104年度中簡字第268號｜民事：損害賠償｜裁判日期：104 年 08 月 07 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　104年度中簡字第268號原　　　告　陳廖秀香被　　　告　資詠科技股份有限公司法定代理人　洪元輔訴訟代理人　陳永紳上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年7月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：緣被告自民國99年1月9日起，向原告承租門牌號碼臺中縣○○路000號房屋（下稱系爭房屋），至101年1月8日租約屆滿後，再續租約定租賃期間至103年1月8日止，兩造並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），每月租金新臺幣（下同）26,000元，依系爭租約第7條第4項約定，系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由被告負責補貼。詎被告每月給付租金23,400元，短付租金2,600元，4年租賃期間共短付租金124,800元；被告於租賃期滿，未依系爭租約第4條第6項約定，將系爭房屋回復原狀，致被告之後之承租人有容廣告有限公司（下稱有容公司）支出1樓整修費用28,000元，並扣1個月租金未付；又原告委請訴外人立崴聯合企業有限公司（下稱立崴公司）就系爭房屋2樓予以估算回復原狀所需進行之工程費用為19,500元（含2樓樓梯貼塑膠地板處理3,000元、2樓房間貼塑膠地板處理7,500元、壁面油漆處理9,000元），另依系爭租約第7條第8項約定，被告應負責系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費8,000元，又原告代墊水電費1,692元，再者，被告將系爭房屋2樓轉租他人，且於租約期滿逕自將房屋鑰匙託交鄰居，而未將房屋點交予原告，顯已違約，依約原告應給付違約金10萬元，經扣除2個月押金52,000元，被告共應給付229,992元（124,800＋28,000＋19,500＋8,000＋ 1,692＋100,000－52,000＝229,992元），為此提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告229,992元。二、被告則以：原告於租期屆滿即已將系爭房屋點交歸還原告，而關於原告本件請求，除水電費外（應與原告應歸還被告之款項抵銷），其餘請求被告均否認。因依系爭租約第3條明定，每月租金為26,000元，被告依法應先於租金扣繳10%之稅金向稅捐機關繳納，再於年底開立扣繳憑單交付原告申報扣繳退回，是原告每月租金所得仍為26,000元，被告並未短付租金。另原告雖提出有容公司及廖志雄分別開立之證明書2紙欲證明確有支出系爭房屋1樓整修費用28,000元及系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費用8,000元，然該2紙證明書並未記載日期，且字跡相同，顯然非有容公司及廖志雄親自開立，被告否認該2紙證明書為真正，亦否認原告確有支出該2筆費用。何況被告本欲將系爭房屋整理後交還原告，但系爭房屋後續承租人有容公司表示要自行裝潢整修，因此該整修費用28,000元與原告無關。又立崴公司所出具之估價單僅為估價性質，況該估價單開立日期為103年12月22日距離原告返還系爭房屋之日103年1月8日，將近1年，顯係臨訟補據。至於原告請求違約金10萬元之依據為系爭租約第6條第2項之約定，該條文已明白規範其適用範圍為「租期屆滿不交還房屋」方有其適用，被告既已準時交還房屋，即無本條款之適用等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：㈠原告主張被告自99年1月9日起，向原告承租系爭房屋，至101年1月8日租約屆滿後，再續租約定租賃期間至103年1月8日止，兩造並簽有系爭租約，約定每月租金26,000元，保證金52,000元等情，為被告所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷可稽，自堪信為真正。㈡原告另主張兩造租期屆滿後，被告未交還房屋，亦未恢復房屋原狀，被告應賠償原告支付訴外人有容公司整修費用28,000元、2樓樓梯貼塑膠地板處理3,000元、2樓房間貼塑膠地板處理7,500元、壁面油漆處理9,000元、廢棄物處理8,000 元、違約金10萬元，及原告代墊水電費1,692元，加上被告短付租金124,800元，扣除押租金52,000元後，共應給付原告229,992元等語，為被告所否認，辯稱：伊並無短付租金，租期屆滿即交還系爭房屋鑰匙給原告，因後續承租人有容公司向伊表示要自行裝潢整修，伊才未清理屋內之廢棄物等語。茲就原告各項請求分述如下： ⑴違約金10萬元部分：原告主張被告於租賃期滿不交還房屋，轉租其他公司，依系爭租約第6條約定，應支付違約金10萬元云云。經查，有容公司員工即證人黎美慧到庭證稱：「房屋鑰匙是原告交付給我」、「房屋是房東交給我們的」等語，原告當庭亦稱：「被告交付鑰匙給鄰居，鄰居交給我，我再交給有容公司」等語，足見被告於租賃期滿確有交還系爭房屋鑰匙予原告，原告再將系爭房屋出租予有容公司，被告並無未交還房屋及轉租予其他公司之情事。原告請求被告應給付違約金10萬元乙節，當屬無據，不應准許。 ⑵1樓整修費用28,000元部分：原告主張被告於租賃期滿，未將系爭房屋回復原狀，致原告貼補後續之承租人有容公司1樓整修費用28,000元云云。經查，有容公司員工即證人黎美慧到庭證稱：「是因為裝潢期間所以要扣1個月裝潢期間的費用，其實我們裝潢費用不只28,000元」、「（問：你們一開始要承租時，就打定要重新裝潢嗎？）是的。因為我們要當接待館用，一定要用全新的裝潢」等語，足認有容公司係因系爭房屋要作接待館使用，須重新之裝潢，乃要求原告給予1個月裝潢時間，重行裝潢系爭房屋，非因系爭房屋之屋況不佳而為整修裝潢，有容公司支出之裝潢費用，自與被告交還系爭房屋之狀況無關。況且，原告並未貼補有容公司1樓整修費用28,000元，僅係給予有容公司1個月之裝潢期間未收租金，此由原告與有容公司之房屋租賃契約書並無補貼整修費用28,000元之約定，益見原告同意給予有容公司裝潢時間，並非被告未將系爭房屋回復原狀所致損害。原告此部分請求，顯屬無據， ⑶廢棄物處理8,000元部分：原告主張依系爭租約第7條第8項約定，被告應負責系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費，被告未清理系爭房屋，致原告支出清潔費及廢棄物處理費用8,000元等語。經查，原告委託訴外人廖志雄清潔系爭房屋及處理系爭房屋2樓之廢棄物，並支付廖志雄8,000元等情，業經廖志雄到庭證述屬實，被告復不爭執並未將房屋恢復原狀及清理廢棄物，故原告此部分請求，自屬有據，應予准許。 ⑷水電費1,692元部分：原告主張被告應給付其代墊水電費1,692元，業據提出水費收據及電費欠費查詢單為憑，且為被告所不爭執，自應准許。 ⑸2樓整修費用19,500元部分（2樓樓梯貼塑膠地板處理3, 000元、2樓房間貼塑膠地板處理7,500元、壁面油漆處理 9,000元）：原告主張被告未將系爭房屋恢復原狀，系爭房屋2樓樓梯貼塑膠地板、2樓房間貼塑膠地板破損、壁面須油漆處理，被告應賠償整修費用19,500元等語，並提出立崴聯合企業有限公司估價單為證。經查，被告後續之承租人有容公司並未使用系爭房屋2樓，業經證人黎美慧證述在卷，被告亦不否認交還系爭房屋時，2樓樓梯、地板、牆壁有受損情形，並未將系爭房屋恢復原狀，有勘驗筆錄在卷足按，則原告請求被告賠償2樓樓梯、地板、牆壁回復原狀所需費用19,500元，自屬有據。被告雖抗辯：伊委請他人估計回復原狀所需費用約18,000元（2樓樓梯貼塑膠地板處理6,000元、2樓房間貼塑膠地板處理3,000元、壁面油漆處理9,000元）云云，惟兩造所為估價相差不大，足見原告主張2樓整修費用19,500元並無不實，自應准許。 ⑹短付房租124,800元部分：原告主張兩造約定每月租金26,000元，依系爭租約第7條第4項約定，系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由被告負責補貼，詎被告每月扣繳租賃所得稅2,600元，每月僅給付租金23,400元，短付租金2,600元，4年租賃期間共短付租金124,800元云云。經查，依所得稅法第88條及各類所得扣繳率標準第2條第1項第5款規定，扣繳義務人即被告應按月扣繳系爭租金百分之10即2,600元予國庫，是以被告依法辦理租金所得扣繳後，給付租金23,400元給予原告，並無短付租金。系爭租約第7條第4項固約定「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方負責補貼，乙方決不異議」，惟上開約定並非針對租賃所得稅扣繳所為約定，蓋原告應繳之租賃所得稅依法應由被告按月扣繳百分之10即2,600元，此於兩造訂約時應屬明白知悉，如兩造訂約時就租賃所得稅確有約定由被告負擔，自應於系爭契約明確記載。惟上開約定既未明確記載被告應負擔租賃所得稅2,600元，僅就原告之綜合所得稅稅額增加為假設性之約定，而原告應納之綜合所得稅稅額究竟是否因出租而增加，增加之部分為何，被告均無從知悉，復無明確之金額記載，原告自無從據此請求被告補貼租賃所得稅。參以，被告於99年1月9日向原告承租系爭房屋，再於101年1月9日與原告續訂租賃契約，共計4年，租賃期間被告依法辦理租金所得扣繳百分之10，每月給付租金23,400元等情，為兩造所不爭執，如被告每月短付租金達2,600元，原告豈會始終未以存證信函催告給付，亦未以被告積欠租金為由終止契約，甚至於租約期滿續租予被告，足見兩造並未約定每月租賃所得稅2,600元應由被告補貼，被告依法辦理扣繳租賃所得稅，並非短付租金。原告主張被告應依上開約定補貼租賃所得稅2,600元，否則即屬短付租金云云，委無可採。 ⑺原告得請求被告給付廢棄物處理8,000元、水電費1,692元、2樓整修費用19,500元，共計29,192元。㈢綜上所述，原告依系爭租約法律關係，固得請求被告給付29,192元，惟原告得自租賃保證金52,000元予以扣抵，扣抵後原告不得再請求被告給付任何金額。從而，原告依據系爭租約法律關係，請求被告給付229,992元，為無理由，應予駁回。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 8 月 7 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官吳蕙玟以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 8 月 7 日書記官

臺中簡易庭104年度中簡字第268號

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