臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決

原告

資詠科技股份有限公司

法定代理人

洪元輔

訴訟代理人

陳永紳

被告

陳廖秀香

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國104年9月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠緣原告於民國99年1月9日起向被告承租門牌號碼臺中縣○○路000號房屋（下稱系爭房屋），俟租期屆滿，再於101年1月9日向被告簽訂續租之租賃契約書（下稱系爭租約），約定自101年1月9日起至103年1月8日止，每月租金新臺幣（下同）26,000元，原告並支付押金52,000元，雙方並約定於租期屆滿返還系爭房屋時，被告應將該筆押金返還，詎原告於租期屆滿已將房屋返還，並多次請求被告將押金返還，然被告均置之不理，並未交還。為此爰依租賃契約之法律關係，請求被告返還押金。並聲明：一、請求判令被告陳廖秀香將原告承租臺中市北區○○路000號房屋押金新臺幣伍萬貳仟元返還原告，並自民國103年1月9日租期屆滿日起至返還日止計算法定利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行。三、訴訟費用由被告負擔。

㈡對被告抗辯之陳述：

⑴被告主張原告應賠償之各該款項，業經被告另案向原告提起損害賠償請求（即臺灣臺中地方法院104年度中簡字第268號案件），茲引用原告於臺灣臺中地方法院104年度中簡字第268號案件所主張之事實、理由及證據。又原告於租期屆滿即已將系爭房屋點交歸還被告，而關於被告本件請求，除水電費外，其餘請求原告均否認。

⑵依系爭租約第3條明定，每月租金為26,000元，原告依法應先於租金扣繳10%之稅金向稅捐機關繳納，再於年底開立扣繳憑單交付被告申報扣繳退回，是被告每月租金所得仍為26,000元，原告並未短付租金。

⑶另被告雖提出有容廣告有限公司（下稱有容公司）及廖志雄分別開立之證明書2紙欲證明確有支出系爭房屋1樓整修費用28,000元及系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費用8,000元，然該2紙證明書並未記載日期，且字跡相同，顯然非有容公司及廖志雄親自開立，原告否認該2紙證明書為真正，亦否認被告確有支出該2筆費用。何況原告本欲將系爭房屋整理後交還被告，但系爭房屋後續承租人有容公司表示要自行裝潢整修，因此該整修費用28,000元與被告無關。

⑷又立崴聯合企業有限公司（下稱立崴公司）所出具之估價單僅為估價性質，況該估價單開立日期為103年12月22日距離被告返還系爭房屋之日103年1月8日，將近1年，顯係臨訟補據。

⑸至於被告請求違約金10萬元之依據為系爭租約第6條第2項之約定，該條文已明白規範其適用範圍為「租期屆滿不交還房屋」方有其適用，原告既已準時交還房屋，即無本條款之適用等語。

二、被告抗辯意旨略以：茲引用被告於臺灣臺中地方法院104年度中簡字第268號案件所主張之事實、理由及證據。又被告雖對104年度中簡字第268號判決不服，但該判決也認為伊不需要給原告押金。再伊認為全部押金伊都不用還，因為原告還欠伊錢。因原告尚應給付被告違約金10萬元、1樓整修費用28,000元、廢棄物處理8,000元、水電費1,692元、2樓整修費用19,500元、短付房租124,800元，經以押金52,000元扣抵尚有不足，故被告不用返還押金。說明如下：

㈠短付房租124,800元部分：依系爭租約第7條第4項約定，系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由原告負責補貼。詎原告每月給付租金23,400元，短付租金2,600元，4年租賃期間共短付租金124,800元。

㈡1樓整修費用28,000元部分：原告於租賃期滿，未依系爭租約第4條第6項約定，將系爭房屋回復原狀，致被告須補貼原告之後之承租人有容公司1個月租金，當作補貼1樓整修費用28,000元。而證人即有容公司代理人黎美慧與原告代理人陳永紳共謀詐騙原告103年1月份租金，故證人黎美慧之證詞偏頗，係偽證，所言不足採信。

㈢2樓整修費用19,500元部分：被告委請訴外人立崴聯合企業有限公司（下稱立崴公司）就系爭房屋2樓予以估算回復原狀所需進行之工程費用為19,500元（含2樓樓梯貼塑膠地板處理3,000元、2樓房間貼塑膠地板處理7,500元、壁面油漆處理9,000元）。

