臺灣臺中地方法院簡易民事判決

原告

施貞淳

原告

蔡美銀

共同訴訟代理人

林芳如律師

被告

富士比行銷有限公司

法定代理人

施俊旭

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年6月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告施貞淳、蔡美銀（下稱原告二人）於起訴時，原主張依民法第455條前段規定，請求被告遷讓房屋；另依租賃契約（下稱系爭租約）第6條第2項約定，請求被告給付違約金，並聲明：（一）被告應自門牌號碼為臺中市○○路0段00號2樓、3樓、4樓、5樓、6樓房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋返還予原告二人。（二）被告應自民國104年2月10日起至遷出返還系爭房屋之日為止，按月給付原告二人新臺幣（下同）775,000 元。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）就第1、2項聲明願供擔保，請准予宣告假執行。嗣於104年5月1日具狀，追加民法第767條第1項前段規定為第1項聲明（請求遷讓房屋）之請求權基礎；另追加依民法第179 條規定，請求被告返還不當得利，而將聲明變更為：（一）被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋2 樓返還予原告施貞淳，及將系爭房屋3至6樓返還予原告蔡美銀。（二）被告應自104年2 月10日起至遷出返還系爭房屋之日為止，按月於每月10日給付原告二人775,000 元。（三）被告應自104年2月10日起至遷出返還系爭房屋之日為止，按月於每月10日給付原告二人155,000元。（四）訴訟費用由被告負擔。（五）第1、2、3項聲明請准予宣告假執行。核原告上開訴之追加、變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開規定，自均屬適法。

貳、實體事項：

一、原告主張：

（一）原告二人分別為系爭房屋2樓、3至6樓之所有權人，於101年12月3 日與被告簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予被告，並至臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）所屬民間公證人郭俊麟事務所公證，約定租賃期限自102年2月10日起至107年2月9日止，每月租金原為172,222元，自102年3月10日起變更為155,000 元，應於每月首日（即每月10日）前繳納，保證金32萬元。又被告向原告二人承租系爭房屋後，轉租予第三人，藉此經營租賃事業獲利，兩造締約時，原告二人不僅給予被告二個月餘時間（即101年12月3日締約日至102 年2月9日）籌備招租事宜，更以低於市價之租金出租予被告，詎被告自始未依約如期繳交足額租金，往往在原告二人催款後，始繳納一部分租金，迄至104年1月為止，被告所積欠之租金計1,056,291元，相當於將近7個月之租金總額，原告二人屢次要求被告依約履行，被告先是藉詞拖延，後則避不回應，且被告與次承租人之租賃契約未經公證，違反系爭契約第4條第3項約定，原告二人得終止租約，另原告二人亦因被告未繳營業稅，而遭稅捐機關調查請求。以上種種，顯見被告已無繼續履約之能力與誠意，原告二人遂於104年1月23日發函要求被告於文到3日後付清租金，逾期未繳將終止系爭租約，被告於同年月26日收受後，未於期限內付清，原告二人乃再於同年2月5日發函向被告終止系爭租約，並請求被告於文到7 日內付清租金並遷讓返還系爭房屋，而被告已於翌日收受該函，是系爭租約已於104 年2月6日終止，被告自應遷讓返還系爭房屋，惟仍置之不理，原告二人得依民法第455 條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。再者，依系爭租約第6條第2項約定，被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之次月起，應支付按房租5 倍計算之違約金，且此違約金給付並非一次性給付，而係按月給付，今系爭租約既已於104 年2月6日終止，被告應自終止租約之次月（按系爭租約租金計算係以每月10日至次月9 日，故此「次月」係「次期」之意），即104年2月10日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月10日給付房租5倍計775,000元（155,000×5＝775,000 ）之違約金予原告二人。若本院認為上開違約金屬一次性給付，則因兩造租賃關係終止後，被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告二人受有損害，被告依法應自終止租約之次月（即104年2月10日）起至遷讓返還系爭房屋之日為止，按月於每月10日給付給付相當於租金之利益155,000 元予原告二人，爰依法提起本件訴訟。並聲明：1.被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋2 樓返還予原告施貞淳，及將系爭房屋3至6樓返還予原告蔡美銀。2.被告應自104年2月10日起至遷出返還系爭房屋之日為止，按月於每月10日給付原告二人775,000 元。3.被告應自104年2月10日起至遷出返還系爭房屋之日為止，按月於每月10日給付原告二人155,000 元。4.訴訟費用由被告負擔。5.第1、2、3項聲明請准予宣告假執行。

