臺中簡易庭104年度中簡字第430號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　104年度中簡字第430號

原告

天青聯合開發股份有限公司

法定代理人

羅美秀

原告

陳俞安

共同訴訟代理人

李琁隆

共同訴訟代理人

陳文海

共同複代理人

梁瑞財

共同複代理人

黃寶賢

被告

大業建設股份有限公司

法定代理人

陸章銓

法定代理人

施林翠雲

法定代理人

吳家助

法定代理人

黃連全

法定代理人

陸林惠美

法定代理人

徐志昌

被告

林淑鶴

上列一人訴訟代理人

楊益松律師

複代理人

翁雅莉

被告

鉅業育樂股份有限公司

法定代理人

羅玉麟

法定代理人

周基順

法定代理人

林大垚

法定代理人

陳慶文

法定代理人

張世全

被告

施詹絨

被告

林幸珠

被告

王志銘

被告

黃仕傑

上列一人訴訟代理人

陳佳伶律師

被告

親親育樂股份有限公司

法定代理人

阮筱梅

被告

張雅峯

被告

賴順華

被告

李秀雲

被告

詹益鳴

上列九人訴訟代理人

楊盤江律師

被告

高黃秀鑾

　　　　　　黃詩怡

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序事項之說明：

一、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條定有明文。原告起訴時，李日隆原為坐落臺中市○區○村段000000○000000○000000地號土地及同段4908建號建物（下稱系爭房地）之共有人，就系爭土地各有應有部分100,000分之18之所有權，就系爭房屋有應有部分有應有部分100,000分之100之所有權。嗣李日隆於訴訟中之民國104年7月16日將其就系爭房地之前揭應有部分移轉登記予天青聯合開發股份有限公司（下稱天青公司），天青公司並於104年8月27日具狀聲明承當訴訟，提出房地所有權贈與移轉契約書、所有權狀、登記謄本為證（見本院卷二第149-159、168、169頁），經核於法並無不合，應予准許。

二、被告大業股份有限公司（下稱大業公司）、高黃秀鑾經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體事項

壹、原告起訴主張：

一、原告經由拍賣程序取得系爭房地應有部分，為共有人之一，且原告與被告等共有人並無分管協議，依民法第823條之規定訴請分割。系爭房地為土地及建物，因共有人人數眾多且持分不同，原物分割有其困難，為發揮共有物之最大經濟效益，依民法第824條規定，請求變價分割，以賣得價金分配各共有人。

二、系爭房屋自69年11月10日完成迄今，已逾30年，當初係作為商場使用，攤位亦明確，但無分管之意思。然多年來，所有權人之轉換及商場皆已有多次變動，當初之使用目的與現仍使用方式已不相同。被告施詹絨等人之答辯聲明皆與其利潤相關，顯然既得利益者純為自己之主張，自不足採。且並非所有被告皆同意出租予被告親親育樂股份有限公司（下稱親親公司），亦非所有共有人均同意其分割方案，被告施詹絨等人抗辯有分管契約存在為無理由。又分管契約為共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，而係債權契約，除另依民法第826條之1規定對於應有部分之受讓人或取得物權之人產生物權上之拘束力外，僅係分管契約當事人即訂定該契約之共有人間受到拘束。是縱認被告施詹絨等人抗辯之分管契約存在，其未經登記，亦未報備至管理委員會，欠缺公示性，參照司法院大法官會議釋字第349號解釋，不能拘束原告。況系爭房屋自完成迄今已逾30年，縱有分管契約，依民法第823條第2項規定，亦早已不存在。若被告親親公司等人主張原告分割補償，應具體提出客觀合理公正之補償標準，而非以原告拍賣取得之金額作為標準。

