臺中簡易庭104年度中簡字第814號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　104年度中簡字第814號

原告

詹益貴

訴訟代理人

江銘栗律師

訴訟代理人

林家豪

被告

和望實業有限公司

被告

清算人即

法定代理人

陳玟圻即陳米奇

兼上1人

訴訟代理人

謝有義

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國104年6月24日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司法第24條及第25條分別定有明文。又公司之解散，固為法律上人格消滅之原因，但公司經解散後，其法人人格並非即告消滅，必須經清算程序，處理其未了事務後，始歸消滅【參見最高法院民國(下同)85年度台上字第2495號民事裁判意旨】。另公司法第113條準用同法第79條規定：「(有限)公司之清算，以全體股東為清算人。」，同法第8條第2項亦規定：「公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。」。本件原告固於104年2月4日起訴請求被告公司遷讓房屋及返還不當得利，惟被告公司業經主管機關即經濟部中部辦公室於93年12月13日以經授中字第00000000000號函准解散登記乙節，已據原告提出被告公司變更登記事項表在卷為憑，則依前揭法條規定及最高法院民事裁判意旨，被告公司既經主管機關解散登記，即應進入清算程序，而本院復依職權查明被告公司迄未向本院民事庭聲報清算人就任及清算完結等民事事件，可見被告公司目前仍在清算程序中。又被告公司組織型態為有限公司，解散前股東為陳米奇即陳玟圻(兼董事)、謝有義等2人，因被告公司章程並未規定清算人，其清算應以全體股東即陳米奇、謝有義等2人為清算人，始為適法。且公司清算人在執行清算職務範圍內，視為公司負責人，故原告起訴時列被告公司法定代理人為陳米奇及謝有義等2人，即無不合，應予准許。

二、原告方面：

(一)原告起訴主張：

1、門牌號碼台中市○○區○○路0巷00號房屋(附車位，下稱系爭房屋)為原告及訴外人詹益富共有，登記在原告名下，於92年1月10日與被告簽訂租賃契約，將系爭房屋出租予被告，約定租賃期間自92年1月10日起至93年1月9日止，租賃期限為1年，租期屆滿，每年換約1次，自94年起即未再換約，有關租約事宜均由詹益富代理原告與被告接洽及收取租金。嗣於103年9月間，詹益富將系爭房屋之權利讓與原告，並隨即通知被告系爭房屋租約至103年12月31日終止，被告亦同意及約定於該日前遷出，被告復要求原告退還押租金新台幣(下同)16000元，及給付歷年來被告匯寄租金支票之郵資1200元，雙方達成終止租約協議後，原告遂依被告指示將押租金16000元及歷年匯寄押租金支票郵資1200元，共計17200元款項匯至被告法定代理人謝有義所有之華南商業銀行台中分行活期儲蓄存款帳戶內。詎被告屆期仍繼續使用系爭房屋，迄今猶無遷出之意。原告得依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

2、系爭房屋租約終止後，被告無權占有系爭房屋，因此享有使用系爭房屋之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告得依民法第179條不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭房屋為住商使用，所在區域為住宅及商業發展成熟度高地區，公共交通便利性佳，且為大樓1至2樓店面，進出便利，於商業使用甚佳，使用面積更達128.88平方公尺，原租賃契約所定租金每月8000元顯屬偏低，應以每月25000元計算被告應給付相當於租金之不當得利。是原告請求被告自104年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利25000元，並請求如逾期未付，應加付按年息百分之5計算之利息。

3、並聲明：(1)如主文第1項所示。(2)被告應自104年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25000元，如逾期未付，應加付按年息百分之5計算遲延利息。

(二)對被告抗辯之陳述：

1、原告承認系爭房屋租約已為不定期限租賃契約，而原告欲將系爭房屋收回整修後自用，因原告父母居住在台中，女兒亦將自學校畢業，有意到台中發展，且兩造在訂立租約時曾口頭約定原告得隨時終止租約。

2、兩造間就系爭房屋租約於103年9月間即合意於103年12月31日終止，詹益富始依被告要求匯還押租金16000元及郵資1200元，共17200元至被告指定帳戶。至原告於104年1月9日存證信函詢問被告是否繼續承租，乃因被告拒不搬遷，原告遂故意將租金提高至每月50000元，希望被告看到租金行情而自動搬遷。

