臺中簡易庭104年度中簡字第2241號

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　 104年度中簡字第2241號

原告

江宗原

訴訟代理人

張子騰

被告

金鴻運不動產經紀有限公司

法定代理人

陳宥汝

訴訟代理人

駱威文律師

上列當事人間請求返還服務費等事件，本院於民國105年1月20日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國103年10月間與永慶房仲公司崇文捷運加盟店即被告之業務員何采珊簽訂專任售屋專約，委由被告代為銷售原告所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍1萬分之25）及其上建號3447號、門牌號碼為臺中市○○區○○路0段00號7樓之1房屋（下稱系爭房地），並因原告居住臺北有所不便，遂簽具書面授權書授權訴外人林佳靜為原告之代理人，委由林佳靜全權代理原告為系爭房地之賣屋簽約事宜，並已將該授權書交予被告之業務員何采珊收執及知悉，然何采珊竟不予理會該委任代理，屢次逕行北上與原告洽談系爭房地之買賣事宜，造成原告精神受有極大壓力，顯屬侵害原告之委任代理權，使原告之信用權受侵害，被告自應就其業務員何采珊上開違反民法第184條第1項前段之侵權行為負損害賠償責任。又系爭房地於買賣雙方簽訂不動產買賣契約後，於履約保證期間，訴外人即買方鄭光佑因個人原因須向原告借屋裝修，遂由被告主導由原告與鄭光佑於104年1月30日簽訂借屋裝修協議書，約明買方即鄭光佑得先行進入系爭房屋裝修，惟不得為入住或搬入任何家具，然鄭光佑竟隨即於104年2月3日違約入住並搬入家具，因遭原告之代理人林佳靜發覺，遂告知被告之業務員何采珊及被告客服部，然被告不僅未盡善良管理人之注意義務查證此事以告知原告，復故意隱瞞該情而向原告佯稱買主鄭光佑並無上開先行入住等情，且104年2月4日鄭光佑猶仍違法入住系爭房屋，被告亦未加制止復刻意隱瞞原告，顯已違反民法第535條後段及544條有關委任契約規定，自應對原告負賠償責任。依房屋仲介習慣，賣方仲介費約莫為百分之1至百分之4，原告選擇委任被告，並支付高額仲介費，被告之善良管理人注意義務本應及於買賣契約締約後，甚而直至買賣雙方履約並點交完畢為止，是買方鄭光佑於履約期間即違法入住系爭房屋，被告自應善盡其注意義務而為查證、告知及制止，然被告非僅不為此作為義務，更故意隱瞞原告，致原告需多次攜家帶眷搭乘計程車往返臺北及臺中處理上開事宜，因而支出交通費新臺幣（下同）2萬5000元，損失該2日租金計1666元（此部分以其後買賣雙方改簽訂短期租賃契約之租金金額為計），依消費者保護法第51條，原告自得據以請求3倍違約金即4998元，又原告因此受有精神上之痛苦，依民法第184條第1項前段等規定，亦得向業務員何采珊請求6萬元，另向被告請求賠償16萬元（合計精神慰撫金為22萬元）損害，被告應負上開賠償責任，為此僅請求被告給付原告20萬元（2萬5000元＋4998元＋22萬元，本應為24萬9998元），並加計遲延利息。因被告已於103年12月間自履約專戶收取仲介系爭房地之服務費40萬6000元，而上開賠償金額約為服務仲介費之一半，故原告據此請求退還部分即百分之2左右之仲介費，亦當屬合理並符於比例等語。並聲明：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：下列情詞，以資抗辯。

（一）原告與被告間簽訂專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書，並經被告仲介而與買受人鄭光佑簽訂系爭買賣契約，被告殊無侵權行為之可言。被告受委託之事項係仲介銷售系爭房地，所謂仲介銷售，當然不包括追蹤、查證及制止買受人入住或搬入家具在內，且上開各契約書並無約定被告應負所謂追蹤、查證及制止買受人入住或搬入家具之義務。而原告與買受人鄭光佑簽訂借屋裝修協議書，當事人係原告與買受人鄭光佑，被告非為當事人，亦未約定被告應負所謂追蹤、查證及制止買受人入住或搬入家具之義務，是原告以被告有侵權行為，又未盡義務云云為由而提起本訴，實非可採。