三、系爭房屋屬於商場形式之建築，倘以原物分割，不僅減少各共有人得使用之空間，且複雜化共有人間之法律關係，恐有害於各共有人之生活，減損共有物之經濟價值，顯見系爭房地不適於原物分割方法。若將系爭房地原物分割予部分有物人，則受分配之共有人依民法第824條第3項規定對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然各共有人對於金錢補償之標準不易取得共識，分割後仍有前述採原物分割方法之缺失，受分配之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，因此採原物分割及金錢補償之分割方式亦有其困難。若採變賣分割之方式，基於市場之自由競爭，得使系爭房屋之市場價值極大化，對共有人而言，自屬有利。綜觀系爭房地之型態、使用情形、經濟效用、全體共有人之利益等一切情狀，應認以變價後價金按兩造應有部分比例分配為適當之分割方法。另以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，共有人即兩造任何一方仍有依相同條件優先承買之權而取得系爭房地之全部，與受分配之一造再以市價補償他造之結果尚無不同。是系爭房地之分割，仍以變賣共有物，以價金分配兩造之方式為當。

四、並聲明：請求將系爭房地變價拍賣，將其變價所得依各共有人持分比例分配予全體共有人。

貳、被告部分

一、被告大業公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

二、被告施詹絨、林幸珠、王志銘、黃仕傑、親親公司、張雅峯、賴順華、李秀雲、詹益鳴（下稱被告施詹絨等9人）則以：

（一）系爭房屋不應分割，原告之訴無理由：

1.系爭房屋坐落於臺中市○○路00號1樓，於69年建築完成即作為商業之店舖、商場使用。系爭房屋為兩造共有，被告親親公司之持分高達4270/10,000，復向數共有人承租，故系爭房屋大部分為被告親親公司使用作為親親戲院之售票處及麵包店，部分出租他人經營7-11，另有部分由共有人經營火鍋店、冰品店等商店使用，足證系爭房屋商業活動熱絡。上開分管現狀已存在逾16年，應認有默示分管契約存在，原告對於分管之現狀明知或可得而知，應受拘束。系爭房屋於興建後即作為商業使用迄今，倘系爭房屋經分割，不論原物分割或變價分割，均將造成其目前活絡之商業使用狀況變更，而失其效用，不能達使用目的，參照最高法50年臺上字第970號判例意旨，不應分割。

2.原告於103年12月間始經法院拍賣，合計以365,001元之對價取得系爭房地之應有部分，於104年1月28日辦理登記，系爭房屋之應有部分僅佔100/10,000（即1/100），三筆土地各僅佔18/10,000。原告甫登記為共有人，即於104年2月間提起本件訴訟請求以變價之方法分割系爭房地，將徹底改變現狀，造成被告及其他共有人自行或出租他人使用之建物全部拆除，既有商業活動將全部停止，不能達使用目的，顯非適當之分割方法，自不應准許。另各共有人原先向建設公司購買之價金，因其買受分管之位置不一，其價格不同，倘得以變價之方式分割，無異迫使全體共有人均以同一價格出售其持分，顯非公平，益證原告訴請變價分割不應准許。

（二）倘認本件得為分割，被告施詹絨等9人所提之分割方案如下：

1.系爭房屋部分：依本院囑託臺中市中正地政事務所於104年6月8日測量之複丈成果圖（見本院卷一第255頁，即本判決附圖，下稱附圖），予以現狀分割，分割方法如被告施詹絨等9人於104年11月6日提出之答辯五狀附表2（見本院卷三第118頁）所示。

2.系爭土地部分：系爭房屋坐落於系爭土地上，隨同移轉之土地持分如本院院囑託臺中市○○地○○○○○○○○○村段0000○號分配建築基地權利範圍表」第（五）欄所示（附表1，見本院卷二第104頁）等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、被告林淑鶴則以：

