臺中簡易庭 - 104年度中簡字第372號（修復漏水等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　104年度中簡字第372號原　　　告　張恆榮被　　　告　林志杰訴訟代理人　李明海律師複代理人　　梁雨安律師洪敏修許嘗訓上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國104年10月22日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國102年7月8日經由訴外人豐隆不動產仲介經紀有限公司之介紹，與被告訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約），買受被告所有門牌號碼臺中市○區○○街00巷00號2樓之1房屋（下稱系爭房屋），於系爭契約所附之標的物現況說明書並勾選無滲漏水，及未曾修復滲漏水情形，詎料於103年7、8月間進入颱風季，系爭房屋即開始出現漏水情況，系爭房屋之二樓外牆及平台長年漏水，滲漏進二樓房屋地板，再從二樓地板滲漏到一樓騎樓天花板，而二樓地板即一樓天花板有出現水泥塊剝落、鋼筋鏽蝕裸露情況，一樓天花板已由一樓住戶修繕完成，因系爭房屋之漏水問題而產生修繕費用新臺幣（下同）117,500元、價值減損 235,000元，爰依民法第359條之法律關係起訴請求等語。並聲明：被告應給付原告35萬元。二、原告對被告抗辯之陳述：原告向被告購買系爭房屋時，約定承接系爭房屋租約，原告因此未曾入住系爭房屋，直至103 年7月底8月初，房客李先生來電告知，最近持續大雨，房屋地板漏水嚴重，原告始驚覺房屋有漏水問題，並於103年8月12日緊急找廠商檢視漏水原因，並同時將漏水原因通知被告。而根據房客李先生告知原告，往年被告都有於外牆漏水處塗防水漆做防漏處理，遂要求原告亦應做防水處理，可見，系爭房屋之漏水問題並非原告購屋後，使用不慎所造成，另從原告所提照片可知，2樓外牆及平台有明顯修繕補漆過之舊痕跡，足證被告明知系爭房屋有漏水之問題，將系爭房屋出售時，未妥善修繕，並隱瞞屋況，而以高價銷售謀利，自無民法第356條之適用。又被告所有系爭房屋數年，明知系爭房屋並非位於戶數眾多之大樓社區，係僅有11戶住家之公寓住宅，並無健全之管理委員會，況系爭房屋之漏水問題若可透過管理委員會解決，何以被告歷年來不透過管理委員會解決，還要自行修繕處理。三、被告則以：㈠兩造於102年7月8日就系爭房屋成立買賣契約，買賣價款為480萬元，兩造並於102年8月16日以現有屋況交屋，而原告稱系爭房屋經103年7、8月颱風雨季後，出現漏水之瑕疵，衡諸常情原告應係於發生漏水之第一時間即通知被告速為修繕，依據103年颱風列表，系爭房屋應係因103年7月21日之中度颱風麥德姆而產生漏水之瑕疵，是該通知之時點應為103 年7月21日，惟原告卻遲至104年1月28日始提起本訴，是該起訴有無罹於民法第365條之6個月除斥期間，已非無疑。縱認原告通知被告之時點，尚未罹於民法第365條之6個月除斥期間，惟原告通知被告上開漏水瑕疵之時點亦為103年12 月，顯與其103年7、8月間發現漏水瑕疵之時點，相距達5個月之久，是原告於上開時點始通知被告，顯已怠為通知，依民法第356條之規定，應視為原告承認並受領系爭房屋之漏水瑕疵。㈡而系爭房屋為20年中古房屋，既兩造係於102年8月16日以所簽訂之系爭房屋買賣契約第17條所約定之現況交屋，於兩造交屋前一年內並無漏水或有修復漏水情形，故被告於系爭房屋買賣契約現狀說明書中勾選建物現況無漏水及未曾於最近一年內修復滲漏水即與現況相符，並未欺瞞原告，且被告亦未保證系爭房屋日後不漏水品質，應認兩造已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，被告本不須負物之瑕疪擔保責任，原告應自行修繕。再者，被告於102年8月16日交屋後至103年7月間，系爭房屋都未曾滲水，系爭房屋符合兩造債之本旨標的。何況系爭房屋早於102年8月間即完成交屋，若有漏水瑕疵，歷經同年8月之輕度颱風潭美及康芮、同年9月之強烈颱風天兔及同年10月之中度颱風菲特，應會發現嚴重漏水，而非係遲至103年7月之中度颱風麥德姆經過後，始出現漏水瑕疵，足證被告於102年8月所交付之系爭房屋確無漏水之瑕疵，該漏水瑕疵乃因原告自身使用不慎所致，與被告無關。