臺中簡易庭104年度中訴字第13號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度中訴字第13號

原告

裕弘建設開發股份有限公司

法定代理人

詹陸銘

訴訟代理人

游雅鈴 律師

被告

陳甲寅

訴訟代理人

王秀雄 律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年3月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告為坐落台中市○○區○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人。系爭土地遭被告興建鐵皮建物及圍牆（未辦保存登記），占用面積分別為 305地號土地7.54平方公尺（即如附圖所示Ｂ、Ｃ部分）、 306-4地號土地19.53 平方公尺（如附圖所示Ｄ部分），惟被告並無任何使用系爭土地之合法權源，已妨害原告對於系爭土地所有權之行使，雖經多次被告拆除該地上建物，並返還系爭土地如附圖所示之Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，均未獲置理，爰依民法第767第1項條前段（返還土地）、中段（拆除地上建物），請求被告拆除地上物並返還該部分之土地。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被告無權占用系爭土地如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，爰依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還其所受之利益。訴之聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，依占用上開土地面積，按年依該年度申報地價10% 計算之金額。⑶願供擔保請准宣告假執行。

二、對被告抗辯之陳述：

1.被告於104年10月26 日之起訴狀請求確認國有財產署中區分署與原告間就系爭土地之買賣關係不存在，係以被告陳甲寅取得系爭土地之租賃權為前提。惟查，被告所提系爭305 地號土地之國有土地使用補償金繳納通知書（卷第36頁）上即載明：「您使用下列國有土地無合法使用權源，依民法第179 條規定應給付不當得利，其應繳納款項如下，．．．」，故被告並無合法占有權源甚明。被告所提租賃契約（卷第52頁）與本案並無關聯，依被告於起訴狀內所提證據，其僅就坐落台中市○○區○○段00000 地號有租賃契約，與本案並無關聯。

2.被告雖主張系爭土地與相鄰土地之坐落台中市○區○○段00000○00000○00000 地號土地，於登記為國有前即為其祖先祭祀公業陳初管理人陳才所占有使用，然占有人非當然取得土地所有權，系爭土地自始即為中華民國所有，被告及其先祖從未取得系爭土地之所有權，無論被告興建系爭地上物在系爭土地登記為國有前或之後，均與民法第425條之1要件不符。故被告就系爭土地不得對國有財產署主張存有法定租賃權。再被告雖主張其先祖於系爭土地占有使用歷有年所，惟系爭土地非屬未登記之不動產，亦不符合民法第769 條和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產之規定，況被告及其先祖並未就系爭土地請求登記為所有人，依物權公示原則，被告及其先祖既非所有權人，其自不可主張享有與所有權人同等之權利保護。

3.再被告於100 年間向國有財產署承租坐落台中市○區○○段00000地號土地，然被告就其餘占用之同段304-2、306-2 及系爭土地竟未一併向國有財產署承租而仍繼續無權占用，迄至國有財產署中區分署清查後，命被告給付不當得利之租金，被告始為繳納，被告明知其並未取得系爭土地合法使用權源，惟並未積極尋求取得合法使用權源之方法，如向國有財產署承租，或設定地上權等。則被告係無權占用人，自不能取得法律賦予與所有權人、承租人、土地法第104 條之承租人同等之保護，實難謂正當。是被告對國有財產署並無土地使用權，亦無適用民法第425條之1適用餘地。

三、被告之抗辯：

1.系爭土地與相鄰之坐落台中市○○區○○段00000○00000○00000 地號土地，為被告之祖先祭祀公業陳初管理人陳才所占有使用，被告本於祭祀公業派下子孫之占有，於系爭土地登記為國有土地前，即已占有使用系爭土地並興建系爭地上物於其上。嗣經國有財產署中區分署清查，為占有使用系爭國有地，函知被告按期繳納使用補償金，並繳清過去使用之補償金後，繼續使用系爭土地。詎國有財產署中區分署竟無視被告為系爭土地之現在占有使用人並已繳納使用補償金之事實，於104年4月間未通知被告即以「專案讓售」之方式，將系爭土地出售登記予原告，原告並對被告起訴請求拆屋還地。

2.惟按，土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地讓與人間，推定在房屋得使用期間內，有租賃關係即有法定租賃權；非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得直接讓售與直接使用人；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，民法第425 條之1、國有財產法第49條、土地法第104條第1 項，分別定有明文。被告為系爭地上物之所有權人，依上開規定與系爭土地之原所有權人國有財產署中區分署有法定租賃關係，故於系爭土地出賣時，為得購買系爭土地之直接使用人，並於系爭土地出售他人時，有以同一價格購買之優先承買權之人。

3.原告主張系爭地上物係被告於土地登記為國有後所興建，則系爭地上物所有權人為被告，土地所有人為中華民國，與民法第425條之1之要件不符，被告就系爭土地並無法定租賃權云云。惟查，按房屋與土地係不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在。民法第425條之1關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，其立法理由為「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。系爭土地既經國有財產署中區分署清查，並經被告繳清補償金後，繼續使用系爭土地，嗣國有財產署中區分署未通知被告並以「專案讓售」之方式，將系爭土地出售予原告致房地所有權人各異，業如前述，雖與民法第425條之1第1 項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，得依「相類事實，應為相同處理，之法理而為類推適用，故被告確係有使用系爭土地之權利等語，資為抗辯。