（一）原告聲請分割共有物之標的含建物及土地，建物為系爭房屋，其坐落之基地為系爭239-20地號土地，但兩造所共有之系爭239-24、213-38地號土地亦為分割標的之一，其上並無系爭房屋，而依系爭213-38地號土地之謄本，其上則有11棟建物（並無系爭房屋）。而系爭239-20地號土地除系爭房屋之基地外，尚為138棟建號之建物基地。當初起造人於系爭239-20地號土地及系爭213-38地號土地上興建臨臺中市北屯路之店舖（所有人均有獨立產權）及未臨北屯路之商場（共有人間均有分配分管使用之位置）、辦公大樓等，其目的即為使土地及建物保存原狀，使共有人不能擅自主張分割，而致損害系爭房屋為商場，且共有人已各自分管使用之目的，故被告林淑鶴認本件有民法第823條第1項但書「物之使用目的不能分割」之情形，應駁回原告之訴。其餘理由援用被告黃詩怡於104年4月13日所提之民事答辯暨調查證據聲請狀所載。

（二）若認系爭房屋得為分割（但系爭土地亦為其他建物之基地，故事實上無法分割），因原始起造人即將系爭房屋規畫為商場，並分別賣予各共有人分管使用。如附圖所示，目前仍有編號A、C部分仍維持原始分管之位置為被告林淑鶴、施詹絨所分管占有出租供火鍋店及飲料店使用（此參被告訴訟代理人楊盤江律師於104年6月3日現場勘驗時所提出之附圖，編號16號之商場即A部分，編號13、12號之商場即C部分）。附圖編號A部分被告林淑鶴係連同同段4914建號即門牌號臺中市○○路0000號建物一起出租與他人為火鍋店使用；編號C部分係施詹絨連同門牌號臺中市○○路0000號店舖出租予他人為飲料店使用。而系爭房屋之其他共有人亦將其分管之部分出租予他人供麵包店、飲料店、便利商店、戲院服務臺使用。如依原告主張之變價分割方案，則對被告等人之權益損失至大，亦會破壞目前之分管狀態及商業經營之穩定，於公共利益實有損害，故被告亦同意其餘被告之分割主張，即維持共有現狀，而將原告之共有部分變價補償予原告。其餘之主張理由，援用楊盤江律師於104年4月9日所提出之民事答辯狀所載等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、被告鉅業公司則以：對本件分割共有物無意見等語，資為抗辯。

五、被告高黃秀鑾未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀，答辯略以：對原告主張之事實不爭執，請求進行調解，以免訟累等語，資為抗辯。

六、被告黃詩怡則以：被告黃詩怡所有有系爭房地係早年由被告黃詩怡之父母所取得，位於臺中市北屯路親親戲院之一樓，當初即畫分為商場使用，為商場之一鋪位。而法律規定強制分割之目的係為活化土地之經濟使用，促進經濟進步與成長。本件系爭房地既早就規劃作為商場之數個商鋪使用，自屬因物之使用目的不能分割之情形。況若果將系爭房地分割，反而造成原本可規劃利用之商場強制取消，反而不利於系爭房地之經濟利用。且系爭房地之價額甚高，若以變價方式予以分割，最後必落入財團手中，財團會養地、待價而沽，反而不利於經濟利用，甚至最後造成親親戲院無法經營，使臺中市市民喪失一個休憩之好去處。原告意圖不軌，於法拍後意圖得利而欲以變價分割之方式強制分割系爭房地，最後反使系爭房地無法妥善利用而失去立法者強制分割土地之原意，參照最高法院95年臺上字第150號裁判、臺灣臺北地方法院93年度重訴字第5號判決，本件實有因物之使用目的而不能分割之理由存在。另被告黃詩怡之父母生前即長年出租予親親戲院規劃使用，被告黃詩怡繼承後繼續出租予親親戲院作為商場之部分規劃使用。系爭房地已獲妥善利用，原告只欲圖私利而急欲分割系爭土地，實有不當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