㈣清潔費及廢棄物處理8,000元、水電費1,692元部分：另依系爭租約第7條第8項約定，原告應負責系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費8,000元，又被告代墊水電費1,692元。

㈤違約金10萬元部分：再原告有上開短付租金、房屋損害、未回復原狀、未整修清潔、未繳水電費等違約，依租賃契約即應付違約金10萬元。又原告將系爭房屋2樓轉租他人，且於租約期滿逕自將房屋鑰匙託交鄰居，而未將房屋點交予被告，顯已違約，依約被告應給付違約金10萬元。從而，上開金額合計再扣除押金52,000元尚有22萬餘元，故被告無須返還押金等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷：原告主張有向被告承租系爭房屋，兩造並簽訂系爭租約，約定租賃契約租賃期間至103年1月8日止，每月租金26,000元，押金即保證金52,000元，約定於租賃期滿，原告交還系爭房屋時，被告應返還押金等情，為被告所不爭執，並有房屋租賃契約書、存證信函及回證在卷可稽，自堪信為真正；惟原告主張被告應返還押金52,000元，則為被告所否認，並以前詞置辯，且提出請求損害賠償明細表、與有容公司、容曉賢之房屋租賃契約書節本及房租收款明細證明、廖志雄出具之證明書、估價單、水電費收據、修繕明細、收取房租之郵局往來明細、兩造間之租賃契約書為證（本院卷第24至52頁）。是本件所應審究者，為被告主張得扣抵押金之各項金額有無理由？又倘有理由，經扣抵後，被告應返還原告之押金金額為何？說明如下：

㈠被告主張得扣抵押金之各項請求有無理由，各該項目得扣抵押金之金額為何之說明：

⑴1樓整修費用28,000元部分：被告主張原告於租賃期滿，未將系爭房屋回復原狀，致被告貼補後續之承租人有容公司1樓整修費用28,000元云云。經查，有容公司員工即證人黎美慧於另案即本院104年度中簡字第268號案件到庭證稱：「是因為裝潢期間所以要扣1個月裝潢期間的費用，其實我們裝潢費用不只28,000元」、「（問：你們一開始要承租時，就打定要重新裝潢嗎？）是的。因為我們要當接待館用，一定要用全新的裝潢」等語（參見該案104年5月7日言詞辯論筆錄），證人黎美慧與兩造均無怨隙，甚且與原告並不相識，亦據證人黎美慧於該案證稱：「我不是被告（本案按此被告係指該案被告資詠公司）找來的，我是路過看到系爭店面沒有人在使用，我去隔壁問鄰居，鄰居才提供被告（指資詠公司）的電話給我，所以我才問被告（指資詠公司），問完被告（指資詠公司），被告（指資詠公司）給我房東的電話，……本來7-11給我電話時，我以為房子是被告（指資詠公司）的，問完我才知道不是被告（指資詠公司）的」等語在卷（參見該案104年5月7日言詞辯論筆錄），衡情其並無設詞偏頗一方之必要，所述尚堪採信，被告指稱證人黎美慧偽證云云，惟未提出證據以證其說，尚非可採，是本件足認有容公司係因系爭房屋要作接待館使用，須重新之裝潢，乃要求被告給予不計算租金之1個月裝潢時間，以重行裝潢系爭房屋，非因系爭房屋之屋況不佳而為整修裝潢，此情形與社會現狀有些房客會要求房東給予不支付租金之裝潢時間，而房東同意之情況相符，故有容公司支出之裝潢費用，自與原告交還系爭房屋之狀況無關。況且，被告並未直接貼補有容公司1樓整修費用28,000元，僅係給予有容公司1個月（實際為103年1月8日起至同年1月31日止）之裝潢期間未收租金，益見被告同意給予有容公司裝潢時間，並非原告未將系爭房屋回復原狀所致損害。被告此部分請求，顯屬無據。

⑵清潔費及廢棄物處理8,000元部分：被告主張依系爭租約第7條第8項約定，原告應負責系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費，原告未清理系爭房屋，致被告支出清潔費及廢棄物處理費用8,000元等語。經查，被告委託訴外人廖志雄清潔系爭房屋及處理系爭房屋2樓之廢棄物，並支付廖志雄8,000元等情，業經廖志雄於本院104年度中簡字第268號案件到庭證述屬實（參見該案104年3月3日言詞辯論筆錄），原告復不爭執並未將房屋恢復原狀及清理廢棄物，故被告此部分主張，自屬有據，應予准許。