3.答辯聲明：原告之訴駁回。

四、法院之判斷：

（一）原告主張系爭0000-0000、0000-0000地號2 筆土地，屬原告所有，被告所建之系爭地上物（註：即圍牆及鐵皮建物）坐落於系爭2 筆土地上，所有權人為被告等情，業據兩造所不爭執，且有卷附之系爭土地登記簿謄本為證，亦經本院會同台中市中興地政事務所人員履勘現場測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽。是原告主張被告占有其所有系爭2 筆土地上開如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，堪信為真實。茲有爭執者，厥為被告有無合法占有之權源？

（二）按占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。本件被告為系爭土地如附圖所示Ｂ（面積2.30平方公尺）、Ｃ（面積5.24平方公尺）、Ｄ（面積19.53平方公尺）部分之占有人，原告則為系2筆土地之所有權人，已如前述。則被告主張其因（法定及約定）租賃關係之承租人地位，對於系爭2 筆土地有占有之權源，自應由被告對此租賃關係之存在（即占有之權利）負舉證責任甚明（並參照民事訴訟法第277條）。

（三）經查，被告係以伊對系爭0000-0000 地號土地，曾前對財政部國有財產局繳納補償金，對該系爭土地自有（約定）租賃權，另與系爭2筆土地相鄰之同段0000-0000地號土地，伊係向財政部國有財產局承租，另相鄰之同段0000-0000、0000-0000地號土地，被告對財政部國有局繳納補償金，對上開土地亦有（約定）租賃權，被告既於其上建有建物，則依民法第425條之1第1項規定之法理，對系爭2筆土地亦有法定租賃權，以為被告對系爭2 筆土地存有合法占有權源之依據。惟按，債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定給付的法律關係，具有所謂之相對性（民法第199條第1項參照）。僅特定人得向特定人主張，契約既屬債之關係，則除當事人另有約定（如民法第269 條之第三人利益契約）或法律另有規定（即債之關係物權化，如土地法第79條之1預告登記及民法第425條買賣不破租賃等）外，契約僅有拘束當事人之效力。換言之，僅契約當事人之一方得對契約當事人之他方，為契約內容之主張及請求。查「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」為民法第425條之1第1 項所明定。是以，姑且不論，被告對財政部國有財產局可否主張對於坐落台中市西屯區福林段0000-0000、0000-0000、0000-0000 地號土地主張上開民法第425條之1第1 項所定之法定租賃權，然依上開債之關係相對性之說明，終不得對系爭305、306-4地號土地主張，此亦不因上開0000-0000、0000-0000、 0000-0000地號土地與系爭2 筆土地相鄰，而得類推適用。是被告本於上開3筆土地對原告主張民法第425條之1第1項之法定租賃權存在，於法尚非有據。

（四）次查，至被告另以伊對系爭0000-0000 地號土地，曾前對財政部國有財產局繳納補償金，對該系爭土地自有（約定）租賃關係，即可主張土法第104 條之優先承買權，自非無權占有系爭0000-0000地號土地。惟查，系爭0000-0000地號土地，係因被告無權占有始依民法第179 條不當得利之規定（詳如下（六）所述）給付使用補償金予財政部國有財產局（卷第36頁），而非被告與財政部國有財產局就系爭0000-0000 地號土地存有租賃關係甚明。是以，被告謂其得對財政部國有財產局主張具有物權效力之土地法第104 條所定之基地承租人優先承買權，自非有據。則被告據此，而謂其對系爭2 筆土地，存有租賃權，而有合法占有之權源，亦屬無據。

（五）按以、所所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段，定有明文。本件被告既無權占有原告所有之系爭305地號土地，如附圖所示Ｂ部分（面積2.30平方公尺）、Ｃ部分（面積5.24 平方公尺）部分；無權占有系爭原告所有306-4 地號土地，如附圖所示Ｄ部分（面積19.53 平方公尺），則原告基於所有人之物上請求權，請求被告返還上開占有之部分（民法第767條第1項前段），並將其上之圍牆（Ｂ部分）及鐵皮建物（Ｃ、Ｄ部分）予以拆除（民法第767條第1項中段），為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。

（六）次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第 179條第1項及第181條，分別定有明文。本件被告既無權占有如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ區域（面積依序為2.03、5.24、19.53 平方公尺）之土地，而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。復按，土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10% 為限，惟土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10% 之最高額。經查，系爭2筆土地相鄰，其中系爭306-4地號土地前鄰台灣大道（8線道）5段，地形並非方正，附近交通便利，此有附附之系爭2筆土地之現場照片可稽（卷第12 頁），亦有卷附之本院勘驗筆錄可證（卷第68頁）。是本院審酌系爭2 筆土地之坐落位置、工商繁榮程度、被告利用該土地可得之經濟價值等情事，認被告應返還原告相當於租金之損害金，以土地申報總價額年息8%計算方屬適當。是原告請求自伊取得系爭2筆土地所有權之日即104年4月22 日後之本件起訴狀繕本送達之翌日（即104年8月12日）起至被告返還上開占有之土地（即主文第1 項所示）止，按年給付原告依占用上開土地面積（即27.07 平方公尺），依該年度申報地價8%計算之金額，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第2 項所示。至逾此範圍之主張，於法即非有據，自無理由，應予駁回，爰為判決如主文第3 項所示。

五、原告陳明判決主文第1 項願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權，酌定相當擔保金額為被告免為假執行之宣告。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。