叁、得心證之理由

一、查系爭房地為兩造共有，應有部分如附表所示，業據原告提出系爭房地所有權狀、登記謄本、本院不動產權利移轉證書、房屋稅籍證明書及地籍圖謄本等件為證，並為兩造所不爭執。按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割，民法第823條定有明文。又民法第823條第1項前段之立法理由在於共有物之分割，係以共有關係消滅為目的之清算程序，共有於改良共有物不無妨礙，（例如甲共有人欲改良，而乙共有人不欲是。）且於共有物之融通亦多阻窒，（例如欲賣共有物非各共有人同意不得為之，而得各共有人同意其事甚難。）國家經濟既受損害，並易啟各共有人彼此之爭論，故法律不能不予各共有人以隨時請求分割之權，使共有之關係容易消滅，於公私皆有裨益（該條項立法理由參照）。準此，若共有於改良共有物或共有物之融通並無妨礙，且就共有之狀態事實上並未損害國家社會經濟，當無強令必需分割之理。是以民法第823條第1項但書復規定，因物之使用目的不能分割者，不在此限。其立法意旨在於增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭（司法院大法官會議釋字第358號解釋參照）。所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年台上字第970號判例參照）。例如區分所有建築物之共同使用部分，為各區分所有人利用該建築物所不可或缺，其性質屬於因物之使用目的不能分割者。（司法院大法官會議釋字第358號解釋參照）。又如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。且既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內（最高法院94年度臺上字第1365號、95年度臺上字第150裁判參照）。再按區分所有建築物之共有部分、共有基地等，因共有物繼續供他物之用，而為該物之利用所不可缺，此等共有物原始設計規劃之目的即以共有之形式存在，且需以共有之形式繼續存在，始能達成其使用之目的及經濟之效益，故此等共有物在性質上雖非絕對不能分割，但一經分割將失其效用，而不能達使用之目的，均屬民法第823條第1項但書之「因物之使用目的不能分割」之情形。

二、按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，98年1月23日修正公布之民法第799條定有明文。其立法理由在於：「按公寓大廈管理條例第1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異。又以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權乃所有權之特殊型態，民法應設有原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系。民法與行政法規兩者於性質、規範範圍及功能有其不同，應屬私法與公法之協力關係，此種雙軌規範體系之建構，應能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求。所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為明確計，爰將現行條文前段「各有其一部」之規定修正列為第1項「各專有其一部」規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有。又本條所稱「就專有部分有單獨所有權」者，係指對於該專有部分有單一之所有權而言，與該單獨所有權係一人所有或數人共有者無關。現行條文後段規定移列修正條文第799條之1。第1項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要（…），爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併予指明。區分建築物之專有部分經其所有人同意後，得依規約約定共同使用，共有部分亦得依規約約定由特定所有人使用，俾符物盡其用之旨。惟如其他法律對於共有部分之約定使用有特別規定者，應從其規定，爰增訂第3項。關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，爰於第4項予以明定，俾供遵循。專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，爰增訂第5項，規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。至於所屬之共有部分，僅指區分所有建築物之專有部分所配屬之共有部分，例如游泳池、網球場等公共設施，併予敘明。」。經查：

（一）被告林淑鶴等人抗辯系爭房地屬於因物之使用目的不能分割者，原告就此並未爭執。而系爭房屋門牌號碼為臺中市○○路00號，坐落於系爭239-20地號土地上，為十層建物之第一層，主要用途為商業用，有建物登記謄本在卷可憑。又系爭房屋部分面臨北屯路，目前從事商業活動，入口處有旋轉樓梯可上二樓，臨北屯路部分設有麵包店，相對位置約如被告提出之商店街位置圖，惟店鋪編號1-6之部分位於其他建號建物上；進入內部通道，設有戲院售票處及服務臺，售票處旁另有經營「半盞茶」，戲院及服務臺由親親公司使用；商店街內部編號6、7、8、9概略位置目前由親親公司經營麵包店及咖啡店；進入內部通道可通往管理室及電梯間，除管理室之外，其餘空間已封閉；臨北屯路店鋪經營哈拉麵包店、光一超商、清心福全、炸雞店、火鍋店，無法判斷是否位於系爭房屋內；建物後側為空地、停車場、資源回收場；經地政人員測量結果，火鍋店、麵包店、飲料店、便利商店、戲院服務臺及走廊通道之位置面積詳如附圖所示等情，經本院會同地政人員到場勘驗屬實，有勘驗筆錄、建物測量成果圖、商店街位置圖、現場照片，及臺中市中正地政事務所函文暨檢附之土地測量成果圖（即附圖）在卷可憑（見本院卷二第240-255頁）。原告亦自認系爭房屋自69年11月10日完成迄今，已逾30年，當初係作為商場使用，攤位亦明確等語。是系爭房屋依其規畫設計，原始即作為商場使用，要無可疑。