（二）對被告抗辯之主張：否認系爭房屋有被告所稱漏水、消防及發電設備不足之屋況不佳情事。蓋系爭房屋之屋況良好，交屋時已合於約定使用目的，且兩造自締約以來，被告從未向原告二人提出有屋況不佳之情況。又因被告公司之負責人即訴外人施俊旭有建物修繕工程相關背景，且有配合之施作廠商，可降低修繕費用，當時兩造乃約定維護修繕整修費用由被告負擔（系爭租約第7條第2項），是交屋後被告應自行保持使用收益狀態，被告主張同時履行抗辯而拒付租金，顯無理由。縱認原告二人負有交屋後保持租賃物使用收益狀態之義務，惟被告自始未曾催促原告二人修繕與裝設，且未曾請求支付修繕裝修費用。系爭租約第7條第2項既約定系爭房屋之維護修繕整修費用由被告負擔，則被告主張依民法第430 條規定，自其所積欠之租金中扣抵修繕費用，並無理由。再者，依系爭租約第3條第2項後段約定，保證金被告不得主張扣抵租金，以及其它開支，是以，被告不得以先前繳納之32萬元保證金，扣抵其所積欠之租金。又系爭房屋1 樓鐵捲門開關未上鎖，訴外人施俊旭可隨意打開鐵捲門進入1 樓室內，原本該處係供其臨時暫放貨物之用，但後期施俊旭竟未徵求原告二人同意，遂將其公司或個人物品長期堆放於該處，原告二人於103年9、10月間發現此情事，便要求被告將其物品搬走，並將開關上鎖，故102年1 月至103年10月期間，被告確實使用1樓空間，即應負擔上開期間之1 樓電費。又原告二人並未默示同意被告得緩繳或繳交部分租金。原告二人否認有騷擾被告之承租戶致其遷離之情事，自無違反民法第148 條規定。原告二人在被告轉租系爭房屋予次承租人時，曾要求被告依系爭租約第4條第3項約定，交付轉租契約，但被告卻藉故拖延，原告二人沒有拿到轉租契約，自無從得知被告是否有將該契約公證，直至104年1月底發現被告顯然沒有履約能力與誠意後，始懷疑被告並未將轉租契約公證，而依約行使終止之權利，又被告不讓原告取得轉租契約，應是擔心原告二人將以該契約未經公證為由，向其終止合約，足見被告尚未相信原告二人日後將不行使系爭租約第4條第3項所定終止合約之權利，是以，原告二人以轉租契約未經公證為由，行使終止雙方契約之權利，並無違反民法第148 條規定，亦無違反禁反言原則。此外，104 年1 月間系爭房屋將近滿租時，依照被告提供給原告二人之天津商務辦公室104 年1 月份應收租金表、財政部中區國稅局東山稽徵所之營業稅稅籍管理查詢資料，被告每個月租金收入將近有315,300 元。又因系爭房屋地下室現仍由被告無償使用中，被告未依約返還系爭房屋，違約金應包含地下室租金。且為促使被告返還系爭房屋，違約金金額不能低於其潛在之收入，又被告可能調高轉租金額，藉以獲取較高收入，是兩造約定違約金額為租金5 倍，並無不妥。若本院認為違約金過高，還請考量上開情節，訂定合理違約金數額。