3、被告確實違反系爭房屋僅供住家使用，而有從事宗教行為，類似同修，但無營業行為。

4、依原告提出系爭房屋毗鄰即門牌號碼台中市○○區○○路0巷00號房屋之租約，租賃期間為103年5月1日至108年4月30日，租金每月18000元，並經法院公證，足見系爭房屋租賃行情已逾原租約約定之8000元。

三、被告方面：

(一)系爭房屋租約於94年到期後，兩造未再換約，原告亦未通知被告終止租約，且每年繼續收受房屋租金96000元，迄至103年共計10年。詹益富曾於103年9月間告知被告其所有系爭房屋共有部分已讓與原告，往後房租請被告直接寄到高雄給原告，被告則於103年10月間將3個月房租以支票方式寄交原告收受兌現。又被告於103年10月21日交付房租後，曾請求詹益富將其保管之押金轉交原告，並將12年來郵寄房租支票由被告代墊郵資每年100元，共1200元先行匯回被告帳戶，詹益富乃於103年10月22日將郵資及押金17200元匯回予被告。嗣被告於103年12月31日收受原告寄發高雄新興郵局第2525號存證信函，通知被告系爭房屋租期於103年12月31日屆滿，不再續租，請被告於104年1月5日搬遷及點交房屋鑰匙至大樓管理室等情。被告遂於104年1月5日以台中中清路郵局第1號存証信函回覆原告在未覓得合適場所搬遷前，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約。因兩造間系爭房屋租約早於94年屆期，10年來原告續收被告租金，並未要求搬遷，依民法第451條規定，兩造已形成不定期租賃契約關係。又依土地法第100條規定，不定期租賃契約之出租人不得片面終止契約，應依原條件繼續出租，故被告有權依原條件繼續租用。詎原告於104年1月9日再度寄發高雄新興郵局第37號存證信函，要求被告搬遷否則加收5倍租金之違約金；被告如欲續租，需重新訂約，租金由每月8000元調漲為50000元等語，被告乃於104年1月l9日再度寄發台中中清路郵局第11號存証信函覆原告，稱兩造租賃契約已轉為不定期限繼續契約，租約仍然有效，並無續訂租約及重議租金之必要。被告更於104年1月23日以掛號寄出104年1、2、3月之房租支票，惟遭原告退回。

(二)系爭房屋坐落在水湳機場附近老舊眷村，巷弄狹小，僅有6米寬巷道，從房屋稅單可資證明系爭房屋祇適合作住宅使用，且基地面積為24.32平方公尺，102年土地申報價格為每平方公尺3520元，該土地申報地價為85607元，另依原告提出房屋稅繳納證明書所示，系爭房屋課稅現值為320700元，故系爭房屋及坐落土地總價值為406308元，依土地法第97條規定，房屋租金不得超過土地及房屋申報總值之10%，即系爭房屋租金每年不得超過46031元，而被告每年已支付租金96000元，原告竟要求1年600000元之租金顯不合理。

(三)被告否認兩造間曾口頭約定原告得隨時終止租賃契約，且被告在系爭房屋僅從事家庭聚會活動，並無宗教性營業行為。

(四)原告主張收回房屋自住乙事，被告否認之，因被告曾於103年10月間詢問原告是否搬來台中居住，原告為否定之表示。

(五)原告提出第3人房屋租賃契約，依被告調閱該房屋建物登記謄本可知，該房屋面積144.99平方公尺，較系爭房屋面積128.88平方公尺大，且房東說增建花費100餘萬元，而被告居住使用系爭房屋12年來整理費用不超過50000元，另該房屋用途為美容商業兼居家住宅，屬營業性質，系爭房屋僅供住家用，2者差別頗大。

(六)並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

(一)系爭房屋原為原告及詹益富共有，登記在原告名下，自92年1月10日起出租予被告，租金每月8000元，於94年租約到期後即未再另訂租約，被告仍繼續居住使用，並按期繳付租金，系爭房屋租約已轉為不定期租賃契約。

(二)系爭房屋權利於103年9月間已歸原告單獨所有，詹益富曾將上情通知被告。

(三)謝有義於103年10月21日發簡訊要求詹益富將系爭房屋租約之押租金16000元及郵資1200元，共計17200元匯至謝有義所有華南商業銀行台中分行指定帳戶內，詹益富亦於103年10月22日匯款完畢。

