：「本租金外所產生之租賃所得稅，由乙方（按即原告）負擔並每月向稅務機關繳納。其稅率若變更時亦同。」及「健保補充保費由乙方（按即原告）負擔。」（下稱系爭租賃契約）。被告於一０四年五月二十五日下午委請被告之妻說明稅捐辦法及勞保補充保費辦法，雙方因見解不同無法達成共識，被告即向原告提前終止系爭租賃契約，已違反提前解約，需於三十天前告知之約定。原告以和為貴，即於一０四年五月三十日搬遷完畢，又於一０四年六月一日收受終止合約信函。原告又於一０四年六月四日，因期盼能搬回而繳交二萬元予被告。惟被告仍於一０四年六月三十日終止租約。又依所得稅法第二條規定，租金扣繳率為百分之十。所得稅法第十一條規定，扣繳義務人每次應扣繳稅額不超過新台幣二千元者，免以扣繳。亦即租金未達每個月二萬元以上，可以選擇不預繳租賃稅額。系爭房屋租賃契約，綜合所得稅之租賃個人所得稅由原告繳納，而被告實收金額每月二萬元，二萬元即為所有金額，另有增加任何費用與被告無涉才是合約本意。綜上，被告溢收二萬元租金、押租金四萬元、搬遷費三千元、解約補償金四萬元、裝修補償十二萬八千八百四十六元、水電工程七千一百四十元、玻璃工程二萬三千一百零二元、油漆二萬六千二百五十元，合計共三十一萬五千三百三十八元，原告請求三十萬元。並聲明：被告應給付原告三十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之二計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。

二、對被告答辯之陳述略以：原告對於換鎖及遙控主機及油漆費用認為不合理。對於水費、拆除及垃圾清運費沒有意見。系爭房屋租賃契約第七條第八款約定「本租金外所產生之租賃所得稅，由乙方負擔並每月向稅務機關繳納。其稅率若變更時亦同。」惟，原告一開始就未繳。實際上運作過程中，原告是繳自己公司的所得稅，而不是繳被告所謂的房屋租賃所得稅。健保費至一０四年六月十日止不影響被告權益，稅金部分是屬於國稅，原告若有欠繳，稅務機關會對原告催繳。所得稅實收二萬元，法規是免徵，如果真的要繳房東要跟原告說，原告會去繳。契約上之記載，只是提醒原告。原告原在一０四年五月三十日搬遷，有想要再搬回去住，所以又繳六月份租金予被告。實際上六月並沒有居住。鑰匙及遙控器，並沒有交給被告，因為被告並沒有來收。原告有收到被告一０四年六月一日寄來之存證信函。關於裝修補償、水電工程、玻璃工程、油漆等費用，是原告承租被告系爭房屋之後所支出裝修房屋的費用。一０四年五月二十五日，被告太太來跟我談稅務的問題，當下就請原告在一０四年五月三十日前要搬遷。但之後原告收到被告六月三十日終止租約之存正信函，除聲請調解外，並無其他關於終止租約之任何意思表示等語資為抗辯。

貳、被告辯稱略以：

一、依系爭租賃契約第七條第八款約定「本租金外所產生之租賃所得稅，由乙方負擔並每月向稅務機關繳納。其稅率若變更時亦同。」；再依系爭租賃契約第七條第九款約定「健保補充保費由乙方負擔。」而原告自承租日起至一０四年五月止，皆未曾向國稅局申報及繳納前揭稅款，被告於一０四年申報所得稅時，始悉上情。被告於一０四年五月二十五日請求原告依約繳納，不料雙方產生爭執，隨後，原告於一０四年五月二十八日連續向被告寄發三封存證信函，以被告之妻對原告公然侮辱、返還押租金、補償搬遷費用、解約補償金、裝修補償費、冷氣設備等，請求被告給付合計三十一萬元。被告因而認為兩造和諧關係已難維持，而依系爭房屋租賃契約第六條第四款約定「甲乙丙（按丙方即連帶保證人）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」，被告乃於一０四年六月一日發函以原告違約為由向原告表示終止系爭租賃契約，並請原告於一０四年六月三十日返還租賃標的物，是被告依系爭租賃契約之約定終止租約，於法並無不合。