二、被告則以：原告二人自始即知悉被告承租系爭房屋之目的，乃在轉租第三人作為辦公處所使用，詎系爭房屋之屋況極差，有多處毀損而不堪使用，更因下雨屢有漏水，且系爭房屋原有消防及發電等設備顯有不足，乃至老舊而不堪或無法使用，而系爭租約第7條第2項固約定維護修繕整修等費用由被告負擔，惟其範圍僅限於被告營業範圍內，不含主結構及安全防護等設備，被告乃屢次催促原告二人修繕及裝設，惟不獲置理，被告不得已自行鳩工修繕，支付相關廠商至少960,700元，並依民法第430條後段規定，自每月應給付租金中扣抵後，計至104年1月止，被告僅有95,591元租金未給付，況兩造簽約時，被告更給付保證金32萬元，另被告代原告墊付系爭房屋1樓102年1月至103年10月期間之電費亦未扣抵，且被告常為原告二人代墊系爭房屋之維修費及系爭房屋1 樓之水電費，原告二人乃默示同意被告得緩繳或繳交部分租金，是迄至原告二人於104 年2月5日發函終止系爭租約，並未有被告積欠租金達2 個月以上之情事，原告二人終止系爭租約顯非合法，應不生終止之效力。又原告二人明知被告已因系爭房屋投入相當心血及積蓄，並對系爭房屋進行消防機電及防漏修繕，支出高額費用，竟未經被告同意，擅自或指派不明人士進入系爭房屋，騷擾被告之承租戶，令渠等不堪其擾，紛紛要求退租及解除租約，致被告承租系爭房屋之目的難以達成，除已嚴重侵害被告之權益外，並已明顯違反民法第148 條規定。再者，原告二人自始知悉被告並未依系爭租約第4條第3項前段約定辦理公證，亦默示同意被告如此，渠等更從未依同項後段約定，主張被告違約而終止租約，致被告合理且正當相信原告二人日後亦將不行使同項之權利，是原告主張依同項約定終止系爭租約，顯然違反民法第148 條規定及民商法之「禁反言」原則，而不生終止之效力，原告二人請求被告遷讓返還系爭房屋、給付違約金、返還不當得利，均無理由。縱認被告確有違約，惟原告二人請求之違約金明顯過高，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告二人主張：原告二人分別為系爭房屋2 樓、3至6樓之所有權人，於101年12月3日與被告簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予被告，並至彰化地院所屬民間公證人郭俊麟事務所公證，約定租賃期限自102年2月10日起至107年2月9日止，每月租金原為172,222 元，自102年3月10日起變更為155,000 元，應於每月首日（即每月10日）前繳納，保證金32萬元，被告與次承租人之租賃契約應經公證，保證金被告不得主張扣抵租金以及其它開支，系爭房屋之維護修繕整修費用由被告負擔等，嗣被告向原告二人承租系爭房屋後，轉租予第三人，藉此經營租賃事業獲利，迄今猶積欠原告二人租金，原告二人遂於104年1月23日發函要求被告於文到3 日後付清租金，逾期未繳將終止系爭租約，被告於同年月26日收受後，未於期限內付清，原告二人乃再於同年2月5日發函向被告終止系爭租約，並請求被告於文到7 日內付清租金並遷讓返還系爭房屋，而被告已於翌日收受該函，有系爭房屋建物登記謄本、系爭租約、101年度彰院民公俊字第0904號公證書影本、102 年度彰院民公俊字第0199號公證書、104年1月23日臺中文心路郵局第87號存證信函、回執、104 年2月5日鹿港郵局第37號存證信函、回執在卷可稽，為被告所不爭執，堪認屬實。惟原告主張系爭租約已於104 年2月6日終止，被告則以前詞置辯，經查：

1.系爭租約第4 條第2、3項規定：「乙方（即被告）得將房屋全部或一部分轉租，由他人使用房屋，此部分稱為丙方。乙方跟丙方簽約需公證，其公證書需備一份給甲方（即原告二人），並註明乙方跟甲方終止合約或租賃期滿時，丙方應馬上搬走，不得有異議，丙方如有毀損，其賠償金需付給甲方。乙方跟丙方簽約，若未公證則視為乙方違約，則甲方得以終止契約。」被告並不爭執其將系爭房屋轉租予第三人使用，並未經公證，是原告二人自得依上開約定主張被告違約，而終止系爭租約。被告雖辯稱：原告二人自始知悉被告並未依系爭租約第4條第3項前段約定辦理公證，亦默示同意被告如此，原告嗣後始主張依同項約定終止系爭租約，顯然違反民法第148 條規定及民商法之「禁反言」原則，而不生終止之效力等語，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文，是被告主張原告二人知悉其轉租未經公證而默示同意一節，既經原告二人否認在卷，被告自應舉證以實其說，惟被告除未提出任何證據為佐外，亦不爭執其自始未曾交付轉租系爭房屋之租約予原告二人一情，是原告二人對於被告轉租未經公證衡情當無知悉之可能，被告尚難以原告二人業已默示同意為由，抗辯原告二人有違誠信及禁反言之原則甚明。原告二人依據系爭租約第4 條第3項之約定對被告主張終止系爭租約，並無不合。