（二）原告與買受人鄭光佑簽訂借屋裝修協議書，核其性質係使用借貸之法律關係，依民法第468條第1項規定，買受人鄭光佑（即借用人）應以善良管理人之注意，保管該屋，又民法第467條第1項、第472條第2款規定，如認買受人鄭光佑應依約定方法使用該屋，即不得入住或搬入家具，然買受人鄭光佑卻違反約定之方法使用該屋，而入住或搬入家具，則原告自得終止該使用借貸契約。原告倘因此受有損害，亦得對買受人請求損害賠償。從而，原告如認因此受有損害，純係買受人鄭光佑違反保管義務或約定方法使用所致，而非被告所致，與被告無涉。

（三）被告本無追蹤、查證及制止之義務，實則，原告售與買受人鄭光佑之房屋，其大樓社區管理非常嚴格，被告僅能在仲介銷售時帶看（帶買方看屋），被告人員無法隨意進入，故被告根本不可能追蹤、查證及制止買受人入住或搬入傢具。反之，原告之代理人林佳靜係該社區住戶，有其地利之便，不容被告置喙。矧且買受人依借屋裝修協議書一入屋，被告僅係房仲業者，不過祇能勸說而已，實無可能強制驅趕之（亦無權利、權能或權力強行為之），即使原告有負有制止義務之任何代理人，該任何代理人亦均無有可能強行驅離之。況買受人鄭光佑於104年2月3日進入過夜，翌日即遭林佳靜發覺並告知被告，有消費爭議申訴資料表及原告起訴狀足稽，被告係經林佳靜告知後始知悉，準此，買受人鄭光佑一過夜，即被原告之代理人林佳靜發覺，焉須被告追蹤、查證及制止，被告又焉有隱瞞之可言。被告知悉後，立即進行調解，同時亦向買受人鄭光佑勸說：伊依約本即不得入住，應另覓處所暫住等語；嗣買賣雙方於被告調解下，旋即於同年2月6日簽立協議書（原告由林佳靜代簽），將使用借貸關係改為租賃關係，起租日為同年2月5日，被告僅係調解人角色，無有保證買受人鄭光佑絕對不再入住云云之可能，亦無有敷衍搪塞之可言。詎原告竟再主張被告應退還房仲服務費云云，甚至向臺中市政府地政局申訴，被告堅認並無違失，否認原告主張，拒絕其請求，臺中市政府地政局嗣以兩造意見不一致，發函通知協商不成立。被告既無不法行為或加害行為，自無故意或過失之可言，原告亦未能說明何種權利受侵害，實與民法第184條規定要件不合，況被告並無未盡義務之情形，原告請求賠償，洵無理由。再損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，有最高法院48年台上字第481號判例可參，是姑不論原告所主張之損害，非為可採，設若原告果有損害，亦係買受人鄭光佑所致，而非被告所致，原告所為主張其間並無相當因果關係存在。

（四）原告與買受人鄭光佑已簽立上開協議書而成立和解，原告並已於104年2月10日由林佳靜代簽價金履約專戶明細暨點交證明書，表示交易已完成並同意撥付服務費40萬6000元予被告，即原告依約給付服務費，被告依約受領之，俱為合法有據，原告不得請求退還。原告與買受人鄭光佑已成立和解，自不得再請求賠償。況原告所主張之損害，非為可採，因其中交通費本非損害，該等單據不足以證明與本件有關，且高達2萬5000元之計程車費單據，匪夷所思，臺中與臺北之間，竟乘坐計程車作為交通工具，顯然遠遠超過必要限度。且觀諸上開協議書、價金履約專戶明細暨點交證明書、消費爭議申訴資料表及臺中市政府不動產消費爭議案件協調會會議紀錄等等，在在均由他人所代理，顯見原告並非（亦不必）事事親為，何須交通費。至買受人入住或搬入家具，原告現存財產並未因此被減少，即無積極的損害；又原告已出售房屋，且交屋在即（2月3日買受人入住，同月10日交屋完成交易，相隔僅1星期），依通常情形並無出租與第三人之可能，即無所謂租金之損失，是原告亦無消極的損害，顯與民法第216條規定不符，原告主張伊受有房屋租金之損失，請求賠償，非屬有據，甚且假設原告果有租金損害，亦係買受人鄭光佑所致，而非被告所致，既非被告之仲介所致，則原告不得向被告請求賠償，自亦無消費者保護法第51條之適用餘地。又借用人（買受人鄭光佑）逾越約定方法使用借用物，依民法第472條第2款規定，貸與人（原告）得終止該使用借貸契約，但法律並無關於得請求損害賠償之規定，即未如民法第468條第2項設有得請求損害賠償之規定，顯見法律制度上並不准許之。蓋使用借貸關係本屬無償性質，借用人僅係逾越約定方法使用借用物，如借用物並未因此而毀損、變更或滅失，貸與人即不因此受有積極的或消極的損害。復次，假設原告得請求財產上之損害賠償，然其並無請求精神慰撫金（非財產上之損害賠償）之法律依據，蓋原告並未受有非財產上之損害，其人格權亦未受侵害，是原告請求精神慰撫金，非有理由，洵屬無據，且請求金額之高，實亦令人驚奇。