㈢又依現場照片，系爭房屋之漏水主因，即係為雨水匯集蓄積於2樓外牆突出處，因雨勢過大致積水無法於第一時間予以快速排除，是該無從排泄之積水即滲漏至1樓天花板而形成漏水，該2樓外牆之修繕與否，依公寓大廈管理條例第8條乃為管理委員會之權限，被告對此並無置喙之餘地，雖被告就二樓外牆曾請人做過防水工程，惟此係被告因大樓管理委員會之不作為而自力救濟，並非代表被告就此部分即負有修繕責任，且被告曾於交屋前有將系爭房屋2樓外牆有作過防水修補工程，不保證日後一定不漏水一事告知原告。又依公寓大廈管理條例第4條，該1樓之天花板部分，亦僅為1樓區分所有權人對其享有其處分權，原告就此並無干涉之權限，是原告就該2樓外牆及1樓天花板之瑕疵，依買賣契約向被告主張權利，顯欠所據。㈣另原告所提之估價單，僅係其單方提出之文書，並非客觀公正中立之鑑定機關所為之專業鑑定報告，又該估價單施作之修繕項目，是否確為修繕系爭房屋漏水瑕疵之必要施作工程，亦非無疑，自非得作為原告舉證其所受損害之依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：㈠原告主張其於102年7月8日與被告訂立不動產買賣契約，買受系爭房屋，被告於系爭契約所附標的物現況說明書並勾選無滲漏水情形，詎料於103年7、8月間進入颱風季，系爭房屋即開始出現漏水情況，漏水原因為系爭房屋之二樓外牆滲漏進二樓房屋地板等情，業據提出不動產買賣契約書、照片，且為被告所不爭執，自堪信為真正。㈡惟被告辯稱：系爭買賣契約約定現況交屋，故系爭房屋合兩造約定債之本旨，被告不須負物之瑕疪擔保責任等語。經查，系爭房屋為20年中古房屋，當可預見系爭房屋可能有一般中古老舊房屋之損耗、老化現象，而漏水、壁癌等問題，實乃一般中古老舊房屋所常有之屋況，故除買受新建房屋外，一般中古房屋之交易，係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，或於契約中另行約定出賣人須額外擔保之事項。兩造所訂系爭買賣契約第17條第1項已約定：「房屋以現況交屋」，足認兩造係就系爭房屋之現況進行交易。所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據（臺灣高等法院高雄分院99年上易字第333號民事判決可資參照）。兩造既約定以現況交屋，原告於簽約時應就系爭房屋之現況予以檢視，而系爭房屋2樓外牆及平台可見明顯修繕補漆之舊痕跡，為原告自承在卷，並有照片附卷可稽，系爭房屋2樓外牆之補修方式復明顯可疑為漏水之補修，是以原告對系爭房屋2樓外牆具有瑕疪之狀況，應屬知悉，該瑕疪並非無法以肉眼觀察得知，兩造仍同意以系爭房屋之現況交屋，被告就系爭房屋2樓外牆之瑕疪自不負物之瑕疵擔保責任。㈢按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。原告於訂約時應可知悉系爭房屋2樓外牆具有瑕疪，已如前述，縱認原告不知該修補瑕疪係屬漏水修補，惟系爭房屋2樓外牆具有明顯修補痕跡，原告自得就該修補之原因予以探究查明，其未予探查而不知係屬漏水瑕疪，應認具有重大過失，被告既未保證系爭房屋無瑕疪，依上開規定，不負擔保之責。原告雖主張被告於房屋買賣契約所附現況說明書記載無漏水狀況，係故意隱暪瑕疵云云。惟查，上開瑕疪係由房屋外觀明顯可見之瑕疪，難認被告有何故意隱暪瑕疵之情事，且被告於該現況說明書記載「是否曾最一近年內修復滲漏水」處勾選「否」，係針對最近一年內之情況為說明，並非表示系爭房屋未曾修復滲漏水，原告據以主張被告故意隱暪瑕疵乙節，尚無可採。㈣綜上所述，被告依民法第355條第1項、第2項前段規定，就系爭房屋2樓外牆之漏水瑕疪，不負擔保責任。從而，原告依民法第359條規定，請求被告給付35萬元（包括修繕費用 117,500元、價值減損235,000元），為無理由，應予駁回。五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 11 月 20 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官吳蕙玟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 11 月 20 日書記官張捷菡

臺中簡易庭104年度中簡字第372號

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