2.原告二人主張迄至104 年1 月為止，被告所積欠之租金計1,056,291 元，屢次催繳仍不履行，原告二人依約得終止系爭租約；被告則以被告自行鳩工修繕系爭房屋，支出960,700 元，且兩造簽約時，被告已給付保證金32萬元，另被告曾代原告二人墊付系爭房屋1樓102年1月至103年10月期間之電費，均應予以扣抵，是被告並未積欠原告二人2期以上之租金，原告終止系爭租約並不合法等語而為抗辯。查依系爭租約第3條第2項之約定：「保證金32萬元整，承租人應於101 年12月10日以前交付，出租人並於租賃期滿交還房屋時無息返還。本保證金承租人不得主張扣抵租金，以及其他開支。」，是被告欲以其先前繳納之保證金32萬元扣抵積欠原告二人之租金，有違系爭租約之約定，並無可採。又系爭租約第7條第2項約定：「有關水電費、瓦斯費、大樓管理費、維護修繕整修等費用必須繳納之費用，則由乙方（即被告）自行負擔。」被告並不爭執訂約當時兩造有此合意，惟辯稱當初兩造約定者僅限於被告營業之範圍，不含系爭房屋主結構及安全防護等設備，原告二人仍應就被告支出之960,700 元修繕費用負給付之責等語。查依民法第98條之規定，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。即解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年臺上字第1671號判決意旨參照）。是解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院19年上字第28號判例、79年臺上字第1778號判決意旨參照）。觀諸前開系爭租約第7條第2項之文義，並未有不含系爭房屋主結構及安全防護等設備之限制至明；而原告所指：被告公司之負責人即訴外人施俊旭具建物修繕工程之相關背景，有配合之施作廠商，可降低修繕費用，故當時兩造乃為系爭租約第7 條第2 項之約定等情，復為被告所不爭執，是堪認系爭租約第7條第2項，確有考量被告負責人工程背景而為約定之事實，依理尚無區分營業部分或系爭房屋主結構部分、安全防護部分，而異其處理之必要，蓋凡屬工程施作均為被告負責人專業背景涵蓋之範圍甚顯，被告所陳兩造約定限制上揭約款適用之範圍等語，缺乏所據，難以憑採。況倘系爭房屋交付當時即有被告所述之瑕疵，被告何以自101 年12月簽約後，遲至104年2月間始為系爭房屋屋況不佳之反應，而於先前均未對原告為任何分擔修繕費用之主張？或於先前提出當時相關費用之支出證明？審以被告未就上情提出合理之解釋及說明，堪認系爭房屋是否具有被告所敘修繕維修之必要，亦屬未明，被告執以支出修繕費用960,700元而為扣抵之抗辯，並無可採。

3.另兩造締約時，原告二人給予被告2個月餘時間（即101年12月3日締約日至102年2月9日）籌備招租事宜，並未系爭房屋1樓鐵捲門開關上鎖，便利臨時暫放貨物於1樓之用，惟被告卻將其公司或個人物品長期堆放於該處，迨原告二人於103年9、10月間發現後要求撤離，被告始將其物品搬走等節，為被告所不爭執，堪信為真。是依照使用者付費之原則，102年1月至103年10月間使用系爭房屋1樓堆放、搬運物品之被告，自應給付該期間內、該處之電費。參以兩造亦不爭執被告確實於前揭期間內，按期繳納系爭房屋1 樓之電費完畢，是被告當無事後反悔辯述，其已給付之該期間內1 樓電費應得扣抵積欠原告二人之租金可言。被告雖又辯稱其係代替原告二人墊繳系爭房屋1 樓之電費等語，然倘若被告該部分之抗辯屬實，何以與原告二人非親非故被告當時願意代替原告墊繳長達將近2年？且近2年來均未為任何向原告追償之表示？核與常情有所未符，是應認被告當時確係基於使用系爭房屋1 樓之緣故，同意繳納102 年1月至103年10月間之電費，而未向原告二人追償無誤，其事後翻異更為該筆費用應予扣抵積欠原告二人租金之抗辯，並不可採。