五、兩造爭執事項：

(一)原告主張兩造就系爭房屋租約於103年10月間達成協議於103年12月31日終止，是否可採？即原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭房屋？

(二)原告主張系爭房屋每月之損害金應依附近房屋租金行情計算為25000元，是否有據？

六、法院之判斷：

(一)兩造就系爭房屋租約於103年10月間達成協議於103年12月31日終止，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即有理由：

1、民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，而契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立(參見最高法院68年台上字第1504號民事判例意旨)。本件原告主張兩造間就系爭房屋租約已於103年10月間經由詹益富轉達收回自住終止租約之意，並通知最後搬遷期限為103年12月31日，被告則同意終止，表示會儘速找房屋搬遷，且於103年10月21日發簡訊要求原告返還押租金16000元及過去12年郵寄房租支票支付郵資1200元(每年以100元計算)，詹益富乃於103年10月22日將押租金及郵資共17200元匯至被告法定代理人謝有義指定之華南商業銀行台中分行帳戶等情，已據其提出92、93年系爭房屋租約2件、被告法定代理人謝有義簡訊1件及華南商業銀行活期性存款存款憑條1件等影本各在卷為憑，核屬相符，而被告則否認系爭房屋租約已合意終止，並以系爭房屋租約為不定期租賃契約，被告有權繼續居住使用系爭房屋等語抗辯。本院認為依最高法院33年上字第3763號民事判例意旨：「上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。」，是縱令系爭房屋租約為不定期租賃契約，倘經出租人即原告合法終止租約或經雙方即兩造合意終止租約，則於租約終止時點兩造間就系爭房屋租賃關係仍然消滅，要為當然。據此，被告雖否認兩造間就系爭房屋租約已協議於103年12月31日終止，然本院依原告聲請於104年6月24日言詞辯論期日訊問證人詹益富，經到庭證稱：「103年10月21日手機簡訊是謝有義傳給我的，當時是因我將系爭房屋之權利已賣給我弟弟即原告，我通知謝有義表示原告要收回系爭房屋，以後有事情直接與原告聯絡，原告會通知何時收回房屋，謝有義即表示會開始找房子，並要我將押租金16000元及郵資1200元共17200元退還給他，當時我認為他有搬遷意思，並同意終止系爭房屋租約，故將押租金及郵資退還予謝有義。另謝有義有問我系爭房屋是否繼續出租，我答稱原告要收回房屋整修，因房屋權利是原告的，整修後是否出租，我無法替原告決定，才要謝有義直接與原告談。至於謝有義是否曾問我保管之押金有無轉交給原告？有無說押金若無法轉交給原告，就先將押金款項匯到謝有義的戶頭？我完全不記得，因謝有義跟我聯絡都是傳簡訊。又謝有義找房屋過程，我有告知原告同意之搬遷期限為103年12月31日，謝有義說他很認真在找，他有去烏日找，並表示可以給我仲介及代書之電話，我說沒有必要。」等語明確(參見本院卷第107頁背面至第109頁)。足見原告經由證人詹益富轉達終止系爭房屋租約時，被告法定代理人謝有義當時應已同意終止系爭房屋租約，並知悉搬遷期限為103年12月31日，否則謝有義不可能向證人詹益富表示會儘快找房子及要求退還押租金16000元與郵資1200元，而謝有義當時若向證人詹益富表示如找到房子才同意終止租約，而不確定是否同意終止租約乙事，證人詹益富應無同意返還押租金16000元及郵資1200元之可能。此從謝有義既主張自94年以後系爭房屋租約已轉為不定期限租賃契約，則94年以後除租期變更為不定期限外，其餘租賃條件應與94年以前之租約相同，否則即屬兩造間另訂新租賃契約，並非不定期限租賃契約。是依原告提出兩造於93年1月10日簽訂最後1份書面租賃契約第5條約定：「乙方(即被告，下同)應於訂約時，交於甲方(即原告)16000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」等語，可知原告負有返還押租金予被告係以「被告不繼續承租」及「遷空、交還房屋」為前提，則謝有義要求證人詹益富返還押租金16000元，當然等同於被告表示不再繼續承租及同意將系爭房屋遷空、交還予原告之意甚明。至被告另抗辯稱當時要求證人詹益富匯還押租金16000元及郵資1200元，是因證人詹益富無法轉交押租金予原告，故請證人詹益富先匯還謝有義帳戶云云。惟系爭房屋租約之出租人自92年迄至103年為止均為原告，即使證人詹益富通知被告就系爭房屋權利已讓與原告，爾後請被告直接與原告談，系爭房屋租約之出租人仍為原告，從未變更，縱令被告於92年間將押租金交付證人詹益富，亦與交付原告無異，則被告何需要求證人詹益富將押租金轉交原告？況倘如被告抗辯該筆押租金係為轉交原告而先行取回，並非同意終止租約云云，則證人詹益富於103年10月22日匯還該筆押租金後，迄至原告要求搬遷期限即103年12月31日止，長達2個多月期間，被告何以從未向原告提出重新給付押租金之意思及舉動？甚至被告自承於104年1月23日寄出104年1～3月份房租支票予原告時，卻未同時再向原告提出押租金之給付？益見被告法定代理人謝有義於103年10月21日傳簡訊通知證人詹益富匯還押租金及郵資時，即屬同意終止系爭房屋租約而不再續租之意，否則在系爭房屋租約出租人從未變更之情形，被告何須多此一舉要求證人詹益富匯還押租金及郵資？故被告此部分抗辯應屬事後反悔不願遷讓房屋，要與事實不符，洵無可採。