（五）並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、本院得心證之理由

（一）查原告主張兩造間訂有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書，由原告委由被告代為銷售原告所有系爭房地，嗣經被告仲介買方鄭光佑與原告於103年12月20日就系爭房地簽訂系爭買賣契約後，於履約保證期間，買方鄭光佑因個人原因須向原告借屋裝修，原告遂與鄭光佑於104年1月30日簽訂借屋裝修協議書，約明買方即鄭光佑得先行進入系爭房屋裝修，惟不得為入住或搬入任何家具，然鄭光佑竟隨即於104年2月3日違約入住並搬入家具，因遭原告之代理人林佳靜發覺，遂告知被告之業務員何采珊及被告客服部，又104年2月4日鄭光佑猶仍違法入住系爭房屋，原告遂與鄭光佑另行簽訂短期租賃契約，被告則已於103年12月27日自履約專戶中獲取仲介系爭房地買賣之40萬6000元即買賣價金百分之4之服務報酬等情，業據原告提出借屋裝修協議書、存證信函及短期租賃協議書為證（見本院卷第8至10頁及第12頁），復有被告所提專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、系爭不動產買賣契約書及價金履約專戶明細暨點交證明書可參（見本院卷44至55頁及第64頁），且為被告所不爭執，此部分自堪認為真。

（二）然原告主張被告之業務員何采珊漠視原告已委任代理權予林佳靜全權處理系爭房地之售屋事宜，顯屬侵害原告之委任代理權，致原告之信用權受損，原告自得依民法第184條第1項前段之侵權行為規定，請求被告為精神上之損害賠償計22萬元（連同何采珊部分請求6萬元，被告部分請求16萬元），且被告未盡善良管理人之注意義務，就買方鄭光佑於履約期間違法入住系爭房屋之行為，不僅未予查證及制止，復刻意隱瞞原告，致原告因此受有需搭乘計程車往返臺北及臺中兩地處理上開事宜而支出計程車費之損害，及鄭光佑違約入住2日之租金損害1666元，且得依消保法規定請求3倍違約金等情，則為被告所否認，並以上情置辯。是本件所應審究者，當為：（1）原告主張伊與被告間簽訂系爭專任委託銷售契約書為委任契約，被告應依民法第535條後段及544條有關委任契約規定，及房屋仲介之常態為一條龍服務，亦即直至買方即鄭光佑履約完成，而賣方即原告為點交系爭房地為止前，均應盡其善良管理人之注意義務，即就履約期間鄭光佑違約入住之情，應負有查證、告知原告並為制止等義務，自應對原告負上開車資及租金等賠償責任，有無理由？此涉及兩造間系爭專任委託銷售契約書是否為委任契約？該契約是否約定被告尚負有於系爭買賣契約成立後之履約期間，仍有查證、告知及制止或保證買方鄭光佑不得藉故於借屋裝修期間違約入住或搬入家具之注意等義務？（2）原告主張被告之業務員何采珊明知仍故意忽視原告已為代理權之授權，仍多次北上直接找原告商議系爭房地出售事宜，顯已侵害原告之委任代理權，使原告之信用權受損，原告自得請求精神上損害賠償合計22萬元，有無理由？

（三）兩造間系爭專任委託銷售契約書是否為委任契約？該契約是否約定被告尚負有於系爭買賣契約成立後之履約期間，仍有查證、告知及制止或保證買方鄭光佑不得藉故於借屋裝修期間違約入住或搬入家具之注意等義務？

（1）查原告主張被告依兩造間委任契約，應直至系爭房地點交完成止，均負有受任人之善良管理人注意義務云云，乃為被告所否認。按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明；又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者：①居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。②居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。③所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。惟按民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他人給付報酬之契約。又居間人於約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響（參照最高法院72年度台上字第1537號、79年度台上字第579號、49年度台上字第1646號判例）。依房屋仲介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為約定，倘雙方對報酬無法達成合意，居間契約無法成立，居間人自不可能代其尋覓適合之買方並為訂約之媒介。又按房地產仲介業管理條例第20條規定：「仲介業經營仲介業務或仲介人員執行仲介業務，應依實際成交價金或租金按報酬標準計收報酬，不得收取差價或其他報酬。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息全數返還與支付人。第1項報酬標準不得超過實際成交價金之百分之5，或1個月租金金額。」；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條亦有明文。而經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明文。