二、被告同意返還原告押租金四萬元，但需扣除回復原狀之花費一萬五千七百十元（其中水費一０四年三月二十五日至一０四年五月二十五日，費用一百十元、換鎖費用二千五百元、遙控主機費用三千元、油漆費用二千六百元、拆除及垃圾清運費用七千五百元），扣除後之餘額二萬四千二百九十元願返還原告（計算式：40000－110－2500－3000－2600－7500＝24290）其中換鎖是因原告在終止系曾租賃契約之後沒有將鎖還給被告，被告為進出系爭房屋而換鎖。遙控主機是指遙控之鐵捲門用的，原告未交還，所以須更換。又契約有載明，原告有回復原狀之義務，因裝潢拆除後，須回復原狀，要將裝潢拆除後再油漆，是前開費用均屬必要。

三、系爭房屋租賃契約指的承租人為被告，租賃所得約定由原告去繳所得稅，與原告開設之公司無關。被告也有向原告催繳，但原告遲未繳納。另外原告所提證五部分，健保費亦拖到一０四年六月始繳納，目前為止健保部分沒有欠，但一０二年十一月之健保費，遲至一０四年六月十日才繳，是在兩造終止租約後原告始繳納。且依系爭租賃契約，關於所得稅與健保費由原告負擔之約定，係另以手寫方式載明契約，故為兩造合意另外加註，要求原告必須繳納，而非原告主張之提醒。

四、系爭租約係在一０四年六月三十日終止，原告係六月一日寄發存證信函予原告，原告應該是在六月一日當日收到。被告於一０四年八月二十五日換房門鎖，同年月二十八日換鐵捲門遙控，被告有收到原告繳的一０四年六月份租金二萬元。但依照存證信函，系爭租約終止日期是一０四年六月三十日，系爭房屋當日之前尚在原告使用中。被告無法進入使用。就原告所請求，除押租金四萬元，扣除一萬五千七百十元必要費用外，餘款二萬四千二百九十元被告願意返還，其餘否認原告主張。又被告配偶，並非契約當事人。另外一０四年五月三十日及三十一日是假日，所以原告要求被告在一０四年五月三十日點交，被告否認。原告在事後向被告表示，有意要繼續承租之意思，所以原告才會再繳二萬元。只是被告基於兩造的關係，已經沒有互信基礎，所以被告不願意再讓原告承租，只同意原告租賃到一０四年六月三十日。

叁、不爭執事項：

一、兩造於一０二年十月二十二日簽立系爭租賃契約。並於系爭租賃契約第七條第八款約定「本租金外所產生之租賃所得稅，由乙方負擔並每月向稅務機關繳納。其稅率若變更時亦同。」系爭租賃契約第七條第九款約定「健保補充保費由乙方負擔。」系爭租賃契約第六條第四款約定「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此已方所收之損失，甲方概不負責。」

二、被告於一０四年六月一日寄發存證信函，以原告違約為由向原告為終止租約之意思表示（見本院卷第四十五頁），原告已收受。

三、對於被告返還押租金需扣除回復原狀，其中支出水費一０四年三月二十五日至一０四年五月二十五日，費用一百十元、拆除及垃圾清運費七千五百元，原告無意見。

肆、爭執事項：

一、被告依系爭房屋租賃契約第六條第四款約定終止系爭房屋租賃契約，是否有理由？

二、若被告合法終止爭租賃契約，被告返還押租金四萬元，除原告不爭執之水費一百十元及拆除、垃圾清運費七千五百元外，是否需扣除換鎖費用二千五百元、遙控主機三千元、油漆一批二千六百元？

三、原告請求被告給付三十萬元有無理由？

伍、得心證之理由：

一、經查，兩造於一０二年十月二十二日所簽立系爭租賃契約第七條第八款約定「本租金外所產生之租賃所得稅，由乙方負擔並每月向稅務機關繳納。其稅率若變更時亦同。」第七條第九款約定「健保補充保費由乙方負擔。」且前開約定均係另以人工書寫之方式（非一般定型化契約）約定，顯見兩造確有約定租金外所產生之租賃所得稅、健保補充保費，均由原告負擔。有系爭房屋租賃契約書附卷可稽，堪認為真實（見本院卷第三十四頁）。又原告亦自陳其未依前開約繳納所得稅。從而，被告依系爭租賃契約第六條第四款約定「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此已方所收之損失，甲方概不負責。」終止租約（見本院卷第三十三頁），並於一０四年六月一日寄發存證信函，以原告違約為由向原告為終止租約之意思表示，並於一０四年六月三十日終止系爭租約（見本院卷第四十五頁），原告亦已收受，則兩造系爭租賃契約自已於一０四年六月三十日終止。