（二）被告林淑鶴抗辯：系爭房屋原始起造人即將之規畫為商場，並分別賣予各共有人分管使用，如附圖編號A、C所示部分仍維持原始分管之位置，為被告林淑鶴、施詹絨所分管占有出租供火鍋店及飲料店使用，編號A部分被告林淑鶴係連同同段4914建號即門牌號臺中市○○路0000號建物一起出租與他人為火鍋店使用，編號C部分係被告施詹絨連同門牌號碼臺中市○○路0000號店舖出租予他人為飲料店使用，而系爭房屋之其他共有人亦將其分管之部分出租予他人供麵包店、飲料店、便利商店、戲院服務臺使用等情，有其提出之前揭同段4914建號建物所有權狀及租賃契約書在卷可憑（見本院卷二第8、37、38頁），並為原告所不爭執。是被告林淑鶴除就系爭房屋有附表所示之應有部分外，其於系爭239之20地號土地上尚有同段4914建號即門牌號臺中市○○路0000號區分所有建物之單獨所有權。其次，被告林幸珠抗辯：其原購買時即以持分共有，並非繼承或再次買賣才發生共有，且購買時價位不同，不應以持分比例分配共有物價金，該大樓本為多數人共有，且有居住或出租之情形，如予以變賣，對被告不公平等語，提出系爭房地所有權狀及同段4942建號即門牌號臺中市○○路00號5樓之17區分所有建物所有權狀（見本院卷一第139-147頁）。再者，除被告林淑鶴、林幸珠外，被告親親公司及賴順華於系爭土地亦尚有其他區分所有建物，有中正地政事務所函文在卷可憑（詳如後述）。被告施詹絨等9人抗辯：系爭房屋為兩造共有，被告親親公司之持分高達4270/10,000，復向數共有人承租，系爭房屋大部分為被告親親公司使用作為親親戲院之售票處及麵包店，部分出租他人經營7-11，另有部分由共有人經營火鍋店、冰品店等商店使用，足證系爭房屋商業活動熱絡等情，此為原告所不爭執。被告黃詩怡亦抗辯：系爭房地早就規劃作為商場之數個商鋪使用，自屬因物之使用目的不能分割之情形，若果將系爭房地分割，反而造成原本可規劃利用之商場強制取消，反而不利於系爭土地之經濟利用等語，提出現場圖及租賃契約為證（見本院卷一第202-206頁）。而被告黃詩怡、黃仕傑、施詹絨、王志銘、李秀雲、張雅峯及詹益鳴歷年來確將其等就系爭房屋所分管之攤位出租予被告親親公司以收取租金等情，有被告施詹絨等9人提出之親親公司歷年取得系爭房屋權利範圍暨攤位明細、歷年承租之權利範圍暨攤位編號明細及租賃契約書在卷可稽（見本院卷三第5-75頁）。足見系爭房屋於原始起造建築時，即規畫作為商場使用，且以數人共有所有權並分管攤位對外營業之方式為其使用目的，藉以共同創造商業榮景、發揮其經濟效益，若共有人無意經營，自得將其系爭房地之應有部分及系爭房屋分管之攤位出售予他人，繼續維持共有之形態，以達其經濟目的。是系爭房屋維持共有之狀態符合當初設計規畫之目的及共有人暨嗣後買受人之認識與期待，於改良共有物或共有物之融通並無妨礙，且就共有之狀態事實上非但並未損害國家社會經濟，且為維持商業、經濟榮景所必需，當無強令必需分割之理。若強令分割，因各共有人買得分管之攤位之價格不一，反而有礙其經濟效用，製造紛爭。被告施詹絨等9人、林淑鶴、黃詩怡等人抗辯：系爭房屋屬於因物之使用目的不能分割者等語，應可採信。且既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內，原告訴請分割系爭房屋，不應准許。