（2）經查，兩造間乃於103年10月間簽屬專任委託銷售契約書，系爭契約書開宗明義即約明由原告委託被告就系爭房地為居間仲介銷售，銷售期間原約定自103年10月11日起至同年12月15日止，惟其後原告復於103年12月17日簽具委託事項變更契約書變更委託期間自103年12月17日起至同年月20日止，原告並曾依兩造上開約定於103年10月11日出具標的物現況說明書而勾選相關系爭房地之現況，並交予被告收執作為被告向買方說明系爭房地現況之用，兩造間系爭專任委託銷售契約書第5條亦約定被告取得服務報酬為成交價額之百分之4，原告同意由買方應給付原告之購屋價款中直接由買方給付予被告，該服務報酬倘未記載約定者，被告不得向原告收取服務報酬，原告承諾系爭約定之服務報酬應於契約成立時給付，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時給付百分之70，原告收到尾款同時給付百分之30，且於第7條約明被告受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之等相關義務，另第7條第9款亦載明被告於仲介買賣成交時，為維護交易安全，「得」協助辦理有關過戶及貸款手續等情，既有系爭專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書等可參（見本院卷第44至49頁），且為兩造所不爭，揆諸上開說明，當認兩造間專任委託銷售契約書應屬兩造約定被告為原告報告訂約之機會或為訂約之媒介，原告即應給付報酬，而係居間人即被告於約因其媒介而成立時，即得請求報酬之居間契約性質，且被告僅係於仲介買賣成交時，為維護交易安全，「得」為協助辦理有關過戶及貸款手續，至買賣雙方於買賣契約成立後之辦理過戶，甚至過戶後點交之過程，則尚非房屋仲介業者之被告已與原告約明應為居間仲介服務之義務範圍無疑，是被告與原告約明之實際成交價額百分之4之服務報酬，本應於原告與買方鄭光佑因被告居間媒介而於專任委託期間之103年12月20日簽訂系爭買賣契約成立生效之時起，原告即應為給付，且兩造事先已約定之該服務報酬既亦未超過實際成交價金之百分之5，自無違反房地產仲介業管理條例第20條等規定之顯然過高等不合理或不符於比例之情甚明。是以，原告主張兩造間有委任契約之適用，被告應依民法第535條後段及544條有關委任契約規定，及房屋仲介之常態為一條龍服務，亦即系爭買賣契約固已成立，然被告應直至買方即鄭光佑履約完成，而賣方即原告為點交系爭房地為止前，均負有善良管理人之注意義務，是就履約期間鄭光佑違約入住之情，應負有查證、告知原告並為制止等義務云云，尚嫌無據，復原告亦未就此舉證被告曾為應允或保證其居間媒介之服務取得報酬期間，係直至買賣雙方完全履約，甚而原告為系爭房地點交完畢為止等情為真，自難逕認原告所為上開主張為有據，是被告辯稱其並無原告所指上開注意義務，縱原告有何損害，亦與其無涉等語，已屬可信。

（3）又觀諸原告與買受人鄭光佑簽訂借屋裝修協議書，核其性質係使用借貸之法律關係，依民法第468條第1項規定，買受人鄭光佑（即借用人）應以善良管理人之注意，保管系爭房屋；且查，被告既非系爭協議書之當事人，更非保證人身分等情，乃為原告所不爭，又被告亦否認其有何為買方鄭光佑保證上情之責，復未據原告就此舉證被告於該期間究有何保證或作為之義務，已如前述，是依民法第467條第1項、第472條第2款規定，如認買受人鄭光佑應依約定方法使用該屋，亦即不得入住或搬入家具，然買受人鄭光佑卻違反約定之方法使用該屋，而違約入住或搬入家具，當僅屬原告得終止該使用借貸契約，原告倘因此受有損害，另得對買受人即鄭光佑請求損害賠償之別一問題，被告既非系爭違約入住之加害行為人，亦非系爭協議書之履約當事人，且依兩造間專任委託銷售契約書或房屋仲介之常態，復無被告應於居間仲介完成系爭買賣契約簽訂後，仍負有應查證系爭房屋之使用狀況以告知原告或制止買方不得違約入住等注意義務，從而，原告如認伊因此受有處理該事務之往返車資或2日租金等損害，應核屬買受人鄭光佑違反保管義務或約定方法使用之行為所致，自顯與被告無涉，當難認原告所指伊受有該等損害究與被告負有何作為義務間有何相當因果關係之可言。準此，原告既經被告居間仲介而與鄭光佑就系爭房地成立買賣契約，並另與鄭光佑簽訂系爭協議書約定其等間相關使用借貸之權利義務，由原告同意鄭光佑先行借屋裝修，且以該時出借系爭房屋之現況為原告交屋時之標的物，有系爭協議書可參（見本院卷第8頁），並為兩造所不爭，則被告所得之仲介費當係因已盡其善良管理人之義務，促成系爭買賣契約之成立，且系爭買賣契約亦已履約完成而無解約之情形下所得，是被告所為給付既無不合於居間契約之本旨，則其基於兩造間上開居間契約而受領上開服務仲介費，當無不當得利或不合常理之處，自無為返還原告之理。是以，原告主張被告未盡善良管理人之注意義務，而為故意隱瞞買方鄭光佑違約入住等有利於買方之行為，致損害原告之利益，原告自得請求上開相關因此增加支出之費用及非財產上之損害賠償，亦即相當於得請求退還百分之2之服務報酬云云，委屬無據，應予駁回。