二、另按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。而租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院八十三年台上字第二一０八號民事判例意旨參照）。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院六十五年台上字第二七一四號判例、八十七年台上字第一六三一號判例要旨參照）經查，系爭租賃契約約定押租金為四萬元，而系爭租賃契約既經被告合法終止，原告請求被告返還押金，自為法之所許。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。前項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第二百十三條第一項及第三項分別定有明文，經查，原告對於被告因回復原狀而之支出水費一０四年三月二十五日至一０四年五月二十五日，費用一百十元、拆除及垃圾清運費七千五百元等情不爭執，故此部分堪認被告主張為真實。另被告抗辯因終止租約後原告未將鎖、遙控主機返還原告，且因原告有裝潢，故將裝潢拆除後須油漆以回復原狀。原告雖以一０四年五月三十日有請被告點收，被告不來，而裝潢亦僅為一點木工，需油漆等而認為不需扣除鎖、遙控主機及油漆費用。惟查，原告租賃系爭房屋係作為營業之用，亦曾裝潢系爭房屋，被告於終止租約收回系爭房屋後，自有拆除裝潢後再予重新油漆之必要。又原告於系爭租賃契約終止後，未將鎖匙及遙控主機交還被告，則被告為收回房屋使用而更換鑰鎖、遙控主機等自屬必要。而此更換鑰鎖費用二千五百元、遙控主張費用三千元、油漆費用二千六百元等，亦有被告提出之收據附卷可稽，堪認為真實。是前開關於水費一百十元、拆除及垃圾清運費七千五百元、更換鑰鎖費用二千五百元、遙控主張費用三千元、油漆費用二千六百元等費用，既可歸責於原告，自應由原告負擔。

三、又關於原告主張溢繳租金二萬元部分，查系爭租約係於一０四年六月三十日終止，有被告於一０四年六月一日寄達原告之存證信函在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪認為真實。是一０四年六月份租金二萬元，原告本即有繳納之義務，實難謂係原告所溢繳。況原告亦自承欲續租，故繳納六月份租金二萬元予被告。至原告指稱一０四年五月二十五日，被告配偶曾要求原告於一０四年五月三十日遷出等語，惟為被告所否認。縱或屬實，然被告配偶並非系爭租約當事人，應無要求原告遷出之權利，且原告亦自承其本即欲續租始繳納一０四年六月份租金，而原告亦未將系爭房屋鑰匙及鐵捲門遙控器返還被告。是係爭租約既於一０四年六月三十日終止，則原告本須負擔當月租金二萬元，從而，原告主張一０四年六月份租金二萬元屬溢繳而請求被告返還，尚屬無據。

四、又原告另主張被告須賠償其搬遷費三千元、解約補償金四萬元、裝修補償系爭房屋費用十二萬八千八百四十六元、水電工程費用七千一百四十元、玻璃工程費用二萬三千一百零二元、油漆費用二萬六千二百五十元等，係因原告違反系爭租約之約定，經被告終止租約而遷出系爭房屋所致，尚難歸責於被告，依系爭租約第六條第四款約定，自非由被告負擔。是原告此部分請求，亦屬無據。

五、綜上，被告固應返還押租金四萬元予原告，惟尚需扣除水費一百十元、拆除及垃圾清運費七千五百元、換鎖費用二千五百元、遙控主機三千元、油漆一批二千六百元等必要費用。是被告僅須返還原告二萬四千二百九十元（計算式：40000－110－7500－2500－3000－2600＝24290）

六、從而，原告請求被告給付二萬四千二百九十元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即一０四年十一月六日起至清償四止，按年息百分之二計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，其餘部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條規定。

九、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，附此敘明。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