（三）被告林淑鶴、被告施詹絨等9人、黃詩怡等人抗辯系爭土地屬於因物之使用目的不能分割者，原告就此並未爭執。查系爭213-38地號土地地上建物共有11棟，系爭239-20地號土地上建物建物共139棟，此有土地登記謄本附卷可稽。又系爭房屋依臺中市政府工務局69年10月21日核發之（69）中工建使字第2370號使用執照辦理建物所有權第一次登記，該使用執照所載建築物基地為北屯區錦村段239-19（後合併至213- 38地號）、239- 20（後逕分割出239-24地號）及213-38地號（下統稱建築基地），依民法第799條第4項規定及內政部85年2月5日內地字第0000000號函示等規定，所有權人於建築基地上有數專有部分，其部分移轉時，應移轉基地應有其部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部；另系爭房屋所有權人為大業公司等16人，其中共有人大業公司、鉅業公司及高黃秀鑾無建築基地之持分；共有人施詹絨、王志銘、黃仕傑、張雅峯、李秀雲、詹益鳴、黃詩怡、陳俞安及李日隆（已移轉予天青公司）除系爭房屋外，於建築基地上無其他專有部分，故移轉系爭房屋應併同移轉之建築基地範圍係依現有土地權利範圍，分別各為萬分之22、14、22、22、25、18、22、十萬分之162及十萬分之18；餘共有人林淑鶴、林幸珠、親親公司及賴順華等4人於建築基地上尚有其他專有部分，其所有系爭房屋應移轉之建築基地權利範圍，依前揭民法規定計算，其林淑鶴、林幸珠及賴順華等3人分別各為萬分之42、72及30，親親公司於213-38、239-2 0及239-24地號分別為萬分之242、258及248等情，有該所104年7月31日函文附卷可憑（見本院卷二第102-105頁）。準此，系爭239-20地號土地除系爭房屋外，尚有其他臨臺中市北屯路即北屯路14之4、14之6及位於第二層至第十層等其他建物，連同系爭213-38地號土地上之建物均非本件分割共有物之標的，堪認均屬於區分所有建物之共有基地。而建物不能脫離土地使用，區分所有建物之共有基地，依其當初設計規畫之目的，本需保持共有，俾供其上各樓層之專有部分建物使用，若得分割，有可能造成其上之建物與土地分屬於不同所有人之情況，反而有礙其經濟效用，製造紛爭。蓋此等共有之基地性質上並無法原物分割，若以變價拍賣方式分割，其他共有人或地上建物之所有人縱有優先承買權，但未必有資力購買。系爭213-38、239-20地號土地既均屬於區分所有建物之共有基地，為繼續供其上之區分所有建物之用，而為該區分所有建物之利用所不可缺，依其使用目的，應認為不能分割。至於系爭239-24地號土地面積僅24平方公尺，位於系爭239-20地號土地之西南側外緣與巷弄道路之間，呈長條狀，有土地登記謄本及地籍圖謄本在卷可憑，疑屬於法定空地或道路，其單獨分割並無實益，應認不能分割。原告訴請分割系爭土地，不應准許。

三、綜上所述，被告林淑鶴等人抗辯系爭房地均屬民法第823條第1項但書規定之因物之使用目的不能分割之情形，堪以採信。從而，原告訴請變價拍賣系爭房地，將其變價所得依各共有人持分比例分配予全體共有人，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、一造辯論及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