⑶2樓整修費用19,500元部分（2樓樓梯貼塑膠地板處理3, 000元、2樓房間貼塑膠地板處理7,500元、壁面油漆處理9,000元）：被告主張原告未將系爭房屋恢復原狀，系爭房屋2樓樓梯貼塑膠地板、2樓房間貼塑膠地板破損、壁面須油漆處理，原告應賠償整修費用19,500元等語，並提出立崴聯合企業有限公司出具之估價單為證。經查，原告後續之承租人有容公司並未使用系爭房屋2樓，業經證人黎美慧於另案即本院104年度中簡字第268號案件證述在卷（參見該案104年5月7日言詞辯論筆錄），原告亦不否認交還系爭房屋時，2樓樓梯、地板、牆壁有受損情形，並未將系爭房屋恢復原狀，有本院104度中簡字第268號案件之勘驗筆錄在卷足按（參見該案104年5月29日勘驗筆錄），則被告請求原告賠償2樓樓梯、地板、牆壁回復原狀所需費用19,500元，自屬有據。原告雖抗辯：伊委請他人估計回復原狀所需費用約18,000元（2樓樓梯貼塑膠地板處理6,000元、2樓房間貼塑膠地板處理3,000元、壁面油漆處理9,000元）云云，惟兩造所為估價相差不大，足見被告主張2樓整修費用19,500元並無不實，自應准許。

⑷水電費1,692元部分：被告主張原告應給付其代墊水電費1,692元，業據提出水費收據及電費欠費查詢單為憑，且為原告於本院104年度中簡字第268號所不爭執（參見該案104年3月3日言詞辯論筆錄），自應准許。

⑸短付房租124,800元部分：被告主張兩造約定每月租金26,000元，依系爭租約第7條第4項約定，系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由原告負責補貼，詎原告每月扣繳租賃所得稅2,600元，每月僅給付租金23,400元，短付租金2,600元，4年租賃期間共短付租金124,800元云云。惟查，依所得稅法第88條及各類所得扣繳率標準第2條第1項第5款規定，扣繳義務人即原告應按月扣繳系爭租金百分之10即2,600元予國庫，是以原告依法辦理租金所得扣繳後，給付租金23,400元給予被告，並無短付租金。系爭租約第7條第4項固約定「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方負責補貼，乙方決不異議」，惟上開約定並非針對租賃所得稅扣繳所為約定，蓋被告應繳之租賃所得稅依法應由原告按月扣繳百分之10即2,600元，此於兩造訂約時應屬明白知悉，如兩造訂約時就租賃所得稅確有約定由原告負擔，自應於系爭契約明確記載。惟上開約定既未明確記載原告應負擔租賃所得稅2,600元，僅就被告之綜合所得稅稅額增加為假設性之約定，而被告應納之綜合所得稅稅額究竟是否因出租而增加，增加之部分為何，原告均無從知悉，復無明確之金額記載，被告自無從據此請求原告補貼租賃所得稅。參以，原告最初係於99年1月9日向被告承租系爭房屋，再於101年1月9日與被告續訂租賃契約，共計4年，租賃期間原告依法辦理租金所得扣繳百分之10，每月給付租金23,400元等情，為兩造所不爭執，並有租賃契約可稽（本院卷第41至51頁），如原告每月短付租金達2,600元，被告豈會始終未以存證信函催告給付，亦未以原告積欠租金為由終止契約，甚至於租約期滿續租予原告，足見兩造並未約定每月租賃所得稅2,600元應由原告補貼，原告依法辦理扣繳租賃所得稅，並非短付租金。被告主張原告應依上開約定補貼租賃所得稅2,600元，否則即屬短付租金云云，委無可採。