4.綜上，原告二人除得依據系爭租約第4 條第2、3項之規定向被告主張終止系爭租約外，亦得基於系爭租約第6條第1項之約定：「乙方（即被告）違反約定方法使用房屋或拖欠租金達2個月以上，並應於遲延給付2個月時，（經甲方【即原告二人】催告期限繳納仍不支付時），不待期限屆滿，甲方的終止租約，...」，於被告積欠相當於將近7個月之租金總額1,056,291 元，無任何扣抵之事由，且經催告仍未履行時，主張對被告終止系爭租約。至於被告雖另抗辯原告二人未經被告同意，擅自或指派不明人士進入系爭房屋，騷擾被告之承租戶，令渠等不堪其擾，紛紛要求退租及解除租約，明顯違反民法第148 條之規定等節，經原告二人否認在卷，被告對於原告二人擅自或指派不明人士進入系爭房屋，騷擾被告之承租戶一情自始未能舉證證明，而其對於承租戶要求退租及解約一節則提出7 份協議書為佐，然依該等協議書所載，被告與其承租戶終止租約之事由係「原告二人與被告間之糾紛」，並未載明受到騷擾等情；再依系爭租約第4條第2項規定：「乙方（即被告）得將房屋全部或一部分轉租，由他人使用房屋，此部分稱為丙方。....乙方跟甲方終止合約或租賃期滿時，丙方應馬上搬走，不得有異議。....」，足徵承上所述，原告二人既已與被告終止系爭租約，被告之承租人本應立即搬離，不得異議，被告無從以承租人與其終止租約為由，主張原告G人違反誠信原則，應堪認定。系爭租約既於104年2月6日終止，則原告二人依系爭租約，訴請被告返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。

（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。被告於系爭租約終止後仍繼續無權占用系爭房屋，故至被告交還系爭房屋為止，其無權占用系爭房屋顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告二人受有無法使用收益之損害，則原告二人依不當得利之法律關係，請求被告應自104年2月10日起至被告遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付155,000元，亦屬有據。

（三）次按「乙方（即被告）於終止租約或租賃屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之次月起，乙方應支付按房租5倍計算之違約金或即申請停水停電，....」，系爭租約第6條第2項訂有明文。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；又違約金之核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年臺上字第1915號、79年臺上字第1612號判例意旨參照）。經查，被告確有系爭租約終止後仍不交還系爭房屋之情事，上揭系爭租約第6條第2項約定之文字，雖未明確記載每月給付違約金之意旨，然依「終止租約.. .次月『起』」之文義解釋，足認終止租約既為104 年2月6日，一旦被告該當該約定之違約事由，原告二人得請求104年3月「起」，按月給付之違約金，否則當初訂約時即無特別約定「起」字而為註記，今原告二人請求被告自104年3月10日起按月給付違約金，自屬有理，逾此範圍之主張則無理由，蓋前揭約定之文義係約定「次月」而非「次期」，是當由104年3月起，被告始負有給付違約金之義務。另104年1月間系爭房屋將近滿租時，依照卷附被告提供給原告二人之天津商務辦公室104年1月份應收租金表、財政部中區國稅局東山稽徵所之營業稅稅籍管理查詢資料，被告每個月租金收入雖將近315,300 元，然如前所述，被告已於104年4月間與多名承租人終止租約，被告今日實際之轉租所得為何尚屬未明，被告每月應予給付之違約金金額是否低於其潛在之收入，亦屬有疑；且考量上開系爭租約第6條第2項僅單方課予被告給付違約金之義務，系爭租約之全部條文，亦均未對於原告有相當之違約金約定等情，本院認原告請求被告每月給付相當於5倍之租金即違約金775,000元，尚屬過高，應酌減為每月155,000元為適當。

五、綜上所述，原告二人依租賃、不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自104年3月10日起至返還系爭房屋之日為止，按月於每月10日給付原告二人155,000 元。及自104年2月10日起至返還系爭房屋之日為止，按月於每月10日給付原告二人155,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、本件係依簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應適用民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行；另准被告得供擔保而免為假執行。

八、訴訟費用：本件訴訟費用確定為33,373元（即原告繳納之第一審裁判費），依民事訴訟法第79條，經審酌兩造勝敗情形，命由被告負擔。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