（四）原告主張被告之業務員何采珊明知仍故意忽視原告已為代理權之授權，仍多次北上直接找原告商議系爭房地出售事宜，顯已侵害原告之委任代理權，使原告之信用權受損，原告自得基於民法第184條第1項前段等規定，請求精神上損害賠償合計22萬元，有無理由？

（1）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，固為民法第184條第1項前段所明定。然該條所謂他人之權利，係指私權而言，又私權區分為財產權及非財產權，其中財產權指物權、準物權（礦業權、漁業權等）、無體財產權（商標權、專利權等）及債權，至非財產權部分，依民法第195條規定，係指身體權、健康權、名譽權、自由權、信用權、隱私權、貞操權或其他人格法益而言。經查，原告固主張原告有簽具授權代理書委託林佳靜為原告之代理人，負責系爭房地銷售之接洽事宜，被告明知上情，仍堅不為之，屢次北上找原告洽談而干擾原告生活，顯已侵害原告之委任代理權，致原告之信用權受損云云，並舉證人即系爭房地之社區秘書梁奕婷於本院所為證述為證；然此既為被告所否認，且觀諸證人梁奕婷不僅非屬曾為親自見聞原告究有無簽立代理授權書交予被告之業務員何采珊之人，且其於本院言詞辯論期日中亦未明確證述提及何采珊或被告確均知悉或曾自承原告有出具代理授權書委任代理人林佳靜負責出面與被告處理系爭房地之事宜（見本院卷第100至101頁），顯見原告主張被告明知原告有授權代理人林佳靜，竟不找林佳靜處理，仍故意找原告，而有故意或過失侵害原告委任代理權等情，已非無疑。

（2）甚且，原告雖主張伊上開委任代理權受侵害，乃屬伊之信用權受損云云；然按一般侵權行為所發生之損害賠償請求權，主觀上應具備責任能力、責任條件，而客觀上則須有不法之加害行為及致被害人受損害，且不法加害行為與損害間復須有因果關係存在，始該當於一般侵權行為之構成要件。而所謂過失，係指行為人雖非故意，但按其情節，應注意、能注意而不注意，或對於侵權行為之事實，雖預見其發生，而確信其不發生者而言；乃行為人未盡其所負之注意義務而言。再者，侵害信用權，一般而言係指主張或散布不真實之事實，致他人在經濟活動上之可靠性或支付能力受到負面評價。信用權是否確有受侵害，應以客觀上社會之評價而論，至於被害人主觀上之感受，並非認定之標準。而查，本件即令認原告主張被告明知原告有委任代理人林佳靜，然仍捨此不為等情為真，亦即被告縱有上開行為無訛，然被告該所為在法律上之評價，既非為使原告在經濟活動上之可靠性或支付能力受到負面之評價，揆諸上開說明，自難認係屬何侵害原告信用權之行為，故原告據以主張被告侵害原告委任代理人之人格權（信用權），使原告之經濟上信用受損，原告自得據此請求非財產上之損害賠償計22萬元云云，亦尚乏所據，無從准許。準此，被告辯稱其並無侵害原告上開權利，原告亦無損害可言，無從為非財產上損害賠償之請求等語，當屬可取。

四、綜上所述，原告依侵權行為或委任契約之法律關係或消保法等規定，請求被告給付20萬元及遲延利息，核屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

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