2、民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，且租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(參見最高法院75年台上字第801號民事判例意旨)。是兩造間就系爭房屋租約既於103年10月間合意終止，並約定被告搬遷期限為103年12月31日，已如前述，則被告負有於103年12月31日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之義務。詎被告屆期仍拒不搬遷，自屬無權占有系爭房屋，依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定及最高法院75年台上字第801號民事判例意旨，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬正當，應予准許。

(二)原告請求被告返還不當得利，按月給付系爭房屋相當於租金之損害金應以8000元為適當：另民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨)。是原告主張兩造間就系爭房屋租約已於103年10月間合意終止，並約定被告搬遷期限為103年12月31日，被告即負有於搬遷期限屆至時將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之義務，已如前述，而被告屆期拒不搬遷，仍繼續占有使用系爭房屋，即欠缺法律上之正當權源，被告即享有繼續使用系爭房屋相當於租金之利益，原告因無法收回系爭房屋而受有相當於租金之損害，依前揭民法第179條規定及最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨，被告應成立民法不當得利，原告得請求被告返還所受利益甚明。又原告雖主張系爭房屋為住商使用，所在區域為住宅及商業發展成熟度高地區，公共交通便利性佳，且為大樓1至2樓店面，進出便利，於商業使用甚佳，使用面積更達128.88平方公尺，原租賃契約所定租金每月8000元顯屬偏低，應以每月25000元計算被告應給付相當於租金之不當得利云云，並提出與系爭房屋毗鄰即門牌號碼台中市○○區○○路0巷00號房屋之房屋租賃契約1紙為其依據。然為被告所否認，並以上情抗辯。本院認為前揭最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨既揭示「得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準」，即應以被告於租賃關係消滅後繼續占有使用系爭房屋所受利益為何，而非以原告因無法收回系爭房屋實際所受損害金額為判斷標準。是就兩造間系爭房屋租約於合意終止前既為不定期限租賃契約，此經原告自認該事實在卷(參見本院卷第86頁背面)，則依原告主張系爭房屋原租賃條件之租金為每月8000元，故被告於租賃關係消滅後繼續占有使用系爭房屋所受利益，要為免除按月給付租金8000元而已。至於原告提出第3人之房屋租賃契約部分，僅能說明系爭房屋附近之房屋租賃行情為何，此應為原告無法收回系爭房屋所受損害，並非被告所受之利益，要無依民法不當得利規定請求返還之餘地，則原告請求被告按月給付相當於租金之利益，於逾8000元部分，於法不合，不應准許。

七、綜上所述，原告依據民法租賃、無權占有、不當得利法則及兩造間租賃契約等規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋交還予原告，並請求被告自104年1月1日起至交還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之損害金，於8000元範圍內，洵屬正當，均應准許，而原告逾此金額請求被告給付損害金部分，為無理由，應予駁回。又原告就上開准許損害金部分，併請求被告逾期未給付時，按年息百分之5計算遲延利息，亦無不合，併准許之。

八、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序，並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行，爰諭知假執行之宣告如主文第5項所示。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

十、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

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