⑹違約金10萬元部分：被告主張因原告有短付租金、房屋損害賠償、未回復原狀、未整修清潔、未繳水電費及將二樓轉租予其他公司等違約，依租賃契約應付違約金10萬元云云。惟查，依系爭租約第6條第2款前段約定：「乙方（指原告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣拾萬元整……。」有租賃契約書在卷可佐（本院卷第5頁），則原告依上開約定，係於「租賃期滿不交還房屋」時，始須支付違約金，被告主張原告上開違約事由即短付租金、房屋損害、未回復原狀、未整修清潔、未繳水電費及將二樓轉租等情，縱係原告有此違約，尚與「租賃期滿不交還房屋」有間，自不能以此請求原告支付違約金，此部分請求已屬無據。被告又主張原告於租賃期滿不交還房屋，轉租其他公司，依系爭租約第6條約定，應支付違約金10萬元云云。經查，有容公司員工即證人黎美慧業已於另案即本院104年度中簡字第268號案件到庭證稱：「房屋鑰匙是被告交付給我」、「房屋是房東交給我們的」等語（參見該案104年5月7日言詞辯論筆錄），被告當庭亦稱：「原告交付鑰匙給鄰居，鄰居交給我，我再交給有容公司」等語（參見該案104年5月7日言詞辯論筆錄），足見原告於租賃期滿確有交還系爭房屋鑰匙予被告，被告再將系爭房屋出租予有容公司，原告並無未交還房屋及轉租予其他公司之情事。被告請求原告應給付違約金10萬元乙節，當屬無據，不應准許。

⑺小結：被告主張以原告應給付廢棄物處理8,000元、水電費1,692元、2樓整修費用19,500元，共計29,192元，扣抵本件原告請求之押金52,000元，此部分有理由。

㈡被告應返還原告之押金金額之說明：查原告主張其已於103年1月8日之前交還房屋乙節，雖據被告所否認，並辯稱：原告7日搬走，把鑰匙寄給鄰居，沒有與伊點交云云，惟本件依證人有容公司員工即證人黎美慧業已於另案即本院104年度中簡字第268號案件到庭證稱：「房屋鑰匙是被告交付給我」、「房屋是房東交給我們的」等語在卷（參見該案104年5月7日言詞辯論筆錄），再參以被告提出之其與有容公司就系爭房屋1樓、與容曉賢就系爭房屋2樓之租賃契約書所附之房租收款明細欄亦載明「一月份房租補貼一樓整修費用」、「押金103年1月8日起新臺幣肆萬元」、「押金103年1月8日起新臺幣貳萬貳仟肆佰元」等文句，有此部分租賃契約書二份在卷可佐（本院卷第29、30頁），倘原告並未將系爭房屋交還，則被告如何於103年1月8日將系爭房屋再出租予訴外人有容公司及訴外人容曉賢，並於當日向有容公司、容曉賢收得押金？足認原告所述業已依約於租賃期間屆滿即103年1月8日前將房屋交還被告，應堪採信。則原告既已依約於租期屆滿交還房屋，被告原應將本件押金52,000元返還原告；再本件經扣除被告得請求原告給付廢棄物處理8,000元、水電費1,692元、2樓整修費用19,500元，合計29,192元，則被告應返還原告之押金金額為22,808元（計算式：52,000 -22,808=29,192），為有理由，應予准許。至被告再抗辯稱：臺灣臺中地方法院104年度中簡字第268號民事判決亦認為伊不需要給原告押金云云（本院卷第203頁），惟陳廖秀香訴請資詠公司應就租賃系爭房屋之違約損害賠償陳廖秀香之另案民事訴訟判決即本案104年度中簡字第268號民事判決，係認定陳廖秀香依系爭租約之法律關係，得請求資詠公司給付29,192元，惟經陳廖秀香自租賃保證金52,000元予以扣抵，扣抵後陳廖秀香不得再請求資詠公司給付任何金額，有本院104年度中簡字第268號民事判決在卷可佐（本院卷第199頁），並非認為陳廖秀香無須再返還任何押金予原告，是被告此部分所辯，亦非可採，併此敘明。

㈢又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查本件原告對被告之押金返還請求權，依系爭租約第3條第2款約定：「保證金新臺幣伍萬貳千元整，於租賃期滿交還房屋甲方（指被告）無息交還乙方（指原告）。」查原告業已於103年1月8日交還系爭房屋，被告自應於原告交還房屋時將上揭押金22,808元交還原告，核屬有確定期限之給付，則被告未依約交還，應負遲延責任，是以，原告請求上揭押金22,808元自103年1月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

㈣綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付22,808元及自103年1月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾此數額部分之請求，則無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、本件係依小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行；至原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟本院既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，不另為准駁之諭知，附此敘明。

六、又依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟費用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費），依兩造勝敗比例分擔，由被告負擔439元，餘由原告負擔。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。